АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА 

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, 

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

Москва 

13.08.2019 Дело № А41-60101/13  

Резолютивная часть постановления оглашена 6 августа 2019 года.  Постановление в полном объеме изготовлено 13августа 2019 года.  

Арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего – судьи Тарасова Н.Н., судей Каменецкого Д.В., Савиной О.Н., при участии в судебном заседании: от конкурсного управляющего закрытого акционерного общества 

«Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» – ФИО1  по доверенности от 27.08.2018,  

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу 

конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Инвестиционно- строительная компания «ЭНБИЭМ»  

на определение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2018,  вынесенное судьей Морхат П.М.,  

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019,  принятое судьями Катькиной Н.Н., Мизяк В.П., Муриной В.А.  

о признании права собственности ФИО2 на долю в праве общей долевой  собственности в незавершенном строительном объекте, расположенном по адресу:  

Московская обл., Одинцовский р-н, р/п Новоивановское, Можайское ш., д. 53  

в виде двухкомнатной квартиры общей площадью 70,03 кв.м. № 62 на 15 этаже  в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного  

общества «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 15.02.2018 закрытое  акционерное общество «Инвестиционно-строительная компания ЭНБИЭМ»  (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него  открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника  утверждена ФИО3  

ФИО2 (далее – кредитор) обратился в Арбитражный суд  Московской области с заявлением (уточненным в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)  о признании за ним права собственности на двухкомнатную квартиру № 62,  общей площадью 70,03 кв.м., на этаже 15, расположенную по адресу:  Московская обл., Одинцовский р-н, р\

<

...>.  

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.12.2018,  оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного  апелляционного суда от 18.04.2019, было признано право собственности  кредитора на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном  строительном объекте, расположенном по адресу: Московская обл.,  Одинцовский р-н, р\

<

...>, в виде  двухкомнатной квартиры № 62, общей площадью 70,03 кв.м., на этаже 15.  

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением  суда апелляционной инстанции, конкурсный управляющий должника обратился  в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой,  указывая на неправильное применение судами норм материального  и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих  значение для рассмотрения данного дела, просит удовлетворить кассационную  жалобу, обжалуемые определение и постановление отменить, принять новый  судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного требования.  

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего должника  доводы кассационной жалобы поддержал.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные  о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей  в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует  рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального  закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ), информация о времени и месте судебного  заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.  

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц,  участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы  кассационной жалобы, проверив, в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалованных  судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит  оснований для отмены определения и постановления по доводам кассационной  жалобы.  

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом  Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о  банкротстве.  

Как следует из материалов дела, и было установлено судами первой  и апелляционной инстанций, 10.06.2014 между кредитором (принципалом) и  обществом с ограниченной ответственностью «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость»  (агентом) был заключен агентский договор № 390/Сл-3, по условиям которого  агент обязался за вознаграждение и по поручению принципала совершать от  имени и за счет принципала юридические и иные действия по поиску и  

обеспечению заключения сделки по приобретению принципалом в  собственность помещения, соответствующего следующим ориентировочным  требованиям: адрес: Московская обл., Одинцовский муниципальный р-н, вблизи  деревни Марфино, характеристики дома: монолитный жилой дом,  характеристики квартиры: общая площадь квартиры (включая площади  балконов, лоджий, террас и веранд) - 70,03 кв.м., этаж 15, количество комнат 2,  ориентировочная стоимость квартиры - 6 581 276 руб.  

На основании пункта 3.5 договора, в целях обеспечения возможности  исполнения агентом своих обязанностей, принципал перечислил агенту  денежные средства в размере 6 581 276,55 руб., что подтверждается квитанцией  к приходному кассовому ордеру от 10.06.2014 № 225.  

Между должником (поручителем), ФИО2 (кредитором) и ООО  «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» (агентом) 10.06.2014 был заключен договор  поручительства № 390/Сл-3, по условиям которого поручитель обязался отвечать  перед кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение агентом  обязательства по пункту 2.1.5 агентского договора - осуществить за счет  принципала (кредитора) расчет в сумме 6 581 276,55 руб. по заключенному  принципалом с поручителем договору купли-продажи квартиры либо  обязательства по возврату денежных средств согласно пункту 5.5 агентского  договора.  

