АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3671/22 

Екатеринбург

14 июня 2022 г.

Дело № А76-22151/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Краснобаевой И.А., Тороповой М.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Флагман» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2021 по делу № А76-22151/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. 

Общество с ограниченной ответственностью «Флагман» (далее – общество «Флагман», общество) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области (далее - Министерство) об изменении подпунктов 5.1.1, 5.1.2 договора № 288 (178-ФЗ) купли-продажи недвижимого имущества, находящего в государственной собственности Челябинской области на конкурсе от 14.10.2019, изложив их в редакции:

5.1.1. Провести работы по сохранению имущества, предусматривающие ремонт, реставрацию имущества, приспособление имущества для своевременного использования, указанные в таблице:

1. Получение задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.

Срок исполнения - 4 квартал 2019 года,

2. Получение задания на обследование объекта культурного наследия, корректировка предмета охраны объекта культурного наследия, проведение научно-исследовательских и изыскательских работ на основании разрешения Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области.

Срок исполнения - 4 квартал 2020 года,

3. Разработка научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с эскизным проектом 7401/14-ЭП.

Срок исполнения - 4 квартал 2021 года,

4. Проведение государственной историко-культурной экспертизы научно-проектной документации.

Срок исполнения - 1 квартал 2022 года,

5. Согласование научно-проектной документации с Государственным комитетом охраны объектов культурного наследия Челябинской области.

Срок исполнения - 2 квартал 2022 года,

6. Разработка научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (стадия "рабочая проектно-сметная документация"), получение разрешения Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области.

Срок исполнения - 3 квартал 2022 года,

7. Проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с разработанной научно-проектной документацией и на основании разрешения Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области.

Срок исполнения - 3 квартал 2023 года,

8. Подготовка отчетной документации, сдача (приемка) работ по сохранению объекта культурного наследия.

Срок исполнения - 4 квартал 2023 года.

5.1.2. Выполнить работы, указанные в пункте 5.1.1 договора до 31 декабря 2023 года (с учетом принятых судом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет охраны объектов культурного наследия Челябинской области (далее - Комитет)

 Решением суда от 24.11.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

  Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 решение суда оставлено без изменения.

  В кассационной жалобе общество «Флагман» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение, ссылаясь на неправильное применение  и токование судами норм материального права. Заявитель считает, что установленная пунктом 5.1.1 договора очередность выполнения работ является некорректной, что повлекло затягивание сроков выполнения работ, изменение очередности и объема выполнения работ. По мнению заявителя, данные обстоятельства являются существенными,  которые не были приняты судами во внимание. Кроме того, заявитель указывает, что судами не приняты в качестве существенных обстоятельств разрушение корнями дерева фасада здания, а также введение ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции. 

Как следует из материалов дела, по итогам конкурса на основании протокола от 08.10.2019 заседания комиссии между Министерством (продавец) и обществом «Флагман» (покупатель) 14.10.2019 заключен договор № 288 (178-ФЗ) купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Челябинской области на конкурсе, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность недвижимое имущество - нежилое здание общей площадью 407,5 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 74:36:0509014:39 (пункт 1.1 договора).

Указанное имущество на основании приказа Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области от 02.02.2018 № 13 включено в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия регионального значения «дом одноэтажный деревянный ФИО1 - ФИО2» (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора по итогам торгов цена продажи имущества установлена в размере 2 000 000 рублей, в том числе НДС.

Согласно пункту 5.1.1 договора стороны определили провести работы по сохранению имущества, предусматривающие ремонт, реставрацию имущества, приспособление имущества для своевременного использования, указанные в таблице:

1. Выполнение первоочередных противоаварийных и консервационных работ в соответствии с актом технического состояния объекта культурного наследия от 23.07.2018. Срок исполнения - 4 квартал 2019 года.

2. Получение задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия. Срок исполнения - 1 квартал 2020 года.

3. Разработка научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с эскизным проектом 7401/14-ЭП. Срок исполнения - 4 квартал 2020 года.

4. Проведение государственной историко-культурной экспертизы научно-проектной документации, согласование ее с Государственным комитетом охраны объектов культурного наследия Челябинской области. Срок исполнения - 1 квартал 2021 года.

5. Получение разрешение Государственного комитета охраны объектов культурного наследия Челябинской области на выполнение работ по сохранению объекта культурного наследия. Срок исполнения - 2 квартал 2021 года.

6. Проведение работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с разработанной научно-проектной документацией и требованиями, установленными Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации. Срок исполнения - 3 квартал 2022 года.

7. Работы на территории объекта культурного наследия. Срок исполнения. Срок исполнения - по мере необходимости. Выполнить работы, указанные в пункте 5.1.1 договора до 01 октября 2022 года (пункт 5.1.2).

Полагая, что в заключенном между истцом и ответчиком договоре, а именно в пункте 5.1.1 договора установлена некорректная очередность проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, истец обратился к Министерству с требованием об изменении условий договора.

В связи с получением от Министерства отказа на требование об изменение условий договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества в части очередности и сроков выполнения работ.

Изучив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ), а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

В случае приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, путем продажи на конкурсе условия конкурса должны предусматривать проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в соответствии с охранным обязательством, предусмотренным статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, а при отсутствии данного охранного обязательства - с иным охранным документом, предусмотренным пунктом 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ (пункт 4 статьи 29 Закона № 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 29 Закона № 178-ФЗ в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, состояние которого признается неудовлетворительным в соответствии с Законом № 73-ФЗ (далее - объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии) и который приватизируется путем продажи на конкурсе, в соответствующий орган по управлению государственным или муниципальным имуществом представляется согласованная в порядке, установленном Законом № 73-ФЗ, проектная документация по сохранению объекта культурного наследия (стадия - эскизный проект реставрации), которая включается в состав конкурсной документации.

