ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

 

26.10.2023

Дело № А40-3494/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19.10.2023

Полный текст постановления изготовлен  26.10.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи  Федуловой Л. В.,

судей Аталиковой З.А., Красновой С.В.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 (доверенность от 19.12.2022);

от общества с ограниченной ответственностью "Диона" - ФИО2 (доверенность от 01.03.2023);

от Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы- не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "Стройбизнес" - не явился, извещен;

от Правительства города Москвы- ФИО1 (доверенность от 24.05.2023);

от Комитета государственного строительного надзора города Москвы - не явился, извещен;

от публичного акционерного общества "Сбербанк России" - не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Департамента городского имущества города Москвы и общества с ограниченной ответственностью "Диона"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 по делу                            №А40-3494/2021

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к обществу с ограниченной ответственностью "Диона",

третьи лица: Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, общество с ограниченной ответственностью "Стройбизнес", Правительство города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, публичное акционерное общество "Сбербанк России",

о признании самовольной постройкой двухэтажного здания, расположенного на земельном участке, об обязании привести земельный участок в соответствие с видом его разрешенного использования и целевого назначения путем сноса самовольной постройки, о признании права собственности на двухэтажное здание, 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Диона" (далее - ответчик, ООО "Диона", Общество) с требованиями, с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании самовольной постройкой двухэтажного здания площадью 583,7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0100309:5827 по адресу: г. Москва, пос. Московский, в районе           д. Лапшинка, об обязании ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 77:17:0100309:5827 в соответствие с видом его разрешенного использования и целевого назначения путем сноса самовольной постройки в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу, в случае неисполнения ответчиком решения в установленный срок предоставить Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция по недвижимости) право осуществить действия по сносу самовольной постройки и освобождению участка.

ООО "Диона" обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречными требованиями о признании права собственности ООО "Диона" на двухэтажное здание площадью 583,7 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:17:0100309:5827 по адресу: г. Москва,                              пос. Московский, в районе д. Лапшинка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Госинспекция по недвижимости, общество с ограниченной ответственностью "Стройбизнес", Правительство города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы, публичное акционерное общество "Сбербанк России".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных требований; Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит вышеуказанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении встречных требований. 

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)  информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от Общества поступил отзыв на кассационную жалобу Департамента, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 АПК РФ.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента  поддержал доводы своей кассационной жалобы, возражал против удовлетворения жалобы Общества, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы Департамента, поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд не направили, что, в силу части 3 статьи 284 АПК РФ, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 АПК РФ правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к следующему выводу.

Как следует из материалов дела и установлено судами, земельный участок с кадастровым номером 77:17:0100309:5827, площадью 22 983 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, пос. Московский, в районе д. Лапшинка, принадлежит ООО "Диона" на праве собственности.

Вид разрешенного использования земельного участка - для размещения многофункционального административно-торгового и производственно-складского комплекса.

30.09.2019 между ответчиком (инвестор) и ООО "СтройБизнес" (застройщик) заключен инвестиционный договор №1/2019ИК на реализацию инвестиционного проекта по строительству нежилого здания.

По условиям инвестиционного договора застройщик должен своими силами за счет денежных средств инвестора на земельном участке, принадлежащем инвестору, построить объект, являющийся предметом настоящего спора.

Согласно условиям пункта 1.2 инвестиционного договора исходно-разрешительная документация по строительству здания разрабатывается и получается силами и за счет застройщика.

Объект на кадастровый учет не поставлен, данные об оформлении права собственности отсутствуют.

Как указывает истец, в Департамент поступил рапорт Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы от 07.10.2020 №9118931 о результатах планового (рейдового) обследования земельного участка с кадастровым номером 77:17:0100309:5827 (далее – земельный участок) по адресу: г. Москва, пос. Московский, в районе              д. Лапишинка.

В ходе проведения планового (рейдового) обследования Госинспекцией по недвижимости установлено, что на земельном участке расположено одноэтажное строение площадью около 240 кв. м 2020 года постройки (далее - Объект). Объект на кадастровый учет не поставлен, данные об оформленных правах собственности на Объект отсутствуют. Объект не используется, на основании визуального осмотра установлено, что Объект возведен для обслуживания и ремонта автомобилей (автомойка, техцентр) в коммерческих целях.

Ссылаясь на то, что по данным Информационно-аналитической системы управления градостроительной деятельностью (ИАС "УГД") разрешение на строительство/реконструкцию строений на земельном участке не выдавалось, спорный объект недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и тем самым нарушает нормы градостроительного, гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, полагая, что спорный объект является самовольной постройкой, истец обратился в суд с исковым заявлением.

