ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-5632/2024

г. Вологда

12 марта 2025 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года.

В полном объёме постановление изготовлено 12 марта 2025 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Колтаковой Н.А., судей Черединой Н.В. и ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Николаевой А.С.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО2 представителя ФИО3 по доверенности от 19.09.2024, от общества с ограниченной ответственностью «Торговая сеть магазинов «Березка» директора ФИО4 согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, от Министерства имущественных отношений Архангельской области представителя ФИО5 по доверенности от 26.02.2025, от индивидуального предпринимателя ФИО6 представителя ФИО7 по доверенности от 26.11.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 января 2025 года по делу № А05-5632/2024, 

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес: 163009, Архангельская обл.; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая сеть магазинов «Березка» (адрес: 163002, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «ТСМ «Березка») с требованием о признании права собственности на объект незавершенного строительства – причал № 162, расположенный по адресу: город Архангельск, округ Варавино-Фактория, ул. Революции, дом 4, корп. 1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 163004, г. Архангельск, пр. Троицкий, д. 49; далее - Министерство),  индивидуальный предприниматель ФИО6 (ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>; далее – ИП ФИО6)

Решением суда от 10.01.2025 в иске отказано.

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. 

В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что доказательством фактической передачи причала истцу во владение и пользование является наличие в договоре двух пунктов (6.1 и 6.2), позволяющих сделать вывод о состоявшейся передаче причала ответчику. 

Отмечает, что вывод об отсутствии полной оплаты причала не соответствует действительности, так как представлены платежные поручения на общую сумму 362 070 руб. 56 коп, то есть превышающую стоимость причала на 1 070 руб. 56 коп. Утверждение суда о том, что оплата по платежным поручениям могла быть зачтена за другие объекты, является предположением. Косвенным доказательством оплаты является отсутствие претензий к ответчику в данной части. Кроме того, у истца находится на бумажном носителе единственный экземпляр проекта причала, что, по мнению подателя жалобы, подтверждает факт оплаты. Истец также не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что платежное поручение от 30.03.2007 № 28 не является доказательством ввиду отсутствия отметки банка о списании суммы платежа со счета плательщика. Так в акте приема-передачи от 30.03.2007 стороны указали, что за причал расчеты произведены, причал передан покупателю. То, что акт сохранился только в копии, не опровергает факт платежа.

Возражая против вывода суда о том, что ответчик не имел права отчуждать причал истцу до регистрации права собственности, Предприниматель ссылается на разъяснения, данные в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которым параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Утверждение суда о том, что государственное областное унитарное предприятие «Архангельский рыбообрабатывающий комбинат» (далее - ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат») в лице конкурсного управляющего не предпринимало мер для регистрации права, податель жалобы считает предположением.

Помимо того, податель жалобы полагает, что суд неверно оценил письмо конкурсного управляющего ГОУП «Архангельский рыбообрабатывающий комбинат» в адрес собственника, в котором он просил включить причал в реестр.

Также Предприниматель настаивает, что в договорах от 17.09.2022 № 17 и от 28.01.2004 № 17 указаны разные объекты: в первом случае  - ограждение территории рыбокомбината длиной 520 м; во втором – оградительные стенки длиной 605, 6 м. Относительно совпадения номеров договоров Предприниматель указывает, что это не означает, что один договор замещает другой.

Утверждение суда о том, что по договору от 28.03.2007 истец приобрел у ответчика два объекта: причал и ограждение, при этом уже истец является собственником оградительных стенок на основании договора купли-продажи от 22.05.2005, Предприниматель считает ошибочным, поясняя, что истец купил у ФИО8 оградительные стенки длиной 605,6 м, а у ответчика ограждения территории рыбокомбината длиной 520 м.

Предприниматель считает ошибочным указание суда на то, что в обоих договорах купли-продажи от 17.09.2002 № 17 от 28.03.2007 отсутствуют сведения о земельных участках, на которых расположены приобретаемые объекты недвижимого имущества. Ссылается на то, что в договоре от 17.09.2002 № 17 сведения о земельном участке содержатся в пунктах 3.1 и 3.2.

