ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-13197/2020

28 апреля 2021 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  21 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 апреля 2021 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Воронова Т.А., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2779/2021) Администрации города Сургута на решение от 05.02.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу                        № А75-13197/2020 (судья Гавриш С.А.), принятое по иску  Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к индивидуальному предпринимателю Калашникову Эдуарду Вячеславовичу (ОГРНИП 308860209300057, ИНН 860201571396), индивидуальному предпринимателю Немойтину Евгению Робертовичу (ОГРНИП 318723200075888, ИНН 860202311104), индивидуальному предпринимателю Салихову Рустаму Рафгатовичу (ОГРНИП 313860228400030, ИНН 860203311795), индивидуальному предпринимателю Кумирову Семену Андреевичу (ОГРНИП 310860210900092, ИНН 860221965423), индивидуальному предпринимателю Сабанчиной Дине Шамилевне (ОГРНИП 305860226600046, ИНН 860226897880) об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференцсвязи индивидуального предпринимателя ФИО2;

установил:

Администрация города Сургута (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее– ИП ФИО2), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ИП ФИО5)с требованием об изъятии у ответчиков объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами 86:10:0101208:166, 86:10:0101208:384, которые расположены на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Постановление № 1299).

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО6 (далее– ИП ФИО6).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству суда приняты уточненные исковые требования: 

- об изъятии у ИП ФИО2, ИП ФИО3, ИП ФИО4,ИП ФИО5 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101208:166, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением № 1299;

- об изъятии у ИП ФИО6 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:10:0101208:384, который расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147 по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением № 1299.

Решением от 05.02.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-13197/2020 в удовлетворении исковых требований Администрации отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель указал, что суд первой инстанции не обосновал, каким образом действия СГМУП «ГТС» и СГМУП «Горводоканал» повлекли нарушение сроков строительства, а заявленные ответчиками факты наличия препятствий для строительства в 2019 году нельзя расценивать как бездействие органов местного самоуправления. На основании изложенного истец полагает, что решение принято судом в отсутствие доказательств неправомерных действий уполномоченного органа или эксплуатирующих организаций.

ИП ФИО3 и ИП ФИО2 в отзывах на апелляционную жалобу просят решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, указывая на необоснованность приведенных истцом доводов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП ФИО2 поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседании суда апелляционной инстанции не обеспечили.

На основании статей 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзывы на нее, заслушав ИП ФИО2, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.03.2014 № 183, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:10:0101208:147, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> территориальная зона Ж.3.-28.А, сроком с 21.03.2014 по 20.03.2017, для строительства гостиницы.

В дальнейшем между истцом (арендодатель) и ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.04.2017 № 36, согласно которому Синице С.Я. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:10:0101208:147, площадью 10 000 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> территориальная зона Ж.3.-28.А, сроком с 21.03.2017 по 20.03.2020, для окончания строительства гостиницы.

Между ФИО7 (продавец) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имуществ от 01.03.2018, по условиям которого продавец продает, а покупатели приобретают в общую долевую собственность в равных долях следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 788 кв.м., степень готовности 7% (далее – объект), кадастровый номер объекта 86:10:0101208:166, объект расположен по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, 

<

...> А, ул. Нагорная.

Между ФИО2, ФИО3, ФИО4 ФИО5  заключен договор простого товарищества с целью строительства объекта от 16.03.2018, согласно которому вышеуказанные товарищи обязались путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов, своего профессионального опыта, а также деловой репутации и деловых связей совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства объекта «Комплекс апартаментов гостиничного типа», расположенного по адресу: Тюменская 4 область, Ханты-Мансийский автономный округ, 

<

...> «а», ул. Нагорная (далее - Объект). Согласно пункту 5.1. договора простого товарищества с целью строительства объекта от 16.03.2018 ведение общих дел товарищей в рамках настоящего договора возлагается на ИП ФИО2

В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке от ФИО7 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, между Администрацией (арендодатель) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (арендаторы) заключено дополнительное соглашение от 20.06.2018 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, которое было зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономного округа – Югры  от 26.07.2018.

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 Администрацией выдано разрешение от 18.12.2018 № ru86310000-143 на строительство объекта «Комплекс апартаментов гостиничного типа». Корректировка» сроком до 31.12.2019. В дальнейшем срок действия разрешения продлен до 31.12.2021.

Между ФИО6 (покупатель) и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 (продавцы) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2020, согласно условиям которого покупатель покупает, а продавцы продают следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 30,6 кв.м., кадастровый номер объекта 86:10:0101208:384, кадастровый квартал 86:10:0101208, объект расположен по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, 

<

...> А (далее – объект). Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147, площадью 10 000 кв.м., право пользования земельным участком подтверждается договором аренды земельного участка № 36 от 03.04.2017, регистрационная запись 01:0101208:147 от 18.04.2017.

