Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-89788/22-17-661

г. Москва

13 октября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2022 года

Арбитражный суд города Москвы в составе: судьи  Поляковой А.Б. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем Еляном Н.Ж.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИНВЕСТРАДИОСТРОЙ" (адрес: 101000, ГОРОД МОСКВА, МЯСНИЦКАЯ УЛИЦА, ДОМ 40, СТРОЕНИЕ 1, КАБИНЕТ 114, ОГРН: 1137746505489, Дата присвоения ОГРН: 14.06.2013, ИНН: 7701361819) к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области (адрес: 344002, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденновский, 17)

о признании незаконным постановления от 14.04.2022г. № 226145 о привлечении к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ

при участии: от заявителя: Прокофьев А.А. по доверенности от 02.09.2022 № 5, от заинтересованного лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ООО ""Инвестрадиострой"  (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области (далее – ответчик) о признании незаконным постановления от 14.04.2022г. № 226145 о привлечении к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ.

Заявитель в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в заявлении. 

Заинтересованное лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, на рассмотрение дела не явилось, представило отзыв  и копии материалов дела об административном правонарушении, возражало против удовлетворения требований заявителя по основаниям, изложенным в пояснениях и оспариваемом постановлении, со ссылкой на законность и обоснованность оспариваемого постановления, доказанность вины заявителя.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд признал заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 6 и 7 ст. 210 АПК РФ, при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.

При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.

Срок обращения в суд с заявлением об обжаловании решения о привлечении к административной ответственности, предусмотренный ч. 2 ст. 208 АПК РФ, ч. 1 ст. 30.3 КоАП РФ заявителем соблюдён.

Как следует из заявления, ООО «Инвестрадиострой» постановлением Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области от 14.04.2022г. № 226145 привлечено к административной ответственности  по части 3 статьи 14.28 КоАП РФ с назначением административного наказания в виде административного штрафа в размере 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей.

Не согласившись с вынесенным постановлением, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим заявлением.

В заявлении  общество  в обоснование своих доводов указывает на отсутствие события административного правонарушения и ссылается на то, что договор купли-продажи прав и обязанностей №28-ГС от 06.05.2016  между ООО СК «Гарант Строй» и ООО «Инвестрадиострой» (далее - договор № 28-ГС), заключен вне рамок  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), а, следовательно, вытекающие из данного договора права и обязанности сторон не подлежат контролю со стороны Службы.

Также застройщик считает, что определением Верховного суда РФ от 05.12.2019  № 308-КГ18-16552 (2-5) по делу А53-16038/17 (далее – Определение Верховного суда РФ от 05.12.2019) на него не могут быть возложены какие-либо обязанности. 

ООО «Инвестрадиострой» в качестве доказательств приводит судебные акты по делам №А40-242256/19, №А40-40340/20, №А40-94362/2020, №А40-146263/2020, как на имеющие преюдициальное значение и на не вступившие в законную силу судебные акты по делам №А40-16123/21, А40-16118/21.

Застройщик считает, что единого подхода к определению понятия «фактическая стоимость» работ в строительстве не существует, следовательно, расчет строительной готовности, в разделе IV. «Примерный график реализации проекта строительства и обязательств по договорам» в строке 9 «Степень готовности объекта недвижимости (%): произведен верно.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «Инвестрадиострой» осуществляет строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, пр. Нагибина, 38, для строительства которого привлекались денежные средства по договорам участия в долевом строительстве. 

В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.10.2018 № 656/пр «Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства» (далее – Приказ  № 656/пр) отчетность застройщика представляется за квартал, если в течение этого квартала действовал, хотя бы один договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с участником долевого строительства, или, если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору.

Согласно п.7 ч. 6 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) контролирующий орган  осуществляет региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 15.12.2011 № 230 «Об утверждении Положения о Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области» (далее – Служба) Региональная служба является органом исполнительной власти Ростовской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора, а также контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области.

На основании пункта 6 части 6 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ контролирующий орган: ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в результате анализа ежеквартальной отчетности ООО «Инвестрадиострой» за 3 квартал 2021 года, представленной 08.11.2021 (вх. 38/4965, 38/4694), административным органом установлено, что отчётность представлена в Региональную службу ГСН РО (далее – Служба) с недостоверными сведениями, что образует состав административного правонарушения по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ.