Также Предприниматель полагает, что указывая на заявление требований к ненадлежащему ответчику, суд не учел, что истцом были изменены основания исковых требований на договор купли-продажи.   

Кроме того, Предприниматель ссылается на нарушение судом первой инстанции процессуальных норм при отказе в принятии к рассмотрению изменения исковых требований на требование о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности за Предпринимателем на объект незавершенного строительства причал (выполненный из металлического шпунта (размер листа 0,4*18 м, 200 листов) длиной 100 погонных метров, шириной от 30 до 45 м), обсыпан песком (12 000 куб. м), причал в деревянном исполнении 400 м, расположенный по адресу в 

<

...>. Техническое описание причала отражено в техническом плане на объект незавершенного строительства 05.02.2024.

Предприниматель настаивает, что в данном случае основание исковых является прежним.

Доводы апелляционной жалобы поддержаны представителем в судебном заседании.

ООО «ТСМ «Березка», Министерство в отзывах на апелляционную жалобу, а также их представители в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ИП ФИО6 в судебном заседании суда апелляционной инстанции также возражал против удовлетворения исковых требований.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы. 

Как следует  из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.03.2007 ООО «ТСМ «Березка» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по которому передано два объекта недвижимости: 

объект незавершенного строительства – причал, выполнен из металлического шпунта (размер листа 0,4 х 18 м, 200 листов) длиной 100 погонных метров, ширина причала от 30 до 45 м. Причал обсыпан песком      (12 000 куб. м), причал в деревянном исполнении длиной 400 м; 

ограждения территории рыбокомбината длиной 520 метров, высотой 2,4 до 3,0 м. Через каждые 3,1 погонных метра выполнены бетонные ростверки сечением 30 х 30 см на ростверках, установлены железобетонные стойки высотой 2,4 м в количестве 170 штук. Между стойками закреплены рамки из металлического уголка в рамках, закреплена сетка-рабица. С внутренней стороны сетка обита обрезной доской. Между железобетонными стойками по верхней части рамки установлены металлические стержни, протянута колючая проволока.

Имущество расположено по адресу: г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, ул. Революции, д. 4, корп. 1

В подтверждение наличия права собственности ООО «ТСМ «Березка» на данный причал представлен договор купли-продажи от 17.09.2002 между     ООО «ТСМ «Березка» и ГОУП «Архангельский рыбообрабатывающий комбинат» (ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО9, действующего на основании решения арбитражного суда Архангельской области от 09.08.2001 года по делу № А05-4956/01-281/15, согласно которому ООО «ТСМ «Березка» были приобретены следующие объекты: объект незавершенного строительства – причал и ограждения территории рыбокомбината.

В последующем истцом причал был зарегистрирован у капитана морского порта Архангельск. Так причал № 162 включен в приложение 2 «Сведения о технических возможностях морского порта в части приема судов» приказа Минтранса России от 09.07.2014 № 183 «Об утверждении Обязательных постановлений в морском порту Архангельск»

Предприниматель ссылается на то, что поскольку ООО «ТСМ Березка» не зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства и заключило договор купли-продажи на данный объект с истцом, то на момент заключения договора купли-продажи от 28.03.2007 и в последующем, невозможно было произвести запись о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (причал) за истцом как новым собственником. 

Истец указывает, что с 28.03.2007 по настоящее время он открыто пользуется объектом незавершенного строительства - причалом, числиться собственником данного объекта у капитана морского порта Архангельск, осуществлял уход за спорным объектом недвижимости на всем периоде его владения с 28.03.2007 по настоящее время. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском. 

Суд первой инстанции в иске отказал.

Апелляционный суд считает выводы суда, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, верными.

В соответствии с абзацем вторым статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу статьи 130 ГК РФ в редакции, действовавшей в период с 01.01.1995 по 31.12.2004 к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены изменения в абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства включены в перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу (вступил в силу с 01.01.2005).

