СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9027/2017-ГК

г. Пермь

26 октября 2017 года

Дело № А60-60305/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 октября 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Дюкина В.Ю., Жуковой Т.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг":  Новоселецкая Н.М. (паспорт, доверенность от 11.12.2015); 

от ответчика по первоначальному иску, Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в лице филиала по Уральскому федеральному округу:   Фатахудинова О.Р. (удостоверение, доверенность от 27.12.2016); 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца по первоначальному иску, общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг",

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 10 мая 2017 года,

принятое судьей Ю.В. Матущак 

по делу № А60-60305/2016

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" (ОГРН 1036605200301, ИНН 6664057911)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"  в лице филиала по Уральскому федеральному округу  (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)

о признании сделки недействительной,

по встречному иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в лице филиала по Уральскому федеральному округу  (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248)

к обществу с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" (ОГРН 1036605200301, ИНН 6664057911)

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Урал Премьер Траст энд Консалтинг» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в лице филиала по Уральскому федеральному округу (далее - ответчик) о признании недействительной сделки по изменению в одностороннем порядке условия охранно-арендного договора на пользование памятником истории и культуры № 1/1-0826/0947П от 28.12.1998 о размере арендной платы с сентября 2016 года, оформленной уведомлением № 686/08 от 08.08.2016.

В порядке ст. 132 АПК РФ к производству суда принят встречный иск Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в лице филиала по Уральскому федеральному округу к обществу с ограниченной ответственностью «Урал Премьер Траст энд Консалтинг» о взыскании  по договору № 1/1-0826/0947П от 28.12.1998  долга в размере 4 145 288 руб. 35 коп., неустойки в размере  360 033 руб. 45 коп. 

Решением арбитражного суда от 10.05.2017 (резолютивная часть от 02.05.2017) в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск  удовлетворен.

Решение суда от 10.05.2017 обжаловано истцом в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно оставил без внимания его  доводы  о значительности увеличения размера арендной платы, установленного в уведомлении № 686/08 от 08.08.2016. Также истец указывает, что судом первой инстанции необоснованно не принят отчет об оценке рыночной стоимости права аренды № 06/Р-17 от 07.03.2017  и отклонено ходатайство о назначении экспертизы. Истец считает, что отчет № 6639007339-2016-180 (9582) не мог быть использован для установления размера арендной платы в связи с нарушениями, допущенными при его составлении. Наличие оснований для изменения размера арендной платы ответчиком не доказано. Также истец ссылается на несоблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении встречного иска, просит решение изменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. Ответчик считает, что представленные истцом отчеты об оценке являются недействительными и не могут быть использованы  в качестве доказательств по делу. Представленный ответчиком отчет об оценке имеет положительное экспертное заключение  и является обоснованным. Также ответчик указывает, что досудебный порядок урегулирования спора при предъявлении встречного иска соблюден.

При  рассмотрении дела судом апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения размера рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды объектом культурного наследия,  которое удовлетворено на в соответствии с ч. 3 ст. 268 АПК РФ.

Определением суда апелляционной инстанции от 19.07.2017 назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценка и экспертиза собственности» эксперту Свенцыцкому А.Н., производство по делу приостановлено.

29.09.2017 в суд апелляционной инстанции поступило заключение эксперта от 26.09.2017. Определением суда от 24.10.2017 производство по делу возобновлено.

Представителем ответчика заявлено ходатайство об отказе от встречных исковых требований в части взыскания основного долга по арендной плате в размере 2 297 648 руб. 35 коп., неустойки в размере 189 488 руб. 45 коп.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его удовлетворения. Частичный отказ от встречных исковых требований  в рассматриваемом случае фактически является уменьшением размера исковых требований. Право истца уменьшить размер исковых требований при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции статьей 49 АПК РФ не предусмотрено. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.12.1998 между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель), Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области (в настоящее время Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры") (центр) и обществом с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование памятниками истории и культуры № 1/1-0826/0947П.

В соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 26.05.2009 права и обязанности арендодателя по охранно-арендному договору на пользование памятниками истории и культуры № 1/1-0826/0947П от 28.12.1998 перешли к титульному владельцу - Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры".

Согласно п. 1.1. названного договора (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 31.08.2009) арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду (срочное возмездное пользование) нежилые помещения в здании памятнике - архитектуры "Здание клуба строителей", общей площадью 7698,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, 50.

Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи помещения от 01.12.1999.

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 31.08.2009 стороны внесли изменения в п. 3.1.1 договора, изложив его в следующей редакции: "В соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной оценщиком в отчете об оценке № 15/2009/УР от 11.06.2009, сумма ежемесячной арендной платы за аренду объекта с учетом налога на добавленную стоимость составляет 2 324 947 руб. 00 коп., в том числе НДС 354 652 руб. 93 коп."

Кроме того, указанным соглашением от 31.08.2009 сторонами изменены порядок и сроки внесения платежей, в соответствии с которыми арендная плата без НДС уплачивается арендатором в федеральный бюджет на лицевой счет филиала арендодателя по Уральскому федеральному округу, открытый в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области, а арендная плата в части НДС перечисляется в федеральный бюджет на лицевой счет арендодателя, открытый в Управлении Федерального казначейства по г. Москве ежемесячно по 9 число текущего месяца включительно.

