ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-19476/2017

28 марта 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 марта 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Верёвкина А.В., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-346/2018) общества с ограниченной ответственностью «Прибрежный» на решение Арбитражного суда Омской области от 06 декабря 2017 года по делу № А46-19476/2017 (судья Пермяков В.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Прибрежный» (ИНН 5503102784, ОГРН 1065503060072) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недействительными односторонних сделок по расторжению договоров аренды земельных участков,

при участии в  судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Прибрежный» - представитель ФИО2 по доверенности  от 15.03.2018 сроком действия 1  год;

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель ФИО3 по доверенности № Исх-ДИО/12122  от 24.07.2017  сроком действия  1 год,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Прибрежный» (далее – ООО «Прибрежный», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) с иском, в котором просило: признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельного участка, расположенного в городе Омске, от 30.06.2006 № Д-Кр-31-6436 (дата регистрации 25.08.2006) на основании извещения от 14.08.2017 года № Исх-ДИО/1335; признать действующим договор аренды земельного участка, расположенного в городе Омске, от 30.06.2006 № Д-Кр-31-6436 (дата регистрации 25.08.2006); признать недействительной одностороннюю сделку по расторжению договора аренды земельного участка, расположенного в городе Омске, от 30.06.2006 № Д-Кр-31-6437 (дата регистрации 25.08.2006 № 55-55-01/096/2006-435) на основании извещения от 14.08.2017 года № Исх-ДИО/13350; признать действующим договор аренды земельного участка, расположенного в городе Омске, от 30.06.2006 № Д-Кр-31-6437 (дата регистрации 25.08.2006 № 55-55-01/096/2006-435).

Решением Арбитражного суда Омской области от 06 декабря 2017 года по делу № А46-19476/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, Общество в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что истцом осуществлялись необходимые действия, направленные на освоение арендуемых земельных участков, а именно: разработка проектной документации, получение разрешения на строительство и другие. Отмечает, что 19.07.2017 получено положительное заключение экспертизы проектной документации и материалов инженерных изысканий, что необходимо для получения разрешения на строительство, поскольку проект претерпел ряд существенных изменений. Также 15.08.2017 Обществом подана заявка в Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Омска  на корректировку границ земельных участков до зданий и сооружений. При таких обстоятельствах, истец полагает, что у ответчика отсутствовали основания для отказа от договоров аренды земельных участков. Полагает, что действия Департамента являются незаконными.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального права, просил его отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить. 

Представитель ответчика просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным. 

От истца поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции отказано по основаниям, изложенным ниже. 

 Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.

Из материалов дела усматривается, что между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Маяк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-6437 от 30.06.2006, согласно условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 11007 кв.м., кадастровый номер участка 55:36:110101:2049, расположенный по адресу: ул. Крупской – ул. Перелета (Кировский округ), с местоположением: установлено в 47 м юго-восточнее относительно десятиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Крупской, д. 7, к. 1 в КАО г. Омска, для общественно-деловых целей под строительство многоэтажного гаража. 

Между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Маяк» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Д-Кр-31-6436 от 30.06.2006, согласно условиям которого арендодатель представляет арендатору в аренду сроком на 3 года земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, общей площадью 992 кв.м., кадастровый номер участка 55:36:110101:2050, расположенный по адресу: ул. Крупской – ул. Перелета (Кировский округ), с местоположением: установлено в 35 м юго-восточнее относительно десятиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: ул. Крупской, д. 7, к. 1 в КАО г. Омска, для организации строительной площадки.

На основании соглашений к указанным договорам права и обязанности арендатора по договорам перешли к ООО «Прибрежный».

Как следует из материалов  дела, по истечении сроков действия договоров земельные участки не возвращались арендатору, то есть, продолжили свое действие. 

Письмами от 14.08.2017 № Исх-ДИО/13350, 14.08.2017 № Исх-ДИО/13351 Департамент сообщил ООО «Прибрежный», что договоры считались возобновлёнными на тех же условиях на неопределённый срок в соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Со ссылкой на статьи 610, 621 ГК РФ Департамент указал, что отказывается от договоров аренды и что, по истечении трехмесячного срока договоры будут прекращены, в связи с чем просил освободить земельные участки, привести их в состояние, пригодное для дальнейшего использования, вернуть их Департаменту по актам приема-передачи.

