Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21 – 8881/2018

«27»

ноября

2018  года 

Резолютивная часть решения объявлена 20.11.2018. Полный текст изготовлен 27.11.2018015.

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

При ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда Калининградской области по адресу: 236040, 

<

...>, дело по исковому заявлению:

общества с ограниченной ответственностью Совместное предприятие «Балтдормостстрой» 

к администрации городского округа «Город Калининград» 

о признании права собственности,

третье лицо: ООО «Телефункен»  

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 26.07.2018, паспорту, 

от ответчика: ФИО3,  по доверенности от 20.04.2018, паспорту,  

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 03.09.2018, паспорту,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Совместное предприятие «Балтдормостстрой»  (далее по тексту - ООО   СП   «Балтдормостстрой», истец) к администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик), просит признать за ООО СП «Балтдормостстрой» право собственности на квартиры №№  28А, 52А,  73А, 94А, 115, расположенные по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании представители истца требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Просит удовлетворить исковые требования в полном объеме, так как после проведенного в 2018 году по заказу истца обследования установлена невозможность исполнения решения суда общей юрисдикции о приведении чердачного помещения в первоначальное (до реконструкции), поскольку это может привести к ухудшению жилищных условий всех жильцов многоквартирного дома и значительным материальным затратам, на последующее восстановление кровли.

Представитель Администрации просил отказать в удовлетворении требований, ссылаясь, что решением суда общей юрисдикции спорные квартиры признаны самовольной постройкой, требование истца фактически направлено на пересмотр вступившего в законную силу судебного акта.

Представитель третьего лица просил иск удовлетворить.

Суд, заслушав доводы представителей, исследовав материалы дела, установил следующее.

Из материалов дела следует, что 22.11.2007 года Комитетом архитектуры и градостроительства города   Калининграда   выдано  ООО   СП   «Балтдормостстрой»   разрешение № RU39315000-351/2007 на строительство 8-ми этажного многоквартирного дома (количество квартир 115) со встроенными административными помещениями и подземным гаражом по адресу: 

<

...>.   

11.05.2010 года между Гаком В.В. (Инвестор)  и ООО СП «Балтдормостстрой» (застройщик) заключены инвестиционные договоры №№ 01, 02, 03, 04, 05 на строительство квартир на мансардном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининград, Советский проспект, 43. 

29.12.2011 года Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № RU39315000-202 объекта:  многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и подземным гаражом по адресу: 

<

...>, согласно которому в эксплуатацию введен многоквартирный жилой дом количество этажей - 8, количество квартир - 115, без учета квартир на мансардном этаже.

Истец указывает, что фактически на момент  ввода в эксплуатацию многоэтажный жилой дом состоял из 10 этажей, включая нижний парковочный этаж и мансардный этаж. Передача квартир инвестору Гаку В.В., находящихся на мансардном этаже,  производилась без введения их в эксплуатацию, поскольку это могло привести к задержке  получения разрешения на ввод  в эксплуатацию многоквартирного дома в целом. В результате этого  Гак В.В. вынужден был оформить право собственности на квартиры в судебном порядке.

После передаче квартир инвестору,  Гаком В.В.  произведен их  ремонт. Истец указывает, что согласно  отчету ООО «ОЦЕНКА» № Н-175-16 общая стоимость 5 квартир,  с учетом произведенного ремонта,   составила 43 794 000 рублей.

Впоследствии право собственности на указанные квартиры перешло к ООО «Медиативно-консалтинговый центр», а затем, в связи с заключением 23.05.2015 договоров купли-продажи №№ 01/07, 02/07, 03/07, 04/07, 05/07 между  ООО «Медиативно-консалтинговый центр» и ООО «Телефункен»,  было зарегистрировано за ООО «Телефункен», что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами  о государственной регистрации права от 30.07.2015. 

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 31.03.2016  по делу №2-368/2016 частично удовлетворены исковые требования собственников жилых  помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...>: реконструкция  чердачного помещения в мансардное помещение путем  возведения  жилых помещений №№ 28 А, 52А, 73А, 94А, 115А в доме № 43 по Советскому проспекту г Калининграда  признана  самовольной. Суд обязал  ООО СП «Балтдормостстрой» привести чердачное помещение в доме  № 43 по Советскому проспекту г. Калининграда в первоначальное (до реконструкции) состояние согласно проекту, прошедшему  государственную экспертизу. Право собственности на мансардные жилые помещения № 28А, 52А, 73А, 94А, 115А в доме № 43 по Советскому проспекту в г.Калининграде признано не возникшим.