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ, а до 01.03.2013 аналогичные положения содержал пункт 2 статьи 8 ГК РФ).

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, действовавших до внесения изменений в статью 130 ГК РФ по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закона № 122-ФЗ) не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  утратил силу  29.04.2010). 

В соответствии с пунктом 21 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», право собственности на незавершенное строительство как на недвижимое имущество возникает у заказчика с момента регистрации этого строительства в установленном порядке.

Изменения, внесенные в ГК РФ и Закон № 122-ФЗ в 2004 году (вступили в силу с 01.01.2005), позволили собственникам объектов незавершенного строительства производить регистрацию права собственности и в тех случаях, когда не требовалось совершать сделки с указанными объектами.

Частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Закона о регистрации государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные, в том числе, в части 1 данной статьи, в ЕГРН обязательна при совершенной после дня вступления Закона № 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения такого имущества на момент совершения сделки.

Из пункта 1 статьи 549 ГК РФ следует, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями статьи 209 ГК РФ установлено, что только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом и, следовательно, отчуждать его по соответствующей сделке.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22) после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как верно установлено судом, применительно к настоящему спору все сделки, на которые истец ссылается как на основание перехода прав на объект незавершенного строительства, были заключены после вступления в силу Закона № 122-ФЗ, следовательно, переходы прав подлежали государственной регистрации. 

Вместе с тем переход права собственности на спорный объект к ООО «ТСМ «Березка» по договору от 17.09.2002 № 17 зарегистрирован не был. 

Соответственно суд первой инстанции обоснованно указал, что у ООО «ТСМ «Березка» не возникло право собственности на объект (причал) и, следовательно, указанное общество не могло продать данный объект Предпринимателю.

Судом также установлено, что протоколом собрания кредиторов ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат» от 16.09.2002 было принято решение о продаже здания главного производственного корпуса, причала и ограждения ООО «ТСМ «Березка», определена первоначальная стоимость продаваемого имущества.

В качестве основания приобретения права собственности на причал истцом в материалы дела представлен договор купли-продажи от 17.09.2002 № 17 заключенный ООО «ТСМ «Березка» и ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат», в лице конкурсного управляющего ФИО9 При этом к указанному договору не приложен акт приема-передачи имущества, подтверждающий факт передачи приобретенных объектов от продавца к покупателю. Регистрация перехода права собственности на приобретаемые в рамках указанного договора объекты (оградительные стенки и причал) по указанному договору не была осуществлена сторонами.

ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат» в лице конкурсного управляющего ФИО9 мер для регистрации права собственности да данные объекты при заключении договора не предпринимало.

В последующем ООО «ТСМ «Березка» и ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат», в лице конкурсного управляющего ФИО9 был заключен договор купли-продажи от 28.01.2004 № 17. Общество приобрело оградительные стенки комбината, расположенные по адресу: г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, ул. Революции, д. 4, корпус 1. Объект недвижимости передан покупателю по акту приема-передачи от 29.01.2004. 

Затем на основании договора купли-продажи от 24.12.2004, заключенного с ООО «ТСМ «Березка», указанные оградительные стенки проданы ФИО8 Акт приема-передачи подписан 24.12.2004. Право собственности зарегистрировано 24.12.2004 (том 2 лист 43 с оборота).

В дальнейшем был заключен договор купли-продажи тех же оградительных стенок ФИО8 (продавец) и ФИО2 (покупатель) 22.02.2005. Акт приема-передачи подписан 22.02.2005.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку ООО «ТСМ «Березка» и ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат» был заключён самостоятельный договор купли-продажи на оградительные стенки, следовательно, ранее заключенный договор купли-продажи от 17.09.2002 № 17 сторонами фактически не исполнялся, либо, возможно, был расторгнут. По мнению суда, об указанном свидетельствует, в том числе, отсутствие акта приема-передачи имущества по договору от 17.09.2002, наличие одинакового номера договора (№ 17), а также то обстоятельство, что письмом от 26.02.2003 конкурсный управляющий ФИО9 просил включить в реестр областного имущества спорный причал. 

