АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г. Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А55-28493/2019

06 февраля 2020 года

г. Самара

Резолютивная часть решения объявлена 30 января 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 февраля 2020 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи

ФИО1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Рогулёвым С.В. 

рассмотрев в судебном заседании 30 января 2020 года   дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Волга-Гарант-Холдинг" 

к Администрации городского округа Тольятти 

Третьи лица - 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области 

2) Министерство строительства Самарской области

о признании прав собственности

при участии в заседании

от истца – ФИО2, доверенность от 30.08.2019

от ответчика – ФИО3, доверенность от 27.12.2019

от третьих лиц – 1) не явился, извещен 

                              2) не явился, извещен            

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Волга-Гарант-Холдинг" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Тольятти (далее – Администрация, ответчик)  о признании права собственности на самовольную постройку: незавершенный строительством объект 91% готовности – здание Административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами, строение литера «А», общей площадью 2571,4 кв.м, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, промышленно-коммунальная зона (далее – Объект).

Определениями арбитражного суда от 16.09.2019, 16.12.2019 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне  ответчика привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области и  Министерство строительства Самарской области.

 Истец в судебном заседании поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, поддержал правовое обоснование, указав ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, которое судом удовлетворено на основании ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Ссылаясь на то, что  при отсутствии выданного в установленном законом порядке разрешения на строительства ООО «Волга-Гранд-Холдинг» произвел на предоставленном ему земельном участке возведение объекта капитального строительства, который имеет признаки самовольной постройки, как следует из материалов дела, разрешение на строительство спорного объекта истец не имеет, что Истцом не представлены суду доказательства оспаривания в судебном порядке   бездействия   или   иного   неправомерного   поведения   органа, уполномоченного на выдачу разрешения на строительство, признания его не соответствующим закону, что учитывая общую площадь в 2571,4 кв.м. вышеуказанного объекта, данный объект отнесен к объектам, в отношении проектной документации которых обязательно проведение экспертизы, как полагает ответчик, требование общества фактически направлены на обход административного порядка возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Согласно п.6 ст. 121 АПК РФ лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

На основании ч.1, 5 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие  представителей третьих лиц и по имеющимся в деле материалам.

Как следует из материалов дела, постановлением первого заместителя мэра г.Тольятти от 02.09.1999г. №1955-2/09-99 обществу с ограниченной ответственностью «Волга-Гарант-Холдинг» было предварительно согласовано место расположения объекта недвижимости - офиса с автомагазином на земельном участке, расположенном в промкомзоне Автозаводского района, для проведения проектно-изыскательских работ.

Распоряжением мэра г.Тольятти от 19.12.2003г. № 3184-1/р «О внесении изменений в постановление первого заместителя мэра г.Тольятти № 1955-2/09-99 от 02 сентября 1999 года, предоставлении земельного участка и выдаче разрешения ООО «Волга-Гарант-Холдинг» на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями в промышленно-коммунальной зоне Автозаводского района г.Тольятти» было определено:

-предоставить ООО «Волга-Гарант-Холдинг» в аренду земельный участок, входящий в состав земель поселений, площадью 4000 кв.м (кадастровый номер 63:09:0102155:0034) в промышленно-коммунальной зоне Автозаводского района г.Тольятти;

-выдать ООО «Волга-Гарант-Холдинг» разрешение на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями на земельном участке площадью 3861 кв.м.

В соответствии с распоряжениями мэра г.Тольятти №3184-1/р от 19.12.2003г., №942-1/р от 05.05.2004г., мэрия г.Тольятти и ООО «Волга-Гарант-Холдинг» заключили договор аренды земельного участка №953 от 08.06.2004г., согласно которому обществу по акту приема-передачи от 08.06.2004г. был передан в аренду сроком на 12 месяцев (с 19.12.2003г.  по 18:12.2004г.) земельный участок площадью 4000 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102155:0034, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, промышленно-коммунальная зона, для строительства автомагазина с СТО и офисными помещениями.

Данный договор аренды зарегистрирован 08.10.2004г. в установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке.

В связи с истечением срока действия договора, мэрия г.Тольятти в письме от 14.02.2005г. №31-05/421/05 подтвердила действие договора аренды №953 от 08.06.2004г. на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно градостроительному заключению по земельному участку от 03.06.2005г., выданному Главным управлением архитектуры и градостроительства г.Тольятти, на земельном участке по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, промышленно-коммунальная зона, севернее пересечения Южного шоссе и ул.Ворошилова, расположен незавершенный строительством автомагазин с СТО и офисными помещениями.

На основании обращения ООО «Волга-Гарант-Холдинг» о разрешении выполнения корректировки проекта, распоряжением мэра г.Тольятти от 30.06.2005г. №1820-1/р, архитектурно-планировочным заданием №102, была разрешена корректировка проекта автомагазина с СТО и офисными помещениями на административно-бытовой корпус с подземной парковкой и производственными корпусами.