В решении суда также указано, что оно является основанием  для прекращения права собственности в  органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

08.08.2016 между Гаком В.В. (сторона 1), ООО СП «Балтдормостстрой» (сторона 2) и ООО «Телефункен» (сторона 3) заключены  соглашения №№ 01, 02, 03, 04, 05   о замене стороны в инвестиционных договорах №№ 01, 02, 03, 04, 05 от  11.05.2010, по условиям которых произведена замена инвестора ФИО5 на нового инвестора ООО «Телефункен».

Письмом от 03.05.2018 № 4419 в ответ на запрос ООО «СП «Балтдормостстрой» от Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию получен отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объектами с  квартирами   на мансардном этаже  № 28А, 52А, 73А, 94А, 115А в доме № 43 по Советскому проспекту в г.Калининграде в связи  с непредставлением заявителем необходимых документов, предусмотренных п. 5 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

01.07.2018 между ООО СП «Балтдормостстрой» и ООО «Телефункен» заключено соглашение о порядке оформления права собственности на спорные квартиры, по условиям которого  ООО СП «Балтдормостстрой» обязалось получить разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, зарегистрировать в установленном порядке право собственности нас спорные квартиры и передать право собственности на них ООО «Телефункен», в противном случае – обратиться в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на вышеуказанные квартиры.

Истец, ссылаясь, что  исполнить решение суда по делу №2-368/2016 о приведении чердачного помещения в первоначальное (до реконструкции) состояние согласно проекту, прошедшему  государственную экспертизу, не представляется возможным, поскольку это может привести к ухудшению жилищных условий всех жильцов многоквартирного дома и значительным материальным затратам, указывая на отсутствие иной возможности введения в гражданский оборот спорных квартир, обратился с настоящим иском в суд.

Суд считает исковое заявление не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Решением  Центрального районного суда г. Калининграда от 31.03.2016  по делу №2-368/2016 установлены следующие обстоятельства, не требующие в силу статей 16 и 69 АПК РФ повторного доказывания в рамках рассмотрения настоящего дела.

22.11.2007 года Комитетом архитектуры и градостроительства города   Калининграда,    ООО   СП   «Балтдормостстрой»   выдано разрешение на строительство №RU39315000-351/2007 многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и подземным гаражом по адресу: 

<

...>.   Согласно  проектной документации, вышеназванный многоквартирный дом состоит из восьми этажей, 115  квартир.

11.05.2010 года между Гаком и ООО СП «Балтдормостстрой» заключены инвестиционные  договоры №№ 01, 02, 03, 04, 05 на строительство квартир на мансардном этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Калининград, Советский проспект, 43. Основанием для их заключение явилось  разрешение на строительство, выданное ООО СП «Балтдормостстрой».

05.05.2011 года ООО СП «Балтдормостстрой» обратилось в ООО  «Архпроект групп» с заявлением о внесении изменений в проект «Многоквартирный жилой дом по Советскому проспекту 43», а именно, переоборудование чердачного помещения в мансардное. Однако в ответе на данное заявление было указано на отсутствие данной возможности. 

29.12.2011 года Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа «Город Калининград» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU39315000-202, согласно которому количество этажей - 8, количество квартир - 115, без учета квартир на мансардном этаже.

20.02.2012 ООО СП «Балтдормостстрой» обратилось  в Комитет Архитектуры и строительства с заявлением о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное 29.12.2011  года, с необходимостью  указания   количества этажей - 9, количества квартира 120.

30.12.2011 года между Гаком В.В. и ООО СП «Балтдормостстрой» подписаны  передаточные акты к инвестиционным договорам, в соответствии с которыми ООО Балтдормостстрой» передало, а Гак В.В. принял в собственность квартиры №№ 28A, 52А, 73А, 94А, 115А. В соответствии с передаточными актами общая площадь №28А составляет 126,4 кв.м, 52А - 97,4 кв.м, 73А – 110 кв.м, 94А -120,6 кв.м, 115А- 94,3 кв.м, а всего общая площадь всех жилых помещений составила 548,7 кв.м. Таким образом, обязательства Гаком В по оплате стоимости квартир, согласно условиям договоров, исполнены в полном объеме,  что подтверждается данными  актами,  не  оспаривается ООО СП «Балтдормостстрой», а так же справкой от  02.03.2012, выданной ООО СП «Балтдормостстрой», из которой следует, что по результатам акта сверки с Гаком В.В. по состоянию на 02.03.2012 года  последним  вложено средств в покупку и ремонт квартир №№28а, 52а, 73а, 94а, 115а   на общую сумму 21 584 192 рублей.

