ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А14-6296/2023

город Воронеж

02 июля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 июля 2024 года.                                                                                

 

        Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                                Песниной Н.А.,

                                                                                          Капишниковой Т.И.,

 

    при ведении протокола секретарем  судебного заседания  Шипиловой Д.А.,

 

при участии:

 от ООО «Автомобильный сервисный центр»: ФИО1- представитель по доверенности №3 от 12.03.2024, сроком действия до 31.12.2024, предъявлен паспорт диплом; 

от Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2023 по делу №14-6296/2023, рассмотренному по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный сервисный центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным отказа Министерства мущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по изменению вида разрешенного использования земельного участка, выраженного в письме от 17.01.2023 №52-11/99; об обязании устранить допущенные нарушения,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Автомобильный сервисный центр» (далее - ООО «Автомобильный сервисный центр», Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – ДИЗО Воронежской области) по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0210002:2, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженного в письме от 17.01.2023 №52-11/99; об обязании устранить допущенные нарушения.

Департамент  имущественных и земельных отношений Воронежской области был переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – МИЗО Воронежской области, Министерство).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2023 отказ МИЗО Воронежской области по изменению вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 36:34:0210002:2 признан недействительным. Суд обязал Министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный сервисный центр».

Не согласившись с решением суда первой инстанции, МИЗО Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и просит  решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

В апелляционной жалобе указывает, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка и объекта на нем приведет к нарушению Правил землепользования и застройки в части отступа объекта от границ.

 Считает, что изменение вида разрешенного использования повлечет изменение   кадастровой стоимости, арендной платы и выкупной цены земельного участка, что   изменение использования земельного участка предполагает внесение изменений в  договор аренды. При этом Общество как арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке. 

Рассмотрение дела откладывалось.

К материалам дела приобщены отзывы на апелляционную жалобу, поступившие от ООО «Автомобильный сервисный центр».

В судебном заседании представитель ООО «Автомобильный сервисный центр» поддержал апелляционную жалобу, просил суд обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

МИЗО Воронежской области явку своего представителя не обеспечило, о месте и времени судебного заседания, извещены надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.       

ООО «Автомобильный сервисный центр» на праве собственности принадлежит объект недвижимости — часть нежилого здания (I, II, V) в лит.Д, кадастровый номер 36:34:0210002:236, расположенный по адресу: 

<

...> (регистрация права 10.12.2003 № 36-34- 189/2003-106).

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0210002:2 по адресу: 

<

...>, который на основании ст.39.2, п.2 ст.39.6, ст.39.20 ЗК РФ был представлен в аренду заявителю на основании договора аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости № 7982-22/гз от 02.08.2022 (далее – договор) заключенного между ДИЗО Воронежской области и ООО Автомобильный сервисный центр».

Земельный участок расположен в зоне производственно-коммунальной застройки. Вид разрешенного использования спорного земельного участка - авторемонтная мастерская (п. 1.1 договора).

22.12.2022 ООО «Автомобильный сервисный центр»   обратилось в ДИЗО Воронежской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «авторемонтная мастерская» на «производственная деятельность».

17.01.2023 ДИЗО Воронежской области письмом №52-11/99 отказало заявителю в изменении вида разрешенного использования земельного участка, сославшись на позицию Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, изложенную в письме от 03.09.2021 № 11-6638-АБ/21 о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка только в случае, если описание данного вида максимально соответствует «исходному».

Полагая, что отказ Департамента, является незаконным, ООО «Автомобильный сервисный Центр» обратилось в суд с настоящими требованиями.

Исследовав  материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо соблюдение двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

По смыслу статьи 7 ЗК РФ вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением. В этой связи целевое назначение земельного участка в совокупности с видом разрешенного использования земельного участка является фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем, данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

По смыслу статей 30, 32 и 37 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте.

Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами. Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Кроме того, как следует из разъяснений данных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13 по делу № А35-765/2012, рассматриваемая ситуация свидетельствует о том, что Общество обращалось к ДИЗО Воронежской области не как к органу власти, осуществляющему возложенные на него публичные функции (в том числе путем принятия ненормативных правовых актов), а как к арендодателю и субъекту, уполномоченному распоряжаться спорным земельным участком, то есть в рамках гражданских правоотношений, возникших из договора аренды земельного участка, занимаемого объектом недвижимости № 7982-22/гз от 02.08.2022.

Таким образом, требования общества были заявлены в связи с гражданскими правоотношениями и не подлежали рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Таким образом, исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 ЗК РФ, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом положений статьи 209 ГК РФ собственник земельного участка может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.

ООО «Автомобильный сервисный Центр» на спорном земельном участке принадлежит часть  нежилого здания (I, II, V) в лит.Д, кадастровый номер 36:34:0210002:236 на праве собственности. 

Общество является арендатором спорного земельного участка и лишен правомочия самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельного участка,,  в связи с чем  обратился с соответствующим заявлением к ДИЗО Воронежской области.

Из договора аренды земельного участка следует, что сторонами определено разрешенное использование и целевое назначение – автомобильная мастерская.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования. 

При этом предоставление земельного участка заявителю в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для размещению автомобильной мастерской.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид «производственная деятельность» без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо («Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать Департамент (в настоящее время Министерство), выступающий арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

 Арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Предоставление спорного участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации авторемонтной мастерской.

 Вышеуказанных оснований для изменения договора в судебном порядке не установлено.

При этом апелляционный суд учитывает и то, что заявителю на праве собственности принадлежит не все здание, расположенное на спорном земельном участке, а лишь его часть.  Таким образом, он не единственное лицо, обладающее правом использования части данного земельного участка.

В связи с изложенным, заявленное требование одного из собственников здания, направленное на изменение условий действующего договора аренды земельного участка удовлетворению не подлежит. 

Таким образом, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемое решение – отмене.

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая результаты рассмотрения дела, судебные расходы за рассмотрение дела судом первой инстанции и подачу апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО «Автомобильный сервисный центр».

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.12.2023 по делу №А14-6296/2023  - отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции. 

 

Председательствующий судья                                       Н.Д. Миронцева

 

        судьи                                                                          Н.А. Песнина

 

                                                                                           Т.И. Капишникова