ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5949/2021

Дело № А41-77133/20

10 июня 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  10 июня 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Коновалова С.А.,

судей Марченковой Н.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от АО «Мясницкая,35»: ФИО2, по доверенности от 01.11.2020; 

от ООО «Оптима Импорт»: ФИО3, по доверенности от 01.08.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Оптима Импорт» на решение Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2021 года по делу                 №А41-77133/20 по иску АО «Мясницкая,35» к ООО «Оптима Импорт» о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Мясницкая, 35" обратилось в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Оптима импорт" с требованиями о взыскании:

- постоянной составляющей арендной платы в размере 1 029 541,94 руб., в том числе НДС, за период с 01.05.2020 по 06.07.2020;

- переменной составляющей арендной платы в размере 129 925,74 руб., в том числе НДС, за период с 01.04.2020 по 06.07.2020;

- пеней в размере 1 694 386,32 руб.;

- расходов по уплате государственной пошлины в размере 37 269 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 февраля 2021 года по делу №А41-77133/20 исковые требования удовлетворены в части. Суд решил: взыскать с ООО "Оптима импорт" в пользу АО "Мясницкая, 35":

- задолженность по постоянной составляющей арендной платы в размере 1 029 541,94 руб., в том числе НДС, за период с 01.05.2020 г. по 06.07.2020 г.;

- задолженность по переменной составляющей арендной платы в размере 129 925,74 руб., в том числе НДС, за период с 01.04.2020 г. по 06.07.2020 г.;

- пени в размере 564 795,44 руб.;

- расходы по уплате государственной пошлины в размере 37 269 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «Оптима Импорт» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом  неправильно применены нормы материального права.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между АО "Мясницкая, 35" и ООО "Оптима импорт" заключен договор субаренды - акт приема-передачи N 038-МКО/20 от 21.02.2020 г. (далее - договор-акт), в соответствии с условиями которого истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование помещение общей площадью 460,48 кв.м, расположенное в здании (помещении) с кадастровым номером 77:01:0002020:1022, адрес: Берсеневская наб., д. 6, стр. 3.

Помещение принадлежит истцу на праве аренды в соответствии с договором аренды №267-МКО/15 от 27.07.2015, заключенным истцом с АО Управляющая компания "Эстейт инвест" Д.У. ЗПИФ комбинированного "Берсеньевский".

На основании договора-акта от 21.02.2020 помещение передано арендодателем субарендатору.

Стороны согласовали, что договор-акт содержит все существенные условия договора. Прочие условия предусмотрены типовыми условиями договора субаренды, размещенные на сайте http://office2.ru/renta/redok/ согласно п. 18 договора-акта.

Ненадлежащее исполнение субарендатором договорного обязательства послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд в целях защиты своих нарушенных прав и законных интересов.

Ввиду того, что согласно позиции арендодателя субарендатором не внесена арендная плата в полном объеме, арендодатель обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с частью 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Нормами российского гражданского законодательства, в частности, статьями 309, 310 ГК РФ, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

ООО "Оптима импорт", являясь контрагентом АО "Мясницкая, 35" по договору субаренды N 038-МКО/20 от 21.02.2020, в силу пунктов 1.1, 3.2.6 типовых условий договора обязано вносить арендную плату в соответствии с согласованными сторонами условиями договора.

Размер и порядок внесения ответчиком арендной платы определен сторонами в статьях 6 - 12 договора-акта: арендная плата состоит из постоянной и переменной части.

Постоянная часть арендной платы вносится ежемесячно, размер постоянной части ежемесячной арендной платы составляет 469 350 руб. (в период задолженности по оплате).

Переменная часть определяется ежемесячно как величина фактических затрат на обеспечение помещений коммунальными ресурсами и обеспечение возможности накопления и сбора мусора.

Согласно условиям пункта 10 договора-акта ответчиком был внесен обеспечительный платеж в размере 469 350 руб. На основании пунктов 2.2., 2.9. типовых условий обеспечительный платеж был зачтен в счет задолженности ответчика по постоянной части арендной платы в сумме 469 350 руб. за март 2020 г.

