﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-7300/2019

г. Краснодар

17 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 июня 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН 2303000123, ОГРН 1022300712213) – Ардакова А.В. (доверенность от 13.01.2020), от органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399) – Сергиенко И.Г. (доверенность от 31.12.2019), рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу № А32-7300/2019, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория» (далее – общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент, уполномоченный орган) с заявлением, в котором просило:

 – признать незаконным отказ департамента от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24 в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 53 482 кв. м. с кадастровым номером 23:39:1101231:33, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Победы, 102;

– обязать уполномоченный орган в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить в адрес заявителя подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 по выкупной цене в размере 1 364 787 рублей 56 копеек. 

Требования основаны на положениях статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), нормах Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) и мотивированы следующим. Отказ департамента в предоставлении в собственность общества земельного участка незаконен и нарушает права (интересы) заявителя, обладающего исключительным правом на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов как собственника объектов имущественного комплекса, размещенных на испрашиваемом им земельном участке.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2019 признано незаконным решение департамента от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24 об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 53 482 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101231:33, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Победы, 102. Суд обязал уполномоченный орган в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить обществу подписанный проект договора купли-продажи земельного участка площадью 53 482 кв. м с кадастровым номером 23:39:1101231:33, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Белореченск, ул. Победы, 102. В удовлетворении остальной части требований отказано. 

