ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А25-1678/2015

26 октября 2017 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего Егорченко И.Н., 

судей Казаковой Г.В., Сулейманова З.М., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело № А25-1678/2015

по исковому заявлению администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

о взыскании задолженности,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 

общества с ограниченной ответственностью «База туристического отдыха «Алания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

публичного акционерного общества «Мариупольский завод тяжелого машиностроения», 

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «База туристического отдыха «Алания» ФИО2 (доверенность от 20.10.2015),

в отсутствие иных участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

администрация Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» (далее – ООО «ТБ «Алания», общество, ответчик) о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка за период с 2006 года по конец второго квартала 2015 года в размере 8 638 280 рублей 81 копейка.

Решением суда от 23.06.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у администрации отсутствуют основания требовать с нового арендатора - ООО «ТБ Алания» оплаты задолженности по договору аренды земельного участка № ПА-00413 от 15.10.2009, образовавшейся до 06.02.2015. При этом, суд первой инстанции пришел к выводу, что на дату принятия настоящего иска к производству арбитражного суда у общества имелась задолженность за период с 06.02.2015 по 30.06.2015 в размере 390 445,37 рублей, в связи с чем, требования администрации в указанной размере являлись обоснованными. Между тем, поскольку данная задолженность погашена после принятия искового заявления к производству, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрацией подана апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. 

Определением от 25.09.2017 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела № А25-1678/2015 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел судом первой инстанции. Основанием для вынесения судебного акта послужило то, что определением от 14.07.2017 путем исправления описок суд первой инстанции внес изменения в резолютивную часть решения от 23.06.2017, изготовленного в полном объеме, а именно, судом первой инстанции изменена сумма, подлежащая взысканию с ответчика в доход федерального бюджета: вместо 3 026 рублей 83 копейки - 2 991 рубль 80 копеек. Данное нарушение, в силу пункта 5 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием отмены судебного акта, что влечет переход к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. 

В судебном заседании представитель общества просил в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Изучив материалы дела, заслушав представителя лица, участвующего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что исковое заявление администрации не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 04.07.1977 государственным актом (серия А-I № 182923), выданным Исполнительным комитетом Зеленчукского районного Совета депутатов трудящихся, за Ждановским заводом тяжелого машиностроения (правопредшественник ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения») закреплен в бессрочное и бесплатное пользование земельный участок площадью 3,16 гектаров для строительства туристической базы (т. 4 л.д. 36).

30.12.2005 между сельским муниципальным образованием с. Архыз и ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» заключен договор № ПА-00203 аренды земельного участка с кадастровым номером 09:06:0050105, расположенного по адресу: 369152, 

<

...>, для размещения базы отдыха, площадь 30 417 кв. м. На земельном участке имеются объекты недвижимого имущества. Срок аренды: 01.01.2006 - 31.12.2055, арендная плата - 468 176,63 рублей в год. Указанный договор аренды зарегистрирован 06.05.2006 (т. 1 л.д. 33-40).

06.10.2009 издано постановление главы администрации Зеленчукского муниципального района № 623 «О предоставлении в аренду земельного участка» кадастровый номер 09:06:0050105:2, площадь 30 417 кв. м, сроком - 49 лет (т. 1 л.д. 41).

На основании данного постановления 06.10.2009 между администрацией и ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» заключен договор аренды земельного участка № ПА-00413. Кадастровый номер земельного участка 09:06:0050105, адрес: 369152, 

<

...>, для размещения туристической базы, площадь 30 417 кв. м. Срок аренды 06.10.2009 - 30.12.2058, арендная плата - 295 000 рублей в год. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.10.2009. Договор зарегистрирован 08.12.2009 (т. 1 л.д. 42-45).

Постановлением главы администрации № 646 от 15.10.2009 «О предоставлении в аренду земельного участка» определено предоставить ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 09:06:0050105, адрес: 369152, 

<

...>, для размещения туристической базы, площадь 30 417 кв. м (т. 1 л.д. 46).

