АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28  http://yaroslavl.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-5482/2019

г. Ярославль

12 октября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена  12.09.2019.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи  Секериной С.Е. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании заявление  Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ИНН  

<

***>, ОГРН  

<

***>)

3-е лицо: ООО «Строительная компания МегаСтрой»

о    признании недействительным отказа от 26.12.2018 № 76/001/005/2018-26465;

об обязании внести в ЕГРН запись о прекращении договора от 26.05.2014 № 25067-и,

при участии:

от заявителя – ФИО2 – по дов. от 19.03.2019

от ответчика – не явились

от 3-го лица – не явились

установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" обратилось в арбитражный суд с заявлением к  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о    признании незаконным отказа от 26.12.2018 № 76/001/005/2018-26465 в регистрации прекращения договора от 26.05.2014 № 25067-и; об обязании внести в ЕГРП запись о прекращении договора от 26.05.2014 № 25067-и.

      Заявитель требования поддержал, дал пояснения, в заявлении приведена развернутая правовая позиция.

      Ответчик ранее представил отзыв, против требований заявителя возражал.

      К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Строительная компания МегаСтрой».

      От третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, представитель в судебное заседание не явился,  отзыв в суд не направлен.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и   третьего лица.

       Суд установил следующее.

        На основании постановления мэра города Ярославля от 22.05.2014 № 1275 от имени города Ярославля между Управлением земельных ресурсов мэрии  города Ярославля в лицу Муниципального учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания  МегаСтрой» (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 26.05.2014 № 25067-и, согласно которому арендодатель (истец) предоставляет за плату, а арендатор принимает и использует в соответствии с видом функционального использования (для целей, не связанных со строительством (для размещения малых архитектурных форм, контейнерной площадки, в том числе благоустройства) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:000000:13199, общей площадью 900 кв.м., расположенный по ул. Жуковского (в районе домов 29а, 29б) во Фрунзенском районе (п. 1.1. договора). 

        Договор заключен на срок с 22.05.2014 по 22.05.2015, зарегистрирован в установленном порядке.

        Арендатору передан земельный участок общей площадью 900 кв.м по акту приёма-передачи от 26.05.2014.

Согласно п. 3.1. договора пользование земельным участком является платным. Оплата производится ежемесячно равными платежами по 9-е число текущего   месяца включительно (п. 3.3 договора).

Дополнительным соглашением от 21.09.2016 № 1 к договору аренды № 25067-и права и обязанности арендатора перешли к ООО «Строительный кооператив МегаСтрой».

   Агентство указало, что на протяжении срока действия договора ООО «Строительная компания МегаСтрой» нарушало сроки оплаты.

          Задолженность взыскивалась в судебном порядке.

            Согласно представленному акту осмотра от 04.10.2018 №618, земельный участок не освоен, на земельном участке находится строительный мусор, кучи песка, земельный участок захламлен.

             Решением Арбитражного суда Ярославской области от 13.06.2018 (резолютивная часть от 07.06.2018) Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания МегаСтрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

          28.04.2018 арендодатель в соответствии с  п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации направил в адрес ООО «Строительная компания МегаСтрой» уведомление от 26.04.2018 №3731 о прекращении срока действия договора аренды земельного участка от 26.05.2014 №25067-и по истечении трех месяцев с даты получения уведомления и необходимости после указанного срока возвратить земельный участок.  

           10.05.2018 почтой отмечена неудачная попытка вручения корреспонденции.

           Договор аренды расторгнут с 11.08.2018 (п.2 ст.610 ГК РФ, ст.165.1 ГК РФ).

           14.09.2018 в связи с прекращением договора аренды от 26.05.2014 №25067-и Агентство  через МФЦ обратилось к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о прекращении действия договора и   прекращении в ЕГРН записи о договоре в отношении земельного участка с  кадастровым номером   76:23:000000:13199.

             В Росреестр было представлено уведомление от 26.04.2018 №3731 с доказательствами его  отправки и получения.

             26.09.2018 ответчиком было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, указав, что земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства в соответствии с ч.1 ст.12.1 Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при этом доказательства полного исполнения застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства  не представлено, согласия залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (правом аренды)  не представлено.

        26.12.2018 уведомлением № 76/001/005/2018-26465 Росреестр  отказал в государственной регистрации  соглашения о расторжении договора и погашении записи о договоре аренды  в отношении земельного участка   в связи с истечением срока приостановления  государственной регистрации и неустранением причин  приостановления.  

