АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А43-20123/2018

21 мая 2019 года

 

Резолютивная часть постановления оглашена 16.05.2019.

Полный текст постановления изготовлен 21.05.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.

при участии представителей

от истца: Торопова Д.Е. (доверенность от 27.02.2019 № 2),

от ответчиков – администрации города Нижнего Новгорода: 

Гнидиной М.В. (доверенность от 11.01.2019 № 01-21/Д), 

открытого акционерного общества «Нижегородский водоканал»:

Гущиной Е.А. (доверенность от 01.01.2019 № 7)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика – 

администрации города Нижнего Новгорода

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.10.2018,

принятое судьей Игнатьевой О.В.,  и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019,

принятое судьями Александровой О.Ю., Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В.,

по делу № А43-20123/2018 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Жилсервис Инвест»

(ИНН: 5256075734, ОГРН: 1085256000367)

к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами 

администрации города Нижнего Новгорода

(ИНН: 5253000265, ОГРН: 1025203030280),

администрации города Нижнего Новгорода

(ИНН: 5253001036, ОГРН: 1025203032579)  и

открытому акционерному обществу «Нижегородский водоканал»

(ИНН: 5257086827, ОГРН: 1065257065368)

о признании незаконным расторжения договора и

о понуждении к заключению дополнительного соглашения

и   у с т а н о в и л : 

общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис Инвест» (далее – ООО «Жилсервис Инвест», Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее – Комитет) о признании незаконным соглашения о расторжении договора аренды от 02.09.2011 № 16485/04 земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040282:38, заключенного между администрацией города Нижнего Новгорода (далее – Администрация) и открытым акционерным обществом «Нижегородский водоканал» (далее – Водоканал), и о понуждении к заключению дополнительного соглашения к указанному договору.

Исковые требования основаны на статье 552 (пункте 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 (пункте 1) Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ООО «Жилсервис Инвест» одновременно с покупкой объекта недвижимости приобрел право пользования земельным участком, занятым этим объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец.

К участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрация и Водоканал.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 16.10.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 17.01.2019, частично удовлетворил иск: признал незаконным расторжение договора аренды от 02.09.2011 № 16485/04; требования о понуждении к заключению дополнительного соглашения оставил без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора; в удовлетворении иска к Комитету отказал. 

Не согласившись с данными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в части удовлетворения иска в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, Администрация и Водоканал при расторжении договора аренды действовали в соответствии с договором и нормами действующего законодательства. Оснований для предоставления Обществу спорного участка для эксплуатации недвижимого имущества не имеется, поскольку для целей использования ООО «Жилсервис Инвест» здания в административных целях необходим участок меньшей площадью. Требования истца об оспаривании расторжения сделки не подлежали удовлетворению, поскольку вступило в законную силу решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.05.2017 по делу № А43-35009/2016 о взыскании с Общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком без оплаты и правовых оснований (в отсутствие договора). 

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе; представитель истца указал на несостоятельность аргументов заявителя и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании Водоканал занял позицию Администрации.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав полномочных представителей участвующих в деле лиц, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Водоканал являлся арендатором земельного участка площадью 4809 квадратных метров, с кадастровым номером 52:18:0040283:38, расположенным по адресу: Нижний Ногород, Южное шоссе, дом 41а, под зданием канализационного участка с прилегающей территорией (договор от 02.09.2011 № 16485/04).

Водоканал (продавец) и ООО «Жилсервис Инвест» (покупатель) заключили договор купли-продажи от 29.06.2016 № 23-16-380 нежилого здания общей площадью 469,7 квадратного метра, находящегося на этом участке. Переход права собственности покупателя зарегистрирован в установленном законном порядке 15.07.2016.

Администрация и Водоканал соглашением от 15.07.2016 расторгли договор аренды от 02.09.2011 № 16485/04. В этот же день земельный участок возвращен арендодателю по акту.

Посчитав, что действия ответчиков по расторжению договора аренды земельного участка являются незаконными, ООО «Жилсервис Инвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к Обществу в силу закона перешли права и обязанности арендатора по договору от 02.09.2011 № 16485/04.

На момент подписания Администрацией и Водоканалом соглашения от 15.07.2016 о расторжении договора Водоканал не обладал полномочиями на расторжение данной сделки, поскольку он выбыл из арендного обязательства. 

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций обоснованно признали незаконным расторжение договора аренды от 02.09.2011 № 16485/04 и удовлетворили иск в данной части.

Довод подателя жалобы относительно того, что Обществу для эксплуатации здания в соответствии с его новым целевым использованием, необходим земельный участок меньшей площадью, не подтвержден материалами дела.

Наряду с этим в судебном порядке в рамках дела № А43-35009/2016 Арбитражного суда Нижегородской области арендодатель взыскал с Общества плату за спорное землепользование исходя из условий договора аренды от 02.09.2011 № 16485/04, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, с учетом площади участка, составившей 4809 квадратных метра, и вида деятельности, фактически осуществляемого на арендованном земельном участке. 

Позиция заявителя признается судом округа несостоятельной, поскольку основана на неверном толковании норм действующего законодательства. Причин для отмены обжалованных судебных актов применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.10.2018 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2019 по делу №  А43-20123/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Нижнего Новгоро-да – без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

 

Судьи

С.В. Бабаев

Д.В. Чернышов