На основании указанного постановления 15.10.2009 между администрацией и ОАО «Мариупольский завод тяжелого машиностроения» перезаключен договор № ПА-00413 аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 09:06:0050105, площадью 30 417 кв. м, адрес: 369152, 

<

...>, для размещения туристической базы. Срок аренды 15.10.2009 - 31.12.2058, арендная плата - 295 000 рублей в год.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 20.10.2009. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.12.2009 (т. 1 л.д. 47-52).

Согласно акту сверки по состоянию на 01.01.2010 между администрацией и турбазой «Алания» по договорам аренды № ПА-00203 от 30.12.2005, № ПА-00413 от 15.10.2009 задолженность отсутствует, арендная плата за четвертый квартал 2009 перечислена 02.12.2009 (т. 1 л.д. 126).

В материалах дела представлен договор аренды жилых помещений № 4/1 от 01.07.2010, заключенный между ОАО «МЗТМ» (арендодатель) и ФИО3 (арендатор), в отношении недвижимого имущества - двух зданий спальных корпусов (09:060050105:0002:1327:007, 09:060050105:0002:1327:008), расположенных по адресу: 

<

...>. Срок аренды - по 31.12.2027, стоимость - 10 000 рублей в месяц; а также дополнительное соглашение к указанному договору от 02.08.2012. Кроме того, представлена копия договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) № 1/4/1-13 от 23.09.2013, заключенного между ФИО3 (арендатор) и ФИО4 (новый арендатор) о передаче прав и обязанностей по договору аренды жилых помещений № 4/1 от 01.07.2010 (т. 4 л.д. 85-101).

22.07.2014 между ПАО «МЗТМ» и ООО «ТБ «Алания» заключен договор № 1 от 22.07.2014 купли-продажи недвижимого имущества о продаже объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Объекты недвижимости переданы покупателю - ООО «ТБ «Алания» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.2014. Указанный договор зарегистрирован 06.02.2015 (т. 1 л.д. 138-143).

Платежными поручениями № 39 от 25.07.2014, № 42 от 29.07.2014, № 43 от 29.07.2014, № 44 от 30.07.2014 плата по договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 22.07.2014 в общей сумме 16 560 364 рублей перечислена ПАО «МЗТМ» (т. 4 л.д. 81-84).

07.11.2014 между ПАО «МЗТМ» и ООО «ТБ «Алания» заключено дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 22.07.2014 (т. 1 л.д. 144).

10.11.2014 между ПАО «МЗТМ» и ООО «ТБ «Алания» заключено дополнительное соглашение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 22.07.2014, согласно которому продавец уступает, а покупатель принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка № ПА-00413 от 15.10.2009. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 05.05.2015 (т. 1 л.д. 145).

В деле имеются свидетельства о государственной регистрации права от 06.02.2015 о регистрации права собственности ООО «ТБ «Алания» на объекты недвижимости: здание спального корпуса, назначение: нежилое, площадь общая 674,8 кв. м, этажность 1, расположение 

<

...>, номер регистрационной записи 09-09/001-09-0901/094/2014299/2; домик на четыре человека, назначение: нежилое, площадь общая 30,8 кв. м, этажность 1, расположение 

<

...>, номер регистрационной записи 09-09/001-09-09-01/094/2014325/2 (т. 1 л.д. 85, 86).

12.04.2015 ООО «ТБ «Алания» направило в адрес администрации уведомление исх. № 12 о переходе к обществу с 06.02.2015 (дата регистрации договора купли-продажи) прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, и передаче прав и обязанностей по договору аренды № ПА-00413 от 15.10.2009 (т. 1 л.д. 58).

