ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                       Дело № А68-5044/2020

Резолютивная часть постановления объявлена   27.09.2021

Постановление изготовлено в полном объеме    04.10.2021

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей: истца – общества с ограниченной ответственностью «Мираторг-Орел» (Орловская область, с. Бельдяжки, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.07.2020 № 1), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Фермер-К» (Тульская область, с. Репино-Никольское, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность 31.05.2021), в отсутствие третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «Лидер» (Тульская область, с. Репино-Никольское, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мираторг-Орел»  на решение Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2021  по делу № А68-5044/2020  (судья Горькова Е.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мираторг-Орел» (далее – истец, ООО «Мираторг-Орел») обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фермер-К» (далее – ответчик, ООО «Фермер-К») о взыскании денежных средств в сумме 1 792 530 руб. в счет возмещения затрат на устранение недостатков.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее – ООО «Лидер»).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2021 в удовлетворении иска отказано. 

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права. ООО «Мираторг-Орел» указывает на то, что в объекте недвижимости при наличии электроснабжения и теплоснабжения должны быть установлены батареи отопления, светильники, розетки, выключатели и т.п., однако в переданном по договору купли продажи объекте отсутствуют вышеуказанные предметы, следовательно, факт наличия недостатков подтвержден истцом и у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска.                                                                  По мнению подателя апелляционной жалобы, объект недвижимости передан в собственность в состоянии отличающимся от того, при котором производился осмотр оценщиком в целях установления рыночной стоимости предмета договора купли-продажи.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу просил оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание ООО «Лидер», надлежащим образом извещенное о месте и времени его проведения, не явилось, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статей 266, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел апелляционную жалобу в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Тульской области от 21.03.2018 по делу № А68-11062/2017 в отношении ООО «Фермер-К» введена процедура наблюдения. Временным управляющим утверждена ФИО4.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2018 по делу                                        № А68-11062/2017 ООО «Фермер-К» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО5.

В рамках рассматриваемого дела о банкротстве на стадии конкурсного производства в целях реализации имущества составляющего конкурсную массу между ООО «Фермер-К» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ООО «Мираторг-Орел» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 03.10.2019 № 02/10-1 (далее – договор). 

Согласно договору в соответствии со статьями 447 – 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 138 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)», протоколом от 02.10.2019 № 6642-ОАОФ/2 «О результатах торгов по продаже имущества ООО «Фермер-К», составляющего Лот № 1», продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в установленный срок имущество ООО «Фермер-К», составляющее лот № 1, согласно приложению № 1 к договору.

Согласно п. 2.1. договора стоимость имущества определяется в соответствии с протоколом от 02.10.2019 № 6642-ОАОФ/2 «О результатах торгов по продаже имущества ООО «Фермер-К», составляющего Лот № 1» и составляет 125 266 050 руб., без учета НДС.

Одним из объектов недвижимого имущества передаваемых по условиям договора в соответствии с протоколом от 02.10.2019 № 6642-ОАОФ/2 «О результатах торгов по продаже имущества ООО «Фермер-К», составляющего Лот № 1» является здание нежилое (санпропускник), литера А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью                              721,50 кв.м (далее – объект).

Условиями договора установлена обязанность продавца передать покупателю в его собственность, без каких либо изъятий имущество, являющегося предметом настоящей сделки и соответствующее п. 1.1 договора в течение 3 дней с момента оплаты в соответствии с п. 2.6 настоящего договора.

Согласно отчету № 1979 «Об определении рыночной стоимости недвижимого и имущественных прав, принадлежащих ООО «Фермер – К» (ИНН 

<

***>)» (далее – Отчет): здание нежилое (санпропускник), литера А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью 721,50 кв.м представляет собой здание административно-хозяйственного назначения. Год постройки – 2010. Оцениваемое здание двухэтажное, основные конструктивные элементы: фундамент – бетонный, стены наружные – кирпичные. Коммуникации: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, коммуникационные связи. Здание нежилое (санпропускник), литера А, А1, кадастровый номер 71:21:000000:3766, площадью 721,50 кв.м находится в хорошем состоянии. На дату оценки здание эксплуатируется.

