ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-70968/2024

13 октября 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 октября 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Нечаева С.В.

судей Горшковой М.П., Кочеткова А.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 09.01.2025

от ответчика: ФИО2, дов. от 17.07.2024

от третьего лица: ФИО3, дов. от 18.12.2024

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу

Администрации городского округа Балашиха

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2025 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда 

от 22 апреля 2025 года, 

принятые по иску Администрации городского округа Балашиха

к ООО «Мортон-РСО»

третье лицо: Министерство жилищной политики Московской области

об обязании выполнить работы

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен Администрацией городского округа Балашиха (далее – истец) к ООО «Мортон-РСО» (далее – ответчик) об обязании выполнить работы по строительству и передаче в муниципальную собственность городского округа Балашиха локальных очистных сооружений согласно дополнительному соглашению № 3 от 28.09.2010 к инвестиционному контракту № 27/50-08 от 09.07.2008 на строительство многоэтажного жилого комплекса на территории 

<

...> в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство жилищной политики Московской области (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2025 года решение Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2025 года оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами судов первой и апелляционной инстанций, Администрация городского округа Балашиха обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой указывает на нарушение судами норм материального права, на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, в связи с чем просила обжалуемые решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ООО «Мортон-РСО» и Министерством жилищной политики Московской области в порядке статьи 279 АПК РФ представлены отзывы на кассационную жалобу.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы своей кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Представитель третьего лица поддержал доводы кассационной жалобы истца.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судами при рассмотрении дела, между Администрацией городского округа Железнодорожный (в настоящее время Администрация городского округа Балашиха, Администрация, истец) и ООО «Мортон-РСО» (инвестор-застройщик, ответчик) 09.07.2008 был заключен инвестиционный контракт № 27/50-08 (далее - контракт) на строительство многоэтажного жилого комплекса на территории 

<

...>. Предметом контракта являлось строительство инвестиционных объектов в составе семи жилых домов, социальной и инженерной инфраструктуры, на предоставленном земельном участке муниципальной собственности с кадастровым номером 50:50:0040702:0039.

Реализация инвестиционного проекта по условиям контракта осуществлялась инвестором за счет собственных и привлеченных средств.

28.09.2010 сторонами было подписано дополнительное соглашение № 3 к контракту, в котором установлены сроки и этапы строительства инженерных сетей и сооружений, связанных с эксплуатацией и обслуживанием микрорайона, в частности, строительства локальных очистных сооружений (далее также - ЛОС). Строительство ЛОС должно было быть осуществлено на территории, выделенной для реализации инвестиционного контракта, то есть на земельном участке кад. № 50:50:040702:0039.

Истец указал, до настоящего времени застройщик не предоставил подтверждение исполнения обязательств в части строительства и ввода в эксплуатацию инженерной инфраструктуры, в частности, ЛОС.

По утверждению истца, данное нарушение условий контракта и злоупотребление правом со стороны ответчика путем попыток вместо спорного ЛОС обязать Администрацию принять сооружения соседнего микрорайона установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20.01.2017 по делу № А41-68385/2016, и в соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ не требует доказывания.

При этом, истец ссылался на п. 8 контракта, которым стороны согласовали, что контракт вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств. Итоговый акт о результатах реализации между сторонами не подписан, до настоящего времени работы по контракту не выполнены и ответчик от их выполнения уклоняется, учитывая, что последний добровольно принял на себя выполнение обязательства по строительству спорных объектов на согласованных условиях, но не выполнил их.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 308.3, 309, 310, 398, 406, 416 ГК РФ пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

Судами установлено, что истцом в материалы дела не представлено документов, подтверждающих возможность исполнения контракта в указанной части с получением результата, соответствующего его условиям.

При этом, суды посчитали обоснованной и подтвержденной документально позицию ответчика о невозможности исполнения условий контракта в части выполнения спорных работ в связи со следующим. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:50:040702:0039 не предусматривал размещение на нем ЛОС, при этом согласно ГПЗУ на земельном участке предусмотрено размещение только многоэтажной жилой застройки с социальными объектами и сопутствующей инфраструктурой. 