В материалах дела представлены платежные поручения об оплате арендных платежей за спорный земельный участок (т. 1 л.д. 87-109): № 7 от 29.05.2006, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2006 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 125); № 33 от 12.05.2006, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2006 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 126); № 183 от 25.12.2006, сумма 175 000,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2006 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 127); № 86 от 04.06.2007, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2007 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 128); № 228 от 10.08.2007, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2007 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 129); № 258 от 08.10.2007, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2007 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 130); № 73 от 13.03.2008, сумма 110 000 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2007 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 131); № 119 от 27.05.2008, сумма 7044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2007 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 132); № 144 от 30.06.2008, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2008 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 133); № 178 от 05.08.2008, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2008 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 134); № 57 от 03.04.2009, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2008 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 135); № 60 от 03.04.2009, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2008 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 136); № 176 от 10.09.2009, сумма 117 044,16 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2009 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 137); № 242 от 02.12.2009, сумма 58 519 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2009 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 138); № 48 от 29.03.2010, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2010 года» (т. 1 л.д. 109, т. 3 л.д. 139); № 115 от 05.07.2010, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2010 года» (т. 1 л.д. 108, т. 3 л.д. 140); № 116 от 06.07.2010, сумма 250 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2010 года» (т. 1 л.д. 107, т. 3 л.д. 141); № 180 от 06.10.2010, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2010 года» (т. 1 л.д. 106, т. 3 л.д. 142); № 6 от 12.01.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2010 года» (т. 1 л.д. 105, т. 3 л.д. 143); № 53 от 21.04.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2011 года» (т. 1 л.д. 104, т. 3 л.д. 144); № 110 от 11.07.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2011 года» (т. 1 л.д. 103, т. 3 л.д. 145); № 158 от 10.10.2011, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2011 года» (т. 1 л.д. 102, т. 3 л.д. 146); № 10 от 13.01.2012, сумма 73 500 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2011 года» (т. 1 л.д. 101, т. 3 л.д. 147); № 11 от 16.01.2012, сумма 250 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2011 года» (т. 1 л.д. 100, т. 3 л.д. 148); № 53 от 09.04.2012, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2012 года» (т. 1 л.д. 99, т. 3 л.д. 149); № 107 от 11.07.2012, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2012 года» (т. 1 л.д. 98, т. 3 л.д. 150); № 163 от 23.10.2012, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2012 года» (т. 1 л.д. 97, т. 4 л.д. 1 ); № 4 от 10.01.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2012 года» (т. 1 л.д. 96, т. 4 л.д. 2); № 46 от 09.04.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2013 года» (т. 1 л.д. 95, т. 4 л.д. 3); № 100 от 30.07.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2013 года» (т. 1 л.д. 94, т. 4 л.д. 4); № 146 от 03.12.2013, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2013 года» (т. 1 л.д. 93, т. 4 л.д. 5); № 3 от 15.01.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2013 года» (т. 1 л.д. 92, т. 4 л.д. 6); № 44 от 03.04.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2014 года» (т. 1 л.д. 91, т. 4 л.д. 7); № 79 от 08.07.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 2 квартал 2014 года» (т. 1 л.д. 90, т. 4 л.д. 8); № 137 от 07.10.2014, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 3 квартал 2014 года» (т. 1 л.д. 89, т. 4 л.д. 9); № 1 от 14.01.2015, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 4 квартал 2014 года» (т. 1 л.д. 88, т. 4 л.д. 11 ); № 75 от 24.06.2015, сумма 73 750 рублей, назначение платежа «арендная плата за 1 квартал 2015 года, согласно договору аренды земельного участка № ПА-00413» (т. 1 л.д. 87, т. 4 л.д. 10); № 1 от 16.05.2016, сумма 70 000 рублей, назначение платежа «оплата налога за аренду земель ФИО5 по дог. № ПА-00413 от 15.10.2009» (т. 1 л.д. 87, т. 4 л.д. 12); № 11 от 31.01.2017, сумма 195 000 рублей, назначение платежа «арендная плата по договору ПА-00413 от 15.10.2009» (т. 1 л.д. 87, т. 4 л.д. 13); № 12 от 13.06.2017, сумма 595 417 рублей, назначение платежа «арендная плата за землю по договору ПА-00413 от 15.10.2009 за 2015-2017 гг.».

