﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск	

13.12.2021                                                          Дело № А62-2291/2021

Резолютивная часть решения суда оглашена 25.11.2021

Мотивированный текст решения изготовлен 13.12.2021

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Бажановой Е.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Безруковой И.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "ЦИКЛОН" (ОГРН 1186733002785; ИНН 6714048009)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛАКТИКА-С" (ОГРН 11067300334; ИНН 6732003385)

третье лицо:

временный управляющий Общества с ограниченной ответственностью "ЦИКЛОН" Овчинников Виталий Альбертович 

о взыскании денежных средств в размере 1202724,10 руб. в счет возмещения расходов на устранение недостатков имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: Цуриков С.В. – представитель по доверенности;

от ответчика: Казаков С.В. – представитель по доверенности;

от третьего лица: не явился, извещен надлежаще.

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью "ЦИКЛОН" (далее – истец, арендатор, ООО "Циклон") обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ГАЛАКТИКА-С" (далее – ответчик, арендодатель, ООО "Галактика-С") о взыскании денежных средств в размере 1202724,10 руб. неосновательного обогащения (с учетом уточнения искового заявления – протокол судебного заседания от 22, 25.11.2021).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО "Циклон" Овчинников Виталий Альбертович.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А62-12228/2019 установлены следующие обстоятельства.

01.06.2017 между ООО "Галактика-С" (арендодатель) и Мешковским Юрием Николаевичем (арендатор) заключен договор аренды № 136 (т. 1, л.д. 7-57), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 договора, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать арендодателю арендную плату за пользование им.

Согласно пункту 1.2 помещение под условным № БЗ/Б4, общей площадью 566,50 кв. метров, расположенное на 3, 4 этажах башни нежилого здания торгово-развлекательного центра с открытой автостоянкой, расположенного по адресу: Смоленская область, город Смоленск, улица Ново-Московская, дом 2/8, включает в себя следующие помещения:

- помещение под условным номером 1 площадью 17,8 кв. метров, расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ "Галактика";

- помещение под условным номером 2 площадью 269,7 кв. метров, расположенное на 4 этаже башни здания ТРЦ "Галактика";

- помещение под условным номером 18 площадью 21,6 кв. метров, расположенное на 3 этаже башни здания ТРЦ "Галактика";

-помещение под условным номером 19 площадью 257,4 кв. метров, расположенное на 3 этаже башни здания ТРЦ "Галактика".

Согласно пунктам 2.1 - 2.2 договора срок аренды помещения по договору составляет 10 лет, который исчисляется с момента (даты) подписания сторонами акта приема-передачи помещения. До момента государственной регистрации договор действует как краткосрочный договор аренды, заключенный сроком на 11 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, по истечении которых договор считается возобновленным на следующие 11 календарных месяцев. С момента государственной регистрации договор действует как долгосрочный, при этом общий срок аренды по договору не должен превышать срока, установленного пунктом 2.1 договора.

В соответствии с пунктами 3.4.2 - 3.4.3 договора аренды начисление арендной платы осуществляется с 01.11.2018. Постоянную часть арендной платы арендатор обязуется уплачивать ежемесячно путем предоплаты: за первый месяц - до 01.09.2018, а каждый текущий месяц - до 5 числа каждого текущего календарного месяца. Начисление переменной части арендной платы осуществляется с 25.01.2018, за исключением переменной части арендной платы в МОП, которая составляет 30 000 рублей и начисляется с даты начала ведения коммерческой деятельности, но не позднее 01.09.2018. Переменную часть арендной платы арендатор обязуется уплатить в течение 5 банковских дней с момента получения счета на оплату, выставленного арендодателем.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор в период с 01.06.2017 по 31.08.2018 проводит в помещении отделочные/подготовительные работы, и не позднее, чем с 01.09.2018 обязуется начать коммерческую деятельность в нем. Арендатор обязан предоставить арендодателю для согласования документацию проектную документацию, состоящую из:

1) технологической части: пояснительная записка по технологии; технологические планы с расстановкой оборудования и спецификацией в составе, с указанными на них (точками отвода канализации хозяйственнобытовой и производственной, если требуется, подвода холодной, горячей воды); данные по количеству персонала и планируемых посетителей;

2) архитектурно-строительной документации: архитектурно-строительные чертежи; сертификационный пакет на строительные и отделочные материалы; ОВК стадия Проект; ВК стадия Проект; ЭО, ЭС стадия Проект; слабые токи стадия проект;

