ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 № 09АП- 62246/2025

Москва Дело № А40-297068/22 12.02.2026

Резолютивная часть постановления объявлена 29 января 2026 года Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Скворцовой, судей М.С. Сафроновой и А.Г. Ахмедова при ведении протокола секретарем судебного заседания М.С. Чапего,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 13.10.2025 г. по делу № А40-297068/22

о признании обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование Департамента городского имущества города Москвы, по договору купли-продажи от 24.10.2002 № 59-7905 в размере 6 232 000 рублей сумма основного долга, 189 407 рублей 27 копеек сумма процентов, 113 598 рублей 81 копейка сумма пени; по договору купли-продажи от 25.09.2019 № 59-7432 в размере

26 506 000 рублей сумма основного долга, 2 165 987 рублей 97 копеек сумма процентов,

3 671 047 рублей 64 копейки сумма пени, как обеспеченные залогом имущества должника, при участии в судебном заседании:

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО1 по дов. от 18.12.2025

иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 22.12.2023 в отношении ООО «Фирма «Элитар Софт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 772701001, место нахождения: 117449, 

<

...>, этаж подвал помещ. III, ком. 1) введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО2 (ИНН 

<

***>, 140185, 

<

...>.) - член ААУ «Евразия», о чем опубликованы сведения в газете «Коммерсантъ» № 5(7695) от 13.01.2024. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09.07.2024 в отношении ООО «Фирма «Элитар Софт» (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***> ; 117449, 

<

...>, этаж подвал, помещ. III, ком. 1) открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждён ФИО3 (ИНН 

<

***>; 123242, г. Москва, а/я 2) - член Союза «СРО АУ СЗ», о чем опубликованы сведения в газете «Коммерсантъ» № 128(7818) от 20.07.2024.

В Арбитражный суд г. Москвы 08.05.2024 в электронном виде поступило заявление Департамента городского имущества города Москвы о включении задолженности в реестр требований кредиторов должника по Договору аренды от 11.04.2007 № 07-00241/07

составляет 1 607 220,77 рублей, из которых 1 558 965,71 рублей – основной долг за период с 01.08.2015 по 27.12.2016, 48 255,06 рублей – пени за период с 01.08.2015 по 27.12.2016, по Договорам купли-продажи от 24.10.2002 № 59-7905, от 25.09.2019 № 59-7432 в размере 83 354 493.11 рублей, из которых 32 738 000.00 рублей – основной долг за период с 25.10.2019 по 14.12.2023, 2 355 395.24 рублей – проценты, 48 261 097.87 рублей – пени за период с 25.10.2019 по 14.12.2023, как обеспеченные залогом имущества Должника.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2025 признаны обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника требование Департамента городского имущества города Москвы, по договору купли-продажи от 24.10.2002 № 59-7905 в размере 6 232 000 рублей сумма основного долга, 189 407 рублей 27 копеек сумма процентов, 113 598 рублей 81 копейка сумма пени; по договору купли-продажи от 25.09.2019 № 59-7432 в размере 26 506 000 рублей сумма основного долга, 2 165 987 рублей 97 копеек сумма процентов, 3 671 047 рублей 64 копейки сумма пени, как обеспеченные залогом имущества должника. Штрафные санкции учитывать в реестре отдельно с учетом положений п. 3 ст. 137 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В остальной части заявленного требования – отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, Департамент городского имущества города Москвы обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2025 отменить в части отказа включения требований Департамента в реестр требований кредиторов должника по неустойке по договору купли-продажи от 25.09.2019 № 59-7432; и принять новый судебный акт.

От конкурсного управляющего должником поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Помимо присутствующих представителей лиц, иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268, 269 АПК РФ.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражения против проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, определение суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части не имеется в силу следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как следует из материалов дела, Должник имеет перед Департаментом следующие неисполненные обязательства:

По Договору аренды от 11.04.2007 № 07-00241/07 (далее – Договор аренды 1) на нежилое помещение, по адресу: 

<

...>. Задолженность по Договору аренды 1 за период с 01.08.2015 по 27.12.2016, то есть на дату возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Фирма «Элитар Софт» составляет 1 607 220,77 рублей, из которых 1 558 965,71 рублей – основной долг, 48 255,06 рублей – пени.

По Договору купли-продажи недвижимости от 24.10.2002 № 59-7905 (далее — Договор купли-продажи 1), согласно которому в собственность покупателя передан объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:06:0002014:2653, общей площадью 52.5 кв.м. В соответствии с п. 3.1 Договора цена объекта составляет 6 232 000 рублей.

В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, объект недвижимости является предметом залога. По условиям пункта 3 Договора купли-продажи 1 оплата осуществляется в рассрочку в течение 7 лет со дня его заключения.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора купли-продажи 1 на сумму денежных средств, составляющих цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Согласно пункту 5.1 Договора купли-продажи 1 за нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 5.2 указанного договора, продавец праве требовать с покупателя уплату неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Задолженность по Договору купли-продажи 1 на дату введения процедуры наблюдения составляет 6 535 006.08 рублей, из которых 6 232 000.00 рублей – основной долг, 189 407.27 рублей – проценты, 113 598.81 рублей – пени.