В материалах дела имеется кадастровый паспорт № 0906/201/-3522 от 28.05.2009 земельного участка, согласно которому кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 257 940,31 рублей, вид права - постоянное бессрочное пользование, правообладатель ОАО «МЗТМ», разрешенное использование - под размещение базы отдыха, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 04.07.1977 (т. 1 л.д. 56, 57).

Также в дело представлен кадастровый паспорт № 09/14/1-13352 от 21.02.2014 земельного участка с кадастровым номером 09:06:0050105:2, согласно которому кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 246 184,49 рублей, разрешенное использование - под размещение туристической базы, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 04.07.1977 (т. 1 л.д. 53-55).

Согласно представленной по запросу суда первой инстанции справке федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» исх. № 1415 от 22.08.2016, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла: 1 246 184,49 рублей, указанная стоимость утверждена постановлением Правительства КЧР № 492 от 23.12.2009 и определена по состоянию на 27.01.2010, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2011; 60 695 298,48 рублей, указанная стоимость утверждена постановлением Правительства КЧР № 394 от 16.12.2014 и определена по состоянию на 01.01.2014, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 22.01.2015 (т. 3 л.д. 32, 33).

10.04.2015 письмом исх. № 12 ООО «ТБ «Алания» уведомило администрацию о том, что ПАО «МЗТМ» передает ответчику права и обязанности по договору аренды земельного участка № ПА-00413 от 15.10.2009.

01.09.2015 администрация направила в адрес ООО «ТБ «Алания» уведомление исх. № 01-1339 о наличии задолженности по арендной плате по спорному земельному участку за весь период с 2005 года, в том числе возникшей у предыдущего арендатора, в общей сумме 8 638 280 рублей, и предложила ответчику погасить всю сумму долга (т. 1 л.д. 59). Данное уведомление оставлено ответчиком без удовлетворения.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

06.11.2015 между ООО «ТБ «Алания» (продавец) и ООО «База туристического отдыха «Алания» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости № 01/11 о продаже объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Данный договор зарегистрирован в ЕГРП 12.11.2015 (т. 2 л.д. 135-144).

13.01.2016 ООО «База туристического отдыха «Алания» вручило администрации письмо исх. № 28 от 13.01.2016, которым уведомило истца о переходе прав по спорному договору аренды в связи с приобретением расположенных на земельном участке объектов недвижимости по договору купли-продажи № 01/11 от 06.11.2015 (т. 2 л.д. 122).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 27.02.2017 по делу № А25-2618/2016 договор купли-продажи недвижимого имущества № 01/11 от 06.11.2015 между ООО «Туристическая база «Алания» и ООО «База туристического отдыха «Алания» признан недействительным (ничтожным). Арбитражный суд также указал, что указанное решение является основанием для погашения записи о регистрации права аренды спорного земельного участка за ООО «База туристического отдыха «Алания», и восстановления в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды за ООО «ТБ «Алания».

В ходе рассмотрения дела ООО «ТБ «Алания» заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности.

Как следует из расчета суммы исковых требований (т. 1 л.д. 63, 64) истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2006 года по конец второго квартала 2015 года. Иск подан в арбитражный суд 17.09.2015. Таким образом, к моменту обращения истца с иском срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период до 17.09.2012, истек. Доказательства наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва или приостановления срока исковой давности, истцом не представлены, в деле не имеется.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает необходимым применить срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы, начисленной за период до 17.09.2012, и отказать в удовлетворении требований в соответствующей части.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ОАО «МЗТМ» (арендатор) были заключены договоры № ПА-00203 от 30.12.2005, № ПА-00413 от 06.10.2009, № ПА-00413 от 15.10.2009 аренды спорного земельного участка кадастровый номер № 09:06:0050105, площадью 30 417 кв.м, расположенного по адресу: 369152, 

<

...>, для размещения туристической базы. Договоры заключены на срок более года, прошли государственную регистрацию.

