АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                        Дело № А65-4965/2024 

 

Дата принятия решения –  02 ноября 2024 года.

Дата объявления резолютивной части –  23 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Шайдуллина Ф.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Габдулхаевой А.Ф., 

рассмотрев 15, 23 октября в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Яр Тау», г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

- о признании незаконным выраженного в письме за исх. №05/489 от 15.02.2024, отказа в изменении вида разрешенного использования, 

- об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:04101:6729 на вид разрешенного использования 4.1 деловое управление, исключив из вида разрешенного использования такие пункты как «4.2. – объект торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центры (комплексы), 4.4 магазины, 4.5. банковская и страховая деятельность, 4.6 общественное питание, 4.7 гостиничное обслуживание, 4.8.1 развлекательные мероприятия», тем самым приведя его в соответствие с выданными разрешениями на строительство и корректировкой проекта планировки и проекта межевания территории жилого района «Прибрежный» муниципального образования город Набережные Челны, с последующей регистрацией внесенных изменений в государственном кадастре недвижимости,

с привлечением к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора МУП г. Набережные Челны «Служба градостроительного развития»,  

с участием:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 12.03.2021,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица - не явился, извещен, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Яр Тау» (далее – заявитель; общество) обратилось в арбитражный суд к Муниципальному казенному учреждению "Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны" (далее – ответчик; Исполнительный комитет) с заявлением

- о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования, выраженного в письме за исх. №05/489 от 15.02.2024,

- об обязании устранить допущенные нарушения путем внесения изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:04101:6729 на вид разрешенного использования 4.1 деловое управление – исключив из вида разрешенного использования такие пункты как «4.2. – объект торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центры (комплексы), 4.4 магазины, 4.5. банковская и страховая деятельность, 4.6 общественное питание 4.7 гостиничное обслуживание, 4.8.1 развлекательные мероприятия», тем самым приведя его в соответствие с выданными разрешениями на строительство РНС и корректировкой проекта планировки и проекта межевания территории жилого района «Прибрежный» Муниципального образования города Набережные Челны, с последующей регистрацией внесенных изменений в государственный кадастр недвижимости. 

 Определением от 14.06.2024 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, по ходатайству ответчика   суд привлечено МУП г. Набережные Челны «Служба градостроительного развития».

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал требование в полном объеме по изложенным в заявлении и дополнениях к нему основаниям. Пояснил, что оспариваемый отказ в исключении из вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка таких ВРИ, как с кодами «4.2. – объект торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центры (комплексы), 4.4 магазины, 4.5. банковская и страховая деятельность, 4.6 общественное питание 4.7 гостиничное обслуживание, 4.8.1 развлекательные мероприятия», нарушает его права и законные интересы, поскольку в соответствии с Положением о порядке определения размеров арендной платы, в случае  наличия нескольких видов использования в целях исчисления арендной платы, применяется наибольший поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, что повлекло увеличение арендной платы с 42 895 рублей до 5 849 401 руб., то есть в 136 раз. Представил для приобщения к материалам дела: уведомления Управления Росреестра по РТ от 08.12.2023 и 15.12.2023, письмо межмуниципального отдела Управления Росреестра по г. Набережные Челны от 16.11.2023, постановления Исполкома о заключении договоров аренды, договор аренды земельного участка, постановления Исполкома об утверждении корректировки проекта планировки и проекта межевания территории № 1240 от 16.03.2020, № 7341 от 15.11.2021, проекты планировки территории, ГПЗУ, договор на выполнение проектных работ с ООО «Стройпроект» от 10.08.2022  с заданием на проектирование, письмо ООО «Стройпроект» от 12.08.2024, Решение Горсовета  №  34/9 от 01.07.2024 Об утверждении Правил землепользования и застройки, схему расположения земельного участка, разрешение на строительство от 23.11.2022, действующего до 13.03.2025.    

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, заявлений и ходатайств не заявил. В ранее представленном отзыве заявленные требования не признал.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку представителя в судебное заседание не обеспечило, заявлений и ходатайств не заявило. Отзыв на заявление не представило. 

 Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Как следует из материалов дела, 28.12.2023 ООО СЗ «Яр Тау» письмом за исх.№ 28/23 обратилось в Исполнительный комитет города Набережные Челны с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:52:04101:6729 на вид разрешённого использования «4.1. деловое управление», исключив из видов разрешённого использования такие виды как: «4.2. объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекателъные центры (комплексы), 4.4. магазины, 4.5. банковская и страховая деятельность, 4.6. общественное питание 4.7 гостиничное обслуживание, 4.8.1. развлекательные мероприятия», тем самым приведя его в соответствие с требованиями технических регламентов и с выданными разрешениями на строительство и корректировки проекта планировки и проекта межевания территории жилого района «Прибрежный» Муниципального образования города Набережные Челны.

По результатам рассмотрения заявления Исполком письмом исх. №05/489 от 15.02.2024 отказал в изменении вида разрешённого использования указав, что проектом планировки территории на указанном земельном участке утверждено размещение объектов капитального строительства многоцелевого назначения, наличие двухэтажного нежилого административного здания не исключает возможности размещения объектов торгового и иного назначения, предусмотренных проектом планировки территории.

Не согласившись с отказом Исполнительного комитета в изменении вида разрешённого использования земельного участка, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, решение и действие (бездействие) органа, осуществляющего публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данный ненормативный акт, действие (бездействие) не соответствует закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителя заявителя, изучив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 8 августа 2022 года между ООО СЗ «Яр Тау» и ООО СЗ «ЖК Парус НЧ» заключен договор перенайма земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:6729 площадью 3 970 кв.м., расположенного в зоне Ц-2 (зона обслуживания и деловой активности местного назначения) по адресу: 

<

...> земельный участок ЗЗА с видом разрешенного использования - 2.6 многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), о чём Исполнительный комитет города Набережные Челны, как арендодатель, был уведомлен.

Согласно пункту 1.2 договора переуступки земельный участок предоставлен в аренду на основании договора аренды между Исполнительным комитетом г. Набережные Челны и ООО Специализированный застройщик  «ЖК Парус НЧ», зарегистрированного Управлением Росреестра по РТ 17.01.2022. Договор перенайма вышеуказанного земельного участка зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе 16.08.2022, о чём имеется соответствующая отметка в выписке из ЕГРН.

Между ООО СЗ «Яр Тау» и ООО СЗ «ЖК Парус НЧ» 8 августа 2022 года заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объектов недвижимости с кадастровыми номерами: 16:52:040101:7523 - площадью 1478,7 кв.м.; 16:52:040101:7527 - площадью 1071,4 кв.м., расположенные на земельном участке с кадастровым № 16:52:040101:6729.

Согласно выданным заявителю разрешениям на строительство №RU16302000-355-2022 от 23.11.2022 и №RU16302000-356-2022 от 23.11.2022 на указанном земельном участке заявителем осуществляется возведение объектов капитального строительства:  Двухэтажное нежилое административное здание ФИО2 Блок-секция 3 и 2, соответственно.

Согласно плану корректировки проекта планировки и проекта межевания территории жилого района «Прибрежный» муниципального образования города Набережные Челны абз. 2 страницы 6 проектом предусматривается размещение объектов социального значения в виде административного здания, что соответствует выданным разрешениям на строительство.

Из отзыва Исполкома на заявление следует, что постановлением Исполнительного комитета № 1503 от 22.03.2022, то есть еще до заключения договора перенайма земельного участка по заявлению прежнего арендатора вид разрешенного использования земельного участка с вида «2.6 многоэтажная жилая застройка» изменен на виды разрешенного использования: «4.1 -деловое управление, 4.2 - объект торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), 4.4 магазины, 4.5 банковская и страховая деятельность, 4.6 общественное питание, 4.7 гостиничное обслуживание, 4.8.1 развлекательные мероприятия».

Управлением земельных и имущественных отношений Исполкома г. Набережные  Челны заявителю представлен расчет арендной платы на 2024 год в размере 5 849 401 руб. с применением поправочного коэффициента 10 к ставке земельного налога, исходя из вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – под деловое управление, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), магазины, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлекательные мероприятия.  

Судом установлено, что общество, руководствуясь пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ о праве правообладателя земельного участка самостоятельного выбора основного и вспомогательного вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований, в октябре 2023 года обращалось  в Управление Росреестра по РТ с заявлением об изменении вида разрешенного использования, принадлежащего ему на праве аренды  земельного участка с К№ 16:52:040101:6729, со множества видов на вид «4.1 деловое управление», на что получило предложение представить заявление собственника вышеуказанного земельного участка, а также документы, подтверждающие возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка.

После изложенного общество 28.12.2023 обратилось в Исполнительный комитет  с заявлением об оставлении в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:6729 только одного вида разрешенного использования «4.1 деловое управление» путем исключения видов разрешенного использования с кодами: «4.2 - объект торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), 4.4 магазины, 4.5 банковская и страховая деятельность, 4.6 общественное питание, 4.7 гостиничное обслуживание, 4.8.1 развлекательные мероприятия», на что получил оспариваемый отказ в виде письма от 15.02.2024.

Исполнительный   комитет в своем письме   от 15.02.2024   № 05/489 указал: «Учитывая, что проектом планировки территории на указанном земельном участке утверждено размещение объекта капитального строительства многоцелевого назначения, наличие двухэтажного нежилого административного здания не исключает возможности размещения объектов торгового и иного назначения предусмотренных проектом планировки территории. 

В связи с вышеизложенным изменение вида разрешенного использования земельного участка предусматривающие размещение объектов только делового управления не представляется возможным».

Между тем, из представленного ответчиком постановления Исполнительного комитета № 7341 от 15.11.2021 «Об утверждении корректировки проекта планировки и проекта межевания территории Центрального района по улице Вторая Береговая муниципального образования город Набережные Челны» размещение объектов многоцелевого назначения, как на то указано в оспариваемом отказе, не следует. Согласно указанному постановлению Исполкома утверждена корректировка проекта межевания территории Центрального района, предусматривающего образование земельного участка площадью 3970 кв.м. из земель населенных пунктов с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 16:52:040101:4796, расположенного в территориальной зоне Ц-2 Зона обслуживания и деловой активности местного значения. Вновь образованному земельному участку площадью 3970 кв.м. присвоен адрес: 

<

...>, и в результате государственной регистрации вновь образованного участка ему присвоен кадастровый номер 16:52:040101:6729.

Из текстовой части представленного в материалы дела Корректировки проекта планировки территории жилого района «Прибрежный» видно только то, что проектом предусмотрено размещение объектов общественного и социального назначения в виде торгово-административного здания. При этом в разделе 5 «Территории общественной застройки» проекта планировки установлено, что помещения для магазинов розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отделений связи, сбербанков, женских консультаций, раздаточных пунктов молочных кухонь, юридических консультаций и нотариальных контор, контор ЖЭО, для физкультурно-оздоровительных занятий, культурно-массовой работы с населением допускается размещать на первых этажах жилых зданий.

Между тем, наименованием объекта, на строительство которого на земельном участке с К№ 16:52:040101:6729 заявителю 23.11.2022 выданы разрешения со сроком действия до 13.03.2025, является «Жилой комплекс «Парус» по адресу: 

<

...> пос. «Чалы Яр». Двухэтажное нежилое административное здание. Блок Е». Блок-секция 2 и 3.

Следовательно, проект планировки территории содержит в себе недостоверные сведения в части наименования запроектированного и строящегося объекта капитального строительства.

Судом установлено, что земельный участок с К№   16:52:040101:4796, из которого образован земельный участок заявителя, в свою очередь был образован на основании постановления Исполнительного комитета «Об утверждении корректировки проекта планировки и проекта межевания территории жилого района «Прибрежный» от 16.03.20 № 1240 в числе четырех земельных участков в результате перераспределения земельных участков с К№№ 16:52:040101:2434, 16:52:040101:2436, 16:52:040101:3651, образованных ранее из земельного участка с К№ 16:52:040101:1482, предоставленного обществу «Чаллы Яр» в аренду в сентябре 2013 г. под комплексное развитие в целях строительства малоэтажной жилой застройки (поселок «Чаллы Яр») в жилом районе «Прибрежный», что свидетельствует о праве правообладателей земельных участков и объектов недвижимости обращаться с заявлениями об изменении их видов разрешенного использования.

В силу положений Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации определены категории земель в Российской Федерации по целевому назначению, а также их правовой режим, определяемый в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи ЗК РФ виды разрешённого использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утверждённым федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утверждённым постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457, установлено, что Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, который на основании и во исполнение Конституции Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации самостоятельно принимает нормативные правовые акты в установленной сфере деятельности, в том числе классификатор видов разрешённого использования земельных участков (пункт 1, подпункт 5.26 (7.19) пункта 5).

Отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений (далее - градостроительные отношения) регулирует законодательство о градостроительной деятельности. К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности (части 1 и 3 статьи 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на принципах: обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; обеспечения сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности; осуществления строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории; осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности пункты 1, 2, 4, 9).

В пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 Градостроительного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 35 ГрК РФ   результате градостроительного зонирования могут определяться, в частности, жилые, общественно-деловые, производственные зоны.

Согласно пункту 5 статьи 35 ГрК РФ  общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства. 

При этом вид разрешенного использования строящегося объекта капитального строительства зависит от вида разрешенного использования земельного участка. В связи с чем при выдаче разрешения на строительство или реконструкцию существующего объекта подлежат учету проектные решения. Из указанного следует, что установленная в части 2 статьи 7 ЗК РФ возможность установления в отношении одного земельного участка нескольких основных видов разрешенного использования само по себе не означает, что изменение установленного на момент выдачи разрешения на строительство вида разрешенного использования земельного участка может быть произведено произвольно без учета характеристики (назначения) строящегося на земельном участке объекта капитального строительства, да еще и без учета требований технических регламентов. 

Суд считает, что использование земельных участков должно согласовываться не только с прямым назначением объектов недвижимости, но и отвечать требованиям безопасной эксплуатации социально значимых объектов и (или) объектов, связанных с пребыванием в них людей, что налагает на уполномоченные органы ответственность еще на стадии согласования возможности их размещения, то есть на стадии выдачи разрешения на строительство. 

В данном случае, разрешения на строительство выданы заявителю на строительство нежилого административного здания, предполагающего размещение в нем офисов, а уполномоченный орган при рассмотрении вопроса об установлении вида разрешенного использования  исходит из его многофункциональности вопреки законным интересам  правообладателя земельного участка и объекта капитального строительства.

Из выданных заявителю разрешений на строительство блок-секций 2 и 3 «Двухэтажного нежилого административного здания» видно, что они выданы взамен ранее выданных разрешений от 20.02.2020 и от 23.03.2022 соответственно, в тот период, когда вид разрешенного использования земельного участка значился, как 2.6 – многоэтажная жилая застройка и разрешения на строительство были выданы прежнему владельцу земельного участка и объектов незавершенного строительства – ООО СЗ «ЖК Парус НЧ». 

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Согласно пункту 9 статьи 36 ГрК РФ изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

В соответствии со статьей 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В рамках утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3 статьи 37 ГрК РФ).

Одними из требований технических регламентов являются требования, обеспечивающие пожарную безопасность, порядок соблюдения которых установлен Федеральным законом «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» № 123-ФЗ (далее – Закон № 123), согласно пункту 12 статьи 2 которого, каждому объекту присваивается класс функциональной пожарной опасности зданий, сооружений и пожарных отсеков – классификационная характеристика, определяемая назначением и особенностями эксплуатации указанных зданий, сооружений и пожарных отсеков, в том числе особенностями осуществления в указанных зданиях, сооружениях и пожарных отсеках технологических процессов производства. То есть, в отношении зданий и сооружений в зависимости от их функционального назначения и пожарной опасности применяется пожарно-техническая классификация (статья 28) Закона № 123.

Согласно пункту 1 статьи 32 Закона № 123 здания (сооружения, пожарные отсеки и части зданий, сооружений) – помещения или группы помещений, функционально связанные между собой) по классу функциональной пожарной опасности в зависимости от их назначения, а также от возраста, физического состояния и количества людей, находящихся в здании, сооружении, возможности пребывания их в состоянии сна подразделяются на:

Ф1 – здания, предназначенные для постоянного проживания и временного пребывания людей, в том числе: здания дошкольных образовательных, медицинских организаций, гостиницы, многоквартирные и одноквартирные жилые дома;

Ф2 – здания зрелищных и культурно-просветительских учреждений, в том числе: театры, кинотеатры, концертные залы, клубы, цирки и другие учреждения;

Ф3 - здания организаций по обслуживанию  населения, в том числе: здания организаций торговли, общественного питания, вокзалы;

Ф4 –здания образовательных организаций, научных и проектных организаций, органов управления учреждений, в том числе в подклассе Ф4.3: здания органов управления учреждений, проектно-конструкторских организаций, информационных и редакционно-издательских организаций, научных организаций, банков, контор, офисов.

Как видно из указанного класса функциональной пожарной опасности объекта возможность расположения в нем объектов торговли (торговые и торгово-развлекательные центры), магазинов, общественного питания, гостиничного обслуживания   и объектов развлекательного характера исключена.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 10 июля 2020 г. N 374/пр для целей архитектурно-строительного проектирования и ведения единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства утвержден классификатор объектов капитального строительства по их назначению и функционально-технологическим особенностям (далее – Классификатор).

Согласно указанному документу, действовавшему до 03.03.2023 (Приказом Минстроя России от 2 ноября 2022 г. N 928/ПР настоящий документ признан утратившим силу) указанные наименования класса и подкласса содержат дальнейшую классификацию, определяющую перечень (наименования) зданий и сооружений,  входящих в каждый подкласс с указанием кода объекта капстроительства. Так, согласно Классификатору в подкласс Ф 4.3 в зависимости от функционального назначения могут входить объекты со следующими наименованиями: здания бизнес - центров, здания финансово-кредитных и страховых организаций, здания органов законодательной власти и местного самоуправления, здания органов исполнительной власти, здания представительств, здания административно-бытовые с соответствующими кодами объектов капстроительства.

Согласно проектной документации Двухэтажного нежилого административного здания. Блок секция 2 и 3, расположенного в жилом комплексе «Парус» г. Набережные Челны (далее – объект), класс функциональной пожарной безопасности установлен  Ф 4.3.

Из самой проектной документации следует, что она разработана на основании задания заказчика на проектирование и в соответствие с требованиями Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружеий».

Согласно заданию на проектирование, являющемуся неотъемлемой частью договора на выполнение проектных работ от 01.08.2022, заказчик в лице заявителя по настоящему делу определил коды объектов капстроительства в соответствии с действующим на тот момент Классификатором, а именно коды: 23.1.1.1; 23.1.1.2; 23.1.1.4, означающие по Классификатору соответственно вариативность наименования объекта: Офисное здание; Здание многофункционального комплекса; Здание делового центра.

Согласно проектной документации при проектировании нежилого здания были учтены следующие факторы:

- градостроительные требования к данной площадке,

- характер существующей жилой и общественной застройки,

- наличие существующих коммуникаций,

- особенности сформировавшегося рельефа.

Архитектурные и планировочные решения обеспечивают безопасную и удобную эксплуатацию пространства проектируемого 2-х этажного нежилого административного здания.

На первом этаже расположены: тамбур, нежилое помещение, лестничная клетка, ПУИ, электрощитовая, узел учета.

На 2-м этаже расположены: нежилое помещение, лестничная клетка, ПУИ.

Таким образом, в каждой блок-секции объекта запроектированы всего по одному на этаже большому нежилому помещению: 282,3 кв.м. и 485,68 кв.м. на первых этажах блоков; 638,9 кв.м. и 815,46 кв.м. – на вторых этажах,  что исключает возможность  его многофункционального одновременного использования.

При этом, согласно структуре Классификатора одно из возможных наименований объекта как здание многофункционального комплекса не могло предполагать (подразумевать) нахождение в нем банков и (или) страховых компаний, поскольку согласно самому Классификатору зданиям страховых организаций присвоен код 23.1.2.1, а зданию банка – 23.1.2.2.

Следовательно, заявитель, будучи заказчиком данного объекта, указывая в задании на проектирование конкретные коды здания, изначально преследовал целевое назначение своего здания, как здание делового центра, с видом разрешенного использования объекта недвижимости под деловое управление, о чем свидетельствует и окончательное наименование объекта – Двухэтажное нежилое административное здание.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года N П/0412 (далее - Классификатор ВРИ земельных участков). Указанный Классификатор ВРИ земельных участков представляет из себя таблицу с указанием наименования вида разрешенного использования, описания вида разрешенного использования земельного участка и кода (числовое обозначение) ВРИ.

Так, согласно буквальному описанию вида разрешенного использования в Классификаторе ВРИ земельных участков с кодом «4.1 Деловое управление», предполагается «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность, за исключением банковской и страховой деятельности».

            Следовательно, заявитель, получивший земельный участок в аренду по договору переуступки прав  и обязанностей, в котором вид разрешенного использования значится как «2.6 многоэтажная жилая застройка», и обратившийся в Исполнительный комитет с заявлением об исключении из измененного многовидового вида разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, но не свойственных возводимому объекту капитального строительства и не соответствующих требованиям технических регламентов избыточных видов разрешенного использования, исходя из провозглашенных новой статьей 75.1 Конституции Российской Федерации принципов взаимного доверия государства и общества, сбалансированности прав и обязанностей гражданина, социального партнерства, экономической, политической и социальной солидарности, правомерно рассчитывал на удовлетворение заявления.

            Суд считает, что отказ Исполнительного комитета в удовлетворении заявления о приведении соответствия вида разрешенного использования с требованиями технических регламентов путем исключения ранее установленных в целях многократного (более чем в 100 раз) увеличения размера арендной платы за земельный участок, явно избыточных видов разрешенного использования, ссылаясь только на то, что проектом планировки территории на указанном земельном участке утверждено размещение объекта капитального строительства многоцелевого назначения, при том, что строящийся заявителем объект таковым не является, противоречит порядку изменения вида разрешенного использования, установленному частью 3 статьи 37 ГрК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя. 

Из письма от 01.08.2024 МУП г. Набережные Челны «Служба градостроительного развития»,  будучи привлеченного судом к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, начальнику правового управления Исполнительного комитета, следует, что согласно действующих Правил землепользования и застройки муниципального образования город Набережные Челны, принадлежащий заявителю земельный участок с кадастровым номером 16:52:040101:6729 расположен в зоне высотной жилой застройки (Ж-5). Согласно пункту 61 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением городского совета МО г. Набережные Челны № 34/9 от 01.07.2024, испрашиваемый заявителем вид разрешенного использования земельного участка «4.1 Деловое управление» содержится в числе основных, а те виды разрешенного использования, которые заявитель просил Исполком исключить из числа установленных постановлением № 1503 от 22.03.2022 – 4.2. объекты торговли, 4.5 банковская и страховая деятельность, 4.6 общественное питание, 4.7 гостиничное обслуживание, содержатся в числе условно-разрешенных, установление которых в силу статьи 39 ГрК РФ может быть принято органом местного самоуправления только при соблюдении специальных административных процедур, в том числе организации и проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Указанное обстоятельство свидетельствует о реальной возможности без ущерба существующим ПЗЗ нормам устранения Исполнительным комитетом допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем исключения из видов разрешенного использования явно избыточных из них.

  При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

  Указание на способ защиты права в случае признания оспариваемых действий (бездействий) соответствующего органа незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Суд считает, что надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться возложение обязанности на Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Яр Тау» путем исключения из установленных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:526040101:6729 кодов: 4.2. – объект торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центр (комплексы), 4.4. – магазины, 4.5. – банковская и страховая деятельности, 4.6. – общественное питание, 4.7. – гостиничное обслуживание, 4.8.1. – развлекательные мероприятия.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей подлежат отнесению на ответчика.

  Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан

 

РЕШИЛ

Заявление удовлетворить.

Признать отказ Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны» в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:526040101:6729 на вид «4.1 – деловое управление», расположенного в жилом районе «Прибрежный», изложенный в письме от 15.02.2024 №05/489, незаконным. 

Обязать Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования города Набережные Челны» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Яр Тау» путем исключения из установленных видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 16:526040101:6729 виды с кодами: 4.2. – объект торговли (торговые центры, торгово – развлекательные центр (комплексы), 4.4. – магазины, 4.5. – банковская и страховая деятельности, 4.6. – общественное питание, 4.7. – гостиничное обслуживание, 4.8.1. – развлекательные мероприятия. 

Взыскать с Муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет муниципального образования 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), расположенного по адресу: 423805, 

<

...> в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный Застройщик «Яр Тау», г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 (Три тысячи) рублей в счет возмещения уплаченной государственной пошлины.

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдается после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) через Арбитражный суд Республики Татарстан.

 

              Судья                                                                                 Ф. С. Шайдуллин