Решением Третейского суда при АНО «Европейский суд правозащитников» от 12.12.2011 за Гаком В.В. признано право собственности на долю в многоквартирном жилом доме со встроенными административными помещениями и подземным гаражом со степенью готовности 98%, общей площадью 12 428,5 кв.м, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:15:12 15 01:0011 по адресу: 

<

...> в следующем размере: 104/10000, соответствующей трехкомнатной квартире №28А, общей площадью 128,9 кв.м; 79/10000, соответствующей двухкомнатной квартире №52А, общей площадью 98,8 кв.м.; 90/10000, соответствующей трехкомнатной квартире №73А, общей площадью 111,3 кв.м; 98/10000, соответствующей трехкомнатной квартире №94А, общей площадью 122,4 кв.м; 77/10000, соответствующей двухкомнатной квартире №115А, общей площадью 95,7 кв.м.

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 16.02.2012 года отказано в удовлетворении заявления ФИО5 о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Третейского суда от 12.12.2011 года (дело №13/1-118/2012).

Впоследствии, ссылаясь на технический отчет, выполненный 23.12.2011 года ОАО «Институт «Калининграджилкоммунпроект» № 11-1238-ТО, согласно которому квартиры на мансардном этаже пригодны для эксплуатации по назначению как жилые, Гак В.В. обратился в Третейский суд при АНО «Европейский суд правозащитников» с иском о признании права собственности на квартиры.

Решением Третейского суда при АНО «Европейский суд правозащитников» от 07.02.2012 года исковые требования ФИО5 удовлетворены в полном объеме, за Гаком В.В. признано право собственности на квартиры, расположенные на 9-ом мансардном этаже многоквартирного жилого дома со встроенными административными помещениями и подземным гаражом по адресу: 

<

...>, кадастровый номер земельного участка 39:15:12 15 01:0011. Также вышеуказанное решение Третейского суда при АНО «Европейский суд правозащитников» обязало ООО СП «Балтдормостстрой» внести в ФБУ «Кадастровая палата» по Калининградской области и в ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» сведения относительно параметров многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 12420,2 кв.м, кадастровый номер земельного участка 39:15:12 15 01:0011, в части количества квартир, площадей квартир, этажности дома, общей площади многоквартирного жилого дома, а также обязало ООО СП «Балтдормостстрой» заказать новый технический и кадастровый паспорта на указанный дом, а также заказать технические паспорта на квартиры №№28А, 52А, 73А, 94А, 115А, расположенные по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25.07.2012 года по делу №А21-5803/2012 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда при автономной некоммерческой организации «Европейский союз правозащитников» от 07.02.2012 года.

По сведениям, представленным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от 19.10.2015 года, квартиры 28А, 52А, 73А, 94А, 115А в доме 43 по Советскому проспекту в г. Калининграде зарегистрированы за ООО «Телефункен». Ранее правообладателем данных помещений являлось ООО «Медиативно-консалтинговый центр «Калининград».

Определением Центрального районного суда г. Калининграда от 02июня 2015 года решение Третейского суда от 07.02.2012 года по иску ГакаВ.В. к ООО СП «Балтдормостстрой» о признании права собственности наквартиры №№28А, 52А, 73А, 94А, 115А в доме 43 по Советскому проспекту вг. Калининграде отменено. Определение вступило в законную силу 26.08.2015года (дело №2-3808/2015).

Удовлетворяя исковые требования истцов-собственников многоквартирного дома  по делу №2-368/2016   в части признания реконструкции чердачного помещения в мансардное путем возведения жилых помещений самовольной на основании ст. 222 ГК РФ  и возложении обязанности ООО СП  «Балтдормостстрой»  по приведению его в первоначальное состояние, суд исходил из того, что в материалы дела не были представлены доказательства, подтверждающие внесение изменений в проектную документацию, предусматривающих реконструкцию чердачного помещения путем строительства мансарды и обустройства жилых помещений.

Судом общей юрисдикции установлено, что  произведенные ООО СП «Балтдормостстрой»  работы по реконструкции чердачного помещения в доме 43 по Советскому проспекту в городе Калининграде выполнены без получения соответствующих разрешений, следовательно, они имеют признаки самовольной постройки. 

Помимо этого, судом общей юрисдикции установлено, что реконструкция чердачного помещения путем обустройства в нем жилых помещений не соответствует требованиям пожарной безопасности (п. 5.4.2. СП 1.13130.2009- «Эвакуационные пути и выходы», п. 7.1.14 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные)  в связи с отсутствием эвакуационных выходов и возможности их обустройства.