Согласно п. 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения № 4 от 31.08.2009) размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) изменение рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка), 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора.

Уведомлением № 686/08 от 08.08.2016 арендодатель уведомил арендатора об изменении размера арендной платы на основании отчета оценщика № 6639007339-2016-180 (9582) от 27.06.2016.

Полагая, что уведомлением № 686/08 от 08.08.2016 является недействительной односторонней сделкой, поскольку отчет оценщика, положенный в ее основание, составлен с нарушением норм закона "Об оценочной деятельности", истец обратился с настоящим иском.

Ответчик, ссылаясь на ненадлежащее исполнение истцом обязательств по договору аренды, предъявил  встречный иск о взыскании задолженности и неустойки.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что условиями охранно-арендного договора № 1/1-0826/0947П предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменять размер арендной платы при изменении рыночной стоимости объекта аренды, при этом, определение стоимости объекта оценки, принадлежащих Российской Федерации, является обязательным с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру. Удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходил из доказанности требований и их обоснованности, отсутствия доказательств погашения долга и уплаты неустойки.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 3 ст. 614 ГК РФ определено, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВАС N 73 от 17.11.2013 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Проанализировав п. 3.4. договора (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 31.08.2009), суд первой инстанции  пришел к обоснованному выводу о том, что условиями данного пункта предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности, при изменении рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).

Подпунктом 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), установленные или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. 

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 

В материалы дела ответчиком представлен отчет об оценке  № 6639007339-2016-180 (9582) от 27.06.2016,  в котором определен размер рыночной стоимости  права пользования и владения объектом культурного наследия на условиях аренды в размере  409 руб. 76 коп. за 1 кв. м в месяц с учетом НДС,  общий размер арендных платежей 3 154 004 руб. 67 коп. в месяц с учетом НДС (18%).

В опровержение указанного размера рыночной стоимости арендной платы истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости  права пользования и владения объектом культурного наследия на условиях аренды № 451 от 28.10.2016, согласно которому ее размер составил 311руб. 68 коп. за 1 кв. м в месяц с учетом НДС, 2399 091 руб. 68 коп. в месяц с учетом НДС. 

Также истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости  права пользования и владения на условиях аренды нежилым зданием № 06/Р-17 от 07.03.2017, согласно которому рыночная стоимость такого права составляет 2564 534 руб. в месяц с учетом НДС, 333,44 руб. за 1 кв.м общей площади объекта в месяц с учетом НДС.

Согласно положениями ст. 12 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При наличии в материалах дела различных  данных о рыночной стоимости права пользования и владения арендованным объектом судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости такого права.

Согласно заключению эксперта рыночная  стоимость  права пользования и владения на условиях аренды объекта культурного наследия  «Клуб строителей (киностудия) 1929 г., арх. Я.А. Конфельд» по состоянию на 19.06.2016 составляет 2694 020 руб. в месяц с учетом НДС, 350 руб. за 1 кв.м в месяц с учетом НДС. 

При таких обстоятельствах, с учетом фактического изменения рыночной стоимости платы за пользование и владение арендованным объектом направление ответчиком уведомления № № 686/08 от 08.08.2016 является обоснованным. В удовлетворении первоначального иска о признании этого уведомления недействительным судом первой инстанции отказано правомерно.

Также с учетом установленной рыночной стоимости платы за пользование и владение арендованным объектом встречные требования о взыскании задолженности по охранно-арендному договору № 1/1-0826/0947П подлежат  удовлетворению частично.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Судом апелляционной инстанции принимается расчет ответчика, согласно которому задолженность по арендной плате за заявленный период составила 1 847 640 руб. долга,  неустойка  - 170 545 руб. 

Доводы истца об отсутствии оснований для начисления неустойки судом апелляционной инстанции отклоняются исходя из установленных оснований увеличения размера арендной платы, а также наличия просрочки в ее уплате.

Доводы истца о несоблюдении ответчиком претензионного порядка при предъявлении встречного иска судом апелляционной инстанции отклоняются. В материалы дела представлены доказательства направления истцу претензий о погашении задолженности по арендной плате и уплате неустойки от 05.10.2016, от 02.11.2016, от 03.02.2017. На претензию от 03.02.2017 истцом 09.02.2017 был дан ответ об отказе в удовлетворении  требований ответчика.

При таких обстоятельствах решение суда от 10.05.2017 подлежит изменению в части удовлетворения встречных исковых требований. Встречный иск подлежит частичному удовлетворению.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на истца.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску относятся на истца пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию в пользу ответчика в размере 33091 руб.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе  относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в размере 3000 руб.

Судебные расходы на оплату услуг эксперта относятся на стороны в равных долях. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 12500 руб. 

В результате зачета с истца в пользу ответчика подлежат взысканию судебные расходы в размере 17 591 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 10 мая 2017 года по делу № А60-60305/2016 изменить в части удовлетворения встречных исковых требований.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" (ОГРН 1036605200301, ИНН 6664057911) в пользу  Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в лице филиала по Уральскому федеральному округу  (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248) 1 847 640 руб. долга, 170 545 руб. неустойки.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал Премьер Траст энд Консалтинг" (ОГРН 1036605200301, ИНН 6664057911) в пользу  Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" в лице филиала по Уральскому федеральному округу  (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248) 17 591 руб. судебных расходов.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

Т.М. Жукова