АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-15032/2019

г. Ставрополь

06 апреля 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена12 марта 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме06 апреля 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, г. Михайловск,

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

третьи лица:-общество с ограниченной ответственностью «СтавропольАгроПромСнаб», ОГРН 

<

***>, г. Михайловск

-акционерное общество «СтавропольАгроПромСнаб», ОГРН 

<

***>, г. Михайловск,

-индивидуальный предприниматель ФИО3, ОГРН 

<

***>, с. Александровское,

о взыскании арендной платы и  пени и расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в заседании представителя истца ФИО4 по доверенности от 01.10.2019, ответчика ФИО2 (лично), представителя ООО «СтавропольАгроПромСнаб» ФИО5 по доверенности от 10.01.2020, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Михайловска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании 196 079,87 руб. арендной платы за период с 01.04.2017 по 30.06.2019 и 21 438,06 руб. пени за период с 01.07.2017 по 30.06.2019 по договору аренды земельного участка от 07.07.2016 № 38.

Определением суда от 04.12.2019 с настоящим делом объединено дело № А63-17733/2019 по иску администрации к предпринимателю о расторжении договора аренды от 07.07.2016 № 38.

Предприниматель иск не признала, указав, что доступ на арендуемый земельный участок возможен только через другие земельные участки, принадлежащие иным лицам; кроме того, через сам спорный земельный участок осуществляется проезд на другие смежные земельные участки. Данные обстоятельства препятствуют использованию земельного участка.

Рассмотрев заявленное ответчиком в одном из предыдущих заседаний ходатайство об объединении настоящего дела с делом № А63-18712/2019, суд пришел к выводу, что оно подлежит отклонению.

Так, от ответчика ранее поступило встречное исковое заявление, в котором были изложены требования: признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка № 38 от 07.07.2016 с кадастровым номером 26:11:020118:22; установить невозможность использования земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 для целей, указанных в договоре № 38 от 07.07.2016, с момента его заключения.

Определением суда от 19.11.2019 встречный иск возвращен, в связи с тем, что с требованием о признании недействительным договора аренды соединено требование, которое не является исковым. Описательная и просительная часть встречного иска позволяют квалифицировать второе требование только как требование об установлении факта, имеющего юридическое значение (пункт 4 части 2 статьи 218 АПК РФ). Между тем, АПК РФ не предусматривает возможности рассмотрения в одном производстве искового требования и требования, подлежащего рассмотрению в порядке особого производства. Судом предлагалось ответчику уточнить встречный иск, однако предприниматель в судебном заседании настаивала на принятии встречного заявления в неизменном виде.

По делу № А63-18712/2019 предпринимателем заявлены требования об оспаривании действий администрации, прокуратуры Шпаковского района и прокуратуры Ставропольского края, установлении фактов и признании недействительным (ничтожным) договора аренды № 38 от 07.07.2016 и применении последствий его недействительности.

Таким образом в указанном деле помимо ранее изложенных во встречном иске требований также заявлены множество иных требований, не имеющих значение для настоящего дела.

Подобное поведение ответчика может свидетельствовать о его намерении затянуть разрешение возникшего с администрацией гражданско-правового спора, рассматриваемого по настоящему делу, путем вовлечения в процесс большого количества иных лиц и предъявления к ним различных по своему характеру требований.

По этим же мотивам судом отклоняется устное ходатайство предпринимателя, заявленное в судебном заседание, о приостановлении производства по настоящему делу до разрешения дела № А63-18712/2019.

При этом доводы ответчика о ничтожности договора аренды подлежат оценке по настоящему делу независимо от предъявления такого требования предпринимателем.

В судебном заседании истцом и ответчиком заявлены ходатайства об отложении рассмотрения дела для ознакомления с материалами дела и в связи с запланированным совместным осмотром земельного участка.

