Д Е В Я Т Ы Й   А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й   А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й   С У Д

127994, г. Москва, ГСП -4,  проезд Соломенной сторожки, д. 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 09АП-14026/2025

город Москва

21 апреля 2025 года

Дело № А40-105146/24

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 апреля 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Д.В. Пирожкова,

судей Е.А. Ким, О.Н. Лаптевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Голубцовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ФИО1." на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 февраля 2025 года по делу № А40-105146/24, по иску Общества с ограниченной ответственностью "ФИО1." (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к АО «Солид Менеджмент» ДУ Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Реал Актив Девелопмент» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) третьи лица: АО «Национальная кастодиальная компания», АО УК "Центр Эссет Менеджмент"

о понуждении заключить договор купли-продажи.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца -  ФИО2 по доверенности от  10.07.2024,

от ответчика -  ФИО3 по доверенности от  21.11.2024,

от третьих лиц:

АО «Национальная кастодиальная компания» - ФИО4 по доверенности от  21.04.2022,

АО УК "Центр Эссет Менеджмент" -  ФИО5 по доверенности от  01.04.2025, ФИО5 по доверенности от  01.04.2025.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИО1." (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО «Солид Менеджмент» ДУ Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Реал Актив Девелопмент»  (далее – ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены АО «Национальная кастодиальная компания», АО УК «Центр Эссет Менеджмент», в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2025 года по делу              № А40-105146/24 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд исходил из необоснованности исковых требований.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, ответчик против доводов жалобы возражал.

Представитель третьего лица АО УК «Центр Эссет Менеджмент» доводы жалобы поддержал, представитель третьего лица АО «Национальная кастодиальная компания» возражал по доводам жалобы истца.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что решение суда подлежит отмене, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.04.2024г. на электронной торговой площадке ООО «Центр Реализации», размещенной в сети «Интернет» на сайте http://business. centerr. ru, проведен открытый аукцион в электронной форме.

Предметом Лота № 1 аукциона № 9474 являлись земельные участки, входящие в состав имущества Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Реал Актив Девелопмент», в том числе земельный участок, площадью 24 652 кв.м с кадастровым номером 50:12:0090218:1136 по адресу: г. Мытищи, городское поселение Пироговский, 500 м южнее д. Зимино; земельный участок общей площадь 186 087 кв.м с кадастровым номером 50:12:0090218:251, адрес: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Московская, р-н Мытищинский, городское поселение Пироговский, 300 м юго-восточнее д. Зимино; земельный участок общей площадью 352 482 кв.м с кадастровым номером 50:12:0090218:1167, адрес: Московская область, г Мытищи, д. Зимино, р-н Мытищинский, городское поселение Пироговский; земельный участок общей площадью 3 486 кв.м с кадастровым номер 50:12:0090218:1169, адрес: Московская область, г Мытищи, д. Зимино, р-н Мытищинский, городское поселение Пироговский.

Начальная цена лота установлена 586 400 000 руб.

В соответствии с извещением о проведении торгов № 9474 от 29.02.2024 года и пунктом 8 Порядка, участником торгов организатору аукциона перечислен задаток в размере 117 280 000 руб. 00 коп.

Согласно Протоколу о результатах проведения открытых торгов по лоту №1 (аукцион продажи № 9474) от 03.04.2024 года, в аукционе принял участие один участник торгов - ООО Специализированный Застройщик "Догма-МСК" (ID электронной подписи - 0112919B0049B01AB948FA4641498E8002), действующий в интересах ООО «ФИО1.» на основании агентского договора от 14.03.2024 года № 03-24.

Участником торгов была предложена цена приобретения лота в размере 590 100 000 руб. 00 коп.

03.04.2024 года торги по вышеназванному лоту аукциона завершены.

Лот открытого аукциона в электронной форме признан несостоявшимся, так как была допущена только одна заявка на участие.

Истец в обоснование требований указал, что торги проводились в соответствии с регламентом электронной площадки Центра реализации, статьями 447-448 ГК РФ, Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и действующим законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Порядком.

Пунктом 12 Порядка предусмотрено, что в случае признания торгов несостоявшимися Акционерное общество Управляющая компания «Центр Эссет Менеджмент» вправе заключить договор купли-продажи имущества Фонда с единственным участником торгов.