Предприниматель в апелляционной жалобе такие выводы суда считает ошибочными. 

В частности указывает, что истец купил у ФИО8 оградительные стенки длиной 605,6 м, а у ответчика ограждения территории рыбокомбината длиной 520 м. Также Предприниматель считает, что в договорах от 17.09.2002 № 17 и от 28.01.2004 № 17 указаны разные объекты: в первом случае  - ограждение территории рыбокомбината длиной 520 м; во втором – оградительные стенки длиной 605, 6 м. Относительно совпадения номеров договоров Предприниматель указывает, что это не означает, что один договор замещает другой.

Вместе с тем необходимо иметь ввиду, что по договору купли-продажи от 17.09.2002 № 17 ООО «ТСМ «Березка» приобрело причал (объект № 1) и ограждение территории (объект №2), расположенные по адресу:                         г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, ул. Революции, д. 4, корпус 1.

По договору купли-продажи от 28.01.2004 № 17 ООО «ТС «Березка» приобрело оградительные стенки комбината, расположенные по адресу:             г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, ул. Революции, д. 4, корпус 1. 

В дело представлен технический паспорт.

Как видно из указанного, предметы данных договоров ограждения территории (оградительных стенок комбината) соотносятся друг с другом. При этом длина объекта в одном из договоров не указана.

Само по себе совпадение номеров договоров, действительно, не означает, что один договор замещает другой. Вместе с тем суд оценивал данное обстоятельство в совокупности с иными указанными судом обстоятельствами.

Также податель жалобы считает, что суд неверно оценил письмо от 26.02.2003 (том 1 лист 115) конкурсного управляющего ГОУП «Архангельский рыбообрабатывающий комбинат» в адрес Комитета по управлению государственным имуществом Архангельской области, в котором он просил включить причал в реестр. Предприниматель считает, что данное письмо доказывает намерение ГОУП «Архангельский рыбообрабатывающий комбинат» зарегистрировать право на причал. Отмечает, что в письме нигде не упоминается о факте того, что причал не удалось продать и конкурсный управляющий просит его принять как нереализованное имущество.

Вместе с тем из буквального содержания рассматриваемого письма следует, что конкурсный управляющий ФИО9 просил Комитет по управлению государственным имуществом Архангельской области включить в реестр областного имущества, как объект незавершенного строительства, причал и оградительную стенку территории, расположенные по адресу:             г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, ул. Революции, д. 4, корп. 1.

Из указанного очевидно, что никакого намерения зарегистрировать за кем-либо в ЕГРН право на причал данное письмо не содержит.

Кроме того, не имеет значения, было ли у кого-либо намерение зарегистрировать право на причал, поскольку регистрация права собственности ООО «ТСМ «Березка» произведена не была, а именно это обстоятельство имеет ключевое значение.

Судом отмечено, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства оплаты ООО «ТСМ «Березка» приобретенного причала. Представленные истцом платежные поручения об оплате суд оценил критически, поскольку они не подтверждают оплату причала в полном объеме. Также суд указал, что данные платежи могли быть зачтены конкурсным управляющим в счет оплаты иного имущества приобретаемого у ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат». Как установлено судом, и не оспаривается ни истцом, ни ответчиком ООО «ТСМ «Березка», помимо оградительных стенок, было приобретено здание главного корпуса, собственником которого впоследствии стал ИП ФИО6

Податель жалобы с данным мнением суда не согласен, считает, что оплата произведена даже в большем размере, чем требовалось.

Апелляционный суд считает необходимым отметить, что в отзыве на исковое заявление и в ходе судебных заседаний представитель ООО «ТСМ «Березка» неоднократно отмечал, что платежные поручения представлены в копии и без отметки банка о перечислении денежных средств.

Представитель Министерства в апелляционном суде указал, что форма платежных поручений в соответствующий период не предусматривала отметку о списании, факт платежа можно было бы подтвердить выпиской по счету, которой в дело не представлено. Также представитель Министерства отметил, что в правом нижнем углу платежных поручений тоже нет отметки о проведении платежа. Указал на наличие на платежных поручениях подчисток, исправления дат, совпадения номеров.

