Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-85160/2023

21 ноября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 ноября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью "БАЛТИНВЕСТ УК" (адрес:  Россия 197101, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. ДИВЕНСКАЯ Д. 1, ЛИТЕРА А, ОГРН:  );

к КОМИТЕТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. ФИО2 20, ЛИТЕР А, ПОМЕЩ. 2-Н, ОГРН:  );

при участии   представителей сторон согласно протоколу судебного  заседания от  13.11.2023 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ФИО3.» Д.У. закрытый паевой инвестиционный фонд  комбинированный «Петровский о.» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка. 

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком. 

В судебное заседание представитель Общество заявленные требования  поддержал.

Представитель   Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал.

  Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Как усматривается из представленных в материалы дела документов,  владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда комбинированным «Петровский о.» на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером 78:07:0003212:3668, расположенное по адресу: 

<

...>, литера АФ (далее – Здание). Доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Петровский о.». осуществляет общество с ограниченной ответственностью «БАЛТИНВЕСТ УК».

Здание расположено в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003212:5224, общей площадью 864+/-10 кв.м, вид разрешенного использования "проведение научных испытаний", расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Петровский, Петровский проспект, земельный участок 26а (далее – Участок).

Государственная собственность на Участок не разграничена, органом, уполномоченным на распоряжение им, является Комитет.

Заявитель 25.05.2023 обратился в Комитет с заявлением №05-26-51952/23-0-0 в порядке, предусмотренном  статьями 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации о выкупе Участка.

Письмом от 08.06.2023 №05-26-51952/23-0-6 Комитет отказал в выкупе Участка со ссылкой на пункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в обоснование отказа Обществу в выкупе Участка Комитет указал следующее:

- в соответствии с пунктом 14 статьи  39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;

- согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении Участка установлен вид разрешенного использования «проведение научных испытаний»;

- согласно утвержденной документации по планировке территории Участок расположен в границах квартала №4, в границах зоны планируемого размещения объектов капитального строительства №47, предусмотренной для размещения многоквартирных жилых домов, гаражей многоэтажных и подземных, объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны;

- фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию, а также должно соответствовать материалам ППТ.

 

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в суд с настоящими требованиями. 

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным. 

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №6/8 от 01.07.96 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации   Земельный кодекс  Российской Федерации  и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. 

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации . 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В силу статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 

- осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

- принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

- принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. 

В силу статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из 4 следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. 

 

Общество полагает, что обладает исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность, поскольку является собственником находящегося на данном участке объекта недвижимости. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории: земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. 

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В соответствии со статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. 

Согласно частям 1, 2, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 

1) основные виды разрешенного использования; 

2) условно разрешенные виды использования; 

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. 

Как следует из выписки ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 78:07:0003212:5224, установлен вид разрешенного использования "проведение научных испытаний".

Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" такой вид разрешённого использования земельных участков как "проведение научных испытаний" предполагает размещение зданий и сооружений для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, для размещения организаций, осуществляющих научные изыскания, исследования и разработки, научные и селекционные работы, ведение сельского и лесного хозяйства для получения ценных с научной точки зрения образцов растительного и животного мира, код 3.9.3.

Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 №524, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне ТЖД (многофункциональные зоны с включением объектов жилой, общественно-деловой застройки и объектов инженерной инфраструктуры) Т3ЖД3 (многофункциональная зона средне-этажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторической застройки пригородов), с включением объектов инженерной инфраструктуры).

Градостроительный регламент территориальной зоны Т3ЖД3 определен в пункте  2.8 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, в соответствии с которым целью выделения зоны является:

- развитие существующих и преобразуемых территорий, расположенных на территории исторического центра Санкт-Петербурга, предназначенных для жилой застройки в сочетании с объектами общественно-делового назначения, не оказывающими негативного воздействия на объекты жилой застройки;

- развитие сферы социального и культурно-бытового обслуживания для обеспечения потребностей жителей указанных территорий в соответствующих среде формах;

- развитие необходимых объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

Согласно пунктом 2.8.3. Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга одним из основных и условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны Т3ЖД3 является в том числе "проведение научных испытаний 3.9.3. "

В соответствии с Проектом планировки территории Петровского о-ва, утв. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 №1264, Участок расположен в границах квартала №4. Функциональное назначение объектов капитального строительства по кварталу №4 указано как:

- коммерческие объекты, не связанные с проживанием населения; коммерческие объекты, связанные с проживанием населения; объекты розничной торговли, объекты общественного питания, объекты бытового обслуживания, финансово-кредитные объекты, многоквартирные жилые дома, гаражи многоэтажные и подземные, объекты дошкольного образования, объекты среднего общего образования, котельная, распределительные пункты с трансформаторными подстанциями.

