﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-48985/2018

г. Краснодар

21 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  Ташу А.Х., судей Бабаевой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску – открытого акционерного общества «Автогрузсервис» (ИНН 2317011943, ОГРН 1022302714477), третьего лица – жилищно-строительного потребительского кооператива «Изумрудный» – Максимова И.Ю. (доверенности от 18.01.2019 и 08.02.2018), в отсутствие истца по первоначальному иску – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2019 по делу № А32-48985/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО «Автогрузсервис» (далее – общество) о признании права требования администрацией передачи обществом 1309,8 кв. м от общей площади объекта согласно договору инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения по ул. Кирпичная, 24 Адлерского района города Сочи и возложении обязанности на общество по передаче 1309,8 кв. м от общей площади объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ЖСПК «Изумрудный» (далее – кооператив). 

Общество обратилось в суд со встречным иском к администрации о признании недействительным спорного договора инвестирования. 

Решением от 24.06.2019, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 20.08.2019, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты в части отказа в удовлетворении требований по первоначальному иску, в указанной части принять новое решение об удовлетворении требований истца. Заявитель указывает, что ответчиком не исполнена обязанность по передачи помещений истцу при наличии реальной возможности ее исполнения, в связи с чем отказ в удовлетворении первоначального иска необоснован.

В отзыве общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав представителя ответчика и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 26.03.2008 администрация и общество (инвестор) заключили договор № 03.3/265 (далее – договор) инвестирования в строительство многоэтажных жилых домов со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи.

Под инвестиционным объектом стороны понимают многоэтажные жилые дома со встроенными и пристроенными помещениями общественного назначения по ул. Кирпичной, 24 Адлерского района города Сочи ориентировочной общей площадью 17 326 кв. м, на строительство которых инвестор направляет собственные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта (пункт 1.1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 предметом договора является реализация инвестиционного проекта, по которому инвестор в установленном законом порядке обязуется за счет собственных и (или) привлеченных средств осуществить строительство объекта на земельном участке. Срок завершения строительства – 4 квартал 2010 года. Строительство объекта осуществляется инвестором при условии соблюдения процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке.

На основании пунктов 4.1.1 и 4.1.2 договора администрация обязалась:

– оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в ее компетенцию, в том числе обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта;

– после ввода объекта в эксплуатацию и выполнения всех обязательств сторон по осуществлению инвестиционного проекта обеспечить оформление в установленном порядке акта о результатах реализации инвестиционного проекта при условии предоставления инвестором необходимого пакета документов.

В силу пункта 1.1.4 договора распорядительным документом является административный акт органа или должностного лица администрации, который в соответствии с действующим порядком является достаточным основанием для реализации тех или иных мероприятий в рамках реализации инвестиционного проекта.

Исходя из сущности договора инвестирования исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

В рамках исполнения договора администрация 11.11.2009 выдала обществу разрешение № RU23309/961 на строительство многоэтажных жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения (блок «А» и «Б»), общая площадь зданий 20 150,8 кв. м, количество этажей блока «А» – 15 этажей + цокольный этаж, блока «Б» – 15 этажей + подвальный этаж.

Согласно разрешению от 07.07.2014 № RU23309-2925 администрация разрешила обществу строительство объекта «Многоквартирные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и "Б") общей площадью зданий 20 150,8 кв. м, количества этажей блока "А" – 17, блока "Б" – 17, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло – Кирпичная, 24».

Согласно пункту 2.5 договора инвестор (общество) принимает участие в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 6,5% от общей площади объекта. Результатом деятельности сторон в рамках договора является возникновение у инвестора имущественных прав на часть объекта в размере 93,5% от общей площади объекта (пункт 2.6 договора) и, соответственно, у администрации – причитающихся ей 6,5% от общей площади объекта.

В целях исполнения обязательств по договору администрация заключила с обществом дополнительное соглашение от 30.06.2008 об изменении разрешенного использования спорного земельного участка для жилищного строительства.

Инвестиционный объект общей площадью 20 150,8 кв. м введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 30.05.2018 № RU-23-309-1353-2018.

