АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-7790/2021

г. Ставрополь

17 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена20 января 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме17 мая 2022 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И.,  при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Пятигорска, ОГРН 

<

***>, г. Пятигорск,

к образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Пятигорская объединенная техническая школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России», ОГРН 

<

***>, г. Пятигорск,

о взыскании арендной платы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствам,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Пятигорска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ОУ ДПО «Пятигорская ОТШ ДОСААФ России» (далее – учреждение) о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка от 30.03.2012 № 21/12-Ю в размере 54 186,42 руб. за период с 01.07.2019 по 18.02.2020, пени в размере 799,81 руб. за период с 26.09.2019 по 18.02.2020, процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга в размере 54 186,42 руб. за период с 19.02.2020 по дату объявления резолютивной части решения и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму долга в размере 54 186,42 руб. за период с даты объявления резолютивной части решения по день фактической оплаты задолженности.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд пришел к следующему.

Постановлением от 02.03.2012 № 665 учреждению в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:33:150313:5, с видом разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии», расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, в районе парка культуры и отдыха им. Кирова, общей площадью 1771 кв.м, под тиром.

На основании данного постановления между МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (арендодатель, управление) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 30.03.2012 № 21/12Ю земельного участка с кадастровым номером 26:33:150313:5, сроком аренды с 02.03.2012 по 02.03.2037.

В пункте 1.7 договора указано, что на участке имеется тир, права на которые подтверждены свидетельством о государственной регистрации права от 08.10.2010 №26-АЗ092847.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый календарный день просрочки.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН) 16.05.2012 за номером № 26-26-28/007/2012-808.

Согласно данным ЕГРН на спорном земельном участке расположен объект – здание  с кадастровым номером 26:33:000000:18284.

Претензией от 16.06.2020 № 2306 управление предложило учреждению оплатить спорную задолженность и пени в течение 10 календарных дней с момента получения претензии. Претензия получена ответчиком 26.09.2020, что подтверждается сведениями с сайта Почта России (почтовое отправление с идентификационным номером 35750351253988).

Неоплата долга послужила основанием для обращения в арбитражный суд.

В связи с утверждением решением Думы города Пятигорска от 27.05.2015 № 22-54 ГД нового Положения о муниципальном учреждении «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», функции арендодателя (по заключению договоров аренды) исключены из полномочий управления, на которое возложена только подготовка проектов договоров аренды.

Управление является отраслевым (функциональным) органом администрации города Пятигорска, поэтому исключение функций по заключению договоров аренды земельных участков, из полномочий управления означает, что данные полномочия перешли непосредственно к самой администрации.

Таким образом, полномочия арендодателя по рассматриваемому договору аренды перешли к администрации.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Спорный земельный участок расположен на территории курорта федерального значения и с учетом положений Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»» относится к муниципальной собственности.

Право муниципальной собственности зарегистрировано 16.05.2012 за номером 26-26-28/007/2012-807.

Согласно подпункту 3 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления.

Задолженность по спорному договору рассчитана в соответствии с решением Думы города Пятигорска от 21.09.2017 № 34-14 РД «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска» (далее - Порядок).

Согласно пункту 3.1 Порядка на основании кадастровой стоимости размер арендной платы определяется в отношении земельных участков, в том числе, земельного участка, земельного участка, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено в соответствии с законодательством Российской Федерации

Пунктом 3.1.1 Порядка установлено, что годовой размер арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на ставку земельного налога, установленную в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и муниципальными правовыми актами.

Кадастровая стоимости земельного участка 26:33:150313:5 в 2019 году составляла 5 117 304,50 руб., в 2020 году – 7 771 980,12 руб.

Решением Думы г. Пятигорска от 28.10.2013 № 29-33 РД (в редакции, действующей в спорный период) «О земельном налоге на территории муниципального образования города-курорта Пятигорска» установлена налоговая ставка в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости участка в отношении прочих земельных участков.

Истцом заявлено ко взысканию 54 186,42 руб. арендной платы за период  с 01.07.2019 по 18.02.2020.

При этом, согласно сведениям ЕГРН на земельном участке расположен объект недвижимого имущества – здание с кадастровым номером 26:33:000000:18284, принадлежащее на праве собственности ООО «Специализированный застройщик «Метрополис» (запись о регистрации от 26.11.2021 № 26:33:000000:18284-26/474/2021-12).

Данный  объект приобретен у ФИО2 Медины Исламовны  на основании договора купли-продажи недвижимого имущества и передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.03.2012 № 21/12Ю.

Право собственности на спорный земельный участок перешло к ФИО2 от ФИО3 по договору купли-продажи имущества, акту приема-передачи имущества к договору купли-продажи, о чем внесена регистрационная запись от 15.06.2021 №26:33:000000:18284-26/106/2021-10.

В свою очередь ФИО3 приобрел объект по договору купли-продажи от 28.01.2020 у ответчика по договору купли-продажи имущества, акту приема-передачи имущества к договору купли-продажи № 1 от 27.12.2019 (регистрационная запись от 28.01.2020 №26:33:000000:18284-26/001/2020-2).