То есть, установленный для данной территории ППТ включает в себя такое функциональное назначение, как «коммерческие объекты, не связанные с проживанием населения», которое не предусмотрено действующим классификатором ВРИ и до момента установления соответствия считается неустановленным.

Здание с кадастровым номером 78:07:0003212:3668, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Петровский проспект, д 26, литера АФ, используется для проведения научных испытаний, что соответствует разрешенному виду использования земельных участков в зоне Т3ЖД3. 

Целью предоставления Участка является эксплуатация расположенного на нем Здания, в связи с чем характеристики планируемого развития территории, согласно ППТ, не имеют правового значения. Противоречие материалов ППТ правомерно сложившемуся землепользованию не может являться основанием для отказа в предоставлении Участка в собственность.

Как усматривается из представленных в материалы дела документов,  из представленного Комитетом в материалы дела   Акт обследования земельного участка от 31.05.2023, такой акт составлен в отношении земельного участка кадастровый номер 78:07:0003212:5224, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Петровский, Петровский проспект, земельный участок 26а. Актом установлено, что на земельном участке расположено Здание с кадастровым номером 78:07:0003212:3668, общей площадью 1 294,4 кв.м, принадлежащее на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев ЗПИФ «Петровский о.».

При этом,  как следует из содержания самого Акта «в связи с особорежимным статусом Здания, доступ в помещения Здания и фотофиксация в них ограничены», то есть   фактически   осмотра проведен не был. 

В ходе судебного разбирательства Комитетом не были предприняты меры для совместного осмотра здания и земельного участка.

Исполнение арбитражным судом   обязанностей по доказыванию вместо соответствующей стороны нарушает такие фундаментальные принципы арбитражного процесса, как состязательность и равноправие сторон (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 № 8127/13).

Как усматривается из текста  Акта, сведения об использовании земельный участок и здания получены от     ПАО «Судостроительная фирма «Алмаз», вместе с тем,   как усматривается из текста Договора аренды нежилого здания от 20.12.2022    заключенного между Обществом и   ПАО «Судостроительная фирма «Алмаз», Здание с кадастровым номером 78:07:0003212:3668, общей площадью 1 294,4 кв.м, подлежит использованию Арендатором для проведения научных испытаний, в том числе для проведения изысканий, испытаний опытных промышленных образцов, проведения научных изысканий, исследований и разработок, проведение научно-исследовательских и опытно-констукторских работ (Разрешенное использование) действительно передано Обществом  (п. 1.3. Договора).

При этом пунктом  5.4.1. данного договора установлено, что Арендатор обязуется использовать объект исключительно в соответствии с разрешенным использованием.

Доказательства ненадлежащего исполнения  условий Договора аренды предоставлено не было.

Соответствие фактического использования Здания и Участка виду разрешённого использования подтверждено Ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию от 02.03.2023.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно  статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Изучив представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу, что Заявитель обладает правом на выкуп испрашиваемого им в собственность земельного участка, в связи с чем решение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга об отказе в праве выкупа земельного участка, выраженное в письме от 08.06.2023 №05-26-51952/23-0-6, является незаконным и нарушает права и законные интересы Общества.

Способом восстановления нарушенного права Заявителя является обязание Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, направленные на заключение с Обществом договора купли-продажи спорного земельного участка на основании ранее поданного заявления, путем подготовки, подписания проекта указанного договора и направления его для подписания Обществу. 

В силу части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , в резолютивной части такого решения должно быть указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. 

По смыслу положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  возложение обязанности совершить определенные действия рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно соответствовать нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. 

При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения, и не связан конкретными формулировками требования заявителя об устранении нарушения, равно как и выбором им того или иного способа восстановления нарушенных прав и законных интересов. 

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам (статья 106 АПК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Расходы заявителя по государственной пошлине в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  относятся на заинтересованное лицо. 

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

Р Е Ш И Л:

признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженный в письме от 08.06.2023 №05-26-51952/23-0-6, в выкупе земельного участка кадастровый номер 78:07:0003212:5224, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Петровский, Петровский проспект, земельный участок 26а.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 3 части 5 и частью 7 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в течение 5 рабочих дней с момента вынесения решения Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области направить Обществу с ограниченной ответственностью «БАЛТИНВЕСТ УК» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Петровский о.» проект договора купли-продажи земельного участка кадастровый номер 78:07:0003212:5224, расположенного по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, внутригородское муниципальное образование города федерального значения Санкт-Петербурга муниципальный округ Петровский, Петровский проспект, земельный участок 26а.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общества с ограниченной ответственностью «БАЛТИНВЕСТ УК» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным «Петровский о.» 3.000,00 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения. 

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.