В порядке реализации своих полномочий Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Сургута произведено обследование земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101208:147, распложённого по ул. Нагорная, по результату которого составлен акт осмотра от 22.04.2020 № 7-К/2020 (далее – Акт).

Согласно Акту в ходе осмотра выявлено следующее:

- объект № 1: вид (тип): 1-2 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 16,0 м. х 55,0 м. (880 кв. м.); строительный материал - кирпич; крыша отсутствует; имеются оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 40%;

- объект № 2: вид (тип): 3 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 16,0 м. х 55,0 м. (880 кв. м.); строительный материал - кирпич; крыша отсутствует; имеются оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 50%;

- объект № 3: вид (тип): 3 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 11,0 м. х 60,0 м. (660 кв. м.); строительный материал - кирпич; крыша отсутствует; имеются оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 40%;

- объект № 4: вид (тип): 3 этажный объект незавершенного строительства с цокольным этажом, в капитальном исполнении, ориентировочными размерами по фундаменту 13,0 м. х37,0 м. (481 кв. м.); строительный материал - кирпич; крыша плоская; имеются застекленные оконные проемы, двери. В ходе визуального осмотра незавершенного строительством объекта установлено, что его готовность ориентировочно составляет 75%.

Согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:147 расположены незавершенные строительством объекты: с кадастровым номером 86:10:0101208:384, степенью готовности 4% (принадлежит на праве собственности ФИО6); с кадастровым номером 86:10:0101208:166, степенью готовности 7 % (принадлежит на праве долевой собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 по ¼ доли в праве собственности). 

Указав на изложенные обстоятельства, истечение срока действия договора, Администрация обратился в арбитражный суд с настоящим иском об изъятии объектов незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 1, 10, 11, 239.1, 552 ГК РФ, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), положениями Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), правовыми позициями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10 и исходил из того, что в рассматриваемой ситуации с учетом обстоятельств дела на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 указанной статьи).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Исходя изложенного, норм пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ и статей 39.14-39.17 ЗК РФ, поскольку в настоящем случае арендатором земельного участка реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, что не оспаривается ответчиками, договор аренды земельного участка прекращен (в связи с его истечением), то к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Ответчики, возражая против иска, в порядке статьи 65 АПК РФ должны доказать суду то, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) истца или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенного строительства, допущено в отсутствие вины самих арендаторов.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, нарушение срока строительства объекта связано с объективной невозможностью проведения строительных работ по причине наличия на участке имущества третьих лиц при его передаче в аренду, как следствие невозможность использование всего земельного участка, отсутствие со стороны арендодателя содействия в устранении данных обстоятельств, а также ввиду длительного согласования соответствующей документации лицами, осуществляющими эксплуатацию инженерных сетей. 

В частности, данное обстоятельство следует из переписки ИП ФИО2 и СГМУП «ГТС», СГМУП «Горводоканал» (письма 18.05.2020 № 05, от 09.06.2020 № 5817, от 17.06.2020 № 06, от 01.09.2020 № 07).

При этом первоначальный арендатора ФИО7 до истечения срока действия договора неоднократно обращался в адрес Департамента имущественных и земельных отношений Администрации в связи с невозможностью начать строительство объекта по причине нахождения на земельном участке металлических гаражей. Ответы на свои обращения ФИО7 не получил, подателем жалобы доказательств направления ответов и устранения данных обстоятельств не представлено.

Металлические гаражи находились на спорном земельном участке вплоть до мая 2018 года, что следует из решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 15.10.2019, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2020 и постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.05.2020 по делу № А75-13134/2019, что в свою очередь обусловило задержку в начале строительства.

21.06.2019 в адрес Департамента городского хозяйства Администрации города Сургута ИП ФИО2 было направлено требование об освобождении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101208:147 от строений, в которых проживают граждане, подлежащие переселению, с последующим сносом таких строений. К письму были приложены схема и фотоснимок строений. До настоящего момента указанное требование не исполнено, ответ на требование ИП ФИО2 не получен. О наличии на передаваемом в аренду Синице С. Я. земельном участке строений истец был осведомлен, так как перед передачей в аренду на участке проводилось межевание, о чем составлен межевой план № 1478 от 25.06.2013, в котором отражено наличие наложения границ земельного участка с огороженной территорией приспособленных строений граждан.

Таким образом, из обстоятельств дела следует, что застройщик был лишен возможности закончить строительство объекта в установленный срок, при этом проявил должную степень заботливости и осмотрительности, известив истца о наличии вышеуказанных обстоятельств, препятствующих строительству объекта, что свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований по пункту 3 статьи 239.1 ГК РФ.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы поданного в суд первой инстанции заявления, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу ее освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 05.02.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-13197/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

Т.А. Воронов

 О.А. Сидоренко