3) дизайн-проекта: ситуационный план (расположение помещения на плане этажа); пояснительная записка; обмерный чертеж помещения до отделки; планировки помещения арендатора с экспликацией помещений; план возводимых перегородок с привязками и размерами; разрезы по помещению; развертки стен; план с маркировкой заполнений дверных проемов; спецификация заполнений дверных проемов; план потолков с отметками и спецификацией материалов; план полов со спецификацией напольных покрытий; план с расстановкой и спецификацией светильников и выключателей; план с расстановкой и спецификацией силового оборудования; принципиальная электрическая схема; фасад помещения - развертка витрины с отображением вывесок, габариты, размеры, привязки; эскиз вывески магазина (рабочие чертежи фирменных знаков и вывесок должны быть представлены на рассмотрение до начала их изготовления или установки); ведомость отделки помещений; спецификации на встроенные декоративные или конструктивные элементы. Все передаваемые чертежи должны быть с точными размерами, высотными отметками и перечнем применяемых отделочных материалов. Арендатор обязан предоставить проектную документацию в сброшюрованном виде - 3 экземпляра и на диске в электронном виде (в форматах dwg или pla).

Согласно пункту 4.1.2 в случае возникновения у арендатора необходимости проведения отделочных работ, текущего ремонта в помещении в период действия договора аренды, арендатор обязан согласовать письменно с арендодателем возможность их проведения, а также предоставить арендодателю для согласования проектную документацию, указанную в пункте 4.1 договора. Арендатор обязан за свой счет и своими силами узаконить перепланировку, проводимую арендатором в помещении, в случае ее проведения. В случае нарушения настоящего пункта арендатор обязуется возместить арендодателю все расходы, убытки которые он понес по вине арендатора (пункт 4.1.3 договора).

Согласно пункту 4.6 проведение арендатором по его инициативе в период действия договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера арендной платы и/или освобождения арендатора от ее уплаты.

Согласно подпункту 5.2.1 договора арендатор вправе в соответствии с согласованной с арендодателем (а при необходимости - и с уполномоченными государственными органами) проектно-сметной документацией, а также с полученного письменного разрешения арендодателя, производить перепланировку помещения или изменение внешнего вида помещения, производить все необходимые работы в целях подготовки помещения к началу ведения коммерческой деятельности, при этом арендатор своими силами и за свой счет получает все необходимые разрешения и согласования на производство указанных работ. Любые работы в помещении проводятся арендатором в строгом соответствии с Регламентом отделочных работ.

В силу пункта 5.2.3 арендатор вправе по предварительному письменному согласованию с арендодателем производить за счет собственных средств неотделимые улучшения в помещении. Стоимость неотделимых улучшений в помещении, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возмещению не подлежит, данные улучшения переходят собственность арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.2.4 арендатор вправе с предварительного письменного согласия Арендодателя производить за счет собственных средств отделимые улучшения в помещении, данные улучшения будут являться собственностью арендатора.

По акту приема-передачи от 01.06.2017 помещения приняты арендатором. В акте зафиксировано, что до его подписания стороны совместно провели обмеры общей площади помещения. Обмеры проведены по внутреннему периметру внешних стен без отделки и перегородок. По результатам проведенных обмеров стороны установили, что фактическая площадь указанного помещения составляет 566,50 кв. метров. Размер фактической площади помещения, указанный в пункте 2 акта, будет применяться для расчета размера арендной платы по договору аренды. Помещение соответствует требованиям, установленным в договоре аренды, находится в надлежащем техническом и санитарном состояниях, что позволяет использовать помещение в соответствии с его назначением. Арендатор не имеет претензий к арендодателю по качественному состоянию помещения.

По соглашению о переуступке прав и обязанностей от 15.02.2018 права и обязанности арендатора по договору аренды № 136 нежилого помещения от 01.06.2017 перешли к ООО "Циклон".

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с июня по ноябрь 2019 года в размере 1431345,93 руб., ООО "Галактика-С" в претензии от 28.11.2019 № 365 предложило ответчику погасить ее, в случае неоплаты уведомило о расторжении договора.

Поскольку задолженность не была погашена, ООО "Галактика-С" в письме от 03.12.2019 № 370 уведомило арендатора о запрете ввоза/вывоза имущества, за исключением продовольственных товаров и предложило до 20.12.2019 совершить действия по возврату арендованного имущества.