Согласно материалам дела, в строках 13.1, 13.4, 13.4.1, 13.5.1, 13.5.2, 13.6.1, 13.6.2, 13.7.1, 13.7.2, 13.8-13.10, 14.2-15 Раздела II «Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства» указаны недостоверные сведения в отношении заключенных и действующих договоров долевого участия. Сведения предоставлены застройщиком без учета определения Верховного суда РФ от 05.12.2019 года №308-КГ18-16552 (2-5) по делу №А53-16038/17, и договора №28-ГС от 06.05.2016, заключенного между ООО СК «Гарант-Строй» и ООО «Инвестрадиострой».

Также, административный орган установил, что в бухгалтерском балансе недостоверно показаны сведения о стоимости обязательств и дебиторской задолженности по заключенным и действующим договорам участия в долевом строительстве.  

Из материалов дела следует, что в разделе IV «Примерный график реализации проекта строительства и обязательств по договорам» в строке 9 «Степень готовности объекта недвижимости (%): - фактически» указано 92%. Согласно требованиям Приказа №656/пр, в данной графе указывается степень готовности объекта незавершенного строительства по каждому периоду (кварталу), определяемая в соответствии со сметой на строительство как соотношение объема выполненных работ (стоимости фактически выполненных работ по строительству (созданию) объекта недвижимости), умноженного на 100, к планируемой стоимости строительства (стоимости строительства в соответствии со сметой на строительство объекта недвижимости, указанная застройщиком в проектной декларации). Исходя из данных строки «Всего» столбца 4 «Проектная стоимость строительства (по состоянию на последнюю календарную дату текущего отчетного периода) (млн. рублей)» - 512,61 млн. руб.  и столбца 6 «Фактическая стоимость реализации проекта строительства (с НДС) (по состоянию на последнюю календарную дату текущего отчетного периода) (млн. рублей)» - 318,6 млн. руб. Раздела V, расчетная степень готовности объекта строительства составляет 62%. Разница в 30% между расчетной величиной строительной готовности (62%) и фактически указанной застройщиком (92%), говорит о недостоверности сведений о стоимости объема выполненных работ (стоимости фактически выполненных работ по строительству (созданию) объекта недвижимости) и (или) планируемой стоимости строительства (стоимости строительства в соответствии со сметой на строительство объекта недвижимости).

Согласно материалам дела, административный орган установил, что в п. 12 «Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства» недостоверно указан срок передачи объектов долевого строительства без учета определения Верховного суда РФ от 05.12.2019 года №308-КГ18-16552 (2-5) по делу А-53-16038/17 и договором №28-ГС от 06.05.2016 года между ООО СК «Гарант-Строй» и ООО «Инвестрадиострой».

В Разделе V «Сводная накопительная ведомость проекта строительства» (далее - Раздел V) в строке 12, недостоверно указаны сведения об «Авансах, оплаченных застройщиком в объеме, предусмотренном договором генерального подряда (подряда), в случае если указанным договором предусмотрена выплата аванса без разбивки выплачиваемых сумм по видам работ» - 183,32 млн. руб. В строке 1231, в т.ч. расчеты с поставщиками по объекту долевого строительства бухгалтерского баланса указана сумма 174,177 млн. руб. Разница составляет 9,143 млн. руб. В строке 13 недостоверно указаны сведения о кредиторской задолженности поставщиков и подрядчиков, относящаяся к проекту строительства – 9,97 млн. руб. В строке 1521, в т.ч. расчеты с поставщиками по объекту долевого строительства и в строке 1524 расчеты по заработной плате, относящиеся к объекту долевого строительства в сумме указано 10,501 млн. руб. (9,641+0,86) млн. руб. Разница составляет 0,531 млн. руб. Таким образом, административный орган пришел к выводу о том, что проектная стоимость отдельных работ (затрат) в Разделе V занижена по отношению к оплаченным работам на 63,46 млн. руб.

Относительно довода ООО «Инвестрадиострой» о не распространении на граждан, указанных в договоре № 28-ГС, Определении Верховного суда РФ от 05.12.2019 положений Федерального закона № 214-ФЗ, суд отмечает следующее.

Как следует из материалов дела, Арбитражным судом Ростовской области решением от 18.08.2015 ООО «СК «Гарант-Строй» признано несостоятельным (дело № А53-11325/2011), и в отношении него открыта процедура банкротства - конкурсное производство. 

На основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2013 при банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй» применены правила параграфа 7 о банкротстве застройщика Закона о банкротстве. 