Таким образом, согласно позиции АО "Мясницкая, 35" на стороне ООО "Оптима импорт" в связи с ненадлежащим исполнением им обязательства после проведения зачета обеспечительного платежа задолженность по арендной плате составляет:

- по постоянной составляющей арендной платы в размере 1 029 541,94 руб., в том числе НДС, за период с 01.05.2020 по 06.07.2020;

- по переменной составляющей арендной платы в размере 129 925,74 руб., в том числе НДС, за период с 01.04.2020 по 06.07.2020.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ООО "Оптима импорт" не оспорен факт исполнения договорного обязательства арендодателем в период действия договора, а также факт ненадлежащего исполнения субарендатором договора субаренды №038-МКО/20 от 21.02.2020.

Соответственно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование АО "Мясницкая, 35" о взыскании задолженности по арендной плате.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на не предоставление истцом ему, как пользователю арендованного помещения в качестве фитнес-студии, арендных каникул и не снижение истцом арендной ставки в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, а также на расторжение договора от 24.04.2020.

Правовым основанием доводов ответчика являются положениями Федерального закона от 01.04.2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Закон N 98-ФЗ), Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 г. N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности".

Согласно ч. 2 ст. 19 Закона N 98-ФЗ размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 19 N 98-ФЗ).

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 ГК РФ (ч. 4 ст. 19 N 98-ФЗ).

При этом перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции" (далее - постановление N 434).

Согласно статьи 3 Федерального закона от 20.07.2020 г. N 215-ФЗ "Об особенностях исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а также возврата просроченной задолженности в период распространения новой коронавирусной инфекции" факт осуществления деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, определяется по основному виду деятельности (классифицируемому на основании кодов видов деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности), информация о котором содержится в едином государственном реестре юридических лиц либо едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 года.

Таким образом, ответчику необходимо подтвердить факт осуществления деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Однако, из материалов дела усматривается, что ответчик какой-либо деятельности в арендованном помещении не осуществлял. Ответчик пояснил на вопрос апелляционного суда, что им планировалось размещение фитнес-центра. С указанной целью, им было закуплено вентиляционное оборудование, также ответчик собирался делать ремонт, однако, по причине ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции указанные действия осуществлять не смог. При этом, ответчиком указанные обстоятельства документально не подтверждены.

Таким образом, довод ответчика относительно того, что субарендатор осуществляет деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавируса отраслях не подтверждается установленными судом по настоящему делу обстоятельствами.

Следовательно, нормы законодательных и подзаконных актов, регулирующих отношения арендодателей и арендаторов, осуществляющих деятельность в наиболее пострадавших от распространения коронавируса отраслях согласно постановлению N 434, не применяются к спорным правоотношениям сторон и письма ответчика об уменьшении арендной платы не имеют значения в рамках рассмотрения данного довода.

Кроме того, договор-акт расторгнут с 06.07.2020 во внесудебном одностороннем порядке на основании п. 4.5 договора-акта в связи с просрочкой ответчиком оплаты любого платежа по договору, что подтверждается направлением в адрес ответчика уведомления от 30.06.2020.

Ответчик в отзыве ссылается на письмо от 03.04.2020, и указывает, что на основании этого письма и пункта 4 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ, договор расторгнут 24.04.2020, хотя на этот момент порядок расторжения договора, предусмотренный пунктом 4 статьи 19, не действовал.

Согласно пункту 4 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ арендатор направляет требование об уменьшении арендной платы; в случае, если соглашение не будет достигнуто в течение 14 рабочих дней, арендатор вправе отказаться от договора в порядке, определенном статьей 450.1 ГК РФ; статья 450.1 ГК РФ определяет порядок такого отказа - арендатор должен направить уведомление об отказе, договор прекращается с момента вручения такого уведомления об отказе.

Ответчик в своем отзыве ссылается только на письмо о снижении арендной платы, и считает договор расторгнутым по истечение 14 дней с даты данного письма. Из содержания данного письма не усматривается волеизъявление арендатора на отказ от договора.

Также подлежат отклонению доводы ответчика о том, что арендатору не были выставлены счета по постоянной части арендной платы.