Общество, в свою очередь, просило признать право собственности на двухэтажное здание площадью 583,7 кв.м, ссылаясь на то, что строительство осуществлено на основании инвестиционного договора №1/2019ИК                                 от 30.09.2019, заключенного с ООО "СтройБизнес" (застройщиком),  объект имеет вспомогательное назначение (склад), ввиду чего получение разрешения на строительство не требовалось.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.01.2022 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Согласно экспертному заключению №565, 647/19-3-22 эксперт пришел к следующим выводам:

- исследуемое здание имеет признаки здания вспомогательного назначения по отношению к расположенным на земельном участке зданиям;

- здание общей площадью 583,7 кв. м соответствует градостроительным, строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам;

- определить, соответствует ли здание градостроительному плану земельного участка, Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 №120-ПП не представляется возможным;

- на дату экспертного осмотра с учетом его строительной готовности объект не представляет угрозу жизни и здоровью граждан;

- объект находится в границах земельного участка с кадастровым номером 77:17:0100309:5827 по адресу: г. Москва, пос. Московский в районе                              д. Лапшинка;

- здание имеет следующие характеристики: высота - 7,5 м, площадь                                       583,7 кв. м, площадь застройки - 356,8 кв. м, строительный объем - 1930 куб. м; этажность - 2 наземных этажа; 12 помещений; количество лестниц - 1.

- здание не эксплуатируется, обладает признаками проведения строительно-монтажных работ, объемно-планировочное решение позволяет оборудовать объект электричеством, отоплением, противопожарным водопроводом, пожарно-охранной сигнализацией, аварийным освещением, видеонаблюдением, приточно-вытяжной вентиляцией, для монтажа указанных систем предусмотрены соответствующие проемы в перекрытиях стен и необходимые места для расположения оборудования.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2022 судом назначена дополнительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России.

Согласно выводам дополнительного экспертного заключения №6982/19-3-22:

- здание с учетом его объемно-планировочного решения и наличия в нем пяти ворот, а также с учетом наличия возможности оборудования здания электричеством, отоплением, противопожарным водопроводом, горячим и холодным водоснабжением, аварийным освещением, пожарно-охранной сигнализацией, видеонаблюдением, приточно-вытяжной вентиляцией, центральным кондиционированием, может быть оборудовано под размещение автомойки;

- при эксплуатации здания в качестве автомойки здание будет иметь производственное назначение;

-  здание при эксплуатации его в качестве автомойки будет соответствовать строительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, с учетом его расположения относительно жилых домов при условии завершения строительно-монтажных работ в соответствии с действующими строительными и противопожарными нормами и правилами, а также в случае уменьшения установленной санитарно-защитной зоны на основании решения и санитарно-эпидемиологического заключения Главного государственного санитарного врача субъекта РФ;

- здание с запада и юго-запада расположено на расстоянии 11 м и 14 м от жилых домов, в то время как санитарно-защитная зона для такого объекта установлена в размере 50 м.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из следующего.

Учитывая выводы судебных экспертиз, судом установлено, что на принадлежащем ответчику земельном участке возведен объект незавершенного строительства, который в существующем состоянии не создает угрозы жизни и здоровью граждан; архитектурно-планировочное решение позволяет оборудовать и использовать объект в качестве автомойки, в этом случае требования санитарных норм не будут соблюдаться, поскольку нарушаются правила санитарно-защитной зоны, в пределах которой расположены жилые дома.

Судом не принят вывод эксперта о вспомогательном характере объекта, поскольку объект, как указывает ответчик, возводился на основании самостоятельного инвестиционного договора; экспертными заключениями и материалами дела не подтверждается, в отношении какого из расположенных зданий спорное здание имеет вспомогательное значение.

Судом отклонены доводы ответчика о том, что здание используется в качестве склада, в котором хранятся сезонные материалы, с учетом описанных в экспертных заключениях результатов натурных осмотров здания.

Поскольку объект в существующем виде не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд пришел к выводу, что требование о сносе не подлежит удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств, что размещение объекта  не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

В удовлетворении встречного иска отказано в связи со следующим.