Кроме того, в настоящее время договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 2952 от 20.12.2007, в соответствии с которым ответчику предоставлялся земельный участок с кадастровым номером 50:50:040702:0039, расторгнут, что подтверждено дополнительным соглашением № 1 от 17.05.2011 к договору аренды, в соответствии с которым стороны договорились досрочно расторгнуть договор аренды. Также, на предполагаем месте строительства ЛОС расположен водный объект.

Судами указано, что на момент рассмотрения настоящего спора исполнение обязательства ответчика по строительству ЛОС невозможно, поскольку нормативными документами установлен запрет на размещение ЛОС рядом с водным объектом и на земельном участком с ВРИ не предназначенном для размещения объектов инженерной инфраструктуры, в связи с чем ответчик не имеет возможности получить разрешительную документацию на строительство ЛОС. Доказательств внесения изменений в условия контракта, технические условия и проектную документацию, истцом не представлено.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о невозможности выполнения ответчиком условий контракта в части спорных работ по независящим от него обстоятельствам, в силу чего в удовлетворении исковых требований отказано.

Кроме того, судом первой инстанции применена исковая давность в связи с пропуском установленного законом срока на подачу иска.

Между тем, суд апелляционной инстанции установил необоснованность применения судом срока исковой давности, однако, посчитал, что данные обстоятельства не могут служить основанием для отмены решения, так как данный вывод приведен судом дополнительно, тогда как судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано по иным основаниям, и с данными выводами судебная коллегия согласилась.

На основании вышеизложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Суд кассационной инстанции соглашается с выводом суда апелляционной инстанции в части, касающейся необоснованного применения судом первой инстанции срока исковой давности, поскольку в настоящем случае истцом срок исковой давности не пропущен, действие спорного контракта не прекращено.

Суды с учетом характера спорных правоотношений обоснованно руководствовались разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Пленум № 54).

Однако суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов относительно квалификации спорных отношений.

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом.

Правовая квалификация договора производится независимо от указанного сторонами наименования договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление № 54), указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В случаях когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

При этом, если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (пункт 6 постановления № 54).

Из условий контракта и установленных судами обстоятельств следует, что при заключении данного договора публичным образованием обществу «Мортон-РСО» в аренду был предоставлен земельный участок для осуществления застройки, а ООО «Мортон-РСО» обязалось осуществить строительство и передать публичному образованию часть квартир, часть нежилых помещений, 100% инженерных коммуникаций и объектов социальной инфраструктуры, в том числе спорный объект - ЛОС.

Таким образом, по условиям контракта в публичную собственность переходит 100% спорного объекта - ЛОС.

По своей правовой природе заключенный контракт представляет собой смешанную сделку, содержащую элементы подряда и купли-продажи будущей вещи.

В части обязательств инвестора-застройщика построить объекты инфраструктуры, в счет оплаты выполнения работ по которым ему предоставляется часть квартир и встроенных помещений, отношения между сторонами следует квалифицировать как договор строительного подряда.

Однако суды пришли к неверному выводу о том, что между сторонами сложились отношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, вследствие чего с учетом положений ст.398 ГК РФ понуждение ответчика-продавца в судебном порядке к совершению действий по осуществлению строительства ЛОС невозможно.

Суд кассационной инстанции также не может согласиться с выводами судов относительно невозможности выполнения работ по строительству ЛОС и прекращению обязательств ответчика в этой части.

Указания судов на то, что на предполагаемом месте строительства ЛОС расположен водный объект, противоречат материалам дела и установленным судами обстоятельствам, в частности, согласно ГПЗУ на земельном участке предусмотрено размещение многоэтажной жилой застройки с социальными объектами и сопутствующей инфраструктурой. Наличие или отсутствие санкционированного и подлежащего охране и учету водного объекта на спорном земельном участке судами не устанавливалось.