       31.01.2019 уведомление  поступило в Агентство.

       Доводы ответчика подробно изложены в отзыве, мотивы отказа поддерживаются.

       Приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ч.12 ст.29 Закона №218-ФЗ).

         Заявитель  оспаривает указанное уведомление ответчика, полагая, что    представил на государственную регистрацию все необходимые документы, а  залог  права аренды в данном случае следует считать прекращенным на основании  статьи 352 Гражданского кодекса РФ. Заявитель указал, что истребование дополнительных документов не допускается Законом 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (ч.5 ст.18 Закона №218-ФЗ).  По мнению заявителя, право на прекращение договора ему предоставлено статьей 621 ГК РФ и в рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка. Агентство указало, что разрешение на строительство предусматривает использование земельного участка  для целей, не связанных со строительством (для благоустройства). Агентство указало, что оспариваемый отказ нарушает его права и законные интересы, поскольку препятствует в распоряжении спорным земельным участком.

Оценив доводы сторон, суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно представленным в дело документам, основанием для приостановления и в дальнейшем отказа в государственной регистрации является правовая позиция государственного регистратора о не предоставлении заявителем необходимых для государственной регистрации документов - доказательств полного исполнения застройщиком своих обязательств перед участниками долевого строительства и согласия залогодержателей – участников долевого строительства. Ответчик сослался на п.9 ст.12.1 Закона №214-ФЗ, абзац 1 п.2 ст.346 ГК РФ.

Указанную правовую  Управления Росреестра для отказа в испрашиваемых регистрационных действиях суд полагает ошибочной, исходя из следующего.

          В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского  кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

  Договор № 25068-и аренды находящегося в государственной собственности  земельного участка    заключен на срок  с 22.05.2014 по 22.05.2015.

Материалами дела подтверждается, что Агентство  в соответствии с  п.2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомлением от 26.04.2018  (отправленным почтой 28.04.2018)  сообщило  третьему лицу  о прекращении действия договора от 26.05.2014 №25067-и по истечении трех месяцев с даты получения уведомления и необходимости после указанного срока возвратить земельный участок.  

           Согласно представленной суду описи документов, принятых для оказания государственных услуг, указанные документы государственному регистратору представлены.

Согласно ч.5 ст.18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

  В соответствии с пунктом  1 статьи 51  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ   государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

 Согласно пункту 99 «Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943,  государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

В пункте 1 статьи 13 Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 4 статьи 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ).

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона 16.07.1998 N 102-ФЗ установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства по заключенным договорам.

Наряду с этим в статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено иное основание для прекращения залога – прекращения заложенного права. 

Агентство, не наделенное правом на прекращение залога в порядке, предусмотренном в пункте 1.1. статьи 25 Закона об ипотеки и не являющееся участником правоотношений по долевому участию в строительстве, представило в регистрирующий орган документы, необходимые для государственной регистрации прекращении договора аренды земельного участка. 

Факт прекращения договора аренды  по уведомлению арендодателя подтвержден.

В настоящем деле не ставится вопрос о прекращении ипотеки в пользу участников долевого строительства, поэтому в любом случае прекращение договора аренды  земельного участка не означает прекращения обеспеченного залогом обязательства застройщика по договорам долевого участия. Суд полагает, что в рассматриваемом  случае не требуется согласие участника долевого строительства на прекращение права аренды.

Наличие непогашенной записи об аренде вследствие оспариваемого отказа Управления Росреестра  влечет невозможность уполномоченного органа  распоряжаться указанным земельным  участком, в том числе в интересах участников долевого строительства.

           На основании части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации при указанных обстоятельствах суд полагает, что у ответчика отсутствовали правовые основания для   отказа от  26.12.2018 № 76/001/005/2018-26465 в государственной регистрации прекращения действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от  26.05.2014 № 25067-и, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ, в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Положения п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В силу изложенного суд обязывает ответчика  в установленный законом срок внести в сведения Единого государственного реестра недвижимости запись о прекращении срока действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от  26.05.2014 № 25067-и.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования удовлетворить.

          Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области от  26.12.2018 № 76/001/005/2018-26465, выраженное в уведомлении об отказе в государственной регистрации прекращения действия договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от  26.05.2014 № 25067-и.

         Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области в установленный законом срок внести в сведения Единого государственного реестра недвижимости запись о прекращении аренды по договору  от 26.05.2014 № 25067-и.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - http://kad.arbitr.ru (ч.1 ст.177, ч.1 ст.186 АПК РФ). По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Судья

Секерина С.Е.