ООО «Прибрежный», полагая, что односторонние сделки по расторжению договоров аренды являются недействительными, обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Обществом не оспаривается, что по истечении указанных в договорах № Д-Кр-31-6437, № Д-Кр-31-6436 от 30.06.2006 сроках, они считаются заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). 

Направив ООО «Прибрежный» письма от 14.08.2017 № Исх-ДИО/13350, 14.08.2017 № Исх-ДИО/13351, Департамент, тем самым реализовал свое право на односторонний отказ от договоров аренды.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, а именно: при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользовании земельного участка, предназначенного строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка), а также при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/08).

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, в настоящем случае не усматривается добросовестность действий Общества по освоению арендованных земельных участков в соответствии с их целевым назначением. 

Так, в материалах дела имеется разрешение на строительство объекта капитального строительства многоэтажного гаража № 55-1311. При этом срок указанного разрешения истек 29.09.2015.

Как следует из представленного ответчиком акта осмотра от 05.04.2016 земельного участка с кадастровым номером 55:36:110101:2049 на момент проверки на участке строительные и иные работы не осуществлялись; на участке располагается объект незавершенного строительства; на момент проверки частично возведены несущие опоры и перекрытия двух этажей. 

Доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствующих завершению строительства в нормативно установленные сроки и в соответствии с выданным разрешением на строительство, не представлено. Указание на наличие финансовых затруднений  таким  обстоятельствам не относятся. Также как и то, что истец совершал  действия, связанные с внесением изменений в проектную документацию, согласований, поскольку таковые как раз связаны с  изменением обстоятельств,  которые могли и не наступить, если бы ответчик осуществлял строительство в разумные сроки. 

При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции ответчик в подтверждение доводов о добросовестном использовании спорных земельных участков представил разрешение на строительство от 23.01.2018.

Между тем, суд апелляционной инстанции не принимает во внимание  указанный документ, поскольку не усматривается предусмотренных частью 2 статьи 268 АПК РФ оснований для приобщения к делу дополнительных доказательств.

Правомерность отказа Департамента от договоров аренды № Д-Кр-31-6437, № Д-Кр-31-6436 от 30.06.2006 устанавливалась судом на момент совершения ответчиком односторонних сделок по расторжению договоров, а также на момент вынесения решения судом.  Дополнительные документы  получены после вынесения обжалуемого судебного акта.

Между тем, такие документы не могут учитываться, исходя из полномочий апелляционного суда, который не вправе устанавливать обстоятельства на основании доказательств, полученных заинтересованной стороной после рассмотрения дела по существу. 

Из материалов дела не следует, что истцу было отказано в предоставлении земельных участков в связи с получением нового разрешения на строительства и  регистрацией права собственности на объект незавершённого строительства.  

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 27.06.2017 по делу № 305-ЭС17-2608, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

На основании изложенного, с учетом того, что при рассмотрении дела судом первой инстанции не представлены доказательства принятия арендатором земельных участков (истцом) всех необходимых мер для исполнения обязательств по строительству в установленные договорами сроки, а также доказательства чинения препятствий со стороны уполномоченных органов публичной власти при освоении земельного участка истцом, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований полагать, что односторонний отказ ответчика от исполнения договоров аренды № Д-Кр-31-6437, № Д-Кр-31-6436 от 30.06.2006 является необоснованным, нарушающим права истца. 

Исходя из приведенных выше норм права и обстоятельств, отказав в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции принял правильный судебный акт.

 Требования о предоставлении земельного участка в аренду истцом в рамках настоящего иска не заявлено,  а доводы жалобы не заявлены на основании документов,  дополнительно представленных суду апелляционной инстанции (новое разрешение на строительство, государственная регистрация права на незавершённый строительством объект), в связи с чем, они не могут учитываться судом при разрешении настоящего спора. 

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. Апелляционная жалоба истца подлежит оставлению без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 06 декабря 2017 года по делу № А46-19476/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

А.В. Веревкин

 Е.Б. Краецкая