Действительно, в правом нижнем углу ряд платежных поручений содержат отметку о принятии денежных средств на корреспондентский счет банка. Сделать вывод о поступлении денежных средств на расчетный счет продавца  ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат» не представляется возможным.

Кроме того, по платежному поручению от 02.07.2023 № 1043 оплата была произведена третьему лицу по счету от 30.06.20033 № 83-ПГ. Содержание счета суду не раскрыто. Как следствие, установить основание платежа не представляется возможным.

Суд первой инстанции признал, что у ООО «ТСМ «Березка» не возникло права собственности на объект незавершенного строительства – причал, следовательно, общество не имело права распоряжаться указанным имуществом.

Судом первой инстанции также отмечено следующее. 

По договору купли-продажи от 28.03.2007 истец приобретает у ответчика два объекта -  ограждение и причал. При этом на момент заключения договора ФИО2 уже являлся собственником  оградительных стенок, на основании договора купли-продажи от 22.05.2005, заключенного с ФИО10 Право собственности на оградительные стенки истец зарегистрировал лишь 25.06.2024, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной публично-правовой компанией «Роскадастр» по запросу арбитражного суда.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ условие о  предмете договора относится к существенным условиям договора. Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре купли-продажи от 17.09.2002 № 17 и договоре купли-продажи от 28.03.2007 отсутствуют какие-либо сведения о земельных участках, на которых расположены приобретаемые объекты недвижимого имущества.

Надлежащих доказательств оплаты спорного имущества по договору купли-продажи от 28.03.2007 истцом не представлено. Платежное поручение от 30.03.2007 № 28 таким доказательством не является, поскольку на нем отсутствует отметка банка о списании денежных средств со счета плательщика.

Суд первой инстанции с учетом изложенных обстоятельств критически отнесся к договору от 28.03.2007 как к документу, подтверждающему переход права собственности от ответчика к истцу. Суд верно отметил, что фактически  ответчик продал истцу имущество (оградительные стенки и причал), которое ему на момент заключения договора не принадлежало.

Истец не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что платежное поручение от 30.03.2007 № 28 не является доказательством ввиду отсутствия отметки банка о списании суммы платежа со счета плательщика.

Между тем данное платежное поручение, действительно, не содержит такой отметки. Выписка банка по счету не представлена.

Наличие указания в акте приема-передачи от 30.03.2007 на то, что расчеты между сторонами произведены само по себе не подтверждает оплаты, поскольку акт платежным документом не является. 

Податель жалобы верно отметил, что сохранение акта приема-передачи от 30.03.2007 только в копии не опровергает факт оплаты. Однако данное обстоятельство факт оплаты и не подтверждает.

Мнение Предпринимателя, изложенное в апелляционной жалобе, о том, что единственный экземпляр проекта причала на бумажном носителе находится у него и это подтверждает факт оплаты, является ошибочным, поскольку данное обстоятельство не свидетельствует об осуществлении платежа.

Также податель жалобы считает ошибочным указание суда на то, что в обоих договорах купли-продажи от 17.09.2002 № 17 от 28.03.2007 отсутствуют сведения о земельных участках, на которых расположены приобретаемые объекты недвижимого имущества. Ссылается на то, что в договоре от 17.09.2002 № 17 сведения о земельном участке содержатся в пунктах 3.1 и 3.2.

Действительно, в пункте 3.1 договора от 17.09.2002 № 17 содержится указание на то, что земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, а также перечислены соответствующие правоустанавливающие документы.  В пункте 3.2 указано на то, что право аренды зарегистрировано в государственном управлении юстиции «Архангельский областной центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместе с тем сведений о самом земельном участке, его площади, условном или кадастровом номере, о номере записи о государственной регистрации в договоре от 17.09.2002 № 17 не имеется.

Договор купли-продажи от 28.03.2007 не содержит никаких сведений о земельном участке.