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору ООО «Мираторг – Орел» перечислило продавцу  денежные средства, предусмотренные пунктами 2.2. – 2.4. договора, что подтверждается платежными поручениями от 24.09.2019 № 9660, от 16.10.2019 № 10772, от 16.10.2019 № 10773.

В обоснование иска покупатель сослался на то, что на момент приемки здание находится в непригодном для эксплуатации состоянии. При осмотре обнаружены следующие недостатки:

1. демонтирована и выведена из рабочего состояния система электроснабжения, отсутствуют розетки, счетчики, автоматы, выключатели, светильники, частично уничтожена проводка, блоки управления;

2. демонтирована и выведена из рабочего состояния система водоснабжения и водоотведения, отсутствуют водяные насосы, раковины, унитазы, смесители;

3. не пригодна к эксплуатации система отопления - срезаны все батареи, выведены из рабочего состояния котлы;

4. система кондиционирования и вентиляции разрушены;

5. отсутствуют элементы внутренней и внешней отделки срезаны металлические поручни с лестницы на второй этаж, сняты межкомнатные двери вместе с дверными коробками, повреждены настенные, потолочные и напольные покрытия, на втором этаже напольное покрытие демонтировано полностью.

Количество отсутствующих элементов здания:

1.  выключатель внутренний – 53 шт.;

2.  выключатель наружный – 25 шт.;

3.  блок розеток на 4 шт. (комплект) – 2 шт.;

4.  розетка внутренняя – 92 шт.;

5.  розетка наружная – 26 шт.;

6.  смеситель – 11 шт.;

7. раковина – 11 шт.;

8. душевая кабина с оборудованием – 7 шт.;

9. унитаз – 9 шт.;

10. светильник потолочный – 131 шт.;

11. светильник малый – 20 шт.;

12. щит распределительный – 4 шт.;

13. автомат однополюсной – 82 шт.;

14. покрытие напольное – 195 кв. м.;

15. батарея отопления – 41 шт.;

16. двери (полотно, коробка, наличники) ширина 90 см – 12 шт.;

17. двери (полотно, коробка, наличники) ширина 80 см – 10 шт.;

18. двери (полотно, коробка, наличники) ширина 60 см – 8 шт.;

19. дверь металлическая (полотно, коробка, наличники) ширина 90 см – 1 шт.;

20. дверь металлическая двойная (полотно, коробка, наличники) ширина 150 см –                   2 шт.;

В связи с выявленными недостатками между ООО «Фермер-К» в лице конкурсного управляющего ФИО5 и ООО «Мираторг – Орел» 24.10.2019 подписан акт приема-передачи. Визуальное обследование объекта и оценка восстановительных работ выявили недостатки помещения и стоимость по их устранению составила 1 792 530 руб.

ООО «Мираторг – Орел» 22.04.2020 направило в адрес ответчика претензию, в которой просило безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, а в отсутствие такой возможности, в счет возмещения затрат на устранение недостатков произвести оплату денежных средств в общей сумме 1 792 530 руб.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу общих положений о договоре купле-продаже, определенных в пункте 1 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 ГК РФ).

В соответствии со статьей 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара; в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункты 1, 2 статьи 475 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как усматривается из материалов дела, по мнению истца, на момент приемки здание находилось в непригодном для эксплуатации состоянии и вышеперечисленные недостатки препятствуют использованию имущества по его назначению и, соответственно, свидетельствуют о передаче товара ненадлежащего качества.

Вместе с тем ссылки истца на недостатки приобретенного имущества несостоятельны ввиду следующего.

Как правильно отмечено судом первой инстанции, приобретая имущество, истец имел возможность произвести осмотр, то есть проявить должную степень осмотрительности и осторожности, а надлежащих доказательств, подтверждающих недостатки имущества, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, у ООО «Мираторг-Орел» имелась возможность для осмотра нежилого помещения и принятия решения о целесообразности приобретения с учетом его технического состояния, однако истец такой осмотр до подачи заявки на участие в торгах не произвел.

Положения абзаца второго пункта 10 статьи 110 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» не содержат требование о детальном описании каждого объекта, выставленного на торги, а указывают на необходимую степень детализации данных о таком имуществе. Целью публикации в порядке статьи 110 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 110 Федерального Закона от 26.10.2002                                № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)», в публикации должны быть отражены сведения о предприятии его составе, характеристиках, описание предприятия, порядок ознакомления с предприятием. При этом иные нормы законодательства, в том числе Закон о банкротстве, не содержит требование о детальном описании каждого объекта выставленного на торги, а также не указывает на необходимую степень детализации данных об имуществе.

Кроме того, абзацем 3 пункта 9 статьи 110 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Из указанного следует, что целью публикации в порядке статьи 110 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» является надлежащее первичное описание объекта, то есть такое описание, которое позволит потенциальному покупателю определенно установить реализуемое имущество.

Таким образом, непроведение надлежащего изучения информации, в том числе посредством неосуществления запроса дополнительных сведений, при наличии обозначенных средств для связи с организатором и инициатором торгов, является предпринимательским риском покупателя, ответственность за который не может быть возложена на должника.

Кроме того, материалами дела подтвержден факт того, что покупатель не отказался от заключения и последующей оплаты по договору купли-продажи, что свидетельствует об информированности покупателя о состояния помещения.

Согласно статье 475 ГК РФ покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Однако из материалов дела следует, что ООО «Мираторг-Орел» не заявляло об отказе от заключения договора купли-продажи по результатам проведения торгов. Покупатель оплатил приобретенное имущество в полном объеме, принял часть недвижимого имущества и зарегистрировал переход права собственности.

Таким образом, истец не воспользовался правом на отказ от заключения договора купли-продажи.

Согласно сообщению о торгах, а также открытым сведениям на сайте https://rosreestr.gov.ru/ нежилое здание с кадастровым номером 71:21:000000:3766 имеет назначение санпропускник.

Согласно ветеринарно-санитарным требованиям при проектировании, строительстве, реконструкции и эксплуатации животноводческих помещений санитарно-бытовые помещения, санпропускники размещают на линии ограждения при главном въезде (входе) на комплекс, ферму в составе административного здания или в отдельно стоящем здании.

В санпропускнике проводится санитарная обработка обслуживающего персонала и посетителей, а также дезинфекция, стирка и сушка спецодежды и обуви работников.

Таким образом, покупателем необоснованно предъявляются завышенные требования к отделке здания предназначенного для санитарной обработки обслуживающего персонала, сельскохозяйственных животных.

Согласно письменным пояснениям ФИО6, привлеченной судом первой инстанции в качестве свидетеля по делу, отчет № 1979 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества и имущественных прав, принадлежащих ООО «Фермер-К» не учитывает отделку нежилого помещения при определении цены, выводы об итоговой стоимости объекта оценки сделаны путем сравнительного подхода на основе цен предложений по сделкам с объектами недвижимости аналогичных оцениваемому.

Кроме того, в суде первой инстанции ООО «Лидер» дало пояснения, что при сдаче объекта после прекращения договора аренды имущества, ООО «Лидер» демонтировало все оборудование, поскольку данное оборудование было установлено ими после заключения договора аренды.

В нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом доказательств, что коммуникации: электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, коммуникационные связи, в данном здании отсутствуют, в материалы дела не представлено.

Из вышеуказанных обстоятельств следует, что истец, являясь профессиональным участником экономической деятельности и действуя в собственном коммерческом интересе, заключил договор купли-продажи и принял имущество по акту без замечаний к его техническому состоянию. Так, истец до заключения договора имел возможность осмотреть объект и ознакомиться с его фактическим состоянием, однако при заключении спорного договора не проявил требуемую в таких обстоятельствах и обычную для деловой практики совершения подобных сделок осмотрительность.

Как усматривается из материалов дела, цену объекта на торгах предложил истец, следовательно, заблуждение о фактическом техническом и ином состоянии объекта при реальной возможности истца по их установлению не может быть принято во внимание.

На основании изложенного, исследовав и оценив представленные в материалы доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание, что спорное имущество приобретено истцом на публичных торгах по реализации                       имущества должника в процедуре банкротства, до заключения договора купли-продажи истец имел возможность ознакомиться с аукционной документацией, осмотреть имущество, договор и акт приема-передачи подписаны истцом без замечаний относительно качественных характеристик переданного имущества, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены  принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 30.06.2021 по делу № А68-5044/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

                  Н.В. Заикина  

                  Л.А. Капустина 

       А.Г. Селивончик