На основании федерального законодательства и Закона Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 № 61-РЗ «Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и расположенными на территории Зеленчукского муниципального района, осуществляются администрацией Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики.

22.07.2014 между ПАО «МЗТМ» и ООО «ТБ «Алания» заключен договор № 1 от 22.07.2014 купли-продажи недвижимого имущества о продаже объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Объекты недвижимости переданы покупателю - ООО «ТБ Алания» по акту приема-передачи недвижимого имущества от 22.07.2014. Указанная сделка зарегистрирована 06.02.2015. Как видно из представленных в дело копий платежных поручений плата по указанному договору полностью переведена продавцу.

10.11.2014 ПАО «МЗТМ» и ООО «ТБ «Алания» заключили дополнительное соглашение № 2 к договору купли-продажи недвижимого имущества. Согласно дополнительному соглашению продавец уступает, а покупатель принимает на себя права и обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды земельного участка № ПА-00413 от 15.10.2009. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано 05.05.2015.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как разъяснено в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № ПА-00413 от 15.10.2009 возникли у ООО «ТБ «Алания» с момента регистрации перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, а именно с 06.02.2015.

Довод администрации о том, что к ООО «ТБ «Алания» перешел долг предыдущего арендатора, отклоняется арбитражным судом.

Права и обязанности арендатора по договору аренды спорного земельного участка перешли к ООО «ТБ «Алания» не в силу договора о передаче таких прав и обязанностей (перенайма) либо дополнительного соглашения № 2 от 10.11.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества, а в силу закона в результате перехода права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, с 06.02.2015.

Принимая во внимание, что обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки купли-продажи объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений. В связи с чем, сделка купли-продажи объектов недвижимости и сделка по передаче прав и обязанностей арендатора, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не могут являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения соответствующей сделки.

Условия дополнительного соглашения № 2 от 10.11.2014 к договору купли-продажи недвижимого имущества не содержат условий о переводе долга. ООО «ТБ «Алания» при заключении договора № 1 от 22.07.2014 купли-продажи объектов недвижимости и дополнительного соглашения № 2 от 10.11.2014 к нему прямо волю на принятие долгов прежнего арендатора не выразило, в связи с чем, обязанность по уплате арендной платы у ответчика возникает с момента регистрации указанного договора купли-продажи объектов недвижимости, то есть с 06.02.2015.

Истцом не представлено доказательств того, что заключая договор № 1 от 22.07.2014 купли-продажи в отношении объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, стороны договора имели намерения на уклонение от оплаты аренды, несения договорной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предыдущим арендатором, или иных признаках злоупотребления правом в действиях.

Названный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном порядке, исполнен сторонами, плата по договору переведена в полном объеме.

Также следует учесть, что администрация, на дату заключения указанной сделки, претензий по ненадлежащему исполнению договора аренды к предыдущему арендатору не предъявляла, не предпринимала никаких мер по принудительному взысканию задолженности по аренде, которые могли бы побудить предыдущего арендатора к действиям, направленным на уклонение от ответственности по договору аренды.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации о взыскании с нового арендатора - ООО «ТБ «Алания» задолженности по договору аренды земельного участка № ПА-00413 от 15.10.2009, образовавшейся, по мнению истца, до 06.02.2015.

Исходя из расчета суммы исковых требований, за первый, второй кварталы 2015 года истцом ответчику начислена арендная плата в сумме 6 795 877 рублей 96 копеек.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. 

В силу положений, установленных частями 2, 4, 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом, размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендная плата за земли, иное недвижимое имущество, находящиеся в  собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или  муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи, а также по условиям договора стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) указано, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к числу земель, права на которые не разграничены, следовательно, администрация является уполномоченным органом, обладающим правами на предоставление земельного участка в аренду и взимание арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики № 492 от 23.12.2009 утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1 246 184,49 рублей, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 02.09.2011.

Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики № 394 от 16.12.2014 утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 60 695 298,48 рублей, соответствующие сведения внесены в государственный кадастр недвижимости 22.01.2015.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Таким образом, кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 1 246 184,49 рублей подлежит применению с 02.09.2011 по 21.01.2015. Кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 60 695 298,48 рублей подлежит применению с 22.01.2015.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).

Следовательно, размер арендной платы не должен превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка.

В период с 06.02.2015 по 15.05.2015 (99 дней) при расчете арендной платы подлежит применению кадастровая стоимость в размере 60 695 298,48 рублей. Исходя из указанного размера кадастровой стоимости, размер годовой арендной платы за спорный земельный участок составит 1 213 905,97 рублей (60 695 298,48 рублей * 2%). Размер арендной платы в день составляет 3 325,77 рублей (1 213 905,97 рублей / 365 дней). Итого за период 06.02.2015 по 15.05.2015 ответчик должен был внести арендную плату в сумме 329 251,20 рублей (3 325,77 рублей * 99 дней).

За период 16.05.2015 - 30.06.2015 (46 дней) администрация начислила арендную плату верно - в сумме 61 194,16 рублей, обоснованно применяя вступившее в законную силу с 16.05.2015 постановление Правительства Карачаево-Черкесской Республики № 106 от 28.04.2015 (приложение № 3, п. 30), изменившее с указанной даты процентную ставку от кадастровой стоимости, используемую при определении размера арендной платы.

За период с 06.02.2015 по 30.06.2015 ООО «ТБ «Алания» должно было внести арендную плату в сумме 390 445,37 рублей (329 251,20 рублей + 61 194,16 рублей).

После принятия настоящего иска к производству, в счет погашения задолженности по арендной плате ответчиком выполнены следующие платежи на общую сумму 860 417 рублей: 16.05.2016 (платежное поручение № 1, сумма 70 000 рублей); 31.01.2017 (платежное поручение № 11, сумма 195 000 рублей, назначение «арендная плата по договору ПА-00413 от 15.10.2009»); 13.06.2017 (платежное поручение № 12, сумма 595 417 рублей, назначение «арендная плата за землю по договору ПА-00413 от 15.10.2009 за 2015-2017 гг.»).

Таким образом, на момент рассмотрения иска по существу, у ООО «ТБ «Алания» отсутствует задолженность по договору аренды земельного участка № ПА-00413 от 15.10.2009 за период с 06.02.2015 по 30.06.2015.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковые требования администрации о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в сумме 8 638 280 рублей 81 копейка не подлежат удовлетворению.

Согласно части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в срок, не превышающий трех месяцев со дня поступления апелляционной жалобы вместе с делом в арбитражный суд апелляционной инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение с указанием действий лиц, участвующих в деле, и сроков осуществления этих действий.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.

На дату принятия настоящего иска к производству арбитражного суда у общества имелась задолженность за период с 06.02.2015 по 30.06.2015 в сумме 390 445,37 рублей, в связи с чем, требования администрации в указанной сумме являлись обоснованными. Указанная задолженность погашена после принятия искового заявления к производству.

Исходя из заявленной цены иска (8 638 280 рублей 81 копейка) размер государственной пошлины по данному делу составляет 66 191 рубль. При таких обстоятельствах, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, то с него государственная пошлина не взыскивается, с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру обоснованно заявленных исковых требований (390 445,37 рублей) в сумме 2 991 рубль 80 копеек.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 23.06.2017 по делу № А25-1678/2015 отменить.

В удовлетворении исковых требований администрации Зеленчукского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Туристическая база Алания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 991 рубль 80 копеек. 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

ПредседательствующийИ.Н. Егорченко 

СудьиГ.В. Казакова

З.М. Сулейманов