﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Воронеж                                                                                                  Дело №А14-9921/2020

«23» ноября 2021 г. 

Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2021 г. 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола судьей Д.И. Тисленко,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Воронеж (ОГРН 1154827002285, ИНН 4821047126)

к Индивидуальному предпринимателю Сухих Надежде Викторовне, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438)

о взыскании 688 821 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате и пени, стоимости восстановительного ремонта помещения

и по встречному исковому заявлению

Индивидуального предпринимателя Сухих Надежды Викторовны, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Воронеж (ОГРН 1154827002285, ИНН 4821047126)

о признании договора субаренды нежилых помещений № 28/С от 28.04.2018 расторгнутым, а предмета аренды – фактически переданным 08.05.2020, взыскании 214 533 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, обязании возвратить систему пожарной безопасности,

при участии в заседании:

от истца – Пальчиковой Е.А., представителя по доверенности от 11.01.2021,

от ответчика – Басистой И.С., представителя по доверенности № 36 АВ 3007027 от 09.10.2019,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» (далее – истец, ООО «Коммерческая недвижимость») обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением б/н от 30.06.2020 к Индивидуальному предпринимателю Сухих Надежде Викторовне (далее – ответчик, ИП Сухих Н.В.) о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору субаренды недвижимого имущества № 28/С от 28.04.2018, а также стоимости восстановительного ремонта помещения.

К рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный иск ИП Сухих Н.В. к ООО «Коммерческая недвижимость» о признании договора субаренды нежилых помещений № 28/С от 28.04.2018 расторгнутым 04.05.2020, обязании принять помещения, взыскании неосновательного обогащения, обеспечительного платежа.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

По делу назначалась судебная экспертиза.

Сторонами уточнялись исковые требования.

В судебном заседании 19.10.2021 судом на основании статей 49, 159 АПК РФ приняты к рассмотрению уточненные первоначальные исковые требования о взыскании с ответчика 161 707 руб. 14 коп. задолженности по договору, неустойки в виде пени в размере 327 284 руб. 26 коп., стоимости восстановительного ремонта в размере 199 830 руб. 00 коп.

В судебном заседании 11.11.2021, проводившемся при участии представителей сторон, представитель истца представил копию договора ООО «Коммерческая недвижимость» с Индивидуальным предпринимателем Фроловым Павлом Николаевичем на оказание услуг по эксплуатации недвижимого имущества от 04.08.2020 с приложениями и материалы переписки между сторонами спора (в порядке статей 65-68, 159 АПК РФ в отсутствие возражений представителя ответчика приобщены к материалам дела).

Представитель ответчика заявил ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просил признать договор субаренды № 28/С от 28.04.2018 расторгнутым, а предмет аренды – фактически переданным 04.05.2020, взыскать с ООО «Коммерческая недвижимость» 214 533 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, обязать ООО «Коммерческая недвижимость» возвратить систему пожарной безопасности, установленную в объекте аренды за счет средств ИП Сухих Н.В., а также представил письменные пояснения с расчетом имущественных требований.

На основании статей 49, 159 АПК РФ ходатайство ответчика об уточнении встречных исковых требований удовлетворено, уточненные встречные исковые требования приняты к рассмотрению, в порядке статьи 81 АПК РФ письменные пояснения с расчетами приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика ходатайствовал об обозрении электронной почты ответчика для целей исследования действительности имевшей место электронной переписки между сторонами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57«О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 26.12.2017 № 57), после принятия к производству обращения, к которому в качестве доказательств обоснованности заявленных требований приложены распечатанные копии страниц сайтов в сети «Интернет», суд вправе в ходе подготовки дела к судебному разбирательству или в ходе судебного разбирательства по делу в целях собирания (обеспечения) доказательств незамедлительно провести осмотр данных страниц (часть 5 статьи 3, статья 79 АПК РФ).

Как указано в разъяснениях пункта 24 постановления Пленума ВС РФ от 26.12.2017 № 57, в случае направления в суд электронных образов доказательств суд после возбуждения производства по делу может потребовать представления подлинников данных доказательств, в частности, если у судьи возникли основанные на материалах дела сомнения в достоверности представленных доказательств и (или) вопрос об их достоверности вынесен на обсуждение лиц, участвующих в деле (статьи 71, 75 АПК РФ).

Учитывая вышеуказанные разъяснения, суд счел ходатайство представителя ответчика обоснованным, предложив представителю ответчика с использованием технических средств суда (ноутбука с доступом к сети «Интернет») осуществить вход в электронную почту, с которой, по его данным, велась электронная переписка.