Суд правомерно указал на то, что Предприниматель, заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, действуя разумно, исходя из обычаев делового оборота, должен был убедиться, что имущество принадлежит продавцу на праве собственности и в период совершения сделки предпринимались меры для регистрации права собственности, а не по истечении более 16 лет, после ее совершения.

Судом первой инстанции установлено, что Предприниматель в течение длительного времени являлся директором ООО «ТСМ «Березка» при этом каких-либо мер по регистрации права собственности не предпринимал. При этом все оригиналы договоров в материалы дела представлял именно истец. Данные документы при смене учредителя и директора ООО «ТСМ «Березка» не передавались ФИО4, являющемуся директором общества с 07.02.2012 по настоящее время.

Судом также обращено внимание на то, что в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2023 № 127-КГ23-13-К4 указано следующее: ГК РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

В силу пункта 3 статьи 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с пунктом 1 статья 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Из разъяснений, указанных в пункте 15 Постановления № 10/22, следует, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признаётся открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признаётся непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Владелец, претендующий на титул собственника в связи с истечением срока приобретательной давности, должен доказать наличие указанных в статье 234 ГК РФ пяти необходимых условий (трёх объективных и двух субъективных): открытое владение имуществом, то есть осуществление владения без утайки; непрерывное владение имуществом; владение в течение установленного законом срока; добросовестное владение имуществом; владение имуществом как своим.

Отсутствие любого из указанных условий исключает приобретение права собственности в порядке статьи 234 ГК РФ.

Как отмечено судом, в материалах дела отсутствуют доказательства возникновения права собственности на спорный объект у ответчика - ООО «ТСМ «Березка». Из пояснений ответчика не следует, что он каким-либо образом заявляет свои права на спорный объект.

Согласно пункту 7 статьи 63 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент ликвидации ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат») оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или обязательственные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица. 

Судом установлено, что учредителем  ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат» являлся  комитет по управлению государственным имуществом Архангельской области, правопреемником которого в настоящее время является Министерство на основании пункта 3 постановления главы администрации Архангельской области от 20.02.2007 № 13 «Об исполнительных органах государственной власти Архангельской области», подпункта 9 пункта 1 указа губернатора Архангельской области от 14.12.2009 № 50-у «Об исполнительных органах государственной власти Архангельской области и представительствах Архангельской области», пункта 1 указа губернатора Архангельской области от 04.04.2011 № 45-у «Об агентстве по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области», указа губернатора Архангельской области от 26.10.2020 № 153-у.

Суд пришел к выводу о том, что после ликвидации ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат» правами на спорный объект обладает Министерство.

Судом первой инстанции также установлено, что права на данный объект,  ссылаясь на давностное владение, предъявляет ИП ФИО6

В пункте 19 Постановления № 10/22 разъяснено, что возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Ввиду того, что ООО «ТСМ «Березка» никогда не являлось собственником объекта незавершенного строительства – причала, суд пришел к выводу, что истцом требования заявлены к ненадлежащему ответчику.

Судом первой инстанции в судебном заседании 18.12.2024 истцу предлагалось рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле иных соответчиков. Представитель истца указал, что считает ООО «ТСМ «Березка» надлежащим ответчиком, от привлечении в дело иных соответчиков отказался.

Как верно указано судом первой инстанции, предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в иске.

Также суд отметил, что в нарушение статей 9 и 65 АПК РФ истцом не были представлены доказательства добросовестного, открытого и непрерывного владения спорным причалом как своим собственным в период с момента заключения договора купли-продажи в 2007 году по настоящее время. 

Помимо того, судом указано, что согласно распоряжению капитана морского порта Архангельск № 18/02- 04-01/02 от 09.01.2024 «Об объявлении сведений о фактических глубинах акватории и у причалов морского порта Архангельск, допустимых осадок судов» причал № 162 - выведен из эксплуатации, причалы № 163 и № 164 разрушены. В настоящее время объект незавершенного строительства – причал № 162 представляет собой ограждение из металлического шпунта длиной 12 метров, не содержащее бетонных оснований, бетонного покрытия, фундамента и прочих конструктивных элементов. Данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра, также фотографиями, скриншотами представленными третьими лицами. 

