Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-111469/2017

23 апреля 2018 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  23 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Герасимова Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ФИО2,

ответчик: Публичное акционерное общество «Балтийский Инвестиционный Банк» (ИНН 

<

***>),

об обязании освободить нежилое помещение,

при участии:

- от истца: ФИО3 по доверенности от 15.11.2017, ФИО4 по доверенности от 11.03.2016;

- от ответчика: ФИО5 по доверенности от 13.02.2018,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Балтийский Инвестиционный Банк» (далее – Банк) об обязании освободить нежилое помещение 35Н площадью 143,1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д. 44, лит. А, кадастровый номер 78:31:0001287:3188. 

В судебном заседании истец поддержал требование; представитель ответчика возражал против заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Истец является собственником нежилого помещения 35Н площадью 143,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, д.44 лит.А, кадастровый номер 78:31:0001287:3188 (далее – помещение), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 78-АИ 040431 выданным 29.04.2015 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

29.04.2015 между ИП ФИО2 и Банком заключен Договор аренды (далее – Договор аренды), в соответствии с которым истец, выступая Арендодателем, предоставил ответчику за плату во временное владение и пользование указанное выше помещение. Передача помещения осуществлена 29.04.2015 и оформлена Актом приема-передачи, являющимся приложением №2 к Договору аренды.

Срок действия Договора аренды в соответствии с пунктом 1.5 определяется с даты государственной регистрации по 31 октября 2017 года. Государственная регистрация Договора аренды осуществлена 17.07.2015, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 78-78/042-78/084/024/2015-144/2.

В обоснование заявления указано следующее.

Ответчик письмом от 27.09.2017 № 40/12297 сообщил истцу об окончании действия Договора аренды 31.10.2017, уведомил о нежелании продлевать Договор аренды на новый срок, пригласив Истца и его представителей 03.11.2017 для передачи помещения.

В ответ на данное сообщение Истец уведомил Банк (исх. б/н от 03.10.2017) о необходимости до момента подписания Акта приема-передачи помещения в связи с окончанием срока аренды предусмотреть выполнение ответчиком определенных действий и мероприятий в отношении помещения.

03.11.2017 при совместном осмотре помещения истец отказался подписать акт приема-передачи помещения из аренды, указал, что ответчиком не соблюдены условия Договора аренды, а именно в помещении находится имущество ответчика, в том числе офисные и кассовые столы и стойки на несколько рабочих мест, оборудование, касающееся узкопрофильной и специфической деятельности ответчика, в том числе оборудование кассовых и сейфовых зон, не выполнен демонтаж особых зон, связанных с деятельностью Банка и им установленных (дополнительные бронированные стеклянные окна, бронированные двери, решётки и бетонные стены денежного хранилища). В помещении не выполнена уборка, имеет место монтажный мусор и отходы (провода, кабеля и т.д. и т.п.), неоднородный окрас стен, не демонтированы: «кабель каналы», видеокамеры и кондиционеры, частично не работают потолочные осветительные приборы, имеются существенный скол мраморной ступени, отсутствует часть подвесного потолка, нарушена целостность стеновых и половых кафельных плит, захламлён запасной выход и т.д.

Ссылаясь на то, что по окончании срока Договора аренды ответчик не освободил помещение от своего имущества и оборудования, чем нарушил требование статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и продолжает использовать помещение, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.

По положениям статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пункт 3.1.3 Договора определяет обязанность Арендодателя в течение пяти дней по окончании срока аренды по Договору (в том числе при досрочном расторжении Договора) принять от Арендатора арендуемую площадь по акту приёма-передачи в нормальном состоянии с учетом естественного износа со всеми разрешенными Арендодателем перестройками и неотделимыми улучшениями.

Согласно пункту 3.2.9 Договора в течение пяти дней по окончании срока аренды по Договору (в том числе при досрочном расторжении Договора) Арендатор обязан передать Арендодателю арендуемую площадь по акту приёма-передачи в нормальном состоянии с учетом естественного износа со всеми разрешенными Арендодателем перестройками и неотделимыми улучшениями.

Пункт 4.5 Договора предусматривает, возмещение расходов по ремонту при возврате Арендуемой площади, поврежденной по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом.

Действие Договора аренды может быть прекращено по истечении срока аренды, указанного в пункте 1.5, то есть 31 октября 2017 года (пункт 5.1 Договора).

Как следует из текста Договора аренды, его стороны согласовали все существенные условия, которые касаются аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения Договора и установленные гражданским законодательством нормы об аренде.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Обзор Президиума ВАС № 66), прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в пункте 37 Обзора Президиума ВАС № 66 разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Истцом не оспаривается, что 03.11.2017 осуществлялся совместный осмотр помещений с целью его возврата Арендодателю по истечении срока аренды, однако  акт приема-передачи им не был подписан, что подтверждается письмом 03.11.2017                № 3/11. Указанное письмо содержит замечания по состоянию помещения со стороны Арендодателя.

Однако наличие замечаний по состоянию помещения не является основанием для отказа от подписания акта приема-передачи.