Обществом завершено строительство инвестиционного объекта, однако по окончании строительства не исполнены обязательства по пункту 2.5 договора – выдел доли администрации в натуре в объекте не произведен, акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами не подписан, помещения в размере 6,5% от общей площади объекта не переданы в муниципальную собственность.

Истец направил ответчику претензию от 28.06.2018 № 6887/07.02-34 с требованием произвести выдел доли в объекте.

Неудовлетворение требований претензии явилось основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.

В части отказа в удовлетворении встречного иска судебные акты не обжалуются, в связи с чем не проверяются судом кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 425 Кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В пункте 4 постановления от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т. д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исследовав обстоятельства дела, суды установили: из сущности договора (пункты 1.1.4, 4.1.1 и 4.1.2) следует, что исполнение обязанностей инвестора по договору обусловлено изменением вида разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

Соглашения, предметом которых является констатация наличия у публично-правового образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т. п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками.

В данные соглашения могут включаться условия, устанавливающие обязанность частного лица по внесению взноса на развитие социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Принятие указанной обязанности не противоречит действующему законодательству и соответствует положениям статьи 421 Кодекса о свободе в заключении договора и праве сторон заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем принятие обязанности по передаче имущества в пользу администрации вызвано не заключением договора пожертвования в пользу муниципального образования, а как оплата по договору инвестирования за выполнение администрацией принятых обязательств.

Таким образом, спорная обязанность по передаче имущества в пользу администрации поставлена в зависимость от факта оказания содействия администрации в создании и введении в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

Судами установлено, что в рамках дела № А32-9570/2016 дополнительное соглашение от 30.06.2008 к договору аренды земельного участка от 12.02.1996 № 4900000061 об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 43 142 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402015:0005, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Кирпичная, 24, «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений с размещением на части участка многоквартирных домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения», признано недействительным (ничтожным) на основании положений статьи 168 Кодекса. При рассмотрении названного дела Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу о том, что администрация на момент заключения спорного договора не имела полномочий осуществлять действия, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка, подлежащего застройке, и фактически предоставила ответчику земельный участок с нарушением установленного законом порядка.

Кроме того, как следует из материалов дела, администрация добровольно не выдавала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, отказывая обществу в выдаче такого разрешения. Отказы администрации обжалованы обществом в судебном порядке в рамках дел № А32-39053/2014 и А32-9570/2016.

В результате многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения введен в эксплуатацию 30.05.2018 (разрешение № RU23-30-1353-2018) на основании решения суда Центрального района города Сочи от 21.05.2018 по обращению членов кооператива.

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда города Сочи от 21.05.2018 установлено, что общество в целях получения разрешения на ввод спорного многоквартирного дома в эксплуатацию обратилось в администрацию, предоставив весь необходимый пакет документов. Однако в результате воспрепятствования администрации разрешение обществу не выдано. Данное обстоятельство явилось основанием для обращения лиц, являющихся участниками строительства жилого дома на основании договоров долевого участия в строительстве, с требованиями о понуждении администрации выдать обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением суда общей юрисдикции на администрацию возложена обязанность выдать обществу разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Многоэтажные жилые дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (блок "А" и "Б"), расположенные по адресу: г. Сочи ул. Гастелло – Кирпичная, 24».

С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что действия администрации свидетельствуют о неисполнении условий договора и непредставлении истцом содействия при строительстве обществом многоквартирного дома. Администрация не исполняла условия спорного договора, в связи с чем у нее отсутствуют основания требовать исполнения обязанности по передаче имущества.

Доводы администрации о том, что общество уклоняется от исполнения обязанности по передаче в пользу истца 6,5% (1309,8 кв. м) от общей площади объекта, несостоятельны, поскольку у общества не наступила обязанность по передаче имущества ввиду непредставления администрацией встречного исполнения.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 Кодекса).

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлены. Оснований для отмены судебных актов по доводам кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2019 по делу № А32-48985/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                           А.Х. Ташу 

Судьи                                                                                                                         О.В. Бабаева

                                                                                                                                    Ю.В. Рыжков