Согласно пункту 1.2 договора поручительства, поручитель обязуется  отвечать перед кредитором за ненадлежащее исполнение/неисполнение агентом  своих обязательств в том же объеме, что и агент, и в порядке, предусмотренном  агентским договором.  

Между должником (продавцом) и кредитором (покупателем) 10.06.2014 был  заключен предварительный договор № 390/Сл-3 купли-продажи недвижимого  имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем  после окончания строительства жилого дома ЖК «Западные ворота столицы» по  адресу: Московская обл., Одинцовский муниципальный р-н, вблизи деревни  Марфино, и ввода его в эксплуатацию, в течение 60 календарных дней с момента  оформления прав собственности общества на квартиру, но не  

позднее IV квартала 2015 года, договор купли-продажи квартиры, в котором  общество будет выступать продавцом, а гражданин - покупателем.  

Согласно пункту 1.2 договора, под квартирой понимается двухкомнатная  квартира под условным номером 62, общей проектной площадью (включая  площади балконов, лоджий, террас и веранд, определяемых с учетом  понижающих коэффициентов, в том числе с коэффициентом 0,5 для лоджий  и с коэффициентом 0,3 для балконов) 70,03 кв.м., расположенная на 15 этаже  в секции/подъезде 23, в корпусе 4 жилого дома.  

Из пункта 4.4 договора следует, что общая стоимость квартиры по договору  купли-продажи будет составлять 6 581 276,55 руб.  

Обращаясь в суд с рассматриваемым заявлением, кредитор указал, что  до настоящего времени приобретенная квартира ему в собственность не  оформлена.  

Принимая обжалуемое определение, суд первой инстанции указал, что  заявленные требования подтверждены документально.  

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для  долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).  

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Закона об участии в долевом  строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные  с привлечением денежных средств участников долевого строительства для  строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов  недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его  вступления в силу – начиная с 01.04.2005.  

Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов  недвижимости), заключенные в соответствии с указанным Законом, подлежат  государственной регистрации также начиная с указанной даты.  

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения  арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении  застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,  применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела  о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка  подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц  к застройщику или застройщика к другим лицам: 1) о признании наличия или  отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении  недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;  2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов  незавершенного строительства, из чужого незаконного владения; 3) о сносе  самовольной постройки; 4) о признании сделки в отношении недвижимого  имущества недействительной или незаключенной, применении последствий  недействительности сделки в отношении недвижимого имущества; 5) о передаче  недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его  в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или  в пользование; 6) о государственной регистрации перехода права собственности  на недвижимое имущество.  

Из содержания приведенной нормы следует, что в ходе процедур,  применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении  недвижимого имущества подлежат рассмотрению в деле о банкротстве  застройщика.  

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона об участии в долевом строительстве  предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства  выносит определение о признании права собственности участника строительства  на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком  в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод  в эксплуатацию многоквартирного дома, притом что застройщиком и  участником строительства до даты принятия заявления о признании  застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о  передаче жилого помещения.  

Вместе с тем, как отметил суд первой инстанции, требование кредитора  в отношении спорной квартиры основано на агентском договоре, заключенном  между кредитором (принципал) и его агентом, договоре поручительства,  заключенном между должником (поручителем), кредитором и его агентом,  предварительном договоре купли-продажи квартиры, заключенном между  должником (продавцом) и кредитором (покупателем).  

Поскольку, доказательств государственной регистрации предварительного  договора купли-продажи квартиры, в соответствии с пунктом 3 статьи 4,  статьи 17 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено, исходя  из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –  ГК РФ), этот договор является договором купли-продажи недвижимости,  которая будет создана в будущем.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,  квартиру или другое недвижимое имущество.  

Пунктом 2 статьи 455 ГК РФ закреплено, что договор может быть заключен  на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент  заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен  продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает  из характера товара.  

В пункте 1 постановления Пленума Высшего арбитражного суда  Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет  создана или приобретена в будущем» (далее – постановление от 11.07.2011 № 54)  разъяснено, что, в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ, к отдельным видам договора  купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1  главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих видах  договоров.  

Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны  быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое  

имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,  определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном  участке либо в составе другого недвижимого имущества.  

По условиям предварительного договора купли-продажи квартиры стороны  обязались заключить в будущем после окончания строительства жилого дома  и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности  продавца на квартиру, но не позднее IV квартала 2015 года, договор купли- продажи квартиры, под которой понимается спорная квартира, в котором  должник будет выступать продавцом, а кредитор - покупателем.  

Вместе с тем, как отмечено судом, по настоящее время объект  строительства кредитору не передан.  

В соответствии с подпунктом 3 пункта 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве,  арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства  требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том  числе, в случае заключения предварительного договора участия в долевом  строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого  помещения в объекте строительства.  

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, в реестр  требований о передаче жилых помещений должны включаться сведения о сумме,  уплаченной участником строительства застройщику.  

Под ценой договора, в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об участии  в долевом строительстве, понимается размер денежных средств, подлежащих  уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта  долевого строительства.  

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных  средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого  строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.  

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве, арбитражному суду  при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений  должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или  частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение  

своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему  передачу жилого помещения, при этом в реестр требований о передаче жилых  помещений, наряду с другими сведениями, включается сумма, уплаченная  участником строительства застройщику по договору, предусматривающему  передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику  имущества в рублях, размер неисполненных обязательств участника  строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу  жилого помещения, в рублях (в том числе, стоимость непереданного имущества,  указанная в таком договоре (пункт 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве, пункт 2  Правил ведения реестра требований о передаче жилых помещений,  утвержденных приказом Минэкономразвития России от 20.02.2012 № 72).  

Документами, подтверждающими факт совершения хозяйственной  операции, могут быть любые, соответствующие требованиям Федерального  закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», первичные документы,  в частности, платежные поручения и приходно-кассовые ордера.  

Как отмечено судами, кредитор денежные средства в сумме 6 581 276 руб.  передал ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» на основании агентского договора  от 10.06.2014 № 390/Сл-3, что подтверждается квитанцией к приходному  кассовому ордеру от 10.06.2014 № 225.  

В соответствии с пунктом 2.1.5 названного агентского договора, агент  обязался осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом  договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным  договором купли-продажи, в части оплаты стоимости квартиры за счет  денежных средств, перечисляемых принципалом согласно пункту 3.5 указанного  договора.  

При этом, должник на основании пункта 1.1 договора поручительства  от 10.06.2014 № 390/Сл-3 обязался отвечать перед кредитором за надлежащее  исполнение ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5  агентского договора.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 Обзора практики  разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом  

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости,  утвержденного постановлением Президиума Верховного суда Российской  Федерации от 04.12.2013, из положений статей 309, 310 ГК РФ следует, что  кредитор, в полном объеме исполнивший свои обязательства по договору путем  внесения платы за квартиру как соинвестор по строительству жилого дома для  удовлетворения своих личных нужд, связанных с улучшением жилищных  условий, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств  по договору со стороны застройщика, а при неисполнении должником  обязательств - требовать защиты своих прав, в том числе, и путем предъявления  требования признании за ним права на долю в общей долевой собственности  в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении  размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного  строительства.  

Поскольку заявитель надлежащим образом исполнил обязанности по  оплате объекта долевого строительства, доказательств регистрации за ним права  собственности на спорный объект не представлено, суд первой инстанции  правомерно удовлетворил заявленные требования.  

Данный вывод соответствует позиции высшей судебной инстанции,  приведенной, в частности, в определениях Верховного суда Российской  Федерации от 21.03.2019 № 305-ЭС17-19702 (4), от 30.01.2019   № 305-ЭС17-19702(2) по настоящему делу.  

Помимо этого, судами отмечено, что на момент рассмотрения данного  обособленного спора, имущественные права собственности физических лиц,  приобретателей объектов незавершенного строительства по аналогичной  договорной схеме, расположенных по адресу: 

<

...>, зарегистрированы на  основании решений Одинцовского городского суда Московской области.  

В определении Верховного суда Российской Федерации от 24.02.2015   № 305-ЭС14-1186 сформирован правовой подход, согласно которому, при  рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо  исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех  

участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе,  в пункте 1 статьи 1 ГК РФ.  

Из общего правового подхода, касающегося реализации прав и законных  интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекающего  и из статьи 19 Конституции Российской Федерации, которой закреплен принцип  равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих  объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц,  принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами,  находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно  указывал Конституционный суд Российской Федерации.  

Положения Закона н об участии в долевом строительстве основаны  на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества  участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений  участников долевого строительства и застройщика является передача объекта  долевого строительства участнику, порядок которой изложен в статье 8 Закона  об участии в долевом строительстве.  

Поскольку требования кредитора подтверждены документально, суд первой  инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.  

Приведенные в кассационной жалобе доводы об отсутствии оснований для  признания права собственности на объект незавершенного строительства  отклонены, как противоречащие правовой позиции, сформулированной  Верховным судом Российской Федерации в рамках настоящего дела.  

Судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что вопреки  доводам кассатора об обратном, наличие в отношении спорной квартиры права  залога публичного акционерного общества Банк «ВТБ», требования которого  установлены определением Арбитражного суда Московской области  от 31.07.2018, не препятствует признанию права собственности кредитора на это  имущество.  

Так, статьей 353 ГК РФ установлено, что в случае перехода прав  на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате  возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением  

случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 ГК РФ) либо  в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.  

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности  залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или  существа отношений между сторонами связаны с первоначальным  залогодателем.  

Само по себе признание за кредитором права собственности на спорное  имущество, хотя и находящееся в залоге, не нарушает права названного банка,  поскольку требование об обращении взыскания на заложенное имущество  является предметом самостоятельного иска и это требование не может  препятствовать признанию за участником долевого строительства права  собственности на приобретенное имущество.  

Приведенный в кассационной жалобе довод о предъявлении требований  к ненадлежащему лицу, мотивированный тем, что в настоящее время  строительство спорного объекта осуществляет общество с ограниченной  ответственностью «Регионстройкомплекс - XXI век» судебной коллегией  отклоняется, поскольку в отношении должника определением Арбитражного  суда Московской области от 05.12.2016 были применены правила о банкротстве  застройщиков.  

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве, требования других  лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или  отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении  недвижимого имущества, в том числе, объектом незавершенного строительства  подлежат рассмотрению только в рамках дела о банкротстве.  

Учитывая изложенное, кредитор, как участник строительства, вправе  заявить требования о признании права собственности на жилое помещение  в рамках дела о банкротстве должника, с которым у него сложились  соответствующие гражданско-правовые правоотношения.  

При рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта судом  первой инстанции были установлены все существенные для спора  обстоятельства и дана надлежащая правовая оценка. Выводы основаны  

на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы  материального права применены правильно.  

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно  оставил определение суда первой инстанции без изменения.  

Судебная коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами  судов первой и апелляционной инстанций, не усматривая оснований для их  переоценки, поскольку названные выводы в достаточной степени мотивированы,  соответствуют нормам права.  

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что кассационная  жалоба не содержат указания на наличие в материалах дела каких-либо  доказательств, опровергающих выводы судов, которым не была бы дана  правовая оценка судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции.  

Судами правильно применены нормы материального права, выводы судов  соответствуют фактическим обстоятельствам и основаны на всестороннем,  полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле  доказательств.  

Доводы кассационной жалобы аналогичны ранее заявленным доводам  в апелляционной жалобе, которым судом апелляционной инстанции дана  надлежащая правовая оценка, в связи с чем, доводы жалобы направлены  на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше  обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий  арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут быть  положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.  

Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых  в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.  

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 05.12.2018  и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019  по делу № А41-60101/13 - оставить без изменения, кассационную жалобу –  оставить без удовлетворения.  

Председательствующий-судья Н.Н. Тарасов 

Судьи: Д.В. Каменецкий  

 О.Н. Савина