Представитель ответчика представил для обозрения с использованием технических средств суда (с соблюдением мер конфиденциальности) переписку по электронной почте. В ходе осмотра установлена действительность состоявшейся переписки, в частности, установлено, что 23.04.2020 с адреса электронной почты sev@bc-etazhi.com с указанием в качестве адресанта коммерческого директора ООО «Коммерческая недвижимость» Елены Синицыной ответчику поступило письмо с содержанием «Добрый день! Во вложении ДС на расторжение договора субаренды» и приложением скана дополнительного соглашения № 1 с датой 04.05.2020 к договору о его расторжении с подписью генерального директора ООО «Коммерческая недвижимость» И.В. Богдановой и печатью организации; аналогичный скан соглашения о расторжении договора субаренды с подписью и печатью истца поступил в адрес ИП Сухих Н.В. с электронной почты chistyakova@bc-etazhi.com (адресант Александра Чистякова) 27.04.2020.

По уточняющим вопросам суда представитель истца подтвердил, что скан указанного соглашения уже с подписью и печатью ИП Сухих Н.В. поступил в адрес истца 08.05.2020, на что ответчику был дан ответ о недействительности данного документа ввиду несогласованности сторонами возможности изменять договор посредством обмена электронными сообщениями.

По окончании обзора электронной переписки представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела распечаток дополнительной электронной переписки с истцом, которая велась Екатериной Шихнепесовой как бухгалтером ответчика (в порядке статьи 89 АПК РФ приобщены к материалам дела).

Представитель истца настаивал на своей позиции о незаключенности и отсутствии юридической силы у дополнительного соглашения № 1 от 04.05.2020 о расторжении договора субаренды, так как юридически значимый электронный документооборот сторонами в договоре не согласован только для счетов, актов и претензий. Вместе с тем, обратил внимание, что акцептовано соглашение ответчиком только 08.05.2020. Указал на недоказанность полномочий отправителей электронной корреспонденции направлять юридически значимые документы от лица ООО «Коммерческая недвижимость».

Кроме того, представитель истца указал, что 05.03.2020 истец получил от ответчика уведомление об одностороннем отказе от договора субаренды, предусмотренный договором срок истек 03.05.2020, то есть до даты, которая стоит на дополнительном соглашении № 1 от 04.05.2020, следовательно, по мнению истца, договор расторгнут в одностороннем порядке по инициативе ответчика, а не по соглашению сторон, что препятствует возврату обеспечительного депозита.

Дополнительное представитель истца обратил внимание суда, что ИП Сухих Н.В. свою обязанность по возврату помещений после прекращения договорных отношений не обеспечила, 06.05.2020 имела место явка представителя ответчика для возврата без надлежащих полномочий (на что истец обращал внимание ответчика в последующей электронной переписке с требованиями передать помещения по акту приема-передачи), помещения приняты истцом в одностороннем порядке 18.05.2020. Изложенное, по мнению представителя истца, исключает вывод о недобросовестности истца.

Также представитель истца считал правомерными свои требования по возмещению убытков на восстановление помещений, так как выявленные повреждения произошли в период действия договора субаренды, естественным износом не являются и находятся в зоне ответственности ответчика.

Наконец, представитель истца возражал против довода ответчика об уменьшении размера арендных платежей за апрель-май 2020 года в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), так как ИП Сухих Н.В. могла осуществлять торговлю навынос.

Представитель ответчика указал, что поскольку договор субаренды возобновился на неопределенный срок, действует не предусмотренный пунктом 8.2 договора 60-дневный срок после одностороннего отказа, а общее правило статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), то есть 3 месяца. Так как ИП Сухих Н.В. акцептовала полученную от ООО «Коммерческая недвижимость» оферту 08.05.2020, что было установлено в процессе обзора электронной переписки в данном судебном заседании, именно 08.05.2020 договор считается расторгнутым по соглашению сторон, что раньше истечения предусмотренного статьей 610 ГК РФ 3-месячного срока, а значит ответчик вправе претендовать на возврат обеспечительного депозита.

Представитель истца применительно к пожарной сигнализации указал, что пожарная сигнализация была установлена истцом, однако ответчик своими силами в соответствии с положениями договора мог ее улучшить, истец не оспаривает, что ИП Сухих Н.В. за свой счет осуществила замену пожарной сигнализации, однако результат проведенных работ приобрел характер неотделимых улучшений, которые согласно договору остаются у истца.

Судом по ходатайству представителя ответчика в отсутствие возражений представителя истца на основании статей 65-68, 159 АПК РФ к материалам дела приобщена копия приложения № 4 к договору.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 17.11.2021 до 16 час. 30 мин. с размещением информации о перерыве на официальном сайте суда в сети «Интернет».

