055/2023-149500(1) 

 

 АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-10429/2023

г.Тверь

24 ноября 2023 года

  (резолютивная часть решения принята 21 ноября 2023 года)  

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Борцовой Н.А., при  ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи  Ужко А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с  ограниченной ответственностью "Трастэри", г. Тверь, (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>), к ответчику обществу с ограниченной ответственностью  "Дороги", г. Кувшиново, (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),  

с участием третьего лица: временного управляющего ФИО1, г. Санкт-Петербург,  

неимущественный спор, 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "Трастэри", г. Тверь, (далее  - истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Дороги", г.  Кувшиново, (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи №  51/22 от 25 июля 2022 года, обязании возвратить земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. обшей площадью 30  430 кв.м., адрес (местоположение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес  ориентира: обл. Тверская, р-н Калининский, с/п Каблуковское, в районе д.  Хотмирово, с кадастровым номером 69:10:0000017:1105, обязании возвратить  земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, обшей площадью 26 422 кв.м.. адрес (местоположение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах  участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Тверская, р-н Калининский, с/п Каблуковское, в районе д. Борзенево, с кадастровым номером 69:10:0000017:1108.  Третьим лицом указан временный управляющий ФИО1, г. Санкт-Петербург.  

В качестве третьего лица в иске указан временный управляющий  ФИО1, г. Санкт-Петербург.  

Рассмотрение дела в судебном заседании назначено на 21 ноября 2023  года.  

Ответчик, несмотря на одобрение ходатайства об участии в судебном  заседании онлай, наличие технической возможности, участие представителя  не обеспечил.  

Истец, третье лицо представителей в суд не направили. 

В процессе подготовки дела к судебном разбирательству третье лице  представило письменный отзыв, в котором указывает на введение в  отношении ответчика процедуры наблюдения, невозможность возврата  земельных участков, поскольку они составляют конкурсную массу должника.  

Ответчик в письменном отзыве ссылается на наличие инвестиционного  соглашения в рамках которого подписан договор купли-продажи № 51/22 от  25 июля 2022 года, проведение работы по воплощению проекта, подтверждает готовность довести проект до его финального завершения.  

Из материалов дела следует, что 22 июля 2022 года между обществом с  ограниченной ответственностью "Трастэри", г. Тверь (Продавец) и обществом  с ограниченной ответственностью "Дороги", г. Кувшиново (Покупатель) подписан договор купли-продажи № 51/22 (далее Договор), по условиям которого  Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора эскизные проекты для малоэтажной застройки по адресу: Тверская  обл., р-н Каликиский, Каблуковское с/п, д, Хотмирово, на земельном участке с  кадастровым номером 69:10:0000017:1105, и Тверская обл., р-н Калиниский,  Каблуковское с/п, д. Борзенево, на земельном участке с кадастровым номером  69:10:0000017:1108, (далее - Эскизные проекты) и земельные участки из категории земель «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства (далее - Земельные  участки):  

земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного  назначения», разрешенное использование - Для сельскохозяйственного производства, общей площадью 30430 кв.м., адрес (местоположение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Тверская, р-н Калининский, с/  и Каблуковское, в районе д. Хотмирово, с кадастровым номером  69:10:0000017:1105. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись  регистрации № 69:10:0000017:1105-69/075/2022-8 от 09.06.2022  

земельный участок из категории земель «земли сельскохозяйственного  назначения», разрешенное использование - Для сельскохозяйственного производства, общей площадью 26422 кв.м., адрес (местоположение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Тверская, р-н Калининский, с/  п Каблуковское, в районе д. Борзенево, с кадастровым номером  69:10:0000017:1108. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись  регистрации № 69:10:0000017:1108-69/075/2022-8 от 09.06.2022  

На Земельных участках отсутствуют объекты недвижимого имущества. 

Согласно пункту 1.3 Договора Продавец передает Земельные участки Покупателю в состоянии, пригодном для использования. Стороны осмотрели земельные участки до подписания настоящего договора и не установили фактов,  свидетельствующих о нарушениях в использовании Земельных участков. Претензий по состоянию Земельных участков Покупатель не имеет.  

Продавец гарантирует, что в отношении продаваемых по настоящему договору Земельных участков не имеется споров с третьими лицами, не наложено арестов, отсутствуют запреты па распоряжение отчуждаемыми Земельными участками, Продавец правомочен распоряжаться отчуждаемыми Земельными участками. До заключения настоящего договора Земельные участки никому не проданы, не заложены, не переданы в аренду или пользование, никому не переданы и не обещаны в дарение, не внесены в качестве вклада (взноса) в уставной (складочный) капитал юридического лица, не отчуждены иным  образом. Какие-либо сервитут в пользу третьих лиц в отношении земельных  участков не установлены.  

Плата по Договору согласована сторонами разделом 2 Договора. 

В соответствии с пунктом 2.1 Договора общая цена Договора составляет  14 900 000 рублей, Покупатель обязан оплатить Продавцу цену, указанную в  пункте 2.1 до 10 августа 2022 года (пункт 2.2).  

