АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

15 февраля 2019 года

Дело № А33-16592/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 08 февраля 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 15 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Куликовой Д.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лесник" (ИНН 2463215857, ОГРН 1092468042391)

к межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделки недействительной,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск»;

- эксперта общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» ФИО3 Фёдоровича.

в присутствии:

от истца: ФИО1 - представителя по доверенности от 21.06.2018 № 2;

от ответчика: ФИО2 - представителя по доверенности от 11.05.2018 № 03-39/043Н/5358;

эксперта ФИО3, личность удостоверена паспортом;

от общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск»: ФИО3 - представителя по доверенности от 01.11.201?;

эксперта ООО «Центр независимой оценки» ФИО4, личность удостоверена паспортом;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО5, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лесник" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва (далее – ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленную уведомлением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва № 03-56\08\820 от 01.02.2017.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 27.06.2018 возбуждено производство по делу.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение от 20.07.2018.

Определением от 20.07.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 27.09.2018, к участию в деле, качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск», эксперт общества с ограниченной ответственностью «ФинЭкспертиза-Красноярск» ФИО3.

Определением от 27.09.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 18.10.2018.

Определением от 18.10.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 04.12.2018, назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» ФИО4. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет № 831\16 от 05.09.2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100501:8 площадью 17 050 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. красноярский в Октябрьском районе, севернее пл. «Восток», выполненный ООО «Финэкспертиза-Красноярск», требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, подтверждает ли данный отчет указанную в нем рыночную стоимость земельного участка, определенную оценщиком.

- определить рыночную стоимость участка 24:50:0100501:08, площадью 17 050 кв.м. по состоянию на 05.09.2016.

30.11.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» ФИО4, содержащее следующие выводы:

- отчет №831\16 от 05.09.2016 не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Данный отчет не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость земельного участка в связи с использованием неподтвержденных и некорректных данных, метода оценки при определении корректировок, который сам оценщик определяет как некорректный из-за большого числа допущений;

- рыночная стоимость участка 24:50:0100501:8, площадью 17 050 кв.м. по состоянию на 05.09.2016 составляет 4 786 000 руб. 

Протокольным определением от 04.12.2018 судебное разбирательство по делу отложено на 26.12.2018.

Определением от 26.12.2018 в судебное заседание вызван эксперт общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» ФИО4. Судебное разбирательство по делу отложено на 08.02.2019.

В судебном заседании эксперт ответил на вопросы третьего лица. Суд заслушал эксперта. Пояснения эксперта зафиксированы с помощью аудиозаписи.

Истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец устно просил возложить на истца государственную пошлину и все судебные расходы.

Ответчик возразил в отношении удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление. Указал:

- 01.02.2017 Межрегиональное территориальное управление, руководствуясь пунктами 7.1. и 7.2. Договора аренды, направило в адрес ООО «Лесник» уведомление № 03-56/08/820 об изменении размера арендной платы в связи с проведением рыночной оценки земельного участка, величина рыночной стоимости земельного участка составила 50 700 000,00 рублей,

- с 01.01.2017 арендная плата в год рассчитывается как произведение рыночной - стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года;

- с 01.01.2017 Центральный банк Российской Федерации приравнивает ставку рефинансирования к ключевой ставке, предусмотренной на уровне 10%;

- арендная плата за земельный участок в 2017 году составляет 5 070 000,00 рублей в год, 1 267 500,00 рублей в квартал;

- оценка рыночной стоимости земельного участка проводилась во исполнение Государственного контракта от 02.02.2016 № АЭ-03-13-Зкм-2015, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки;

- отчетом от 05.09.2016 №831/16 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100501:8, площадью 17 050,00 кв.м, Местоположение установлено относительно ориентира, распложенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток» (далее - Отчет) определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100501:8 по состоянию на 05.09.2016, которая составила 50 700 000 рублей;

- истцом не предоставлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих завышение величины стоимости объекта оценки - указанного земельного участка в отчете от 05.09.2016 №831/16.

Истец, ответчик не оспаривали стоимость, установленную в ходе проведения судебной экспертизы.