В орган по управлению государственным или муниципальным имуществом указанная проектная документация представляется:

федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, - в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, находящегося в федеральной собственности;

органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо структурным подразделением высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, - в отношении объекта культурного наследия, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации;

местной администрацией либо входящим в ее структуру и уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия отраслевым (функциональным) или территориальным органом - в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, находящегося в собственности муниципального образования.

В случае, если на конкурс подана только одна заявка на приобретение объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, договор купли-продажи может быть заключен с таким лицом.

Начальная (минимальная) цена продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, устанавливается равной одному рублю.

Передача такого имущества победителю конкурса и оформление права собственности на него осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и соответствующим договором купли-продажи, до выполнения победителем конкурса условий конкурса.

Кроме указанного в пункте 3 настоящей статьи существенного условия такой договор должен содержать следующие существенные условия:

об обязанности нового собственника объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, выполнить в срок и в полном объеме условия конкурса;

о расторжении договора купли-продажи в случае нарушения новым собственником объекта культурного наследия предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи и (или) абзацем десятым настоящего пункта существенных условий договора.

В случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по основаниям, указанным в абзаце одиннадцатом настоящего пункта, объект культурного наследия подлежит возврату в собственность осуществившего приватизацию такого объекта культурного наследия публично-правового образования без возмещения собственнику стоимости такого объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора купли-продажи.

 Судами установлено, что общество «Флагман» по результатам конкурса на основании договора № 288 (178-ФЗ) приобрело в собственность объект культурного наследия регионального значения.

Условия конкурса на заключение договора купли-продажи указанного объекта, в том числе перечень работ по сохранению объекта культурного наследия и сроки их проведения, были утверждены в установленном порядке и размещены на сайте оператора электронной торговой площадки ЗАО "Сбербанк - Автоматизированная система торгов", номер извещения SBR012-1908060004.

По результатам проведенного конкурса победителем торгов признано общество «Флагман».

 Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества является нежилое здание, являющееся объектом культурного наследия регионального значения, что повлекло включение в договор условий по сохранению данного имущества.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона № 178-ФЗ приватизация государственного и муниципального имущества основывается на признании равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Внесение изменений в условия конкурса после заключения договора для конкретного покупателя влечет нарушение одного из принципов приватизации муниципального имущества, который заключается в признании равенства покупателей муниципального имущества.

Пунктом 14 статьи 20 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что договор купли-продажи государственного или муниципального имущества включает в себя порядок выполнения победителем конкурса условий конкурса.

Указанный договор должен устанавливать порядок подтверждения победителем конкурса выполнения принимаемых на себя обязательств.

Внесение изменений и дополнений в условия конкурса и обязательства его победителя после заключения указанного договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом по пункту 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судами отмечено, что при заключении договора каких-либо разногласий в части объема выполняемых работ, последовательности и сроков у сторон договора не возникло. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

В качестве существенных обстоятельств истец приводит следующее: истец не знал, что очередность выполнения работ, установленная договором, является некорректной; истцу стало известно о том, что корни дерева разрушают здание только на начальном этапе; истец не знал о введении ограничений, направленных на нераспространение коронавирусной инфекции. 

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов о том, что данные обстоятельства не являются существенными обстоятельствами по смыслу, придаваемому статьей 451 ГК РФ.

 Так, общество, приобретая такой специфический объект недвижимого имущества как объект культурного наследия и принимая на себя обязательства по его сохранению, не могло не знать объем подлежащих выполнению работ, их логическую последовательность и объективные сроки. 

Отсутствие у общества специалиста соответствующего профиля влечет наступление неблагоприятных последствий и ни в коем случае не может свидетельствовать о существенных изменениях. Незнание специфики выполнения работ в отношении объектов культурного наследия не может освобождать общество от наступления правовых последствий. 

Суды верно указали, что обществу следовало проявить необходимую разумность и добросовестность, требуемую степень заботливости и осмотрительности, с учетом установленного статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации принципа осуществления предпринимательской деятельности на началах риска. 

Довод общества о выявлении на начальном этапе факта разрушения здания корнями дерева обоснованно не расценен судами в качестве существенного обстоятельства, при наличии которого договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (в частности, условия по сроку выполнения работ), поскольку надлежащих доказательств данному доводу не представлено (статья 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт  изменения сроков выполнения работ исключительно вследствие установления разрушения здания корнями дерева, а также принятия всех возможных мер на соблюдение предусмотренных договором сроков, обществом не доказан. 

Само по себе введение в 2020 году ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, не свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, а также о наличии непреодолимых препятствий для соблюдения условий договора. При этом судами первой и апелляционной инстанций учено, что сроки выполнения первых двух этапов работ по сохранению объекта уже были нарушены истцом по состоянию на конец первого квартала 2020 года, что исключает влияние последствий пандемии коронавирусной инфекции на надлежащее исполнение истцом  своих обязательств в установленные договором сроки. 

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу  направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.11.2021 по делу №А76-22151/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Флагман» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий           А.С. Полуяктов 

Судьи           И.А. Краснобаева

                                                                                             М.В. Торопова