Кроме того, мансардные помещения находятся в составе многоквартирного жилого дома, расположены в чердачном помещении, являющееся общим имуществом собственников многоквартирного дома, при этом, согласие всех собственников дома на реконструкцию общего имущества не получено, возведено с нарушением правил СП и СНиП, доступ других собственников к общему имуществу ограничен.

Суд так же пришел к выводу, что ООО СП «Балтдормостстрой»,  не обладая необходимой проектной документацией не имело право на заключение 11.05.2010 года с Гаком В.В. инвестиционных договоров.

Доказательства внесения изменений в проектную документацию, а также внесение изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, доказательства того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан,  в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены и в рамках рассмотрения настоящего дела №А21-8881/2018.

Более того, суд соглашается с доводами представителя Администрации, что в данном случае требования истца направлены на пересмотр вступившего в законную силу решения  Центрального районного суда г. Калининграда, что недопустимо  в силу действующего законодательства.

Поскольку решение  Центрального районного суда г. Калининграда по делу №2-368/2016 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, данное обстоятельство исключает возможность признания права собственности за ООО СП «Балтдормостстрой» на объект, признанный вступившим в законную силу решением суда самовольной постройкой.

Кроме того, в материалы дела не представлены доказательства соблюдения лицом, осуществившим строительство (реконструкция) спорного объекта, установленного законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства (реконструкции) спорного объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода его в эксплуатацию.

Истцом в качестве доказательств совершения действий, направленных на легализацию спорного объекта, представлено письмо от 03.05.2018 № 4419  Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию, которым истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию  построенного на тот момент спорного объекта. Тем не менее, отказ в установленном законом порядке обжалован не был, сведений о необоснованном отказе в выдаче разрешения истцом не представлено.

При этом в случае если истец не предпринимал достаточных мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Доводы истца о невозможности исполнения решения суда общей юрисдикции судом отклоняются как несостоятельные, поскольку  действующее законодательство не устанавливает ограничений в способах производства работ по сносу объектов незаконного строительства и не связывает невозможность сноса таких объектов с определенным способом осуществления сноса.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, об отсутствии оснований для удовлетворения  требований истца о признании права собственности на пять квартир.

Выбор способов эффективной зашиты своих интересов лежит на лицах,  участвующих в деле. 

Как указывалось выше, Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 31.03.2016 по делу №2-368/2016 установлена незаконность строительства ООО СП «Балтдормостстрой» пяти квартир в чердачном помещении многоквартирного жилого дома. При вынесении решения  суд пришел к выводу, что   ООО СП «Балтдормостстрой»,  не обладая необходимой проектной документацией,  не имело право на заключение 11.05.2010 года инвестиционных договоров на спорные помещения, что  мансардные помещения,  расположенные в чердачном помещении,  фактически являются общим имуществом собственников многоквартирного дома. 

Принимая во внимание результат рассмотрения настоящего дела, суд считает, что обращение ООО СП «Балтдормостстрой» в суд с настоящим  иском о признании нрава собственности на пять квартир в мансардном помещении (право собственности на которые было ранее  прекращено решением Центрального районного суда от 31.03.2016 по делу №2-368/2016)  не может являться заменой обязательства ООО СП «Балтдормостстрой» перед ООО «Телефункен» по возмещению убытков, причинённых изначально неправомерной сделкой по передаче прав на 5 квартир, фактически являющихся общим имуществом дома, несмотря на подписание  сторонами 01.06.2018  Соглашения о порядке оформления права собственности (п. 6 Соглашения).

Гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК Российской Федерации) - не ограничивает лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд,   как с имущественным иском, так и с иском о признании права.

Установленное сторонами вышеназванного соглашения условие о замене компенсации убытков в сумме 43 794 000 рублей возможным последующим признанием в судебном порядке права собственности за ООО СП «Балтдормостстрой» на спорные 5 квартир и обязанностью истца в будущем  по безвозмездной  передаче указанных квартир  в собственность  ООО «Телефункен»   (п. 7 Соглашения) не может быть поставлена в зависимость на использование  участниками  соглашения прав на защиту. В данном случае  ООО «Телефункен» может реализовать свое право на защиту путем денежной либо иной имущественной компенсации на основании гражданско-правовой сделки либо обращения в суд с соответствующим требованием.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца  со дня его принятия.

СудьяЕ.А. Талалас

 (подпись, фамилия)