26.12.2018 от эксперта ФИО3 поступило ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

По договору аренды земельного участка федеральной собственности от 16.01.2015 № 50-133, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лесник» (арендатор), был передан в аренду земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0100501:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток», общей площадью 17050,00кв.м., из категории земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - для строительства санатория-профилактория для медицинских работников (РНФИ П 11250006909), в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к Договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение № 1). 

Срок действия настоящего Договора - 49 (сорок девять) лет. Срок Договора Участка устанавливается с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (пункт 2.1 договора). 

Настоящий Договор имеет силу акта приема-передачи земельного участка, являющегося предметом Договора (Раздел 3 Договора). 

Разделом 4 Договора определены размер и условия внесения арендной платы.

Согласно пункту 4.1 Договора размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее Правила) одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельного участка;

б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития;

в) на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 4.2. Договора аренды установлено, что арендная плата по настоящему Договору начисляется с момента государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю права собственности Российской Федерации на участок за период фактического использования с 19.08.2014. 

Пунктом 4.3. Договора аренды расчет арендной платы определен в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, и действует до проведения оценки рыночнойстоимости земельного участка, согласно Приложению №2 к настоящему Договору, которое является его неотъемлемой частью. 

Арендная плата за фактическое пользование земельным участком за период с 19.08.2014 по 01.01.2015, указанная в приложении №2 к настоящему Договору перечисляется Арендатором в 30-ти дневный срок с момента государственной регистрации Договора в Управлении Росреестра по Красноярскому краю единовременно в твердом денежном выражении. 

Согласно приложению № 1 к Договору (расчет арендной платы) арендная плата за использование Участка за период с 19.08.2014 по 01.11.2015 составляет 23 818 руб. 85 коп. 

В подпункте 4.4.4 Договора стороны предусмотрели, что Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов: 

-в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется; 

-в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды; 

- в связи изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не проводится; 

- в связи с принятием нормативных правовых актов, изменяющих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации. 

Согласно пункту 4.5 договора об изменении размера арендной платы Арендодатель извещает Арендатора путем направления уведомления в соответствии с пунктами 7.1., 7.2.9.1 настоящего Договора. 

В соответствии с подпунктом 5.4.3 договора арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором и (или) изменениями к нему, и (или) в соответствии с уведомлением об изменении арендной платы. 

В соответствии с разделом 8 договора споры между сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации в Арбитражном суде Красноярского края. 

Государственная регистрация договора произведена 26.01.2015 (согласно штампу о регистрации, проставленному на договоре, рег.№ 24-24/001-24/001/018/2015-12211-122/2). 

Согласно пункту 7.1. Договора изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в установленных законом случаях, за исключением изменений методики, размера, порядка и сроков внесения арендной платы в соответствии с п. 4.4. настоящего Договора. 

Изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренное п. 4.4. настоящего Договора, производится Арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления, в котором устанавливаются новые размер, порядок и сроки внесения арендной платы (пункт 7.2 Договора). 

Договор может быть расторгнут в порядке, установленном подпунктом 5.1.2 Договора, и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (пункт 7.3 Договора). 

В силу пункта 7.4 Договора договор прекращает свое действие в связи с истечением его срока, по решению суда, а также в любой другой срок по соглашению Сторон. В случае если до окончания срока действия Договора ни одна из Сторон не уведомит другую сторону о прекращении Договора, то Договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Прекращение действия настоящего Договора не освобождает Арендатора от обязанности по уплате задолженности по арендной плате, от уплаты пени и штрафов по настоящему Договору» (пункт 7.5 Договора). 

Уведомление об изменении размера, порядка и сроков внесения арендной платы на соответствующий календарный год направляется Арендатору не позднее 20 февраля каждого года. Неполучение или несвоевременное получение уведомления не является основанием для освобождения Арендатора от уплаты арендной платы. В этом случае Арендатор уплачивает арендную плату в размере, указанном в полученном им ранее расчете (уведомлении) арендной платы (пункт 9.4.4 Договора). 

