АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2678/2024

16 апреля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена в заседании суда 11 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Пермякова В.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой Е.М., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению жилищно-строительного кооператива «Кристалл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об установлении условий пользования земельным участком,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области»,

 

в судебном заседании приняли участие:

от истца -  председатель правления ФИО1 (паспорт);

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 20.09.2023 (удостоверение, диплом);

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 16.01.2024 (паспорт), 

 

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив «Кристалл» (далее - ЖСК «Кристалл», истец) обратился в арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик) об установлении условий пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110106:0314, площадью 7 433 кв., для завершения строительства жилого дома с кадастровым номером 55:36:110106:3135, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, дом 3, корпус 4, на условиях договора аренды № Д-КР-13-11962 от 30.11.2020.

К участию в  деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена некоммерческая организация «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Омской области» (далее – Фонд, третье лицо).

Определением Арбитражного суда Омской области от 27.02.2024 указанное исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 21.03.2024.

В предварительном судебном заседании 21.03.2024 представитель Департамента предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указано, что предоставление земельного участка возможно лишь при наличии оснований, предусмотренных действующим законодательством.

Протокольным определением от 21.03.2024 дело признано подготовленным, назначено к судебному разбирательству на 11.04.2024.

В судебном заседании, состоявшемся 11.04.2024, представитель ЖСК «Кристалл» поддержал требования в полном объеме.

Представитель Департамента предоставил расчет размера арендной платы на 2024 год, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

30.11.2020 между Департаментом (далее - Арендодатель) и ЖСК «Кристалл» (далее – Арендатор, Кооператив) подписан договор аренды № Д-КР-13-11962 (далее - Договор), по условиям пункта 1.1 которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 7433 кв. м, именуемый в дальнейшем Участок. Границы Участка обозначены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 3 к Договору).

Согласно пункту 1.2 Договора, кадастровый номер Участка: 55:36:110106:314.

Местоположение Участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами Участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 103 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, улица 70 лет Октября, дом 6.

Цель использования Участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Разрешенное использование Участка: для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство первой очереди жилых домов с блоками обслуживания и местами для хранения автотранспорта (пункты 1.3-1.5 Договора).

На данном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:110106:3135, площадью застройки 963,9 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> Октября, дом № 3 корпус 4, собственником которого является ЖСК «Кристалл».

27.09.2021 между ЖСК «Кристалл» и Фондом заключено Соглашение № 5 «О передаче функций застройщика» (далее - Соглашение).

В соответствии с данным Соглашением завершение строительства жилого дома с кадастровым номером 55:36:110106:3135, площадью застройки 963,9 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> Октября, дом № 3 корпус 4, осуществляет Фонд.

В соответствии с пунктом 4.2.1. Соглашения Кооператив передает Фонду права на земельный участок с кадастровым номером 55:36:110106:0314 площадью 7 433 кв.м., по договору аренды №Д-КР-13-11962 от 30.11.2020.

30.09.2021 в целях осуществления функций застройщика между ЖСК «Кристалл» и Фондом заключен договор субаренды № 7/2021 земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:0314 площадью 7 433 кв.м.

Как указал истец, с момента передачи функций застройщика (27.09.2021) Фондом осуществлялись мероприятия, направленные на внесение изменений в проектно-сметную документацию объекта строительства, которые выражались в проведении дополнительного инструментального обследования, непосредственно проектных работах и прохождении государственной экспертизы.

Эти мероприятия с учетом проведения соответствующих конкурсных процедур, значительно затянулись во времени, что существенно сдвинуло сроки начала строительных работ.

В ноябре 2023 года в результате конкурсных процедур между Фондом и обществом с ограниченной ответственностью «АртРемСтрой» был заключен договор генерального подряда на завершение строительства жилого дома с кадастровым номером 55:36:110106:3135, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, дом № 3 корпус 4.

Между тем срок договора аренды № Д-КР-13-11962 от 30.11.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:110106:0314 площадью 7 433 кв.м., на котором расположен данный объект незавершенного строительства истек в декабре 2023 года.

Таким образом, завершить строительство данного объекта в течение срока действия данного договора аренды земельного участка Фонду не удалось в силу наличия объективных, уважительных причин.

Истечение срока действия договора аренды делает невозможным завершение строительство жилого дома и создает правовую неопределенность судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия, заключенного в отношении него договора аренды, возникают риски нарушения имущественных прав Фонда, Кооператива, участников долевого строительства.

24.01.2024 Кооператив обратился в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка.

В ответ на данное обращение Департамент в письме от 06.02.2024 в заключении нового договора аренды отказал, рекомендовав обратится в суд с иском об определении условий пользования земельным участком.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ЖСК «Кристалл» с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                 ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе указанные в статье 12 ГК РФ.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истец в целях разрешения спорной ситуации обратился в суд, руководствуясь положениями статьи 272 ГК РФ.

Правовое обоснование иска состоит в том, что Кооператив является добросовестным арендатором и своевременно и в полном объеме исполняет свои обязательства по оплате арендных платежей по договорам аренды.