Факт передачи земельных участков Покупателю подтверждается актом  приема-передачи от 25 июля 2022 года.  

Поскольку Покупатель оплату земельных участков не произвел, в его адрес 17 октября 2022 года была направлена претензия о расторжении договора  купли-продажи № 51/22 от 25 июля 2022 года и возврате земельных участков.  

Общество с ограниченной ответственностью "Трастэри", г. Тверь, ссылаясь на существенное нарушение Покупателем условий Договора, наличие  правовых оснований для расторжения договора купли-продажи № 51/22 от 25  июля 2022 года, обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.  

Проанализировав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в  их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к следующим выводам.  

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и  возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие  значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных  доказательств.  

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и  возражений.  

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными  статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать  содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является  обеспечение восстановления нарушенного права истца.  

Требования по иску основаны на ненадлежащем выполнении ответчиком  своих обязательств по договору купли-продажи № 51/22 от 25 июля 2022 года,  положений статей 450, 486, 488, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Представленный в материалы Договор по своей правовой природе является договором купли-продажи, взаимоотношения сторон регулируются положения главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь  (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется  принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).  

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое  имущество (статья 130).  

По смыслу положений пункта 1 статьи 485, пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по  цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или  после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором  купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.  

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец  вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев,  когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены  товара.  

Материалами дела подтверждается и обществом с ограниченной ответственностью "Дороги", г. Кувшиново не оспорен факт передачи в собственность указанных выше земельных участков на условиях договора купли- продажи № 51/22 от 25 июля 2022 года.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только:  

1) при существенном нарушении договора другой стороной;  

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной  степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено  стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его  отсутствии - в тридцатидневный срок.  

В п. 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части  первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор  об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по  существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.  

Истцом в адрес общества с ограниченной ответственностью "Дороги", г.  Кувшиново было направлено требование о расторжении Договора и возврате  полученного по сделке.  

Таким образом, установленный нормами пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации претензионный порядок урегулирования  спора о расторжении Договора.  

Из материалов дела следует, что по заключенному между спорящими  сторонами Договору Покупателем до момента обращения истца с иском в суд  не исполнялись обязательства по оплате приобретенных объектов недвижимости. Факт невыполнения ответчиком условий Договора не оспаривается последним.  

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обществом с ограниченной ответственностью  "Дороги", г. Кувшиново документально не подтверждены доводы в части выполнения инвестиционного проекта.  

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли- продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.  

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав" разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является пре- 

пятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.  450 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Правовая позиция, высказанная в пункте 9 информационного письма  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 21 от 13.11.1997, подтверждена определением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации  от 04.12.2008 N ВАС-12545/08.  

Таким образом, неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением Договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается на основание своих требований и возражений.  

Поскольку ответчиком доказательств оплаты земельных участков не  представлено, требование истца о расторжении договора заявлено на законных основаниях и подлежит удовлетворению.  

Как указывалось выше, когда покупатель не производит в установленный  договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный  ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.  

В абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и  других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения  того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или  расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением  сторон.  

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к  требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора  продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Учитывая, что общество с ограниченной ответственностью "Дороги", г.  Кувшиново не оплатило имущество, приобретенное по Договору, истец вправе требовать его возврата, в обратном случае баланс интересов сторон будет  нарушен.  

На основании изложенного, с учетом совокупности представленных доказательств, суд первой инстанции удовлетворяется исковые требования в полном объеме.  

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Тверской области от 17 апреля 2023 года по делу № А66-15306/2022 в отношении  общества с ограниченной ответственностью "Дороги", г. Кувшиново введена  процедура наблюдения.  

Применительно к нормам статьи 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», рассматриваемы в рамках настоящего дела требования не подлежат рассмотрению в деле о банкротстве должника.  

Общество с ограниченной ответственностью "Дороги", г. Кувшиново  несостоятельным (банкротом) не признано, конкурсная масса не сформировано. Следовательно, препятствий для применения положений статей 1102 и  1104 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.  

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

Р Е Ш И Л:

Расторгнуть договор купли-продажи № 51/22 от 25 июля 2022 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Трастэри",  г. Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью "Дороги", г. Кувшиново, (ОГРН 

<

***> ИНН  

<

***>).  

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Дороги", г. Кувшиново, (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Трастэри", г. Тверь, (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>):  

-земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного  назначения", разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, обшей площадью 30 430 кв.м., адрес (местоположение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Тверская, р-н Калининский,  с/п Каблуковское, в районе д. Хотмирово, с кадастровым номером  69:10:0000017:1105,  

-земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного  назначения", разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, обшей площадью 26 422 кв.м.. адрес (местоположение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: обл. Тверская, р-н Калининский,  с/п Каблуковское, в районе д. Борзенево, с кадастровым номером  69:10:0000017:1108.  

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Дороги", г.  Кувшиново, (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу общества с  ограниченной ответственностью "Трастэри", г. Тверь, (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>) 18 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.  

 Исполнительные листы выдать в порядке статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.  

 Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд город Вологда в течение месяца со дня его принятия.  

Судья Н.А. Борцова