Согласно пункту 9.5 Договора при получении уведомления об изменении арендной платы Арендатор, в случае увеличения размера арендной платы, при проведении следующего ежеквартального (ежемесячного) платежа доплачивает разницу арендной платы, а в случае уменьшения арендной платы Арендатор уменьшает размер последующего платежа на разницу арендной платы.

Согласно приложению № 1 к Договору (расчет арендной платы) арендная плата на 2015 год составляет 64 960 руб. 50 коп. в год. 

Письмом от 01.02.2017 № 03-56/08/820 ответчик сообщил истцу об изменении арендной платы. В письме указано, что в соответствии с п. 6 Правил постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», на основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на 2016 год проведена рыночная оценка земельного участка, с кадастровым номером 24:50:0100501:8. Величина рыночной стоимости земельного участка составляет 50 700 000 руб. Арендная плата за земельный участок рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года.

Истец направил в адрес ответчика письмо от 17.04.2018 исх. № 23-и (получено ответчиком 18.04.2018) с просьбой разобраться в повышении арендной платы. Указал, что в противном случае обратиться в суд за защитой нарушенных прав. 

Письмом от 17.05.2018 № 03-45/08/5662 ответчик сообщил истцу, что в связи с проведением оценки рыночной стоимости земельного участка, величина которой составила 50 700 000,00 руб. В связи с чем, арендная плата по договору на 2017 год составила 5 070 000,00 руб. Указал, что установление МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва размера арендной платы не является действием, направленным на осуществление им властно-распорядительных функций, а является действием, направленным на выполнение норм действующего законодательства в рамках гражданско-правовых отношений, предусматривающих равенство сторон. Ввиду отсутствия у МТУ Росимущества в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва правовых оснований в части неначисления арендной платы за пользование земельным участком федеральной формы собственности с кадастровым номером 24:50:0100501:8. 

Не согласившись с данным увеличением арендной платы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, с требованием признать недействительной сделку Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленную уведомлением ответчика от 01.02.2017 № 03-56/08/820. 

Обществом с ограниченной ответственностью «Лесник» в качестве доказательства обоснованность заявленных требований представлен отчет № 18/002 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО6 (объект оценки: земельный участок площадью 17 050 кв.м., кадастровый номер 24:50:0100501:8, адрес объекта оценки (местоположение): Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток».

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. 

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из представленных в материалы дела доказательств и указанных норм права следует, что направленное ответчиком истцу письмо от 01.02.2017 № 03-56/08/820 об изменении (увеличении) размера арендной платы на основании отчета оценщика (отчет от 05.09.2016 № от 831/16 ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск), является односторонней сделкой, направленной на изменение размера арендной платы по договору аренды.

Заключенный между сторонами договор от 16.01.2015 № 50-133 по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения сторон по нему регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В договоре стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при этом в качестве одного из основания изменения размера арендной платы сторонами предусмотрено «на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности». 

В обоснование такого изменения в уведомлении об увеличении ставки арендной платы ответчик сослался на определение размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск» в соответствии с государственным контрактом от 02.02.2016 № АЭ-03-13-3км-2015 на оказание услуг по определению рыночной стоимости земельных участков, составляющих имущество государственной казны Российской Федерации, составило отчет от 05.09.2016 № от 831/16 об определении рыночной стоимости земельного участка; предполагаемое использование результатов оценки – ля целей заключения договора аренды. 

Согласно указанному отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100501:8, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, г. Красноярск, в Октябрьском районе, севернее пионерского лагеря «Восток», общей площадью 17050,00 кв.м. составляет 50 700 000 руб.; в связи с этим ответчик принял оспариваемой решение об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке на 2017 год.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшими на момент подготовки оспариваемого расчета арендной платы, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру. 

Поскольку переданный истцу по рассматриваемому договору аренды земельный участок относится к федеральной собственности, размер арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы в отношении данного земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582) утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Согласно материалам дела, при расчете размера арендной платы Территориальным управлением применены положения подпункта «г» пункта 2 и пункт 6 Правил № 582.