В рамках конкурсного производства проведены торги в форме конкурса, по результатам которых незавершенный строительством многоквартирный дом, а также обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир, включенные в реестр требований кредиторов, приобрело ООО «Инвестрадиострой». В соответствии с условиями торгов, срок завершения строительства многоквартирного дома – 3 года. Между ООО СК «Гарант Строй» и ООО «Инвестрадиострой» 06.05.2016 подписан договор № 28-ГС. В составе указанного договора перечислены участники строительства, включенные в реестр требований кредиторов, перед которыми ООО «Инвестрадиострой» принимает на себя обязательства.

Договор № 28-ГС заключен во исполнение требований ч. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в соответствии с которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров, и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. 

Как указал Верховный суд РФ в определении от 05.12.2019, проведена процедура по аналогии процедуры урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями  статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 2.1.1. договора № 28-ГС ООО «Инвестрадиострой» обязано завершить строительство объекта – 240 квартирного 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: пр. М.Нагибина, 38 в срок, не превышающий трехлетний, с даты заключения указанного договора, то есть, до 06.05.2019.

В силу п.2.1.2 договора № 28-ГС покупатель обязуется выполнить взятые на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) №А53-11325/2011, согласно реестру требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений на дату его закрытия.

При этом согласно п. 2.1.2. договора № 28-ГС обязательства перед участниками строительства с их согласия  могут быть выполнены следующим образом:

- предоставление участникам строительства, имеющим требования о передаче жилого помещения в соответствии с реестром требований кредиторов ООО СК «Гарант Строй» о передаче жилых помещений по делу № А53-11325/2011 по завершению строительства объекта без взимания дополнительных денежных средств;

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, предоставить ему аналогичное жилое помещение в ином уже завершенном строительством доме, или находящемся на стадии завершения строительства без взимания дополнительных денежных средств;

- с согласия участника строительства, имеющего требование о передаче жилого помещения, выплатить участнику строительства денежную компенсацию в размере не менее суммы, определенной судом при включении в реестр передачи жилых помещений.

Согласно материалам дела, между ООО «Инвестрадиострой» и ООО СК «Гарант-Строй» 06.05.2016 подписан также акт приема-передачи прав и обязанностей как застройщика незавершенного строительством объекта – 240-квартирного 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, 38.

Право аренды земельного участка новым должником – ООО «Инвестрадиострой» получено на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № 676 находящегося в федеральной собственности земельного участка, подписанного сторонами 06.05.2016, дата государственной регистрации - 08.07.2016.

Также, между ООО СК «Гарант Строй», ООО «Инвестрадиострой» и участниками строительства подписано соглашение о переводе долга от 11.05.2016 (далее – Соглашение), согласно которому ООО «Инвестрадиострой» принимает на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства о возврате денежных средств и/или о передаче жилого помещения. 

В соответствии с п.1 договора № 28-ГС, п. 1 Соглашения продавец, в том числе, обязуется передать,  а покупатель принять и оплатить права и обязанности ООО СК «Гарант Строй», как застройщика по незавершённому строительством объекту, представляющему собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М.Нагибина, 38, в том числе обязанность ООО СК «Гарант Строй» предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011.

Аналогичные обязательства по предоставлению участникам строительства, подтвердившим свои требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011 жилых помещений согласно реестру передачи жилых помещений на дату его закрытия содержатся в пункте 2.1.2 Договора № 28-ГС.

В силу пункта 4 соглашения обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации заключением с соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ после получения новым должником прав застройщика 240-квартирного 19-этажного жилого дома, расположенному по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. М. Нагибина, 38.

Участниками долевого строительства указанного объекта, в том числе поименованными в договоре №28-ГС, заключены ранее договоры участия в долевом строительстве с предшествующими застройщиками. Предметом договоров является привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома с целью последующей передачи жилых помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства.

В соответствии с ч.1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все сопутствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Суд принимает во внимание, что по своей правовой природе договор № 28-ГС и Соглашение являются сделками, заключенными на торгах по переводу прав и обязанностей ООО СК «Гарант-Строй» перед участниками долевого строительства  по завершению строительства дома и передаче объектов долевого строительства. При этом, договором №28-ГС предусмотрена возможность альтернативного обеспечения прав участников долевого строительства с их согласия.

Заключение указанных сделок не привело к утрате статуса участников долевого строительства, а лишь привело к перемене лиц в обязательствах, а именно застройщика.