Суд установил, что акционерное предприятие «Виктория» (в дальнейшем АООТ, ОАО) зарегистрировано 08.06.1992 в результате приватизации арендного предприятия райпищекомбинат «Белореченский». В акте оценки стоимости зданий и сооружений в числе прочих указаны следующие производственные здания арендного предприятия: цех безалкогольных напитков, квасной цех, плодоцех, консервный цех, глюкозный цех, винокупажный цех, колбасный цех, маслоцех, центральный склад, здание склада, котельная, компрессорная, гаражи, весовая, столовая, проходная, а также сооружения: трансформатор, электросети, водопровод, дворовое покрытие, площадка, ограждение, канализация и заборы. Из свидетельства о праве пользования на землю от 13.07.1993 № 80-П следует, что постановлением главы г. Белореченска от 22.01.1993 № 81 земельный участок площадью 6,68 га предоставлен АООТ «Виктория» на праве постоянного пользования  для  несельскохозяйственных  нужд. По  договору  аренды  от  10.06.1999 № А2-П-315, принятому во исполнение постановления главы г. Белореченска от 04.12.1998 № 2580 «О передаче в аренду земельных участков сроком на 49 лет ранее находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у предприятий не государственной, не муниципальной формы собственности», земельный участок площадью 62 523 кв. м по ул. Победы, 102 в г. Белореченске с разрешенным использованием «для размещения производственной базы» предоставлен ОАО «Виктория». Договор зарегистрирован в поземельной книге Белореченского объединенного комитета по земельным ресурсам и землеустройству за № А2-П-315. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 поставлен 21.11.2003 на кадастровый учет в существующих границах с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственных зданий. Во исполнение постановления Главы г. Белореченска от 25.11.2003 № 2575 администрация г. Белореченска по договору от 01.12.2003 № 3900000315 передала земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в аренду ОАО «Виктория»  для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем производственных помещений сроком на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН. С 2014 года собственником земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 является Краснодарский край. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 54 591 502 рубля 49 копеек. На основании договоров купли-продажи от 14.05.2012, 12.12.2012, 28.12.2012 и 14.07.2017 общество приобрело у ОАО «Виктория» следующие объекты: цех мучных кондитерских изделий (МКИ) с кадастровым номером 23:39:1101231:182; кондитерский цех с к/н 23:39:1101231:189; нежилое здание (плодоцех) с кадастровым номером 23:39:1101231:213; консервный цех с кадастровым номером 23:39:1101231:261; винокупажный цех с кадастровым номером 23:39:1101231:274; административное здание с кадастровым номером 23:39:1101231:262; склад бестарного хранения муки с кадастровым номером 23:39:1101231:158; нежилое здание (центральный склад № 1) с кадастровым номером 23:39:1101231:210; центральный склад № 2 с кадастровым номером 23:39:1101231:167; здание склада готовой продукции цеха розлива с кадастровым номером 23:39:1101231:322; склад готовой продукции МКИ № 1 с кадастровым номером 23:39:1101231:183; склад готовой продукции МКИ № 2 с кадастровым номером 23:39:1101231:184; склад готовой продукции МКИ № 3 с кадастровым номером 23:39:1101231:185; склад сырья и материалов цеха МКИ с кадастровым номером 23:39:1101231:186; нежилое здание (строительный и электромеханический цех) с кадастровым номером 23:39:1101231:211; нежилое здание (котельная по техническому паспорту от 29.01.1998) с кадастровым номером 23:39:1101231:212; здание нежилого назначения (компрессорная) с кадастровым номером 23:39:1101231:357; автогараж с кадастровым номером 23:39:1101231:275; нежилое здание (столовая) с кадастровым номером 23:39:1101231:178; здание проходной № 3 с кадастровым номером 23:39:1101231:360; гараж для легковых автомобилей с кадастровым номером 23:39:1101231:160; канализационную сеть с кадастровым номером 23:39:0000000:502. Переход права собственности на перечисленные объекты к обществу зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается представленными в дело выписками. В договорах купли-продажи от 14.05.2012 и 14.07.2012 указано на переход к обществу права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33. Общество также зарегистрировало право собственности на расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33 проходную № 1 с кадастровым номером 23:39:1101231:444 и цех розлива с кадастровым номером 23:39:1101231:448, что подтверждается выписками из ЕГРН. ОАО «Виктория» 14.03.2018 реорганизовано путем присоединения к обществу, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) внесена соответствующая запись. Общество 27.11.2018 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в собственность за плату без торгов как собственнику объектов недвижимости, расположенных на данном участке. Письмом от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24 департамент направил отказ в предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав его следующим. В границах земельного участка расположены объекты, перечисленные в разделах 2 и 3 сообщения, приложенного к заявлению от 27.11.2018 о предоставлении в собственность земельного участка без торгов, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества, а также о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на них. Если право на какой-либо объект, расположенный на участке, возникло независимо от его регистрации в ЕГРН, то к заявлению должен прилагаться документ, удостоверяющий (устанавливающий) право заявителя на такой объект, поскольку в случае, принадлежности объектов на участке третьим лицам, предоставление такого участка осуществляется с учетом пункта 5 статьи 39.20 Земельного кодекса. Отнесение зданий и сооружений к объектам вспомогательного назначения не является основанием для признания данных объектов движимым имуществом. В справке администрации муниципального образования Белореченский район от 11.12.2015 № 17.2.02/172 и справке филиала по городу Белореченску ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 06.11.2015 № 08-06/436 указана  компрессорная (литеры Г75, Г76), информация о которой в сообщении, приложенном к заявлению от 27.11.2018, отсутствует. Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, нарушают его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался статьями 39.3, 39.14, 39.17, 39.20 Земельного кодекса, статьей 3 Закона № 137-ФЗ. Суд установил, что в сообщении общества содержится перечень зданий и сооружений на земельном участке 23:39:1101231:33 (раздел № 1 «Здания и сооружения»), вспомогательных объектов (раздел № 2 «Вспомогательные и плоскостные сооружения, оборудование и иные объекты») и иных объектов (раздел № 3). Так, в разделе № 1 «Здания и сооружения» заявитель указал объекты, право собственности, на которые зарегистрировано за ним в ЕГРН. Основанием для отказа департамент указал отсутствие в сообщении заявителя информации об отнесении движимому или недвижимому имуществу объектов, перечисленных в разделах № 2 и № 3, а также о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на них. Общество выполнило требование приказа Минэкономразвития от 12.01.2015 № 1, направив департаменту сообщение, содержащее перечень зданий и сооружений на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33. Для проверки законности оспариваемого отказа необходимо установить, позволяли ли предоставленные заявителем сведения установить принадлежность ему объектов, указанных в разделах в № 2 и № 3 сообщения. Во исполнение определения от 18.03.2019 стороны провели 03.04.2019 совместный осмотр территории земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33. По поручению департамента в осмотре участвовал главный специалист государственного казенного учреждения Краснодарского края (далее – ГКУ КК) «Кубаньземконтроль». В материалы дела сторонами представлены акты осмотра и обследования от 03.04.2019. В актах содержится перечень объектов, расположенных на участке, и приложены схемы их расположения на земельном участке. Также общество в акте осмотра по предложению суда привело обоснование принадлежности ему отраженных в акте объектов и представило фото-таблицу всех размещенных объектов. При этом перечень объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33, отраженный в акте осмотра от 03.04.2019 и сообщении общества, представленном с заявлением о приватизации в департамент, соответствует перечню в актах обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземконтроль» от 03.04.2019 № 95 и 05.12.2018 № 226. Суд пришел к выводу о том, что указанные в подразделе сообщения № 2.1 объекты за исключением забора, ворот и мачты освещения являются вспомогательными по отношению к основным производственным зданиям кондитерской фабрики. Эти объекты обслуживают технологические процессы в основных зданиях и в целом обеспечивают производственный процесс (выпуск пищевой продукции), они не имеют самостоятельного назначения в отрыве от основных зданий. Обоснование вспомогательного характера объектов из подраздела № 2.1 общество привело непосредственного в сообщении, а также в заявлении о приобретении прав на участок. Приведенные в подразделах № 2.2 и № 2.3 объекты являются технологическим оборудованием, которое обеспечивает производственный процесс и следует судьбе основных производственных зданий. Заявитель представил в департамент заключение ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2, которое содержит нормативное обоснование площади участка, необходимой для эксплуатации зданий и сооружений общества как имущественного комплекса (предприятия пищевой промышленности). Представленное заключение не содержит пороков и подтверждает обоснованность необходимости предоставления обществу испрашиваемого им земельного участка именно для эксплуатации размещенного на нем имущественного комплекса, принадлежащего заявителю на праве собственности. Предприятие представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. Райпищекомбинат «Белореченский» создавался как единый производственный комплекс по изготовлению пищевой продукции. В  настоящее время общество продолжает использовать комплекс объектов на испрашиваемом земельном участке в этом качестве, что подтверждается представленными в дело статистическими сведениями за 2017 – 2018 годы. Таким образом, заявитель документально обосновал необходимость предоставления в собственность всего земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33. В заключении ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 также отражено наличие на земельном участке банкомата площадью застройки 5,1 кв. м (сооружение наружными размерами 3,02 м × 1,7 м). Данное сооружение используется для размещения (установки) банкомата. Суд указал на отсутствие у него сомнений в принадлежности обществу объекта, используемого для размещения банкомата. Этот объект может быть квалифицирован как вспомогательный, поскольку в силу своих технических характеристик и функционального использования он не имеет самостоятельного значения. С учетом установленных обстоятельств, суд пришел к выводу о незаконности оспариваемого обществом отказа департамента в предоставлении в собственность (без торгов) испрашиваемого земельного участка. Отказывая обществу в удовлетворении требования об обязании департамента в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в части указания выкупной цены в сумме 1 364 787 рублей 56 копеек, суд исходил из следующего. Требование об установлении цены выкупаемого земельного участка при заключении договора купли-продажи не может быть разрешено в рамках рассмотрения спора по правилам главы 24 Кодекса, а подлежит рассмотрению судом при наличии соответствующих разногласий между сторонами по правилам искового производства. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 решение от 21.08.2019 изменено, требования общества удовлетворены в полном объеме. Суд обязал департамент в месячный срок со дня вступления решения в законную силу направить обществу подписанный проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33, с установлением цены выкупа в размере 1 364 787 рублей 56 копеек от кадастровой стоимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на дату поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность, отказ в удовлетворении которого содержится в решении департамента от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24. 