В судебном заседании 17.11.2021 по окончании перерыва, продолженном также при участии представителей сторон, представитель ответчика ходатайствовал об уточнении одного из заявленных встречных требований, с учетом результатов исследования доказательств просил признать договор субаренды № 28/С от 28.04.2018 расторгнутым, а предмет аренды – фактически переданным не с 04.05.2020, а с 08.05.2020, на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения. Остальные требования без изменений.

На основании статей 49, 159 АПК РФ ходатайство ответчика об уточнении встречных искового требования удовлетворено, уточненное встречное исковое требование принято к рассмотрению.

Представитель истца представил письменную позицию от 17.11.2021, поддержал ее в судебном заседании (на основании статьи 81 АПК РФ приобщена к материалам дела).

Представители сторон поддержали свои позиции по спору.

Как дополнительно следует из материалов дела, ООО «Коммерческая недвижимость» (арендатор) и ИП Сухих Н.В. (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилых помещений № 28/С от 28.04.2019 в отношении следующих нежилых помещений:

- №№ 10, 11, 14-17 площадью 170 кв.м. на 1 этаже в здании с кадастровым номером 36:34:0401007:3001, в лит. 2А пом. I по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, 68 в;

- № 3 площадью 8 кв.м. на 1 этаже здания в лит. 1В пом. I, с кадастровым номером 36:34:0401007:3001, по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, 68 в;

- № 2-14 площадью 76 кв.м. на 1 этаже здания в лит. 1В пом. II, с кадастровым номером 36:34:0401007:3002, по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, 68 в (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора разрешенное использование объекта субаренды – организация общественного питания (кафе, столовая).

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендатор передает субарендатору объект аренды по акту приема-передачи. Состояние объекта аренды и его комплектация отражается в акте приема-передачи объекта аренды (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора срок аренды составляет 11 месяцев с момента подписания сторонами акта приема-передачи. Первым днем срока аренды является 14.05.2018, последним днем аренды является день подписания сторонами акта возврата объекта аренды.

Как указано в пункте 2.4 договора, после истечения срока аренды договор прекращается, а объект аренды подлежит передаче арендатору по акту возврата.

По окончании установленного пунктом 2.3 договора срока субарендатор в отсутствие возражений арендатора продолжил использовать объект субаренды, что позволяет суду в отсутствие спора между сторонами по данному вопросу квалифицировать срок действия договора как возобновленный на неопределенный срок (статьи 621 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной арендной платы, переменной арендной платы.

Согласно пунктам 3.2.1, 3.2.4-3.2.6 договора постоянная арендная плата взимается арендатором с субарендатора за владение и пользование объектом аренды. Оплата постоянной арендной платы производится ежемесячно в инициативном порядке без выставления счетов в срок до 20 числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата. Постоянная арендная плата за неполный месяц рассчитывается как часть месячной постоянной арендной платы, пропорциональная отношению количества дней аренды к общему количеству дней в месяце. Субарендатор считается исполнившим обязанность по внесению постоянной арендной платы с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора.

Дополнительным соглашением № 4 от 26.06.2019 к договору стороны установили размер постоянной части арендной платы с 01.07.2019 в 173 228 руб. 00 коп. в месяц.

Согласно пунктам 3.3-3.3.5 договора переменная арендная плата представляет собой сумму оплаты коммунальных услуг на объекте аренды, а именно: электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вывоза ТБО с оплатой согласно показаниям приборов учета и действующим тарифам. При отсутствии приборов учета расчет производится расчетным способом, установленным в соответствии с требованиями российского законодательства, пропорционально занимаемой площади от общей площади помещений, сданных в аренду в здании. Оплата переменной части арендной платы производится субарендатором согласно счетам, выставляемым арендатором, до 20 числа месяца, следующего за расчетным. Субарендатор считается исполнившим обязанность по внесению переменной арендной платы с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора.

В соответствии с пунктом 5.1.13 договора субарендатор за свой счет производит текущий/капитальный ремонт объекта аренды, оборудования, коммуникаций и сетей, находящихся в нем. Субарендатор несет ответственность за сохранность при эксплуатации объекта аренды и оборудования, находящегося в нем.

Согласно пункту 5.1.21 договора субарендатор несет ответственность за противопожарную безопасность в полученных в субаренду помещениях, а также отвечает перед органами государственного противопожарного надзора, несет полную ответственность за выполнение норм и правил пожарной безопасности. Субарендатор своими силами и средствами приводит в надлежащее рабочее состояние систему пожаротушения и пожарную сигнализацию согласно требованиям закона о пожарной безопасности и поддерживает рабочее состояние этих систем на протяжении всего срока действия договора, начиная с даты акта приема-передачи объекта. Субарендатор несет ответственность за ее сохранность. Если установленная система не соответствует требованиям, субарендатор самостоятельно за свой счет производит ее замену.