Впоследствии ответчик обращался к истцу с просьбой принять помещение по истечении срока действия Договора аренды (27.09.2017, 07.11.2017, 17.11.2017, 05.12.2017). 

Договор предусматривает передачу помещений в нормальном состоянии с учётом естественного износа (пункты 3.1.3 и 3.2.9 Договора аренды), а также уплату расходов по ремонту, в случае возврата арендуемой площади, поврежденной по вине Арендатора, что подтверждается двусторонним актом (пункт 4.5 Договора).

Следовательно, отказ истца от подписания акта приема-передачи, по сути сводится к понуждению арендатора к пользованию помещением после прекращения Договора аренды вопреки его воле, что нарушает установленный статьей 421 ГК РФ принцип свободы договора.

Согласно пункту 1.2 Договора аренды помещение предоставляется Арендатору под осуществление Арендатором банковской деятельности в рамках Генеральной лицензии на совершение банковских операций. При этом передаваемое Помещение на момент его передачи находилось в состоянии, позволяющем её нормальную эксплуатацию в соответствии с целью использования, оговоренной в пункте 1.2 Договора, то есть оборудовано в соответствии с требованиями и стандартами, предъявляемым к банковским помещениям.

Как следует из письма «Ржевский» научно-исследовательский испытательный сертификационный центр (далее - НП РНИИСЦ) от 08.02.2018 № 026, в мае 2006 года проведена оценка технической укрепленности ограждающих конструкций кассового подразделения и операционной кассы дополнительного офиса Банка, расположенного по адресу: 

<

...>.

Таким образом, уже в 2006 году, то есть до приобретения истцом помещения (01.04.2015 – дата регистрации права собственности истца на помещение), оно соответствовало требованиями, установленными Центральным Банком РФ «Положением о порядке ведения кассовых операций в кредитных организациях на территории Российской Федерации» от 09 октября 2002 № 199-П, то есть было оснащено бронированными стеклянными окнами, бронированными дверьми, решётками и бетонными стенами денежного хранилища.

На дату заключения Договора аренды истец передал Банку помещение с оборудованными «особыми зонами», при этом никаких условий о демонтаже таких зон Договор аренды не содержит.

Кроме того, вопреки доводам истца Договор аренды не содержит условий уведомлять истца о непосредственной дате демонтажа вывесок, а также предоставлять письменное подтверждение соответствующих организаций, обслуживающих здание, об отсутствии претензий к фасаду здания в связи с демонтажем указанной вывески и об отсутствии повреждений, дефектов и нарушений целостности. 

Банк уведомил истца о том, что не намерен продлевать Договор, направив истцу письмо исх.40/12297 от 27.09.2017.

31 октября 2017 года Банк закрыл дополнительный офис «Невский 44», информировал о закрытии дополнительного офиса Западный центр допуска финансовых организаций (исх.40/0315-ЦБ), что подтверждается письмом Департамента допуска и прекращения деятельности финансовых организаций Банка России от 03.11.201 исх. №Т2-Д14-12-3-6/36465, а также вывез основное имущество, что подтверждается Актом № 5129 от 31.10.2017 об оказании услуг, связанных с перевозкой имущества 31.10.2017 с адреса: Невский 44 на адрес: СПб, Дивенская ул., д.1, осуществленных специализированной организации ООО «Деликатный переезд Северо-Запад».

В связи с прекращением работы Дополнительного офиса «Невский 44», находившегося в арендованном у истца помещении, Банк подписал дополнительные соглашения об исключении из договоров, заключенных в целях обеспечения (обслуживания) деятельности офисов Банка, указанного помещения, а именно:

- Дополнительное соглашение №7 от 26.10.2017 к договору №ИНТ-01/09/15 от 01.09.2015 на оказание услуг по проведению уборочных работ на территории офисов Банка, заключенный между Банком(заказчик) и ООО «Интерия» (исполнитель) об исключении из обслуживания офиса ДО Невский 44 с 27.10.2017;

- Дополнительное соглашение №7 от 03.11.2017г. к договору №71/16-ТО от 15 ноября 2016г. на техническое обслуживание систем охранной, тревожной пожарной сигнализации и оповещения людей о пожаре, заключенный между Банком (заказчик) и ООО «Технический Гарант» (исполнитель) об исключении из обслуживания офиса ДО Невский 44 с 03.11.2017;

- Дополнительное соглашение №12 от 03.11.2017 к договору №620/16 от 14 ноября 2016г. на централизованную охрану помещений, заключенный между Банком (заказчик) и ООО «Охранное предприятие» «ЛИНОС» (исполнитель) об исключении из обслуживания офиса ДО Невский 44 с 03.11.2017.

21.12.2017 ключи от помещения переданы истцу.

Довод истца о том, что ответчик уклоняется от возврата арендуемого помещения, не нашел своего подтверждения в ходе судебного заседания и опровергается установленными судом фактическими обстоятельствами.

По мнению суда, отсутствие в материалах дела акта приема-передачи помещения по Договору аренды при названных выше обстоятельствах не может служить единственным и безусловным основанием для удовлетворения исковых требований. Установление в пункте 2 статьи 655 ГК РФ обязанности сторон составлять акт возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются судом по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                  Герасимова Е.А.