05.07.2013г. был осуществлен государственный кадастровый учет двух земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0102155:890 (площадью 138 кв.м.) и 63:09:0102155:891 (площадью 3862 кв.м.) с адресом (местоположением) Российская Федерация, Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул.Полякова, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102155:34, находящегося в аренде у ООО «Волга-Гарант-Холдинг» на основании договора аренды земельного участка № 953 от 08.06.2004г.

Межевание земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102155:34 было обусловлено его частичным расположением (138 кв.м.) на территории, на которую градостроительный регламент не распространяется, что подтверждается выпиской из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 23.08.2019г. №499/5.1-1, содержащую соответствующие сведения о земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102155:890.

Данное обстоятельство возникло вследствие принятия в 2008 году Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти и отражения данной территории на Карте градостроительного зонирования городского округа Тольятти в разных территориальных зонах.

Расположение объекта недвижимости - административно-бытовой корпус с подземной парковкой и производственными корпусами на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102155:891 соответствует видам разрешенного использования земельного участка, поименованных в выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 28.08.2019г. №500/5.1-1.

Из выписки следует, что в соответствии с Картой градостроительного зонирования (Приложение №1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти), земельный участок расположен в территориальной зоне ПК-4 «Зона коммунально-складских объектов», к основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, к  которой относятся, в частности, размещение административных, офисных объектов, объектов торговли, объектов по продаже автомобильного транспорта, объектов хранения автомобильного транспорта, в том числе, гаражи, объектов обслуживания автотранспорта (АЗС, СТО, автомойки), объекты коммунально-складского назначения, автотранспортных предприятий.

Распоряжением заместителя мэра г.о.Тольятти от 31.07.2014 года №5741-р/5 был утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102155:34, из которого усматривается, что предусмотренное градостроительным планом место допустимого размещения зданий, строений, сооружений согласуется со сведениями технического паспорта незавершенного строительством объекта.

ООО «Волга-Гарант-Холдинг», полагая, что распоряжением мэра г.Тольятти от 19.12.2003г. предписывалось выдать разрешение на строительство, неоднократно обращалось в мэрию г.Тольятти с заявлениями о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Между тем, согласно письму департамента градостроительной деятельности от 06.08.2019г. №1719/5.1, администрацией (ранее мэрией) городского округа Тольятти разрешение на строительство автомагазина с СТО и офисными помещениями не выдавалось.

Таким образом, обществом, с соблюдением градостроительных требований, на основании согласованной с органом местного самоуправления проектной документацией, с учетом внесенных корректировок по изменению наименования объекта, был возведен объект капитального строительства на земельном участке, предоставленном в аренду в установленном земельным законодательством порядке, в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.

Однако, по причинам независящим от общества, разрешение на строительство административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами получено не было, здание не было достроено и является незавершенным строительством объектом.

Арбитражным судом Самарской области по делу №А55-32161/2015, как указывает истец,  были установлены юридически значимые для разрешения настоящего дела обстоятельства, из которых усматривается:

- между ООО «Волга-Гарант-Холдинг» и застройщиком - ООО «Лого Дом» (правопреемником, которого является ООО Строительная Компания «СНАБСТРОЙ») был заключен договор № 16/28 от 12.07.2004г., по условиям которого ООО «Лого Дом» обязалось, как застройщик, получить разрешение на строительство, построить офисные и производственные помещения в промкомзоне Автозаводского района г.Тольятти;

- застройщик в полном объеме свои обязательства не выполнил, не получил разрешение на строительство, не достроил здание и не сдал его в эксплуатацию;

Согласно техническому паспорту, изготовленному МУП г.о.Тольятти «Инвентаризатор», процент готовности незавершенного строительством объекта: Административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами, расположенного по адресу: Самарская область, Автозаводский район, пересечение улиц Ворошилова и Южного шоссе, составляет 91%;

- в отношении здания имеется положительное заключение по результатам обследования несущих и ограждающих конструкций незавершенного строительством Административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами, расположенного по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, пересечение улиц Ворошилова и Южного шоссе и положительное экспертное заключение ГУП Самарской области «Центр вневедомственной экспертизы» № 313.00-07-т/1 по рабочему проекту.

Учитывая, что земельный участок был получен обществом в аренду с целевым назначением сначала для строительства автомагазина с СТО и офисными помещениями, а затем, с учетом корректировки проекта, для строительства Административно-бытового корпуса с подземной парковкой и производственными корпусами, в соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, застройщик для производства строительных работ, осуществления контроля за строительством и последующего ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, должен был получить разрешение на строительство.

Частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность застройщика представить в орган местного самоуправления правоустанавливающие документы на земельный участок, а так же градостроительный план земельного участка и проекта организации строительства для получения разрешения на строительство.

Следствием неисполнения застройщиком своих обязательств по получению разрешительной документации и завершению строительства явилось неисполнение обществом, в свою очередь, обязательств перед третьими лицами.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24 мая 2018 года по делу А55-28965/2017 ООО «Волга-Гарант-Холдинг» было признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство, и объект незавершенного строительства является активом, реализация которого способна удовлетворить требования кредиторов общества, в частности, администрации г.о.Тольятти.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07 февраля 2018 года по делу NA55-28965/2017 требования администрации г.о.Тольятти включены в состав требований кредиторов третьей очереди ООО «Волга-Гарант-Холдинг», в сумме 2 765 288,17 руб.

Вместе с тем, отсутствие факта государственной регистрации права на незавершенный строительством объект препятствует реализации имущества на торгах, влечёт нарушение прав и законных интересов кредиторов ООО «Волга-Гарант-Холдинг», а так же самого общества.

В то же время, учитывая сложившуюся ситуацию, отсутствие фактов хозяйственной деятельности общества и финансирования, реализация в рамках конкурсного производства административных процедур по получению разрешения на строительство, завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию представляется невозможным.

Указанные обстоятельства и послужили истцу основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив в силу ст.ст.71,162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  представленные  в материалы дела доказательства, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума N 10/22) разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публичноправовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458).

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Материалами дела подтверждается, истцом не оспаривается, что возведение Объекта осуществлено без разрешения на строительство, выдаваемого уполномоченным органом.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ, ст.З Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 5 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации. Перечень документов, необходимых для приложения к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен ч.3 ст. 55 ГрК РФ.

Кроме того, Федеральным законом от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон N 384-ФЗ) утверждаются правила обязательной оценки соответствия зданий и сооружений минимально необходимым требованиям к зданиям и сооружениям (к сетям и системам инженерно-технического обеспечения), а также к процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации, установленного настоящим законом.

Согласно ст. 1 Закона N 384-ФЗ задачами данного закона, являются: защита жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охрана окружающей среды, жизни и здоровья животных и растений; предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей, обеспечение энергетической эффективности зданий и сооружений, в связи с чем эксплуатация объекта строительства, без полученных надлежащим образом разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию являются нарушением не только градостроительного законодательства, а также Закона N 384-ФЗ, что существенно усугубляет данное нарушение.

Эксплуатация данного объекта в дальнейшем, без проведения предусмотренных ГрК РФ, Законом N 384-ФЗ процедур получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, ставит под угрозу жизнь и безопасность граждан.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до начала строительства Общество (его правопредшественник) обращалось в уполномоченный орган с  заявлением о выдаче разрешения на строительство, либо того, что Обществу было необоснованно отказано в рассмотрении заявления или выдаче необходимого разрешения.

Не принятие Обществом мер для своевременного получения разрешительной документации свидетельствует о его недобросовестности.

 В данном случае со стороны Общества имеется нарушение установленной законодательством процедуры получения разрешения на строительство объекта капитального строительства и Общество не вправе подменять этот спор иском о признании права собственности.

При таких обстоятельствах удовлетворение иска о признании права собственности на самовольно строение противоречит положениям ст. 222 ГК РФ и ст. 51 ГрК РФ.

В п. 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Формальное, явно несвоевременное, обращение Общества в уполномоченный орган за разрешительной документацией, осуществленное лишь для создания видимости принятия мер по ее получению, не может быть признано основанием для признания права собственности на самовольную постройку. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 N 305-ЭС16-8051, о необходимости проверки судами факта обращения застройщика за получением разрешения на строительство (ввод в эксплуатацию), а также оснований в силу которых он таких разрешительных документов не получил, с целью установления намерения застройщика возвести постройку в соответствии с требованием закона.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Каких-либо доказательств того, что причины, по которым своевременно получить разрешительную документацию стало невозможным, и эти причины уважительны, Обществом не представлены.

Факт самовольного возведения объекта и наличие в законодательстве возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку не является достаточным основанием для удовлетворения иска, заявленного в порядке ст. 222 ГК РФ, и не могут освобождать Общество от обязанности соблюдать установленный порядок получения необходимых разрешений, а признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на самовольную постройку.

Заявляя требование о признании права собственности на объект, Обществом не соблюден предусмотренный действующим законодательством порядок, устанавливающий необходимость получения разрешения на строительство.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу, что возведение спорного объекта осуществлялось с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине Общества, без получения необходимых разрешений и удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

Расходы по оплате госпошлины в соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца, которые им оплачены при обращении с иском в суд.

Руководствуясь ч.1 ст. 110, ст.ст. 167-170, 176, 180, 319  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

       Решение  может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

ФИО1