Разделом 3.4 договора предусмотрено внесение субарендатором обеспечительного депозита. Дополнительным соглашением № 4 от 26.06.2019 к договору стороны скорректировали размер обеспечительного депозита, установив его в 197 372 руб. 00 коп. Согласно актам сверки и позициям сторон, обязанность субарендатора по внесению и пополнению обеспечительного депозита была исполнена.

Согласно пункту 3.4.4 договора в случае надлежащего исполнения в течение срока аренды обеспечительный депозит подлежит по соглашению сторон договора возврату субарендатору или будет засчитан в счет постоянной арендной платы и переменной арендной платы за объект аренды за последний месяц срока аренды.

Пунктом 6.1 договора сторонами согласована ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по внесению постоянной или переменной арендной платы и прочих платежей в виде пени в размере 1 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей оплате.

Согласно пункту 8.2 договора субарендатор вправе отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке до истечения его срока, направив письменное уведомление об этом арендатору за 60 календарных дней до такого расторжения. В случае расторжения договора по инициативе субарендатора обеспечительный депозит переходит в собственность арендатора.

В соответствии с пунктом 8.3 договора при истечении срока аренды или расторжении договора досрочно по основаниям, предусмотренным пунктами 8.1 и 8.2 договора, субарендатор в течение 3 дней после даты прекращения договора обязан подписать акт сверки взаиморасчетов и погасить на его основании соответствующую задолженность. Актом сверки в расчет задолженности включаются в том числе и платежи за фактическое пользование объектом аренды за период с даты прекращения договора по дату освобождения субарендатором объекта аренды от принадлежащего ему имущества. Субарендатор передает объект аренды арендатору в состоянии, в котором оно было передано, с учетом проведенных в нем улучшений. При этом стоимость неотделимых улучшений, выполненных субарендатором за свой счет в течение срока аренды на объекте аренды, возмещению не подлежит.

Пунктом 9.3 договора согласовано, что уведомления, письма и иная корреспонденция считаются надлежаще поданными стороне-адресату при вручении лично уполномоченному лицу, посредством направления почтой заказным письмом с уведомлением, факсимильным сообщением при условии дальнейшего подтверждения сообщения на бумажном носителе, по электронной почте (для актов, счетов, претензий).

Как отражено в пункте 10.2 договора, любые изменения и дополнения к нему действительны при условии, если совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями сторон, заверены печатями сторон.

Помещения приняты субарендатором по акту от 28.04.2018. При этом в акте отражено хорошее состояние стен, пола, потолка, окон и дверей.

Поскольку после прекращения договорных отношений субарендатор не передал помещения по акту приема-передачи, арендатор осуществил приемку в одностороннем порядке, о чем свидетельствует акт от 18.05.2020, в котором отражены следующие повреждения: не заложен самовольно организованный проем в моечное отделение, не восстановлено покрытие стен в помещении кофейни, многочисленные отверстия в керамической плитке на фартуке раздачи, демонтирован дверной блок выхода в кухню, обрушен потолок в помещении раздевалки, освещение не восстановлено, декоративные решетки отопительных регистров демонтированы, на окне осталась рекламная вывеска, мусор, разводы на элементах отделки (пол, стены).

Для целей установления размера ущерба ООО «Коммерческая недвижимость» обратилось в Автономную некоммерческую организацию «Межрегиональное бюро судебной экспертизы и оценки», согласно заключению № 0328-20 от 29.05.2020 которого (подготовлено экспертом Кузимовой Натальей Сергеевной) стоимость восстановительного ремонта составляет 328 489 руб. 00 коп. с НДС. Указанное досудебное исследование содержит более подробное описание дефектов и результаты их фотофиксации. При этом экспертом составлялся акт осмотра от 18.05.2020.

В подготовленном по определению суда от 11.02.2021 заключении № 76 от 05.04.2021 (с учетом дополнения № 76/1 от 28.05.2021, выполненного по итогам ответов эксперта на вопросы суда и представителей сторон в судебном заседании 27.05.2021) эксперт Общества с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы» Топтунов Илья Александрович пришел к следующим выводам:

1) По характеру повреждений, указанных в исковом заявлении, таких как повреждение покрытий стен в помещении кофейни, обрушение потолка в помещении раздевалки, повреждение освещения; наличие рекламной вывески, а также мусора и разводов на элементах отделки (пол, стены), определить характер повреждений не представляется возможным, данные повреждения уже устранены либо отсутствуют.