Согласно пункту 3 статьи 271 ГК РФ, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

По положениям пунктов 1 - 2 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 статьи 272 ГК РФ, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведённой под него земли, суд с учётом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

- признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

- установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Таким образом, суд, согласно приведенным выше нормам права, может установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Правила статьи 272 ГК РФ применяются к отношениям, возникающим между собственником земельного участка и собственником объекта недвижимого имущества при прекращении у последнего срочного (аренда, безвозмездное срочное пользование) или постоянного (право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком) пользования земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость.

При этом, с учетом системного толкования норм статей 271, 272 ГК РФ, взаимосвязанных друг с другом, правила этих статей применяются к объектам недвижимого имущества, к которым, как указывалось выше, в силу статьи 130 ГК РФ относятся и объекты незавершённого строительства.

В абзаце третьем пункта 2 статьи 272 ГК РФ, которая предоставляет право собственнику недвижимости признать за ним право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, речь идет именно об объектах недвижимого имущества, которые завершены строительством и введены в эксплуатацию.

Данный вывод суда следует из того, что реализация вышеуказанного права поставлена в зависимость от наличия приведённых в статье случаев, связанных со сносом зданий или сооружений, который запрещён в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.).

То есть, объектами исключительных случаев применения абзаца третьего пункта 2 статьи 272 ГК РФ являются такие объекты недвижимого имущества, статус которых, в том числе как жилых домов и памятников истории культуры, установлен при введении в эксплуатацию таких зданий.

По положениям статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ не применяются (часть 11 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

В рассматриваемом случае объект незавершенного строительства, возводимый истцом, является многоквартирным жилым домом, следовательно, правила статьи 272 ГК РФ применимы в данном случае.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 № 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведённых норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Как указывалось выше, земельный участок был предоставлен для завершения строительства, согласно договору № Д-КР-13-11962 от 30.11.2020 сроком на 3 года.

С момента передачи функций застройщика (27.09.2021) Фондом осуществлялись мероприятия, направленные на внесение изменений в проектно-сметную документацию объекта строительства, которые выражались в проведении дополнительного инструментального обследования, непосредственно проектных работах и прохождении государственной экспертизы.

Эти мероприятия с учетом проведения соответствующих конкурсных процедур, значительно затянулись во времени, что существенно сдвинуло сроки начала строительных работ.

Срок договора аренды истек в декабре 2023 года, с истечением срока аренды прекращает действие и разрешение на строительство.

Суд соглашается с доводами истца о том, что завершить строительство данного объекта в течение срока действия данного договора аренды земельного участка Фонду не удалось ввиду наличия объективных, уважительных причин.

Таким образом, поскольку доказательства невозможности по объективным причинам завершить строительство представлены, постольку требования истца судом признаны обоснованными.

Вместе с тем, в  ходе судебного разбирательства сторонами были высказаны доводы относительно установления размера арендной платы по Договору на новый срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7. ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и муниципальные земли относится к категории регулируемых цен, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 № 12404/09 по делу № А58-2302/2008 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом, как арендодателем, в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы в соответствии с Договором и приложениями к нему, вне зависимости от условий такого договора.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Порядком, утвержденным Постановлением № 419-п в редакции Постановления Правительства Омской области от 29.04.2020 № 162-п «О внесении изменений в Постановление Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п» (далее - Порядок)

Представителем Департамента предоставлен расчет, согласно которому годовой размер арендной платы с 01.01.2024 составит: 28 380 руб. 12 коп. Размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2024 составляет: 2 365 руб. 01 коп.

Расчет платы осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается по формуле:

Ап = Кс х Кф х И, где

Ап - размер годовой арендной платы, руб.;

Кс - кадастровая стоимость земельного участка, равная 36 210 677,13 руб.;

Кф -коэффициент, равный 0,075% (п. 9 Порядка).

И - коэффициент уровня инфляции, который применятся ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года (Федеральный закон о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период) с 01.01.2024 - 1,045.

Расчет судом проверен и признан верным,  истцом не опровергнут.

Следовательно, условия пользования земельным участком подлежат применению в том виде, в котором существовали до прекращения срока действия договора № Д-КР-13-11962 от 30.11.2020, за исключением одного – размера арендной платы.

С учетом вышеприведенных норм права и обстоятельств дела, а также в целях соблюдения баланса публичных и частных интересов (интересов собственника земельного участка и собственников объекта незавершенного строительства), защиты нарушенных прав граждан - участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, обеспечения возможности использования выделенных для завершения строительства финансовых средств, суд приходит к выводу о том, что заявленные ЖСК «Кристалл» требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы, которые состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела, распределяемые в порядке, предусмотренном главой 9 АПК РФ.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 19 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

Исходя из установленных обстоятельств разрешенного спора, суд приходит к выводу об отсутствии в действиях департамента виновного уклонения от продления аренды, в связи с чем не находит оснований для возложения на ответчика бремени несения судебных расходов, ввиду чего относит их на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

требование жилищно-строительного кооператива «Кристалл» (ИНН 

<

***>,     ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Установить жилищно-строительному кооперативу «Кристалл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) условия пользования земельным участком с кадастровым номером 55:36:110106:0314, площадью 7 433 кв., для завершения строительства жилого дома с кадастровым номером 55:36:110106:3135, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, дом 3, корпус 4, на условиях договора аренды № Д-КР-13-11962 от 30.11.2020.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                         В.В. Пермяков