Кроме того, судебная коллегия не может согласиться с указаниями судов, что в ГПЗУ указан перечень объектов капитального строительства, подлежащих размещению на земельном участке, среди которых ЛОС не значится, так как технические условия № 750 от 29.12.2009, содержащие требования, в том числе к ЛОС, предписывали ответчику разработать проект и построить очистные сооружения определенной производительностью, «место расположения и сброса очистных стоков определить и согласовать установленным порядком со всеми заинтересованными службами. Проект очистных сооружений согласовать с ООО «Водоканал» после проведения экологической экспертизы и согласования в СЭС».

ГПЗУ содержал ссылку на технические условия № 750 от 29.12.2009. При этом, разработка и согласование в установленном порядке проектной документации, прохождение экспертизы, получение разрешения на строительство является обязанностью ответчика по условиям контракта.

Одновременно с вышеизложенным суды мотивировали отказ в удовлетворении требований тем, что истцом в материалы дела не было представлено документов, подтверждающих возможность исполнения контракта в указанной части с получением результата, соответствующего его условиям.

Судами в нарушение ст. 65 АПК РФ фактически перенесено бремя доказывания наличия или отсутствия возможности исполнить контракт с ответчика на истца, в то время как именно застройщик обязался разработать и согласовать проект, совершить иные действия, необходимые для реализации контракта, построить очистные сооружения определенной производительности. Вместе с тем, судами не устанавливался вопрос начала выполнения данных работ ответчиком в принципе и последующая невозможность их завершения.

По мнению суда кассационной инстанции, именно ответчик (застройщик), профессиональный участник данных взаимоотношений, обязался выполнить спорные работы по возведению ЛОС, в связи с чем именно он должен был представить мотивированные доказательства невозможности выполнения своих контрактных обязательств по независящим от него обстоятельствам. 

Однако, судом не установлено, что инвестор-застройщик принял исчерпывающие меры, направленные на исполнение взятых на себя обязательств по строительству ЛОС.

Также судами не был выяснен вопрос направления ответчиком истцу соответствующих обращений о невозможности завершения обязательств по контракту. 

Вместе с тем, инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. 

Усматривается, что строительство многоквартирных жилых зданий без очистных сооружений, как то было предписано условиями инвестиционного контракта, по сути, создает на стороне застройщика неосновательное обогащение в виде сбережения соответствующих денежных средств, который о невозможности исполнения своих обязательств не заявлял, обратного в дело не представлено и судами не установлено.

Вопрос назначения судебной экспертизы судами со сторонами обсужден не был.

Истец указывал на то, что ссылки ответчика на отсутствие местоположения для ЛОС уже были предметом рассмотрения в рамках дела № А41-68385/2016, в том числе, на это обстоятельство ссылалось ООО «Мортон-РСО» в своем исковом заявлении к Администрации о внесении изменений в спорный контракт.

При этом, судами по вышеназванному делу было указано, что истец, заявляя требования о внесении изменений в контракт, фактически подменяет понятия существенного изменения обстоятельств и ненадлежащего исполнения обязательству, в том числе своих, указанных в контракте.

Судами обеих инстанций также было указано, что выбранный истцом способ защиты права не отвечает общеправовому принципу исполнимости судебных актов.

Между тем, на основании вышеизложенного в рассматриваемом случае суды, установив неисполнимость заявленных требований, должны были поставить перед истцом вопрос переквалификации (уточнения) исковых требований, чего сделано не было. При этом, для целей констатации неисполнимости иска судам надлежало установить фактические обстоятельства реальной возможности дальнейшего исполнения спорного контракта ответчиком. 

Таким образом, учитывая вышеуказанное, по мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, выводы судов первой и апелляционной инстанций о необоснованности заявленных требований в полном объеме сделаны преждевременно. 

Учитывая изложенное, в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ, кассационная коллегия приходит к выводу о том, что принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду, применительно к сложившимся отношениям сторон, следует достоверно установить факты, указанные выше, дать надлежащую правовую квалификацию отношениям сторон, применить соответствующие данным отношениям нормы закона.

В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 февраля 2025 года  и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2025 года  по делу № А40-70968/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья                                        С.В. Нечаев

Судьи:                                                                                    М.П. Горшкова

                                                                                                А.А. Кочетков