Характер повреждений, таких как не заложен самовольно организованный проем в моечное отделение, наличие многочисленных отверстий в керамической плитке на фартуке раздачи, демонтаж дверного блока выхода в кухню, повреждения декоративных решеток отопительных приборов, не могли возникнуть в результате естественного износа конструкций (не характерны для естественного износа), данные повреждения возникли в результате внешних воздействий.  

2) Стоимость устранения дефектов и недостатков, имеющихся в нежилом помещении в лит. 2А пом. I; в лит. 1В пом. I, в лит. 2А пом. I по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68 в, возникших в результате внешних воздействий, рассчитана на основании проведенного осмотра, в локальном сметном расчете № 76-1 и составляет 67 658 руб. 00 коп.

В результате произведенного исследования установлено, что определить стоимость работ, необходимых для устранения повреждений покрытий стен в помещении кофейни, обрушения потолка в помещении раздевалки, повреждений освещения; демонтажа рекламной вывески, а также вывоза мусора и устранения разводов на элементах отделки (пол, стены) не представляется возможным, данные повреждения уже устранены либо отсутствуют. 

Стоимость вышеуказанных устраненных дефектов и недостатков, имевшихся в нежилом помещении в лит. 2А пом. I; в лит. 1В пом. I, в лит. 2А пом. I по адресу: г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 68 в, рассчитанная на основании объемов работ, указанных в представленном на исследовании заключении эксперта № 0328-20 от 29.05.2020, в локальном сметном расчете № 76-2 и составляет 132 172 руб. 00 коп.

Непосредственно исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что заявленные первоначальные и встречные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу норм части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307 ГК РФ).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Обязанность ИП Сухих Н.В. по производству текущего ремонта принятых в субаренду помещений и поддержаний их в надлежащем состоянии вытекает также из пункта 5.1.13 договора.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ответчик не исполнил предусмотренной статьей 622 ГК РФ и пунктом 8.3 договора обязанности по возврату помещений по окончании периода владения ими на праве субаренды истцу по акту приема-передачи, в связи с чем истец осуществил приемку объекта аренды в одностороннем порядке, зафиксировав дефекты, выходящие за рамки нормального износа, с привлечением свидетелей (обозначены в акте от 18.05.2020), а также обратившись во внесудебном порядке к лицу, обладающему специальными познаниями.

Согласно положениям статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 1064 ГК РФ предусмотрено, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1064 ГК РФ лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Пунктом 1 статьи 401 ГК РФ закреплено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В силу пункта 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

В соответствии с положениями статьи 1082 ГК РФ, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как указано в пункте 2 статьи 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума ВС РФ 23.06.2015 № 25), по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В пункте 12 постановления Пленума ВС РФ 23.06.2015 № 25 также разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Как отражено в пункте 13 постановления Пленума ВС РФ 23.06.2015 № 25, при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Проанализировав экспертное заключение № 76 от 05.04.2021 (с учетом дополнения № 76/1 от 28.05.2021, выполненного по итогам ответов эксперта на вопросы суда и представителей сторон в судебном заседании 27.05.2021) эксперта ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» Топтунова И.А., суд не установил в нем неясности в суждениях, экспертом были даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначных толкований предмета (обстоятельств) исследования. Недостатков в указанном экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, которые могли бы послужить основанием для назначения дополнительной или повторной экспертизы, судом не установлено. 

Экспертное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, в связи с чем, признается судом надлежащим и достоверным доказательством.

Истец уточнил исковое требование в части возмещения убытков до суммы, определенной указанным экспертом (199 830 руб. 00 коп.).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу, такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Результаты осмотра помещений, зафиксированные в заключении эксперта АНО «Межрегиональное бюро судебной экспертизы и оценки» Кузимовой Н.С. № 0328-20 от 29.05.2020, которыми, свою очередь, воспользовался эксперт Топтунов И.А. для оценки ущерба по части помещений, которые уже отремонтированы, признаются судом также допустимыми доказательствами.

Ответчик, уклонившись от исполнения своей обязанности по возврату помещения, предусмотренной статьей 622 ГК РФ и пунктом 8.3 договора, не привел достаточных доказательств отсутствия своей вины в приведении помещения в обозначенное состояние после субаренды, причинно-следственной связи между своими действиями в период субаренды и ущербом в установленном размере.

При таких обстоятельствах требование ООО «Коммерческая недвижимость» о взыскании с ИП Сухих Н.В. 199 830 руб. 00 коп. убытков признается судом правомерным и подлежащим удовлетворению.

В отношении встречного требования ответчика (и соответствующих возражений истца) о признании договора субаренды № 28/С от 28.04.2018 расторгнутым, а предмета аренды – фактически переданным с 08.05.2020 на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения суд отмечает следующее.