По Договору купли-продажи недвижимости от 25.09.2019 № 59-7432 (далее — Договор купли-продажи 2), согласно которому в собственность покупателя передан объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:06:0002014:2667, 77:06:0002014:2652, общей площадью 184.3 и

141.9 кв.м. В соответствии с п. 3.1 Договора цена объекта составляет 26 506 000 рублей.

В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества, в соответствии с нормами ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, объект недвижимости является предметом залог.

Разрешая обособленный спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Должником не были внесены денежные средства на счет Продавца по ежемесячному платежу, иные доказательства об оплате должником своих обязательств по Договорам на данный момент отсутствуют.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предъявленный ко взысканию размер штрафных санкций за несвоевременную оплату основного долга явно несоразмерен последствиям нарушения обязательств, в связи с чем суд, принимая во внимание положения ст. 333 ГК РФ, уменьшил размера пени за период с 08.01.2022 по 14.12.2023 до 3 671 047 рублей 64 копейки.

У апелляционной коллегии отсутствуют основания для переоценки таких выводов суда первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ. Согласно п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Апеллянтом не учтено, что по данному Договору купли-продажи № 59-7432 от 25.09.2019г., решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-157592/2022 от

22.02.2023г. уже была снижена неустойка за период с 26.09.2019 г. по 10.05.2022 г. в 5 раз.

Данное уменьшение суд произвел, рассчитав неустойку, исходя из 0,1% от неуплаченной суммы (п.3.1 договора), вместо установленных в Договоре 0,5% (пункт 5.11 за каждый день просрочки, о чем суд указывает в своем решении.

Учитывая тот факт, что посчитанная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, а также придерживаясь позиции Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-157592/2022 по снижению неустойки по тому же Договору купли- продажи, суд первой инстанции правомерно снизил размер неустойки.

Помимо указанного, в п.77 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъясняется: «Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.»

Согласно Договору купли-продажи № 59-7432 от 25.09.2019г., объектом купли-продажи являлись 2 помещения, располагающиеся по адресу 

<

...>: помещение с кадастровым номером 77:06:0002014:2667 и площадью 184,3 кв.м, и помещение с кадастровым номером 77:06:0002014:2652 и площадью 141,9 кв.м, (общая площадь объекта Договора- 326,2 кв.м.).

29 августа 2024 года по заказу конкурсного управляющего ООО «Фирма «Элитар Софт» Матиняна И.А. ООО «Феникс» составило отчет об оценке имеющегося у должника имущества № 01- 210824. В данном отчете, в том числе, оцениваются и оба помещения, являющиеся предметом Договора купли-продажи.

В данном отчете также были выявлены рыночные стоимости права пользования на условиях аренды, ру б ./кв.м./год без НДС по обоим помещениям. Рыночная стоимость права пользования на условиях аренды помещения с площадью 184,3 кв.м, составила - 26 181 руб. за кв.м, в год (то есть, 2 181,75 руб. за кв.м, в месяц), а рыночная стоимость права пользования на условиях аренды помещения с площадью 141,9 кв.м, составила - 15 557 руб. за кв.м, в год (то есть 1 296,42 руб. за кв.м, в месяц).

Таким образом, рыночная ставка при сдаче в аренду всего помещения, являющегося предметом Договора купли-продажи с площадью 326,2 кв.м., составляет 586 058,52 рублей в месяц (2 181,75 руб. * 184,3 кв.м. + 1 296,42 руб. * 141,9 кв.м.).

Как установлено тем же решением Арбитражного суда г.Москвы от 22.02.2023г. в рамках дела № А40-157592/2022: «Спорный Объект был фактически передан Ответчику 05.10.2022, что подтверждается Актом приема-передачи ключей от 05.10.2022 и Письмом № ДГИ-1-59419/22- 1 от 13.10.2022.»

Таким образом, Должник имел возможность сдавать данный объект в аренду в период с 05.10.2022 года по 14.12.2023 года (введение наблюдения в отношении должника).

В таком случае при идеальных условиях ведения арендного бизнеса Должником могло было быть получено 8 374 965,30 руб. (491 532,95 руб. за октябрь 2022 года + 7 618 760,76 руб. за период ноябрь 2022 года — ноябрь 2023 года + 264 671,59 за декабрь 2023 года).

Данная сумма в размере 8 374 965,30 руб. имеет вероятностный характер с учетом сдачи в аренду всей площади помещений по указанным ставкам на весь период и не учитывает возможное предоставление арендаторам арендных каникул, трат на содержание всего помещения, непредвиденный съезд арендаторов, вероятность отсутствия арендаторов, готовых снимать в аренду все помещения, и иные форс-мажорные обстоятельства.

Таким образом, заявленная кредитором сумма неустойки в размере 48 147 499,06 руб. очевидно несоразмерная по отношению к последствиям нарушения обязательства, а

сниженная судом первой инстанции неустойка в размере 3 671 047,64 руб. соразмерна последствиям нарушения обязательств со стороны должника.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 272 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда города Москвы от 13.10.2025 г. по делу № А40-297068/22 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Е.А. Скворцова Судьи: М.С. Сафронова

А.Г. Ахмедов