Рассмотрев ходатайство с учетом результатов исследования доказательств и пояснений сторон, суд пришел к выводу об отсутствии необходимости в отложении судебного разбирательства, поскольку обеими сторонами уже проведены самостоятельные осмотры земельного участка, результаты которых представлены в суд; представленные в последнее заседание документы исследованы, лицами, участвующие в деле, даны пояснения заданы вопросы друг другу. Таким образом, ходатайства подлежат отклонению.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка (протокол от 28.06.2016 № 2) администрацией с предпринимателем (Арендатор), признанным победителем аукциона, заключен договор № 38 от 07.07.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:22 площадью 1210 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Коллективная, 1, под производственную базу.

Согласно пункту 1.2 договора на участке капитальные объекты недвижимости и инженерные коммуникации отсутствуют.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен на десять лет с 07.07.2016 по 06.07.2026.

Пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы установлен на основании протокола о результатах аукциона от 28.06.2016 № 2 в размере 87 146,61 руб.

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными частями до 15.03, 15.06, 15.09, 15.12.

В соответствии с пунктом 5.3 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В день заключения договора стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, передаваемого в аренду, в котором указали, что арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду спорный земельный участок; земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, соответствует условиям договора, претензий к качеству передаваемого участка не имеется.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) 23.09.2016 за номером 26-26/033-26/001/203/2016-5937/1.

Претензией от 26.06.2019 № 369 администрация потребовала погасить задолженность по арендной плате в размере 196 079,87 руб., образовавшуюся за период с 01.04.2017 по 30.06.2019, и 21 438,06 руб. пени, начисленной согласно приложенному расчету за период с 01.07.2017 по 30.06.2019, по вышеуказанному договору. Также в претензии администрация предложила ответчику расторгнуть договор, приложив проект соглашения о расторжении. Претензия направлена  в адрес предпринимателя 26.06.2019 и получена им 30.07.2019, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Пунктом 4.1.5 спорного договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы, в том числе более двух периодов.

Доводы предпринимателя о несоблюдении досудебного порядка в части требования о расторжении договора аренды не принимаются судом, поскольку в деле имеется подтверждение принятия мер, предусмотренных частью 3 статьи 619 и статьей 452 ГК РФ.

Доказательств внесения спорной арендной платы и неустойки не представлено.

Вместе с тем, рассмотрев возражения ответчика, суд пришел к следующему.

Спорный земельный участок представляет собой часть бывшей единой территории производственной базы Межрайонного ремонтно-технического предприятия «Пелагиадремтехпред» (государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования № 229).

Из данных Публичной кадастровой карты, заключения ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» от 12.03.2020, видео и фотосъемки, представленных сторонами, а также их пояснений и пояснений третьего лица ООО «СтаврополАгроПромСнаб» следует, что спорный земельный участок не примыкает к территориям общего пользования, доступ (подъезд) к нему осуществляется через соседние земельные участки: с кадастровыми номерами 26:11:020118:21 и 26:11:020118:101.

Кроме того сам спорный участок практически полностью заасфальтирован и его значительная часть использовалась ранее и продолжает использоваться для проезда к другим земельным участкам: с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:102,  26:11:020118:103 и 26:11:020118:19.

Согласно выпискам из ЕГРН собственником земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:21, 26:11:020118:24, 26:11:020118:102, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19 является ООО «СтавропольАгроПромСнаб», собственником  земельного участка с кадастровым номером 26:11:020118:101 – индивидуальный предприниматель ФИО3

При этом в пункте 1.3 договора указано, что ограничения в использовании и обременения участка отсутствуют.

В графе «кадастровые номера соседних земельных участков, обремененных сервитутами с содержанием прав ограниченного ими пользования Арендатора» (пункт 1.4 договора) указано: «нет».

В судебном заседании ответчица устно заявила о фальсификации пунктов 1.3 и 1.4 договора, поскольку в них не указаны обременения, не расписан порядок прохода и подъезда к иным земельным участкам.

Данное заявление следует отклонить поскольку статьей 161 АПК РФ предусмотрена подача заявления о фальсификации письменно. Более того, приведенные доводы не могут рассматриваться применительно к понятию фальсификации доказательств, а подлежат оценке судом в качестве возражений ответчика на предъявленные к нему требования.

Истцом не оспаривалось, что сервитуты в отношении земельных участков, через которые может осуществляться подъезд к спорному земельному участку, не устанавливались.