Действительно, истец получил от ответчика 05.03.2020 уведомление об одностороннем отказе от договора, которое соответствует статье 450.1 ГК РФ и пункту 8.2 договора. При этом суд обращает внимание представителя ответчика, что им неверно понимаются положения статьи 610 ГК РФ вкупе с пунктом 8.2. договора: в рассматриваемом случае тот факт, что договор по истечении 11-месячного срока возобновился на неопределенный срок, не отменяет согласованный сторонами и отличный от диспозитивного 60-дневный срок, именно он, а не предусмотренный статьей 610 ГК РФ, должен истечь до даты, с которой договор считается расторгнутым в связи с односторонним отказом от него субарендатора.

Согласно статье 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало. Следовательно, предусмотренный пунктом 8.2 договора 60-дневный срок начал течь 06.03.2020 и истекал 04.05.2020 (последняя дата указанного срока).

При обзоре электронной почты непосредственно в судебном заседании судом установлено, что 23.04.2020 и 27.04.2020 по электронной почте в адрес ИП Сухих Н.В. поступала в качестве вложения скан-копия соглашения № 1 от 04.05.2020 о расторжении договора субаренды с подписью генерального директора ООО «Коммерческая недвижимость» И.В. Богдановой и печатью ООО «Коммерческая недвижимость». В материалах дела содержится и электронное письмо истца в адрес ответчика с аналогичным вложением от 17.04.2020.

Согласно пункту 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю (пункт 1). Правила пункта 1 статьи 165.1 применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2).

Согласно разъяснениям пункта 64 постановления Пленума ВС РФ 23.06.2015 № 25 договором может быть установлено, что юридически значимые сообщения, связанные с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на этом договоре, направляются одной стороной другой стороне этого договора исключительно по указанному в нем адресу (адресам) или исключительно предусмотренным договором способом. В таком случае направление сообщения по иному адресу или иным способом не может считаться надлежащим, если лицо, направившее сообщение не знало и не должно было знать о том, что адрес, указанный в договоре является недостоверным.

Действительно, договором субаренды прямо не предусмотрено, что соглашения о его изменении или расторжении могут направляться посредством электронной почты. Однако и запрета на такой обмен корреспонденцией применительно к вопросам изменения или расторжения договора он не содержит.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае факт возникновения правовых последствий из соглашения № 1 от 04.05.2020 о расторжении договора субаренды оспаривает истец – отправитель электронного письма, содержащего оферту.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.   

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Между сторонами в период с марта по май 2020 года сложился порядок обмена посредством электронной почты корреспонденцией, порождающей правовые последствия, при этом такой порядок со всей очевидностью был обусловлен, в том числе, действовавшими в указанный период ограничительными мерами на федеральном и региональном уровне в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Дополнительное соглашение № 1 о расторжении договора субаренды поступило в адрес ИП Сухих Н.В. до истечения 60-дневного срока, связанного с ее односторонним отказом от договора, было подписано генеральным директором ООО «Коммерческая недвижимость» И.В. Богдановой как лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени ООО «Коммерческая недвижимость», заявления о фальсификации доказательств в порядке статьи 161 АПК РФ в отношении указанного соглашения, о его подписании не И.В. Богдановой, о принадлежности печати не ООО «Коммерческая недвижимость» истцом не сделано.

При этом электронные письма с вложением данного соглашения, поступали в адрес ответчика от истца неоднократно.

Согласно разъяснениям пункта 65 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 если иное не установлено законом или договором и не следует из обычая или практики, установившейся во взаимоотношениях сторон, юридически значимое сообщение может быть направлено, в том числе посредством электронной почты, факсимильной и другой связи, осуществляться в иной форме, соответствующей характеру сообщения и отношений, информация о которых содержится в таком сообщении, когда можно достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

К аргументам представителя истца о недоказанности принадлежности отправителей корреспонденции, содержащей в качестве вложений скан-копию дополнительного соглашения о расторжении договора, суд относится критически, усматривая в них также проявления недобросовестности. Адрес электронной почты с доменом «bc-etazhi.com» обозначен в качестве адреса электронной почты истца в дополнительном соглашении № 4 от 28.06.2019, Е.В. Синицына подписалась в своем электронном письме как коммерческий директор ООО «Коммерческая недвижимость» (что, по смыслу пункта 1 статьи 182 ГК РФ со всей очевидностью могло привести ответчика к выводу о наличии у адресанта полномочий на направление электронного письма с офертой), а также обозначена в одностороннем акте вскрытия помещения от 18.05.2020, равно как и А.Г. Чистякова, также представлявшая интересы истца (доверенность имеется в материалах дела) в начале рассмотрения настоящего дела в суде.