Учреждение являлось собственником здания с кадастровым номером 26:33:000000:18284 с 08.10.2010 (регистрационная запись №26-26-28/065/2010-097).

Таким образом, из материалов дела следует, что с 28.01.2020 объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, выбыл из собственности учреждения.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 82/09; определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916 по делу № А33-23998/2018).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Ввиду того, что здание отчуждено учреждением 28.01.2020, то с этой даты учреждение выбыло из обязательств, установленных договором аренды.

В связи с изложенным судом произведен перерасчет размера арендной платы за земельный участок:

период аренды

Кадастровая стоимость, руб.

Ставка арендной платы %

Арендная плата за период, руб.

01.07.2019

30.09.2019

5 117 304,50

1,5

19347,62

01.10.2019

31.12.2019

5 117 304,50

1,5

19347,62

01.01.2020

27.01.2019

7 771 980,12

1,5

8852,11

Общая сумма арендной платы: 47547,35

 

Поскольку доказательства внесения арендной платы за период с 01.07.2019 по 28.01.2020 учреждением не представлены, суд удовлетворяет требования администрации в части взыскания 47 547,35 руб. арендной платы.

На основании пункта 5.2 договора истцом заявлено ко взысканию 799,81 руб. пени за период с 26.09.2019 по 18.02.2020. 

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

С учетом вышеуказанного размера основной задолженности, судом произведен пересчет суммы неустойки за период с 26.09.2019 по 18.02.2020, и установлено, что с учетом наличия переплаты в части пени на начало спорного периода (23,11 руб.) общая сумма пени за указанный период просрочки составляет 807,55 руб., тогда как истцом ко взысканию заявлено 799,81 руб. пени за этот период.

По смыслу положений статьи 49 АПК РФ суд не вправе выходить за пределы заявленных требований, а поскольку предъявление требований в меньшем размере является правом истца и не нарушает прав ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования по пене в размере 799,81 руб. за период с 26.09.2019 по 18.02.2020.

Также истцом ко взысканию заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 19.02.2020 по дату объявления резолютивной части решения  (без указания суммы процентов), и  проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные с даты объявления резолютивной части решения по день фактической оплаты задолженности.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ)

При этом, согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума ВС РФ № 7) по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 35) в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

В пункте 68 постановления Пленума ВС РФ № 7 разъяснено, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 66 постановления Пленума ВС РФ 7, по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Таким образом, выбытие ответчика из договора в связи с отчуждением расположенного на арендуемом земельном участке объекта не освобождает ответчика от уплаты неустойки за нарушение сроков оплаты арендной платы за пользование земельным участком за период до продажи объекта недвижимости, неустойка на эту сумму арендной платы подлежит взысканию по день фактического исполнения обязательства.

В силу пункта 4 статьи 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно правовой позиции, содержащейся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7), если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ (п. 4 ст. 395 ГК РФ).

Вместе с тем, само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункта 1 статьи 330 или пункта 1 статьи 332 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования (вопрос № 2 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике, Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

На основании вышеизложенного судом произведен расчет пени, начисленной на сумму долга 47 547,35 руб. за период с 19.02.2020 по дату объявления резолютивной части решения.

Сумма долга

Начало периода начисления пени

Окончание периода начисления пени

Ставка ЦБ РФ %

Сумма пени за период

38695,24

19.02.2020

25.03.2020

6

278,61

47547,35

26.03.2020

26.04.2020

6

304,3

47547,35

27.04.2020

21.06.2020

5,5

488,15

47547,35

22.06.2020

26.07.2020

4,5

249,62

47547,35

27.07.2020

21.03.2021

4,25

1603,14

47547,35

22.03.2021

25.04.2021

4,5

249,62

47547,35

26.04.2021

14.06.2021

5

396,23

47547,35

15.06.2021

25.07.2021

5,5

357,4

47547,35

26.07.2021

12.09.2021

6,5

504,79

47547,35

13.09.2021

24.10.2021

6,75

449,32

47547,35

25.10.2021

19.12.2021

7,5

665,66

47547,35

20.12.2021

20.01.2022

8,5

431,1

 

Всего пени: 5977,94

 

Таким образом, суд признает подлежащим взысканию с ответчика 5 977,94 руб. – пени за период с  19.02.2020 по 20.01.2022,.

Поскольку доказательства оплаты пени учреждением не представлены, суд удовлетворяет требования администрации в части взыскания 6 777,75 руб. пени (799,81 + 5977,94) и пени, начисленные на сумму долга 47 547,35 руб. с даты объявления резолютивной части решения по день фактической оплаты задолженности.

В удовлетворении остальной части исковых требований надлежит отказать.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Пятигорская объединенная техническая школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в пользу администрации города Пятигорска 54 325 рублей 10 коп., из которых 47 547,35 руб. основного долга и 6 777,75 руб. пени; а также неустойку на сумму долга 47 547,35 руб. за период с 21.01.2022 по день фактической уплаты долга исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды, за каждый день просрочки

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Пятигорская объединенная техническая школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в доход федерального бюджета 2173,39 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский