Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-29179/2022

20 июля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  13 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  20 июля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «РемСтройРеконструкция»  (адрес:  197198, Санкт-Петербург, Петровский пр., д.20, лит.Я, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (адрес: 191023, Санкт-Петербург, ул.Садовая, д.34, лит.А, ОГРН:  

<

***>);

третьи лица: 1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес: Россия 193124, Санкт-Петербург, Красного Текстильщика 10-12), 2. Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (адрес:  191186, Санкт-Петербург, ул. Гороховая 2/6, лит. А)

о признании незаконным отказа от исполнения договора аренды

при участии:

- от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 08.04.2021,

- от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 11.05.2022,

- от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «РемСтройРеконструкция»  (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (далее – Предприятие) о признании действий по досрочному одностороннему расторжению Договора аренды от 01.04.2013 №3/ДА/18032013 во внесудебном порядке в виде уведомления о досрочном расторжении Договора от 10.12.2021 № исх-2825/2021, повторного уведомления о досрочном расторжении договора от 18.02.2022 № 415/2022, а также действий по самовольному захвату спорного здания 21.03.2022 незаконными и об обязании Предприятия отозвать оспариваемые уведомления о досрочном расторжении договора и вернуть самовольно захваченное спорное здание с направлением в адрес Общества соответствующего письма (акта о возврате здания) и не производить процедуру выставления Здания на торги для поиска нового арендатора Здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – МТУ Росимущества).

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указывая на правомерность оспариваемого расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как усматривается из материалов дела, 01.04.2013 между Предприятием (Арендодателем) и Обществом (Арендатором) заключен договор № З/ДА/18032013 аренды федерального имущества, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование объект недвижимости: нежилое 1-этажное производственное здание общей площадью 8885,1 кв.м, находящееся по адресу: Санкт - Петербург, Петровский проспект, дом 20, лит. Я; кадастровый номер 78:7:3212:0:138 (далее Объект). Срок аренды установлен до 01 июня 2028 года. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Объект является собственностью Российской Федерации, принадлежит Ответчику на праве хозяйственного ведения (запись в ЕГРН от 01.02.2010 №78-78-31/051/2009-145).

Истцом 21.12.2021 получено уведомление ответчика от 10.12.2021 № исх-2825/2021 о досрочном расторжении договора в одностороннем внесудебном порядке через 20 календарных дней с момента получения уведомления на основании п.6.4., п.6.5 Договора в связи с нарушением истцом порядка оплаты арендной платы, по состоянию на 07.12.2021 сумма задолженности составила 600 604 руб., при этом ответчик пригласил арендатора 10.01.2022 для подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Повторным уведомлением о расторжении Договора от 18.02.2022 № 415/2022, полученным арендатором 03.03.2022, арендодатель потребовал передать (вернуть) ему Здание 18.03.2022 в связи с односторонним расторжением Договора с его стороны.

И,  как указывает истец, 21.03.2022 в 07 часов утра сотрудники ответчика самовольно захватили без присутствия истца названный объект с применением силового метода с помощью охранной структуры ЧОП «Кардон» и заблокировали все входные двери в названное здание, не разрешали входить и пользоваться помещениями субарендаторам.

Полагая, что действия ответчика носят самоуправный и незаконный характер, нарушают условия договора и наносят ущерб истцу и  иным лицам, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 3.3.8 Договора Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить ежемесячную арендную плату за Объект, установленную пунктом 4.1 Договора. В соответствии с пунктом 4.2 Договора внесение арендной платы производится Арендатором самостоятельно в безналичном порядке ежемесячно авансовым платежом не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Как указывает ответчик, в нарушение условий Договора в период с 30.04.2021 по 19.10.2021 арендатор не произвел ни одной своевременной оплаты, о чем уведомлен ответчиком в претензии от 20.10.2021 № исх-2120/2021, по состоянию на 18.10.2021 задолженность составила 400 000 руб.

По состоянию на 22.11.2021 задолженность истца перед ответчиком по арендной плате составила 840 604 руб. 84 коп. Истцу вновь направлена претензия от 25.11.2021 № исх-2644/2021 с требованием оплатить имеющуюся задолженность.

По состоянию на 07.12.2021 истец частично задолженность оплатил и размер задолженности по арендной плате составил 600 604 руб. 84 коп.

Указанные доводы истцом не оспорены и документально не опровергнуты.

В силу пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 6.4 Договора Арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке при неуплате (п. 3.3.8 Договора) или просрочке внесения Арендатором ежемесячной платы по Договору, установленной разделом 4 Договора (Платежи и расчеты по Договору), в течение двух месяцев вне зависимости от последующей оплаты.

По смыслу данного пункта имеет значение факт неуплаты или просрочки внесения платы в течение двух месяцев.

В соответствии с пунктом 6.5 Договора в случае одностороннего расторжения Договора Арендодателем Договор считается расторгнутым через 20 календарных дней с момента получения Арендатором соответствующего уведомления.

В соответствии с пунктом 2.8 Договора в случае прекращения Договора в соответствии с пунктом 6.4 Арендатор обязан освободить Объект и передать его по акту  приема-передачи  Арендодателю  в  течение  20  дней  с  момента получения соответствующего уведомления. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу Арендатора. 

В соответствии с пунктом 3.1.5 Договора в случае одностороннего отказа от исполнения Договора Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора о необходимости освобождения Объекта. 

В связи с выявленными нарушениями ответчик 10.12.2021 направил Истцу уведомление о расторжении Договора № исх-2825/2021 на основании пунктов 6.4, 6.5 договора и предложил истцу осуществить возврат Объекта 10.01.2022 путем подписания акта приема-передачи. Однако истец не явился для участия в процедуре возврата Объекта Арендодателю, акт приема-передачи не подписал, в связи с чем ответчик составил односторонний акт приема-передачи Объекта, который явился основанием для направления 14.01.2022 документов в Управление Росреестра с целью регистрации прекращения права аренды.

14.03.2022  уведомлением № MFC-0575/2022-12235 Управление Росреестра известило ответчика о том, что произведена регистрация прекращения права аренды по Договору в отношении Объекта.

Кроме того, как указывает ответчик, в период действия Договора выявлены и иные нарушения условий Договора со стороны Арендатора.

В соответствии с пунктом 3.3.9 Договора Арендатор обязан соблюдать на Объекте правила противопожарной безопасности в соответствии с требованиями Правил пожарной безопасности.

В соответствии с пунктом 3.3.10 Договора Арендатор обязан не производить без предварительного письменного согласия Арендодателя текущий ремонт Объекта (прокладку либо замену скрытых и открытых проводок коммуникаций: электро-, водо-, теплосетей, вентиляции и кондиционирования и т.д.), а также перепланировки и переоборудование капитального характера.

Нарушения истцом пунктов 3.3.9 и 3.3.10 Договора установлены ответчиком в результате осмотра Объекта и зафиксированы актом от 24.12.2020. Предписание об устранении нарушений от 19.01.2021 направлено в адрес истца. Однако по состоянию на 10.01.2022 выявленные нарушения не устранены.

Нарушение условий, изложенных в пункте 3.3.10 Договора само по себе является основанием для расторжения Договора Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке.

18.02.2022 с целью оформления фактического приема-передачи Объекта ответчик направил истцу повторное уведомление о расторжении Договора в одностороннем внесудебном порядке с просьбой явиться на подписание акта приема-передачи. В данном уведомлении в том числе указано, что договор с ним расторгнут по причине несвоевременной оплаты, а также несоблюдения пунктов 3.3.9 и 3.3.10 Договора.

Однако истец не явился для оформления приема-передачи Объекта, о чем ответчиком составлен акт.

В соответствии с пунктом 3.3.7 Договора Арендатор обязан не заключать сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды и др.) без письменного разрешения Арендодателя. Порядок согласования предусмотрен пунктом 3.4.2 Договора.

С целью фиксации состояния Объекта после расторжения договора ответчиком приказом от 18.03.2022 № П-029/2022 создана комиссия по приёмке Объекта от Арендатора.  В  период работы  комиссии  выявлены  неоднократные  случаи использования Объекта без законных оснований, о чем составлены акты осмотра.

Нарушение условий, изложенных в пункте 3.3.7 Договора, также является основанием для расторжения Договора Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке. Несмотря на то, что нарушения условий пункта 3.3.7 выявлены ответчиком после расторжения Договора и регистрации прекращения права аренды, данное обстоятельство, по мнению ответчика, бесспорно является ещё одним основанием для расторжения Договора в одностороннем внесудебном порядке в связи с недобросовестным поведением истца.

Указанные доводы также истцом документально не опровергнуты.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком условий договора, невнесения арендной платы более двух раз подряд до направления претензии, в связи с чем уведомление истца о расторжении договора является законным и обоснованным. 

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Платежным поручением от 22.03.2022 № 56 истцом уплачена государственная пошлина в размере 6000 руб., расходы по которой в связи с отказом в иске остаются на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.