Таким образом, суд признает факт направления истцом по электронной почте в адрес ответчика скан-копии соглашения № 1 от 04.05.2020 о расторжении договора субаренды доказанным и имеющим правовое значение оферты, которая ответчиком акцептована.

Следовательно, договор субаренды недвижимого имущества № 28/С от 28.04.2018 расторгнут по соглашению сторон.

Вместе с тем, буквальное прочтение просительной части встречного иска – о признании договора субаренды № 28/С от 28.04.2018 расторгнутым, а предмета аренды – фактически переданным с 08.05.2020 на основании заключенного сторонами дополнительного соглашения – не позволяет суду данное требование удовлетворить, поскольку стороны в пункте 1 дополнительного соглашения определили конкретную дату расторжения договора – с 04.05.2020, что не противоречит пункту 2 статьи 425 ГК РФ и свидетельствует о расторжении договора субаренды именно с 04.05.2020. Достаточных доказательств фактической передачи объекта аренды 08.05.2020 в материалах дела не имеется. При этом суд отмечает, что необходимость возврата помещений по акту приема-передачи стороны констатировали в пункте 5 указанного соглашения.

Ввиду изложенного дата получения истцом скан-копии дополнительного соглашения о расторжении договора с подписью и печатью ответчика (08.05.2020) правового значения не имеет.

Однако материально-правовой интерес ответчика, в защиту которого было заявлено данное требование, подлежит защите, поскольку стороны в пункте 3 соглашения о расторжении договора оговорили, что обеспечительный депозит засчитывается за последний месяц субаренды.

Согласно статье 381.1 ГК РФ денежное обязательство может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1). В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2). Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3).

В соответствии с положениями статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), по общему правилу, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49«Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Применительно к фактическим обстоятельствам настоящего дела и требованию встречного иска о взыскании неосновательного обогащения приведенные нормы права и разъяснения означают, что находящийся у истца обеспечительный депозит может быть возвращен ответчику только в случае отсутствия у ответчика перед истцом задолженности по арендным платежам и в размере, превышающем такую задолженность.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с частью 4 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ) арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» нерабочие дни были установлены с 30.03.2020 по 03.04.2020. Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» нерабочие дни были установлены с 04.04.2020 по 30.04.2020. Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2020 № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» нерабочие дни установлены с 06.05.2020 по 08.05.2020.

Указом Губернатора Воронежской области от 26.03.2020 № 125-у («О дополнительных мерах по снижению риска распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19» (с изменениями), Указом Губернатора Воронежской области от 03.04.2020 № 138-у «О мерах по обеспечению на территории Воронежской области санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (с изменениями) введен ряд ограничительных мер, в том числе, касающихся самоизоляции, социального дистанцирования, покидания мест проживания (пребывания) для граждан; с 28.03.2020 приостановлена деятельность организаций общественного питания, за исключением дистанционной торговли, а также столовых, буфетов, кафе и иных предприятий питания, осуществляющих организацию питания работникам организаций или обслуживающих на вынос без посещения помещения гражданами.

Договор субаренды заключен сторонами до введения указанных ограничительных мер.

В Перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020       № 434, наличествует деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (код по ОКВЭД 56).

Именно для такой деятельности использовались принятые ответчиком у истца помещения.

Изложенное свидетельствует о наличии права ответчика на уменьшение арендной платы.

Ответчик в своих расчетах просит уменьшить размер постоянной части арендной платы за апрель и май 2020 года на 50 %.

Согласно правовой позиции, изложенной в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (Обзор ВС РФ № 2 от 30.04.2020), арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Истец не доказал, что ИП Сухих Н.В. в действительности не пострадала в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции и использовала арендованные помещения аренды вопреки установленным ограничительным мерам (ответ на вопрос 4 Обзора ВС РФ № 2 от 30.04.2020).

То обстоятельство, что ответчик имел возможность осуществлять торговлю продуктами питания и напитками на вынос, не свидетельствует об отсутствии оснований для уменьшения арендной платы. При этом суд отмечает, что торговля на вынос не была обычным видом деятельности ответчика при использовании арендованных помещений: согласно пункту 5.1.5 договора субарендатор обязался использовать объект аренды исключительно в рамках разрешенного использования с 06 час. 00 мин. по 17 час. 15 мин., обеспечить работу пункта общественного питания (кафе/столовой) для приема посетителей ежедневно с 08 час. 00 мин. по 17 час. 00 мин.

Суд снижает размер арендной платы за апрель и май 2020 года на 50 %, что, по мнению суда, соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Оснований исходить из иного суд не усматривает.