В соответствии с подпунктом «г» пункта 2 Правил № 582 размер годовой арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, может определяться на основании рыночной стоимости земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В таких случаях в силу пункта 6 Правил № 582 арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

В настоящем случае истец не оспаривает наличия в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличия у ответчика права воспользоваться данным условием, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации; однако истец не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, ссылаясь на несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 05.09.2016 № от 831/16, составленным ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск» Федеральному закону «Об оценочной деятельности», Федеральным стандартам оценки. 

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных указанным Федеральным законом. 

Статьей 12 указанного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

Согласно статье 13 указанного Федерального закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. 

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

В пункте 2 указанного Информационного письма установлено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ). 

Согласно заключению эксперта, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» ФИО4 на основании определения суда от 18.10.2018, отчет №831\16 от 05.09.2016 не соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Данный отчет не подтверждает указанную в нем рыночную стоимость земельного участка в связи с использованием неподтвержденных и некорректных данных, метода оценки при определении корректировок, который сам оценщик определяет как некорректный из-за большого числа допущений; рыночная стоимость участка 24:50:0100501:8, площадью 17 050 кв.м. по состоянию на 05.09.2016, составит: 4 786 000 руб. 

Согласно ФСО-3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, следующие сведения: анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки; описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

Согласно пункту 13 ФСО - 3 в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

Как разъяснено в 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

В экспертном заключении изложена информация, необходимая согласно требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Результатом исследования в представленном экспертном заключении является ответ на вопрос, поставленный перед экспертом согласно определению от 18.10.2018. 

Статья статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 № 328 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5) не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная экспертиза назначается судом с учетом требований процессуального законодательства. В силу статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями. 

Истец, ответчик не оспаривали стоимость, установленную в ходе проведения судебной экспертизы.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что изменение размера арендной платы оспариваемым письмом произведено ответчиком на основании отчета, составленного с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, который не может подтверждать рыночный размер арендной платы земельного участка, являющийся основанием для расчета арендной платы в оспариваемом письме.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о недействительности одностороннего изменения величины арендной платы, оформленного письмом ответчика от 01.02.2017 № 03-56/08/820, что является основанием для удовлетворения заявленных требований.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. 

В силу требований пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, при этом статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что правоотношения участников гражданского оборота основано на равенстве автономии воли и имущественной самостоятельности. Предпринимательская деятельность участников осуществляется на свой страх и риск, направлена на получение прибыли от пользования имущества.

В настоящем случае необоснованно завышенная величина рыночной стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы арендатора, влечет неблагоприятные для него последствия, поскольку (с учетом изложенного выше) возлагает на него необоснованное бремя по уплате завышенной арендной платы, уменьшает прибыть общества.

Довод третьего лиц о пропуске истцом срока исковой давности отклоняется судом в силу следующего.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 5 пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норма Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу, не является основанием для применения судом исковой давности. Вместе с тем заявление о пропуске исковой давности может быть сделано третьим лицом, если в случае удовлетворения иска к ответчику возможно предъявление ответчиком к третьему лицу регрессного требования или требования о возмещении убытков.

Судом установлено, что ответчик не заявлял о пропуске истцом срока исковой давности.

Ссылка третьего лица. на наличие у него права заявлять о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку в случае удовлетворения настоящего иска возможно предъявление к третьему лицу, требования о взыскании убытков, судом признана необоснованной, поскольку возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом разногласий относительно договорного условия, касающегося стоимости арендной платы, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения оценщика к имущественной ответственности в форме взыскания убытков.

Поскольку в настоящем деле о применении исковой давности заявлено третьим лицом, такое заявление правового значения не имеет.

Согласно частям 1, 2, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, оценив представленные в дело доказательства в совокупности согласно правил статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании недействительной сделки ответчика по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленную уведомлением ответчика от № 03-56\08\820 от 01.02.2017, подлежит удовлетворению. 

В соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца согласно его заявлению.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной сделку по изменению в одностороннем порядке размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100501:8, арендуемый на основании договора аренды № 50-133 земельного участка федеральной собственности, оформленную уведомлением Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае № 03-56\08\820 от 01.02.2017.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Д.С. Куликова