Согласно пункту 13 Порядка продавец не позднее 5 рабочих дней с даты подведения итогов (результатов торгов) направляет предложение о заключении договора купли-продажи по Фонду с приложением соответствующего договора победителю торгов (или единственному участнику торгов) на адрес электронной почты, указанный в заявке на участие в торгах.

Полагая, что последствием признания аукциона несостоявшимся является заключение договора купли-продажи с единственным участником торгов, и, указывая, что ответчиком допущено бездействие, выразившееся в уклонении от заключения договора, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор при уклонении организатора торгов от его подписания возможно исключительно в том случае, если заключение договора о продаже вещи возможно только путем проведения торгов. Поскольку ни гражданским законодательством, ни иным нормативным правовым актом не предусмотрена обязательная продажа спорного имущества Фонда в связи с его прекращением посредством проведения торгов, в связи с чем, ООО "ФИО1.", как указал суд, не вправе требовать понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Однако данный вывод суда является ошибочным.

Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Как следует из статьи 435 Гражданского кодекса РФ, офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 названной статьи).

Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом (пункт 2 названной статьи).

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии (пункт 1 статьи 438 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. При этом торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 названной статьи).

В соответствии Порядком для участия в торгах участник регистрируется на электронной площадке, направляет оператору электронной площадки заявку на участие в торгах и прилагаемые к ней документы в электронной форме в отношении каждого предмета торгов (лота), подписанные квалифицированной электронной подписью заявителя используя инструменты своего рабочего раздела («личного кабинета») с помощью программноаппаратных средств сайта электронной площадки.

Заявители, допущенные к участию в торгах, признаются участниками торгов.

Победителем торгов признается участник торгов, предложивший максимальную цену. В случае, если была предложена максимальная цена, равная цене, предложенной другим (другими) участником (участниками) торгов, победителем торгов признается участник, чье предложение о цене, поступило ранее других предложений.

Подача заявки на участие в конкурсе является акцептом оферты в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса РФ.

При этом подача такой заявки предполагает согласие участника размещения заказа со всеми условиями предполагаемого к заключению договора (контракта), определенными заказчиками в конкурсной либо аукционной документации.

Таким образом, торги по своей правовой природе представляют собой единую комплексную процедуру. При проведении торгов оферта носит характер публичного предложения, содержащего существенные условия договора, который планируется к заключению с победителем торгов. Акцептирование же такой оферты посредством подачи заявки на участие в торгах свидетельствует о согласии хозяйствующего субъекта с условиями исполнения им принимаемых обязательств, сформулированных организатором торгов.

Допуск Участника торгов и перечисление задатка в размере 117 280 000 руб. 00 свидетельствует об акцептировании оферты и согласии с условиями исполнения обязательств, предусмотренных Порядком.

При этом, на продавце лежит обязанность заключить договор купли-продажи с единственным участником торгов по предложенной цене лота на условиях проекта договора купли-продажи, входящего в состав аукционной документации.

Торги проводились в соответствии с регламентом электронной площадки Центра реализации, статьями 447-448 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и действующим законодательством Российской Федерации, с учетом особенностей, предусмотренных Порядком.

В силу пункта 5 статьи 447 Гражданского кодекса РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

Пунктом 12 Порядка предусмотрено, что в случае признания торгов несостоявшимися Продавец вправе заключить договор купли-продажи имущества Фонда с единственным участником торгов.

С учетом пункта 13 Порядка Продавец не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с даты подведения итогов (результатов торгов) направляет предложение о заключении договора куплипродажи по Фонду с приложением соответствующего договора победителю торгов (или единственному участнику торгов) на адрес электронной почты, указанный в заявке на участие в торгах.

А единственный участник торгов в свою очередь обязан в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты направления на адрес его электронной почты, указанный в заявке на участие в торгах, предложения заключить договор купли-продажи с приложением соответствующего договора, подписать договор купли-продажи и не позднее 2 (Двух) рабочих дней с даты подписания направить его Продавцу.