Таким образом, из находящихся у истца обеспечительного депозита и авансовых платежей ответчика подлежат вычету задолженность ответчика по постоянной части арендной платы за март 2020 года – 173 228 руб. 00 коп., за апрель 2020 года – 86 614 руб. 00 коп., за май 2020 года – 50 292 руб. 00 коп. (пропорционально по 18.05.2020 как дату принятия истцом помещений в одностороннем порядке), а также 61 123 руб. 14 коп. по переменной части арендной платы (спора в отношении переменной части между сторонами не имелось, оснований для уменьшения данной суммы суд не усматривает). Остаток, составляющий 175 417 руб. 66 коп., подлежит возврату ответчику по правилам о неосновательном обогащении.

Поскольку обеспечительный депозит находился у истца, требование истца о взыскании с ответчика неустойки неправомерно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Толкование судом по правилам статьи 431 ГК РФ пунктов 5.1.21 и 8.3 в их взаимной связи позволяет суду констатировать, что истец не обязать возвращать или возмещать ответчику стоимость установленной в помещениях системы противопожарной безопасности, следовательно, данное встречное требование удовлетворению не подлежит.

Таким образом, обоснованными признаны первоначальные требования ООО «Коммерческая недвижимость» о взыскании с ИП Сухих Н.В. 199 830 руб. 00 коп. убытков, а также встречные требования ИП Сухих Н.В. о взыскании с ООО «Коммерческая недвижимость» 175 417 руб. 66 коп. неосновательного обогащения.

В удовлетворении остальных первоначальных и встречных требований следует отказать.

Принимая во внимание результат рассмотрения спора, на основании статей 109 и 110 АПК РФ следует взыскать с ответчика в пользу истца 4 867 руб. расходов по уплате государственной пошлины, взыскать с истца в пользу ответчика 5 962 руб. расходов по уплате государственной пошлины, взыскать с истца в пользу ответчика 28 396 руб. 00 коп. расходов по оплате судебной экспертизы, взыскать с истца в доход федерального бюджета 2 876 руб. государственной пошлины, возвратить ответчику из федерального бюджета 6 643 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 284 от 22.06.2020 при обращении в арбитражный суд с встречным исковым заявлением, а также выплатить ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» 40 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет арбитражного суда ИП Сухих Н.В. платежным поручением № 66 от 03.02.2021.

Как указано в части 5 статьи 170 АПК РФ, при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

На основании части 5 статьи 170 АПК РФ следует произвести зачет взысканных сумм в размере 204 697 руб. 00 коп. убытков и расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному исковому заявлению ООО «Коммерческая недвижимость» к 209 775 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, расходам по уплате государственной пошлины и расходам по оплате судебной экспертизы, которые присуждены в пользу ИП Сухих Н.В., и взыскать в результате зачета с истца в пользу ответчика 5 078 руб. 66 коп.

Руководствуясь статьями 109, 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Сухих Надежды Викторовны, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Воронеж (ОГРН 1154827002285, ИНН 4821047126) 199 830 руб. 00 коп. убытков, 4 867 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Воронеж (ОГРН 1154827002285, ИНН 4821047126) в пользу Индивидуального предпринимателя Сухих Надежды Викторовны, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438) 28 396 руб. 00 коп. расходов по оплате судебной экспертизы. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Воронеж (ОГРН 1154827002285, ИНН 4821047126) в доход федерального бюджета 2 876 руб. государственной пошлины.

Выплатить Обществу с ограниченной ответственностью «Воронежский центр судебной экспертизы», г. Воронеж (ОГРН 1063667287056, ИНН 3664077119) 40 000 руб. 00 коп. за проведение судебной экспертизы за счет средств, внесенных на депозитный счет арбитражного суда Индивидуальным предпринимателем Сухих Надеждой Викторовной, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438) платежным поручением № 66 от 03.02.2021.

2. Встречные исковые требования Индивидуального предпринимателя Сухих Надежды Викторовны удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Воронеж (ОГРН 1154827002285, ИНН 4821047126) в пользу Индивидуального предпринимателя Сухих Надежды Викторовны, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438) 175 417 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, 5 962 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Сухих Надежде Викторовне, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438) их федерального бюджета 6 643 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению № 284 от 22.06.2020 при обращении в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.

3. В соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести зачет взысканных сумм в размере 204 697 руб. 00 коп. убытков и расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость» к 209 775 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, расходам по уплате государственной пошлины и расходам по оплате судебной экспертизы по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Сухих Надежды Викторовны.

4. Взыскать в результате зачета с Общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая недвижимость», г. Воронеж (ОГРН 1154827002285, ИНН 4821047126) в пользу Индивидуального предпринимателя Сухих Надежды Викторовны, г. Воронеж (ОГРНИП 305366204100070, ИНН 366200744438) 5 078 руб. 66 коп.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

 

Судья									                       Д.И. Тисленко