В письме от 06.12.2019 арендодатель, сославшись на прекращение деятельности ответчика в арендуемом помещении, предложил возвратить помещение не позднее 20.12.2019 .

В связи с прекращением действия договора аренды и уклонением ответчика от возврата помещения, ООО "Галактика-С" 23.12.2019 в одностороннем порядке приняло помещение со всеми отделимыми и неотделимыми улучшениями.

Ссылаясь на то, что непогашенной осталась задолженность за период с 06.06.2019 по 23.12.2019 в размере 1699885,63 руб., ООО "Галактика-С" обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга (дело № А62-12228/2019).

Суды трех инстанций, ссылаясь на положения пунктов 1, 4 статьи 421, статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункт 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", условия договора аренды, сочли обоснованными требования арендодателя ООО "Галактика-С" и удовлетворили их в полном объеме.

 В процессе рассмотрения дела № А62-12228/2019 арендатор ООО "Циклон" в своих возражениях ссылался, в том числе, на наличие на стороне арендодателя встречных финансовых обязательств перед арендатором, связанных с возмещением последнему расходов по устранению недостатков связанного с арендованным имущества, поскольку башня ТРЦ "Галактика" не соответствовала требованиям пожарной безопасности (недостаточные параметры лестничных маршей общего пользования, эвакуационные выходы и т.д.).

Доводы арендатора ООО "Циклон" о невозможности использования помещения по причине того, что пути эвакуации, исходя из требований пожарной безопасности, являлись пригодными только при использовании арендуемого объекта количеством не более 50 человек, в то время как сторонами были согласованы проектные документы, которые предусматривали размещение в спорном помещении кафе вместимостью посетителей на 160 мест, были отклонены судами, поскольку являясь коммерческим юридическим лицом, арендатор осуществляет деятельность, носящую предпринимательский характер, что предполагает наличие риска, который несет само лицо и который не может быть переложен на других участников оборота в зависимости от получения или неполучения должником ожидаемого им результата.

К тому же размещение в спорном помещении кафе вместимостью на 160 мест посетителей, отвечало интересам арендатора и при принятии помещения и установлении условий о сроке начала начисления арендной платы не могло быть им не учтено.

Кроме того, согласно пункту 4.6 проведение арендатором по его инициативе в период действия договора аренды каких-либо отделочных, ремонтных работ не является основанием для уменьшения размера арендной платы и/или освобождения арендатора от ее уплаты; суды также отметили,  что стоимость неотделимых улучшений в помещении, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возмещению не подлежит, данные улучшения переходят собственность арендодателя (пункт 5.2.1 договора).

Полагая, что арендодатель ООО "Галактика-С" обязано возместить ООО "Циклон" стоимость выполненных работ и материалов, использованных на приведение мест общего пользования торгового центра в состояние, соответствующее требованиям пожарной безопасности, арендатор обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований указал следующее.

Арендатор согласовал с арендодателем в 2017-2018 годах проектные документы на кафе вместимостью 160 мест. Поскольку в договоре аренды каких-либо ограничений по количеству посетителей не имелось, то истец полагает, что обязанность по расширению эвакуационного выхода в уровне первого этажа и организация пожарных выходов башни лежала на ответчике по настоящему делу.

Ответчик не предпринял действий по исполнению своих обязанностей по договору аренды, а предложил выполнить указанные работы самому истцу с последующим зачетом понесенных расходов в счет арендной платы. При этом никаких документов между сторонами подписано не было. Так после выполнения всех работ, кроме расширения выходов, ответчик письмом от 11.12.2-018 исх.№ 455 поручил истцу выполнить расширение выходов в уровне 1 этажа, для чего ответчик получил задание на проведение работ, связанных с расширением эвакуационного выхода от Департамента Смоленской области по культуре и туризму от 23.10.2018 № 38. Дополнительным доказательством того факта, что ответчик перекладывает свои обязанности  по договору аренды является то обстоятельство, что ответчик, получив летом 2019 года предписание МЧС РФ № 133/1/79 об устранении нарушений требований пожарной безопасности, в котором одним из выявленных нарушений явилось недостаточная ширина эвакуационного выхода ведущего из башни наружу (менее 1,2 м), направил в адрес истца письмо с выпиской из предписания для устранения нарушений, в котором требовал от истца расширить указанный выход.