Зданием в юридическом смысле является только результат строительства, в то время как спорный объект строительством не завершен. Судом принято во внимание, что не представлен акт реализации и проектная документация, позволяющая установить назначение здания. Согласно представленному в материалы дела техническому плану от 30.09.2021 объект представляет собой склад, год завершения строительства – 2020. Вместе с тем согласно экспертным осмотрам строительные работы не завершены, здание не эксплуатируется; безопасность строения оценена экспертами с точки зрения обеспечения консервации объекта, а не сточки зрения соответствия готового объекта  предусмотренным для его назначения  строительным нормам и правилам. Определение соответствия объекта виду разрешенного использования  земельного участка  возможно только после завершения строительно-монтажных работ и ввода объекта в эксплуатацию с внесением в ЕГРН  соответствующих сведений об объекте.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Установив в данном случае факт возведения Обществом спорного объекта и отказав одновременно как в иске о его сносе, так и в иске о признании права собственности на этот объект, суды не разрешили вопрос о правовой судьбе данного объекта незавершенного строительства, что не соответствует принципу правовой определенности, предполагающему стабильность и гарантирующему справедливое правовое регулирование. 

Исходя из предмета и основания рассматриваемого спора и подлежащих применению норм материального права, суду надлежит выяснить вопрос о соответствии постройки требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных норм и правил, об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, а также о возможности признания права собственности на объект.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на самостоятельное назначение построенного объекта, отсутствие разрешения на строительство спорного объекта, отнесение земельного участка к территориальной зоне сохраняемого землепользования №77-11-06-000136 с индексом – «Ф».

Сам по себе факт отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) объекта и отсутствия проектной и градостроительной документации до начала работ по его реконструкции не являются основаниями для признания постройки самовольной.

Из норм статей 1, 30, 31 ГрК РФ, статей 7, 85 ЗК РФ следует, что собственник земельного участка вправе осуществлять строительство с соблюдением установленной разрешительной процедуры, выбрав вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства из перечня основных видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны, и осуществлять строительство с соблюдением размеров объекта капитального строительства предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно части 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Департамент приводил доводы о том, что согласно правилам землепользования и застройки города Москвы от 28.03.2017 №120-ПП (далее – ПЗЗ г. Москвы) спорный объект расположен в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс "Ф"). Во всех территориальных зонах сохраняемого землепользования (фактическое использование - индекс "Ф") в качестве предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства на земельных участках в упомянутых зонах устанавливаются параметры расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на конкретном земельном участке, для указанного земельного участка числовое значение индекса "Ф" является равным "нулю" (пункт 3.4.3 ПЗЗ г. Москвы), то есть любое строительство на таком земельном участке запрещено.

При этом Постановлением Правительства Москвы от 01.07.2022 №1321-ПП внесены изменения в правила землепользования и застройки города Москвы, в силу которых Правительство Москвы расширило виды разрешенного использования земельных участков ряда территориальных зон.

В данном случае судами не дана оценка указанным доводам, не установлено, располагается ли спорный объект в территориальной зоне сохраняемого землепользования, возможно ли осуществление строительства в указанной территориальной зоне, в том числе строительство вспомогательных объектов.

В результате оценки доводов о расположении спорного объекта в территориальной зоне сохраняемого землепользования необходимо установить, возможно ли осуществление строительства объекта, в том числе вспомогательного назначения.

Исходя из предмета иска и встречного иска в данном деле должна быть определена правовая судьба спорного строения.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан

В данном случае в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на объект было отказано, поскольку он является объектом незавершенного строительства и невозможно достоверно определить его соответствие  виду разрешенного использования земельного участка.

Однако, согласно заключению эксперта признаками проведения строительно-монтажных работ являются отсутствие чистовой отделки помещений, отсутствие заполнения внутренних дверных проемов, не полностью смонтированные инженерные сети, наличие временного электроснабжения и освещения, складирование строительных материалов и около него.

Следовательно, спорное здание имеет высокую степень готовности.

При наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ, на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности.

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 30 постановления Пленумов N 10/22 указано, что исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу статей 287, 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

На основании изложенного судам надлежит достоверно установить, возможно ли осуществление какого-либо строительства на земельном участке, принадлежащем ответчику, с учетом территориального зонирования; дать оценку доводу Департамента о нахождении спорного объекта в территориальной зоне сохраняемого землепользования (индекс "Ф"); определить степень готовности спорного объекта; установить, является ли спорный объект самостоятельным объектом или объектом вспомогательного назначения, в отношении которого получение разрешения на строительство и акта о вводе объекта в эксплуатацию не требуется; в случае непредставления доказательств того, что объект является вспомогательным, рассмотреть встречные исковые требования в порядке статьи 222 ГК РФ с целью установления правовой определенности дальнейшей судьбы спорного объекта.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, достоверно установить входящие в предмет доказывания по спору обстоятельства, с учетом установленного принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

 

           Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2023 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2023 по делу                            №А40-3494/2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий-судья                                                             Л.В. Федулова

 

Судьи:                                                                                                        З.А. Аталикова

 

С.В. Краснова