Согласно условиям договора оплата постоянной части арендной платы производится по договору, без направления счетов (п. 2.3. и 2.4. типовых условий), поскольку данная сумма является фиксированной.

По переменной части арендной платы - оплата производится на основании счетов, направленных на электронный адрес ответчика, указанный в договоре-акте (п. 2.4. типовых условий и п. 9 договора-акта).

Счета и документы, подтверждающие их отправку, приложены к иску. Обязанность предоставить иные документы договором не предусмотрена.

При этом, возражения по счетам по переменной части ответчик не заявлял. Счета содержат сведения о видах потребленных ресурсов и об объемах, потребленных ответчиком.

Вместе с тем судом признается несостоятельным довод ответчика относительно незаключенности договора аренды.

Договор-акт содержит все существенные условия договора. Прочие условия, согласованные сторонами, предусмотрены типовыми условиями договора субаренды (далее -типовые условия), размещенными на сайте истца http://office2.ru/renta/redok/.

В пункте 18 договора-акта сторонами согласовано, что, подписывая договор-акт субарендатор подтверждает, что он ознакомлен и принимает типовые условия договора субаренды, размещенные на сайте http://office2.ru/renta/redok/.

Таким образом, сторонами в письменном виде достигнуто соглашение о применении типовых условий, размещенных на сайте истца.

Кроме того, в пункте 16 договора-акта стороны согласовали, что некоторые положения типовых условий (не касающиеся определения подсудности споров) стороны применяют с особенностями, установленными данным пунктом, что очевидно подтверждает, что ответчик при заключении договора-акта типовые условия изучил и принял.

Поскольку ответчик, подписав договор субаренды - акт приема-передачи от 21.02.2020, подтвердил тот факт, что он ознакомлен с договором публичной оферты, размещенной на сайте истца, и согласился с его условиями, то сторонами достигнуто соглашение о по всем существенным условиям договора.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании договорной неустойки в размере 1 694 386,32 руб.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5.2. типовых условий в случае нарушения субарендатором сроков оплаты по договору-акту арендодатель вправе начислить ему пени:

- в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил менее 15 календарных дней;

- в размере 0,5% от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил от 15 до 30 календарных дней;

- в размере 1% от суммы основного долга за каждый день просрочки, если период просрочки составил свыше 30 календарных дней.

По своей гражданско-правовой природе неустойка представляет собой способ обеспечения исполнения обязательств и меру имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2014 N 5467/14, неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие в связи с ненадлежащим исполнением должником обязательства перед кредитором.

Между тем в гражданском законодательстве установлена презумпция вины лица, не исполнившего либо ненадлежащим образом исполнившего обязательства, возникшие из договора (пункты 1, 2 статьи 401 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельствах, если иное не предусмотрено законом или договором.

В ходе судебного разбирательства субарендатором не были представлены доказательства, подтверждающие невозможность исполнения договорного обязательства ООО "Оптима импорт" по обстоятельствам, не зависящим от него.

Субарендатор, вступая в договорные отношения с арендодателем, должен был осознавать возможность наступления неблагоприятного для него исхода в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств, возникших из договора субаренды N 038-МКО/20 от 21.02.2020.

Согласно абзацу 3 части 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

ООО "Оптима импорт", являясь профессиональным участником гражданского оборота, несет предпринимательский риск и должно предвидеть и осознавать результат собственной деловой активности и результат объективно случайных событий, а также осознанно допускать отрицательные имущественные последствия своей деятельности.

Представленный истцом расчет договорной неустойки судом проверен, арифметически выполнен верно.

В ходе судебного разбирательства субарендатором ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении неустойки на основании положений ст. 333 ГК РФ.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, принцип ее соразмерности последствиям неисполнения обязательств должником, а также принимая во внимание размер возможных убытков в связи с несвоевременной оплатой арендных платежей, учитывая чрезмерно высокий размер неустойки, предусмотренный договором, а также то, что начисленная неустойка практически равна размеру долга, суд первой инстанции обоснованно снизил размер неустойки до 564 795,44 руб.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02.02.2021 по делу №А41-77133/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Н.В.  Марченкова

 Л.В.  Пивоварова