Таким образом, суд первой инстанции, оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и приведенные ими доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Причин не согласиться с выводами суда первой инстанции у апелляционной инстанции не имеется.

Ссылка подателя жалобы на то, что доказательством фактической передачи причала истцу во владение и пользование является наличие в договоре двух пунктов (6.1 и 6.2), позволяющих сделать вывод о состоявшейся передаче причала ответчику, апелляционной коллегией не принимается, поскольку свидетельствует о неверном толковании условий договора.

Прежде всего, в договоре купли-продажи от 28.03.2007, подписанном между Предпринимателем (покупатель) и ООО «ТСМ «Березка» (продавец) пункты 6.1 и 6.2 отсутствуют.

Что касается договора купли-продажи № 17 от 17.09.2002, который был подписан ГОУП «Архангельский рыбоперерабатывающий комбинат» и ООО «ТСМ «Березка», то согласно пункту 6.1 данного договора объекты указанные в договоре осмотрены покупателем до подписания настоящего договора, покупатель претензий к качественному состоянию объектов не имеет.

Пунктом 6.2 рассматриваемого договора согласовано, что права владения, пользования и риск случайной гибели объектов к покупателю переходят с момента подписания настоящего договора.

Таким образом, данные пункты договора условий о передаче объектов покупателю не содержат.

 Вопросы оплаты проанализированы судом в обжалуемом решении. Апелляционным судом оценка соответствующего довода апелляционной жалобы дана по тексту настоящего постановления.  

Ссылка на пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» апелляционным судом отклоняется, поскольку данные разъяснения не регулируют рассматриваемые отношения, поскольку в названном пункте рассмотрена ситуация, когда по условиям  договора право на объект возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). В рассматриваемом случае речь идет о продаже готовой вещи.

Довод о том, что суд, указывая на заявление требований к ненадлежащему ответчику, не учел, что истцом были изменены основания исковых требований на договор купли-продажи. Отклоняется, поскольку судом приведена позиция, изложенная в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26.09.2023 № 127-КГ23-13-К4.  

Также апелляционной коллегией отклоняется довод Предпринимателя о том, что суд первой инстанции допустил процессуальное нарушение, отказа в принятии к рассмотрению изменения исковых требований на  требование о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности за Предпринимателем на объект незавершенного строительства причал (выполненный из металлического шпунта (размер листа 0,4*18 м, 200 листов) длиной 100 погонных метров, шириной от 30 до 45 м), обсыпан песком (12 000 куб. м), причал в деревянном исполнении 400 м, расположенный по адресу в 

<

...>. Техническое описание причала отражено в техническом плане на объект незавершенного строительства 05.02.2024. 

Как считает Предприниматель, в данном случае основание исковых требований является прежним.

При этом предметом иска является конкретное материально-правовое требование истца к ответчику, возникающее из спорного правоотношения, и по поводу которого суд должен вынести решение. 

Основание иска составляют юридические факты, на которых истец основывает свои материально-правовые требования к ответчику.

В качестве основания заявленного иска истцом указывается факт того, что спорное имущество было приобретено Предпринимателем по договору купли-продажи от 28.03.2007. 

В качестве основания иска о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности за Предпринимателем является факт уклонения продавца от проведения государственной регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Таким образом, данный довод отклоняется.

В остальной части доводы оценены апелляционным судом по тексту настоящего постановления.

В целом доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. 

Таким образом, фактически доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционного суда отсутствуют.

Выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом правильно. 

Ввиду изложенного апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. 

При обращении с апелляционной жалобой по чеку от 20.01.2025  была уплачена государственная пошлина в размере 10 000 руб.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины, на основании статьи 110 АПК РФ, относятся на ее подателя. 

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 10 января 2025 года по делу № А05-5632/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Колтакова

Судьи

Н.В. Чередина

О.Б. Ралько