О факте подписания договора купли-продажи единственный участник торгов любым доступным для него способом обязан немедленно уведомить Продавца.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 23.12.2022 № 57-П «По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой акционерного общества «Системный оператор Единой энергетической системы», когда Порядком не предусмотрено, что в случае признания торгов несостоявшимися в связи с отсутствием других участников торгов, договор не заключается и торги проводятся повторно либо допускается произвольное усмотрение заказчика (организатора торгов) в вопросе о заключении такого договора, признание торгов несостоявшимися на указанном основании не влечет отказа от заключения договора с единственным участником торгов, если объективных препятствий к заключению договора с этим участником не имеется (заказчик имеет возможность заключить договор с единственным участником, предложение которого является конкурентным, соответствует закупочной документации, а она, в свою очередь, не ограничивает условия для свободной конкуренции).

Суд апелляционной инстанции учитывает, что в данном случае ни Закон, ни конкурсная документация не содержат запрет на заключение договора с единственным участником торгов.

Размер стоимости имущества, установленный для торгов, отражает рыночную стоимость имущества, определен на основании оценки, не оспорен ответчиком путем предоставления достоверных и относимых доказательств и, является той минимальной стоимостью, за которую продавец выразил волю на отчуждение имущества.

Довод ответчика об отсутствии права на иск, поскольку истец не являлся участником торгов подлежит отклонению, поскольку опровергается представленным в дело доказательствами об участии истца в торгах через ООО Специализированный Застройщик "Догма-МСК" на основании агентского договора, который был представлен вместе с заявкой на участие в торгах.

Таким образом, на Продавце лежит обязанность заключить договор купли-продажи с единственным Участником торгов по предложенной цене лота в размере 590 100 000 руб. 00 коп. (Пятьсот девяносто миллионов сто тысяч руб. 00 коп.) на условиях проекта договора купли-продажи, входящего в состав аукционной документации.

При этом, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с доводами жалобы истца, отказ Управляющей компании Д.У. не основан на нормах права и не может являться основанием для отказа в заключении договора, так как владельцы инвестиционных паев не являются стороной спорного договора купли-продажи недвижимого имущества, а следовательно, не имеют основанного на нормах закона права устанавливать какие-либо запреты управляющей компании на совершение сделок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд.

В силу пункта 4 статьи 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

Более того, Закон об инвестиционных фондах, а также судебная практика, подтверждают отсутствие у владельцев инвестиционных паев (долевых собственников имущества Фонда) права оспаривать сделки, совершенные Фондом.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о неполном выяснении судом обстоятельств дела, а также несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, в связи с чем, на основании пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции следует отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Судебные расходы по иску и по апелляционной жалобе между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 февраля 2025 года по делу              № А40-105146/24 отменить.

Исковые требования удовлетворить.

Обязать АО «Солид Менеджмент» ДУ Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Реал Актив Девелопмент» заключить с ООО «ФИО1.» договор купли-продажи недвижимого имущества, выступающего предметом лота № 1 аукциона № 9474, по предложенной цене лота в размере 590 100 000 руб. 00 коп. (Пятьсот девяносто миллионов сто тысяч руб. 00 коп.) на условиях проекта договора купли-продажи, входящего в состав аукционной документации: земельного участка с кадастровым номером 50:12:0090218:251 площадью 186 087 (сто восемьдесят шесть тысяч восемьдесят семь) квадратных метров, вид разрешенного использования – для жилищного строительства; земельного участка с кадастровым номером 50:12:0090218:1136, площадью 24 652 (двадцать четыре тысячи шестьсот пятьдесят два) квадратных метра, вид разрешенного использования – для жилищного строительства; земельного участка с кадастровым номером 50:12:0090218:1167, площадью 352 482 (триста пятьдесят две тысячи четыреста восемьдесят два) квадратных метра, вид разрешенного использования – для жилищного строительства; земельного участка с кадастровым номером 50:12:0090218:1169, площадью 3 486 (три тысячи четыреста восемьдесят шесть) квадратных метров, вид разрешенного использования – для жилищного строительства.

Взыскать с с АО «Солид Менеджмент» ДУ Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Реал Актив Девелопмент»  в пользу ООО «ФИО1.»   6 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с АО «Солид Менеджмент» ДУ Закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Реал Актив Девелопмент»  в пользу ООО «ФИО1.»   30 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья                                                                     Д.В. Пирожков

Судьи                                                                                                             О.Н. Лаптева

Е.А. Ким