Кроме того,  наличие или отсутствие факта перезаключения договоров участия в долевом строительстве ООО «Инвестрадиострой» с участниками долевого строительства, поименованными в договоре № 28-ГС, не влияет на наличие обязательств по передаче объектов долевого строительства.

Как следует из материалов дела, на момент подписания договора № 28-ГС имелись также записи в ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве данного объекта, заключенных участниками долевого строительства с ГУ МВД России по Ростовской области (прежним застройщиком данного объекта), ООО СК «Гарант-Строй», но не включенных в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Гарант-Строй» в рамках дела о банкротстве. 

ООО «Инвестрадиострой» в судебном порядке оспаривало бездействие Управления Росреестра по Ростовской области  по непогашению  указанных  записей (дело № А53-16038/17).

Определением Верховного суда РФ от 05.12.2019  в удовлетворении требований   ООО «Инвестрадиострой» отказано, записи о регистрации договоров участия сохранены в Росреестре, что также подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-002/2021-166635384 от 13.12.2021 о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве объекта, расположенного по адресу: пр. М. Нагибина, 38 в  г. Ростове-на-Дону.

Доводы застройщика о том, что Верховный суд РФ в определении от 05.12.2019 указал только на ненадлежащий  способ защиты своих прав застройщиком, а именно что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество,  не соответствует действительности, поскольку в этом определении на листе 7 Верховный Суд РФ указал, что и при рассмотрении в данном случае требований по правилам главы 24 АПК РФ основания для удовлетворения требований ООО «Инвестрадиострой» отсутствуют.

Верховный суд РФ рассмотрел фактически дело по существу и относительно правомерности требований заявителя отметил, что по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй», и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры. Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий ООО «СК «Гарант-Строй» осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве.

Таким образом, Верховный суд РФ, одновременно указывая на ненадлежащий выбранный застройщиком способ защиты, все же рассмотрел дело по существу (высказал свою правовую позицию), о чем прямо указал в определении. 

Данные выводы Верховного суда РФ имеют преюдициальное значение, поскольку в определении от 05.12.2019 установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

Суд отмечает, что указанными нормами урегулирована процедура передачи прав и обязанностей застройщика, имеющих обязательства по строительству многоквартирных домов и передаче объектов долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. 

Таким образом, Верховный суд РФ также определил правовую природу проведенных торгов и заключенных по их итогам сделок (договор № 28-ГС и Соглашение), как передачу обязательств застройщика перед участниками долевого строительства по передаче объектов долевого строительства, возникших в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Суд отмечает, что в обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 также указано следующее.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом. 

В то же время ч. 2 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. 

В силу ч. 5 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Как следует из материалов дела, право собственности на объект незавершенного строительства по пр. М.Нагибина, 38 зарегистрировано ООО «Инвестрадиострой». 

Таким образом, указанный объект строительства находится в залоге у участников долевого строительства в силу закона.

Произошла замена застройщика, перемена лиц в обязательстве. При замене собой застройщика ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя его обязательства должника по передаче жилых помещений в многоквартирном доме перед кредиторами, обеспеченные залогом земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного дома по пр. М. Нагибина, 38.

К установленным по делу обстоятельствам подлежат применению нормы п. 9 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве, в которой раскрыты «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства».

ООО «Инвестрадиострой» выступает в качестве приобретателя прав и обязанностей прежних застройщиков. Юридическое лицо, имеющее намерение стать приобретателем, должно отвечать требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал в определении, что учитывая наличие подобных условий торгов и заключенных впоследствии между ООО «Инвестрадиострой» и  ООО «СК «Гарант-Строй» сделок, у судов первой инстанции и округа в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены.

Спорным объектом выступает объект незавершенного строительства по адресу: пр. М. Нагибина, 38, г. Ростов-на-Дону.

Из системного толкования ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ (с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности  указанного закона на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора участия в долевом строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров участия в долевом строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

При этом нормы параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 Закона о банкротстве, которые содержат специальные правила о сохранении залога по обязательствам предыдущего застройщика-банкрота при переходе прав новому застройщику на земельный участок с находящимся на нем объектом незавершенного строительства, подлежат применению при разрешении настоящего спора и были внесены законодателем в Закон о банкротстве в контексте государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан-участников  строительства, в том числе участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов, по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и законодательством РФ о несостоятельности (банкротстве). 

Судебная коллегия по экономическим спорам в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ от 19.10.2016, в целях применения правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» применительно к институту застройщика указывает на то, что судам нижестоящих инстанций следует учитывать цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящие в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотребления застройщиков. 