Ссылки на то, что предприниматель должна была самостоятельно обратиться за установлением сервитута для проезда к арендуемому земельному участку, основаны на неверном толковании положений статьи 274 ГК РФ. Арендатор земельного участка, не являясь обладателем вещного права, не вправе предъявить требование в порядке стати 274 ГК РФ о предоставлении права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). (аналогичная правовая позиция содержится в определении ВС РФ от 15.01.2015 № 308-ЭС14-7676, постановлении 16 ААС от 11.03.2016 по делу А25-588/2015, постановлении АС ЦО от 12.02.2019 по делу А35-2337/2018).

Более того, судом установлено следующее.

Спорный земельный участок ранее находился в постоянном (бессрочном) пользовании ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» (запись о государственной регистрации права от 01.10.2001 № 26-01/11-5/2001-229).

В дальнейшем в соответствии с решением Совета директоров ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» от 22.02.2010 о переоформлении земельного участка на право аренды сроком на 5 лет в связи с отсутствием на нем объектов недвижимости на основании обращения ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» постановлением администрации города Михайловска от 03.03.2010 № 510 право постоянного (бессрочного) пользования прекращено, запись о регистрации указанного права погашена 29.03.2010.

После чего по договору № 879 от 26.05.2010 земельный участок с кадастровым номером 26:11:020118:22 предоставлен в аренду ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» сроком по 25.05.2015. Данный договор был зарегистрирован в ЕГРН 22.07.2010 за номером 26-26-33/014/2010-822.

25 июня 2015 года ООО «СтавропольАгроПромСнаб» обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям г. Михайловска с заявлением, в котором просило погасить запись в ЕГРП, так как право аренды на земельный участок истекло. В заявлении указано, что оно подано для дальнейшего участия в торгах.

Запись о регистрации договора аренды от 26.05.2010 № 879 с ОАО «СтавропольАгроПромСнаб» погашена на основании заявления администрации от 13.07.2015.

В дальнейшем администрацией организован аукцион по продаже права аренды на спорный земельный участок, по итогам которого заключен спорный договор с ответчиком.

Вместе с тем, несмотря на погашение записи о договоре аренды от 26.05.2010 № 879 доказательств возврата земельного участка арендодателю по этому договору (администрации) не представлено.

Из представленных фотоматериалов видно, что фактически при въезде на спорный земельный участок установлены ворота, на которых имеется «План-схема движения транспортных средств по территории ООО "СтавропольАгроПромСнаб"», утвержденный директором названного юридического лица. На указанном Плане-схеме территория спорного земельного участка отражена в составе общего массива территории ООО «СтавропольАгроПромСнаб" вместе с территорией участков с кадастровыми номерами 26:11:020118:24, 26:11:020118:103 и 26:11:020118:19, принадлежащих ООО "СтавропольАгроПромСнаб".

Таким образом, приведенные обстоятельства, позволяю т сделать вывод о том, что администрацией не выполнена надлежащим образом обязанность по предоставлению спорного земельного участка ответчику.

Вышеприведенные обстоятельства не влекут ничтожность договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Предусмотренная статьей 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы носит встречный характер по отношению к обязательству арендодателя предоставить имущество арендатору.

Поэтому в случае, когда имущество фактически не предоставлено арендатору, арендодатель не вправе требовать арендную плату и, соответственно, неустойку.

Кроме того, в силу статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Отсутствие свободного доступа на земельный участок в данном случае полностью исключает возможность использования участка (учитывая его назначение), что в свою очередь, исходя из принципа соразмерности уменьшения арендной платы (абзац 3 пункта 1 статьи 612 ГК РФ), означает полное исключение обязанности по ее внесению.

Таким образом, арендная плата и неустойка не подлежат взысканию с предпринимателя.

Поскольку требование о расторжении договора основано на невнесении арендной платы, обязанность по уплате которой, как установлено судом, отсутствует, то данное требование также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Заявление ответчика о фальсификации доказательств отклонить.

Ходатайства ответчика об объединении дел в одно производство и о приостановлении производства по делу отклонить.

Ходатайства истца и ответчика об отложении рассмотрения дела отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский