Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-17971/2021

г. Владивосток

28 июня 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Л.А. Мокроусовой, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Рябко,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог», 

апелляционное производство № 05АП-2612/2024 

на решение от 20.03.2024 судьи Е.Е. Чжен

по делу № А51-17971/2021 Арбитражного суда Приморского края 

по иску акционерного общества «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>) 

третьи лица: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» 

об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору № 260-ПК аренды земельного участка от 3 апреля 2020 года,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 14.12.2023; 

от ответчика: не явились;

от КГБУЗ «Центр кадастровой оценки Приморского края»: ФИО2 по доверенности от 09.01.2024,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог» (далее - АО «МГК «Золотой Рог») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – МИЗО по ПК) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору № 260-ПК аренды земельного участка от 3 апреля 2020 года за период пользования земельным участком с кадастровым номером 25:28:010005:54 начиная с 03.04.2020 исходя из величины коэффициента функционального использования, равной 1, и кадастровой стоимости земельного участка, равной 77 260 664,25 руб.

Арбитражным судом Приморского края в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) были приняты уточнения исковых требований, в соответствии с которыми истец просил произвести перерасчет арендной платы по договору № 260- ПК аренды земельного участка от 03.04.2020: 

- за период с 03.04.2020 года по 31.12.2021 года - исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 77 260 664, 25 руб., и без применения коэффициента функционального использования, в связи с чем арендная плата составит 96 575 руб. 83 коп. в месяц; 

- за период с 01.01.2022 по 02.08.2022 года - исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 95 576 000 руб., без применения коэффициента функционального использования, в связи с чем арендная плата составит 119 470 руб. в месяц.

На основании части 1 статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики», управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края».

Решением от 20.03.2024 Арбитражный суд Приморского края обязал министерство имущественных и земельных отношений Приморского края в течение 5 дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет арендной платы по договору № 260-ПК аренды земельного участка от 3 апреля 2020 года, заключенного между акционерным обществом «Многофункциональный гостиничный комплекс «Золотой рог» и министерством имущественных и земельных отношений Приморского края, за пользование земельным участком с кадастровым номером 25:28:010005:54: за период с 03.04.2020 по 02.08.2022 – без применения коэффициента функционального использования, в удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении иска отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что применение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010005:54, утвержденной актом от 19.03.2021 в размере 141 344 720, 31 рублей, с 01.01.2021 противоречит закону, ссылаясь на то, что в силу пункта 7 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), применяются с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, обращает внимание на противоречие данных выводов статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Кроме того, ссылается на статью 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня внесения сведений о ней в ЕГРН. АО «МГК «Золотой Рог» также отмечает, что не соответствует обстоятельствам дела вывод суда о том, что актом об утверждении кадастровой стоимости земельного участка в данном случае является постановление Министерства от 15.10.2020 №87-п, поскольку согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРН от 23.12.2021 о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010005:54 реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 26.06.2024.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края», АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ были приобщены к материалам дела. 

В отзыве КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края» просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. В свою очередь, АО «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» в своем отзыве поддержало доводы апелляционной жалобы.

Апелляционным судом установлено, что истец обжалует решение в части отказа удовлетворении исковых требований.

Поскольку возражений против проверки решения в указанной части лицами, участвующими в деле, заявлено не было, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в данной части.

В заседании апелляционного суда представитель истца поддерживал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель КГБУ «Центр кадастровой оценки Приморского края» возражала против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.

Неявка в судебное заседание представителей иных лиц, участвующих в деле, с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в их отсутствие применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 03.04.2020 между МИЗО по ПК и АО «МГК «Золотой Рог» сроком с момента подписания по 12.10.2085 заключен договор № 260-ПК (далее – договор), по условиям которого арендодатель на основании обращения, в соответствии с п. 4 ст. 11.8, пп. 33 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010005:54 площадью 13965 кв. м, из земель населенных пунктов, местоположение: 

<

...> в районе д.10, разрешенное использование: гостиничное обслуживание, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Многофункциональный гостиничный комплекс делового типа (5 звезд) в районе ул. Корабельная Набережная, 6 в городе Владивостоке». 

Во исполнение договора земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.04.2020. 

Разделом 2 договора предусмотрено, что арендная плата составляет 579454,98 руб. в месяц и вносится ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. За неполный месяц в начале периода аренды плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. 

Стороны считают размер арендной платы измененным с момента вступления в силу, нормативных правовых актов, на основании которых определяется размер арендной платы, при этом составление и направление арендатору уведомления, подтверждающего факт такого изменения не требуется. Арендатор считается извещенным об изменении арендной платы со дня официального опубликования указанных актов и самостоятельно производит исчисление размера арендной платы на соответствующий период (пункт 2.6 договора).

Письмом от 04.05.2021 № МГКЗР-Исх.231-21 истец, ссылаясь на п. 2.1 приложения № 1 к муниципальному правовому акту города Владивостока от 10.08.2015 № 208-МПА «Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов», просил ответчика об изменении коэффициента функционального использования по договору № 260-ПК с «6» на «1», поскольку арендуемый земельный участок передан 03.04.2020 на основании пп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, между тем как примененный при расчете п. 1 приложения № 1 решения Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» распространяется на земельные участки, предоставленные до 01.03.2015 в порядке п. 1 с.34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Письмом от 25.05.2021 № 20/9965 ответчик сообщил истцу об отсутствии оснований для перерасчета арендной платы. 

Полагая, что приведенная позиция арендодателя противоречит нормам, закрепляющим принципы и порядок расчета арендной платы за земельные участки в г.Владивостоке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как аренда земельного участка, в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 65, 39.7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), установлен факт пользования спорным участком со стороны истца на основании договора аренды в спорный период, указано на регулируемый характер ставок арендной платы за земельный участок.

Как установлено судом первой инстанции, арендодатель полагал необходимым при расчете арендной платы по договору применять КФИ 6, установленный подпунктом 1.6.1. Приложения № 1 к решению Думы г. Владивостока от 30.07.2015 №505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивостоке» в отношении земельных участков, используемых для строительства гостиниц, отелей, мотелей свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка.

Вместе с тем, решением Приморского краевого суда от 27.09.2021 по делу №3а212/2021 (вступило в силу 20.01.2022) признано недействующим Приложение 1 к Решению №505 (в редакции от 31.10.2019) в полном объеме.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции удовлетворил требование общества об обязании Министерства в течение пяти дней с даты вступления решения в законную силу произвести перерасчет размера арендной платы за период с 03.04.2020 по 02.08.2022 без применения КФИ, в указанной части решение суда не обжалуется.

Отказывая в удовлетворении иска по требованию о перерасчете арендной платы за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, равной 77 260 664,25 рублей, суд первой инстанции обоснованно учитывал следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона №237-ФЗ кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Из содержания частей 1, 2 статьи 6 названного Закона следует, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). 

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение). 

В статье 7 Закона № 237-ФЗ указано, что полномочиями бюджетных учреждений в сфере государственной кадастровой оценки являются: 

1) определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки; 

2) определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. 

Порядок проведения государственной кадастровой оценки определен статьями 11-15 Закона № 237-ФЗ. 

Из содержания положений статьи 15 данного Закона усматривается, что при проведении государственной кадастровой оценки уполномоченным органом принимается акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости. 

В соответствии с частью 7 указанной статьи Закона № 237-ФЗ публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтенных объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 

1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 

2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Статьей 16 Закона № 237-ФЗ установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения. 

На основании части 5 статьи 16 поименованного Закона в течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

По итогам такой оценки принимается акт об установлении кадастровой стоимости (часть 6 статьи 16 Закона № 137-ФЗ). 

Таким образом, законодатель дифференцирует понятия акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принимаемого по итогам массовой государственной кадастровой оценки, и акта об установлении (определении) кадастровой стоимости, принимаемого в отношении вновь учтенных объектов недвижимости. 

В ходе государственной кадастровой оценки 2020 года оценивались объекты недвижимости, сведения о которых внесены в ЕГРН по состоянию на 01.01.2020 (часть 5 статьи 13 Закона № 237-ФЗ).

Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010005:54 не вошел в основной перечень объектов, подлежащих оценке, по состоянию на 01.01.2020, так как поставлен на кадастровый учет 25.03.2020.

В связи с изложенным кадастровая стоимость земельного участка оценена в соответствии с частью 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ, и по ее итогам составлен акт об определении кадастровой стоимости № АЗУ-25/2021/000033 от 19.03.2021, которым она определена в размере 141344720,31 руб., сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.04.2021.

Пунктом 7 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ регламентировано, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки, при определении кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16 Закона № 237-ФЗ. 

Таким актом, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:010005:54, поставленного на учет в 2020 году, является акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принятый постановлением № 87-п, которое вступило в силу 23.11.2020.

Вступившим в законную силу судебным актом Приморского краевого суда от 05.05.2022 по делу № 3а-114/2022 административное исковое заявление АО МГК «Золотой Рог» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010005:54 в равной его рыночной стоимости в размере 95 576 000 руб. по состоянию на 25.03.2020 года удовлетворено.

Таким образом, после принятия акта об утверждении результатов определения кадастровой оценки в рамках основного тура, дата применения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 25:28:01005:54 в размере 141 344 720,31 рублей считается 01.01.2021 (п.7ч.2 ст.18 ФЗ-237)

Как верно указал суд первой инстанции, заявляя об обратном, АО «МГК «Золотой Рог» смешивает два разных понятия - «акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» (каковым в рассматриваемом случае является акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, принятый постановлением № 87-п) и «акт об определении кадастровой стоимости» (то есть акт об определении кадастровой стоимости от 19.03.2021 № АЗУ25/2021/000033), в связи с чем доводы общества не могут быть расценены как соответствующие нормам права.

Ссылка истца на статью 24.20 Закона № 135-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется со дня внесения сведений о ней в ЕГРН, также обоснованно отклонена судом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:010005:54 определена в порядке статьи 16 Закона № 237-ФЗ, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения данного закона, статья 18 которого устанавливает правила применения сведений о кадастровой стоимости.

В этой связи при расчете арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 правильно применена его кадастровая стоимость в размере 95 576 000 рублей, а не 77 260 664,25 рублей как ошибочно полагает истец.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 20.03.2024 по делу №А51-17971/2021 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

Л.А. Мокроусова

С.М. Синицына