Права всех участников долевого строительства, в том числе, по которым сохранились записи в Росреестре, продолжают свое действие и ООО «Инвестрадиострой» является новым застройщиком объекта, которому перешли в рамках дела о банкротстве права и обязанности перед всеми участниками долевого строительства. ООО «Инвестрадиострой» является правопреемником по всем договорам участия, заключенным по данному объекту строительства с предыдущими застройщиками, в том числе и с ГУВД РФ по Ростовской области.

Поскольку данные участники строительства заключали договоры в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, данные договоры зарегистрированы Управлением Росреестра по Ростовской области, то на правоотношения между ними и новым застройщиком распространяет свое действие Федеральный закон № 214-ФЗ. 

Правовая судьба участников долевого строительства, зарегистрировавших договоры участия в долевом строительстве и право залога в ЕГРН (указанных в определении Верховного суда РФ от 05.12.2019), следует правовой судьбе участников долевого строительства, поименованных в договоре № 28-ГС.

Таким образом, суд соглашается с выводом административного органа о том, что в настоящее время у ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства по передаче объектов перед участниками долевого строительства: поименованными в договоре № 28-ГС; указанными в Определении Верховного суда РФ от 05.12.2019; перед Авакяном К.С.

При этом, довод ООО «Инвестрадиострой» о том, что деньги участников долевого строительства, указанных в договоре №28-ГС, им не привлекались, не имеют значение для дела, поскольку объект незавершённого строительства имел строительную готовность 20% (7 этажей каркаса) на дату торгов; права на земельный участок, объект незавершенного строительства были куплены за 6,54 млн. рублей при оценочной стоимости согласно отчету арбитражного управляющего 134 млн. рублей; имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры; стоимость продажи исходила из наличия указанных обременений; оценочная стоимость объекта незавершенного строительства и строительная готовность свидетельствует о том, что в строительство были вложены денежные средства участников долевого строительства, в том числе, включенных в договор №28-ГС и поименованных в Определении Верховного суда РФ от 05.12.2019, как денежный эквивалент.

В связи с изложенным суд отмечает, что застройщик обязан указывать в отчетности все договоры участия в долевом строительстве, в том числе в отношении участников долевого строительства, указанных в Определении Верховного суда РФ, и поименованных в договоре №28-ГС в части права требования о передаче жилого помещения. В отчетности за 3 квартал 2020 года отсутствовала указанная информация, в связи с чем общество правомерно привлечено к административной ответственности по ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ. 

При этом, указание застройщика на направление в адрес граждан, поименованных в договоре № 28-ГС, писем с предложением воспользоваться альтернативными способами защиты прав (денежные выплаты или переселение в другие дома) не имеет значение для рассмотрения спора, поскольку данные способы обеспечения прав граждан могут предоставляться с согласия граждан и данное обстоятельство не освобождает застройщика от обязанности указывать сведения о данных гражданах в отчетности, представляемой в Службу.

Указанная позиция нашла отражение судебной практике (судебные акты по делу № А53-21199/2020, по делу № А53-21198/2020, по делу № А40-156006/2020, по делу № А40-16004/2021, по делу № А40-31466/2021, по делу № А40-146263/2021, по делу № А40-171993/2021, определением Верховного суда РФ от 05.12.2019 по делу № А53-16038/17).

Кроме того, суд также принимает во внимание, что аналогичные постановления обжаловались в судебном порядке и признаны  законными (дело № А40-16118/2021 (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2021), дело № А40-16004/2021 (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2021), дело № А40-111068/2021 (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2021)).

Ссылку ООО «Инвестрадиострой» на решение Ворошиловского районного суда г. Ростова-на-Дону от 28.12.2021 по делу №2-4493/2021, суд также отклоняет, поскольку указанное решение на момент рассмотрения настоящего спора не вступило в законную силу.

Кроме того, суд также отмечает следующее.

Порядок расчета степени готовности объекта недвижимости, указанный в разделе IV «Примерный график реализации проекта строительства и обязательств по договорам» в строке 9 «Степень готовности объекта недвижимости (%)», определен приказом №656/пр, и определяется в соответствии со сметой на строительство как соотношение объема выполненных работ (стоимости фактически выполненных работ по строительству (созданию) объекта недвижимости), умноженного на 100, к планируемой стоимости строительства (стоимости строительства в соответствии со сметой на строительство объекта недвижимости, указанной застройщиком в проектной декларации). 