По прошествии времени, несмотря на обращение истца (письмо от 08.04.2019) взаимозачет так и не был произведен.

Выполнение истцом работ за свой счет было обусловлено тем фактом, что в открытие объекта вложены большие деньги, льготный период по арендной плате закончился, коммерческую деятельность начать не удастся по независящим от истца обстоятельствам.

До 15.12.2018 ООО "Циклон" за свой счет исправляло и приводило в соответствие требованиям пожарной безопасности лестничные марши 1-2-3-4 этажей, выходов 1 этажа, расчет пожарных рисков эвакуационных выходов башни и лестничных маршей 1-2-3-4 этажей и выходов на крышу башни. Также за счет истца были выполнены электромонтажные работы и работы по канализации и водопроводу в местах общего пользования ТРЦ "Галактика" (в башне 3-4 этажа отсутствовали как водопровод, так и канализация), которые по условиям разделительной ведомости к договору аренды должен был выполнять ответчик за свой счет (подпункты 2.2, 2.4, 10.1). Все работы, выполненные в местах общего пользования о которых идет речь в настоящем иске, выполнены после согласования с ответчиком и под его ежедневным контролем. 

Общая стоимость расходов ООО "Циклон" на выполнение вышеуказанных составила 1202724,10 руб. (подтверждается приложенными договорами, актами, чеками).

Ответчик исковые требования не признал, указал, что все данные доводы уже были оценены судебными инстанциями в рамках дела № А62-12228/2019, в выполнении перечисленных работ был заинтересован истце и выполнял их по своей инициативе и желанию, сметы на эти работы с арендодателем не согласовывались, какие-либо обязательства относительно выполнения или компенсации расходов по этим работам ООО "Галактика-С" в лице уполномоченных органов и представителей на себя не принимало.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Предметом исковых требований является взыскание неосновательного обогащения в виде стоимости выполненных работ и использованных материалов с арендодателя, в связи с чем, отношения сторон подлежат правовому регулированию главами 34 и 60 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Заключая договор аренды, с учетом нахождения арендуемых помещений на 3–4 этажах башни и целей аренды, арендатор, подписывая акт приема передачи этого имущества без замечаний, фактически подтвердил нахождение имущества в исправном состоянии и возможность его использования в целях аренды. 

Состояние лестничных маршей (ширина) и эвакуационных выходов из башни должны были быть оценены арендатором с учетом целей его аренды, т.е. возможности эксплуатации в соответствии с требованиями действующего законодательства кафе на 160 посадочных мест.

Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В рассматриваемом случае договор аренды предусматривал иное, согласно пункту 5.2.3 договора аренды стоимость неотделимых улучшений в помещении, произведенных арендатором с согласия арендодателя, возмещению не подлежит, данные улучшения переходят собственность арендодателя.

Фактически истцом заявлено о взыскании стоимости выполненных работ и использованных материалов в отношении элементов объекта недвижимости, относящихся к местам общего пользования и не передававшихся в аренду истцу.

Вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств, подтверждающих надлежащее согласование с арендодателем объема и стоимости этих работ, а также доказательства того, что эти работы выполнялись исключительно в интересах и по заданию арендодателя, истцом в материалы дела не представлено.

Представленные истцом акты выполненных работ, оценены судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не могут быть приняты во внимание как доказательства, подтверждающие наличие оснований для взыскания стоимости неосновательного обогащения.

Из пояснений истца по делу следует как раз то, что спорные работы выполнялись истцом в своих интересах – в целях обеспечения возможности осуществления избранной им коммерческой деятельности.

Ссылка истца на пункты 2.2, 2.4 и 10.1 Разделительной ведомости работ по подготовке помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ново-Московская, 2/8 к использованию по назначению (Приложение № 6 к договору аренды), как предусматривающие обязанность арендодателя по выполнению спорных работ, отклоняется судом. Суду не представлено доказательств предъявления соответствующего требования об их выполнении в адрес арендодателя; кроме того, содержание указанных пунктов однозначно не свидетельствует, что они касаются перечня выполненных истом работ. 

При таких обстоятельствах суд не находит оснований удовлетворить исковые требования о взыскании неосновательного обогащения в связи с выполненными подрядными работами.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ЦИКЛОН" (ОГРН 1186733002785; ИНН 6714048009) отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья								    Е.Г. Бажанова