Стоимость фактически выполненных работ подтверждается актами КС-2, КС-3 в момент их подписания застройщиком и принимается застройщиком к бухгалтерскому учету. Фактически выполненные работы, по которым акты КС-2, КС-3 не оформлены и не подписаны застройщиком, не могут учитываться при определении степени готовности объекта недвижимости, так как застройщиком не определена и не учтена стоимость выполненных работ.

В отчетности застройщика ООО «Инвестрадиострой» расчет степени готовности объекта недвижимости произвело с нарушением требований приказа №656/пр, что привело к предоставлению недостоверных данных.

Техническая ошибка на сайте наш.дом.рф, которая не позволила разместить проектную декларацию с актуальной стоимостью строительства, не может служить основанием для представления недостоверной информации в Разделе V отчетности застройщика ООО «Инвестрадиострой» за 2 квартал 2021 года о проектной стоимости строительства. 

Частью 3 статьи 14.28 КоАП РФ установлена административная ответственность за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме.

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что ООО «Инвестрадиострой» совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена частью 3 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По мнению суда, в рассматриваемом случае, ООО «Инвестрадиострой» имело возможность соблюдать требования законодательства о долевом строительстве, вместе с тем, не предприняло все зависящие от него меры для их соблюдения. 

На момент рассмотрения дела об административном правонарушении,  установленный статьей 4.5 КоАП РФ срок давности привлечения к административной ответственности не истек.

Проверив порядок привлечения заявителя к административной ответственности, суд считает, что положения 25.1, 28.2, 29.7 КоАП РФ соблюдены административным органом. 

Нарушений процедуры привлечения заявителя к административной ответственности, которые могут являться основанием для отмены оспариваемого постановления в соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 № 10, судом не установлено. 

Суд также не находит оснований для применения положений ст. 4.1.1 КоАП РФ и замене административного наказания на предупреждение. 

Частью 1 статьи 4.1.1 КоАП РФ установлено, что являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, и юридическим лицам, а также их работникам за впервые совершенное административное правонарушение, выявленное в ходе осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля, в случаях, если назначение административного наказания в виде предупреждения не предусмотрено соответствующей статьей раздела II настоящего Кодекса или закона субъекта Российской Федерации об административных правонарушениях, административное наказание в виде административного штрафа подлежит замене на предупреждение при наличии обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 3.4 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 3.4 КоАП РФ установлено, что предупреждение  устанавливается за впервые совершенные административные правонарушения при отсутствии причинения вреда или возникновения угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, объектам животного и растительного мира, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации, безопасности государства, угрозы чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также при отсутствии имущественного ущерба. Поскольку правонарушения, связанные с несоблюдением специальных требований при строительстве, обладают повышенной опасностью, направленных на защиту жизни и здоровья граждан, статья 4.1.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в рассматриваемом случае применению не подлежит. 

Совершенное обществом правонарушение также не может быть квалифицировано как  малозначительное по следующим обстоятельствам.

Согласно статье 2.9 КоАП РФ при малозначительности совершенного  административного правонарушения судья, орган, должностное лицо, уполномоченные  решить дело об административном правонарушении, могут освободить лицо,  совершившее административное правонарушение, от административной ответственности  и ограничиться устным замечанием.

Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Квалификация правонарушения как малозначительного  может иметь место только в исключительных случаях. 

В пункте 16 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного  Президиумом Верховного суда  РФ от 19.07.2017, четко сказано, что административные правонарушения сфере долевого строительства ввиду особой значимости охраняемых законом общественных отношений, выступающих объектом посягательства этого административного правонарушения, не могут быть признаны малозначительными.

Также общество не приводит подтвержденной надлежащими  доказательствами исключительности обстоятельств, повлекших правонарушение.     

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о правомерности привлечения заявителя к административной ответственности, а также о законности оспариваемого постановления о назначении административного наказания.

В соответствии с ч. 4 ст. 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается.

На основании изложенного и ст. ст. 1.5,  ч. 1 ст. 1.6, 2.1, 4.1, 4.5, ч. 3 ст. 14.28, 24.5, 25.1, 25.4, 28.2, 29.7, 30.7 КоАП РФ, и руководствуясь ст.ст. 27, 29, 65, 71, 123, 156, 167-170, 210, 211 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований ООО "ИНВЕСТРАДИОСТРОЙ".

Решение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный  суд.

СУДЬЯ:                                                                                                    А.Б. Полякова