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о наличии у общества основанного на нормах земельного законодательства права на приобретение в собственность (без торгов) земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 как собственника расположенных на этом участке зданий и сооружений имущественного комплекса (предприятия пищевой промышленности). Вместе с тем, апелляционный суд не поддержал вывод суда первой инстанции об отсутствии у заявителя оснований для рассмотрения по существу требования об установлении в направляемом департаментом проекте договора купли-продажи выкупной цены земельного участка. Суд учел правовые позиции, сформулированные в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 № 305-ЭС16-19865. В делах об оспаривании в порядке главы 24 Кодекса отказа публичного органа в предоставлении в собственность земельного участка суды также рассматривают по существу и вопрос об установлении цены выкупа испрашиваемого участка. Выкупная цена земельного участка определена обществом в размере 2,5% от кадастровой стоимости, что соответствует пунктам 2.1 и 3.2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 (в редакции постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2015 № 1192; далее – Порядок определения цены). Департамент в апелляционной жалобе выразил несогласие только в части оценки, данной судом первой инстанции зданию банкомата. По мнению уполномоченного органа, данный объект является объектом недвижимого имущества и не обладает признаками объекта вспомогательного характера. На основании сведений технического паспорта, содержащего описание расположенных на земельном участке объектов, с учетом фото-таблицы от 03.04.2019, зафиксировавшей фактическое состояние этих объектов, апелляционный суд установил следующее. В разделе № 3 сообщения общества указаны остаток фундамента от автопогрузчика, надземные инженерные сети газоснабжения, теплоснабжения и водоснабжения и банкомат. В суде первой инстанции представитель общества пояснял, что банкомат как программно-техническое устройство принадлежит ПАО «Сбербанк» (далее – банк). При установке банкомата за пределами территории финансово-кредитной организации (вне помещений) общество должно было выполнить требования собственника по обеспечению его сохранности и исключению возможности несанкционированного доступа к нему. В указанных целях общество обустроило для банкомата специальное сооружение, в котором он располагается. Банкомат размещен на части земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в интересах работников общества – для удобства выполнения наличных и безналичных расчетов с использованием банковских карт. Из заключения ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 следует, что площадь застройки банкомата составляет 5,1 кв. м (наружные размеры 3,02 м × 1,7 м). Названное сооружение используется для размещения (установки) в нем банкомата, оно возведено обществом. Как указал департамент в дополнительных пояснениях со ссылкой на письмо банка от 27.12.2019, банкомат размещен в отдельно стоящем капитальном строении, выполненном из кирпичной кладки. В соответствии с договором от 30.10.2008 № 192 общество предоставило банку (третьему лицу, не заявляющему самостоятельных требований относительно предмета спора) во временное пользование часть данного нежилого помещения, не заявляющему своих притязаний на него. Банк не заявляет претензий в отношении указанного объекта. Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Даже при иной квалификации данного объекта, нежели как имеющего вспомогательный характер (при очевидности мотива возведения такого объекта в целях удобства функционирования предприятия), отказ в предоставлении земельного участка со ссылкой на отсутствие регистрации помещения, в котором размещен банкомат, будет носить формальный характер и будет влечь нарушение прав (законных интересов) общества.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Судебные инстанции необоснованно отклонили доводы департамента о невозможности предоставления обществу испрашиваемого им земельного участка ввиду нахождения на нем здания банкомата, являющегося объектом недвижимого имущества и не обладающего признаками объекта вспомогательного характера. Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы департамента, указал на отсутствие сомнений в том, что возведенный до 30.10.2008 объект является собственностью общества. При этом банк, будучи привлеченным к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, притязаний на здание банкомата не заявил. Однако суд не учел, что банк в настоящем споре в качестве третьего лица не было привлекался. Более того, не допускается предоставление земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику такого объекта. Предоставление земельного участка, обремененного самовольной постройкой, приведет к спору, поскольку никаких правоустанавливающих документов на здание банкомата у общества нет, что не исключает появление претензий, в том числе на расположенный под ней земельный участок, со стороны третьих лиц. Апелляционный суд исходил из того, что требование общества об обязании департамента указать в проекте договора купли-продажи выкупную цену земельного участка подлежит рассмотрению по существу и не может быть отклонено только на том основании, что оно заявлено в процедуре судопроизводства, регламентированной нормами главы 24 Кодекса. Между тем, в случае возникновения между сторонами преддоговорного спора он подлежит рассмотрению в исковом порядке с соблюдением досудебной процедуры урегулирования. В рамках спора, рассматриваемого в соответствии с правилами главы 24 Кодекса, установление конкретной выкупной стоимости земельного участка является неправомерным.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления апелляционного суда от 21.01.2020. По мнению заявителя, судебные акты, принятые по настоящему делу, не повлияли на права и обязанности не привлеченного к участию в деле банка, так как собственником строения (сооружения), в котором размещен банкомат, является общество. Апелляционный суд ошибочно указал, что банк привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Указание в судебном акте на участие банка в настоящем деле является опиской, не повлиявшей на существо обжалуемого департаментом судебного акта. При этом позиция банка подтверждена материалами дела, из которых следует, что объект, предназначенный для размещения банкомата, принадлежит обществу, а банк не заявлял претензий на данный объект. Отсутствие правоустанавливающих документов на спорный (вспомогательный) объект, не препятствует приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33. Судебной практикой выработан правовой подход, согласно которому наличие объектов, носящих вспомогательный характер и необходимых для функционирования производства, не является определяющим при рассмотрении заявлений о приобретении земельных участков для эксплуатации объектов недвижимости, образующих производственный комплекс и принадлежащих заявителю на праве собственности. Кроме того, из заключения ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 следует, что показатель фактической плотности застройки участка (26 934 кв. м) определенный специалистами без учета банкомата и иных вспомогательных объектов, превышает нормативный минимум плотности застройки в 50%, установленный СП 18.133330.2011 «Генеральные планы промышленных предприятий» для предприятий по производству кондитерских изделий (пищевая отрасль). Даже если бы объект, предназначенный для размещения банкомата, являлся самовольной постройкой, указанное обстоятельство не препятствовало бы приватизации земельного участка, поскольку наличие самовольно возведенного здания, которое не принималось в расчет при определении площади, необходимой для эксплуатации правомерно возведенного производственного комплекса, не является таким препятствием. Вопрос о судье таких построек может быть разрешен в рамках отдельного спора. При этом судом решение в отношении спорного сооружения (банкомата) ни на момент рассмотрения заявления общества, ни в период судебного разбирательства, не принималось. Определение выкупной стоимости земельного участка при рассмотрении дела в порядке главы 24 Кодекса правомерно и соответствует сложившейся судебной практике. Обращаясь с заявлением о приобретении спорного земельного участка, общество правомерно ожидало получить от департамента подписанный договор купли-продажи, содержащий все существенные условия, в том числе, о цене выкупа, определяемой на основании императивных положений закона. Нормы главы 24 Кодекса не содержат ограничений в том, каким образом должно быть установлено нарушение прав и законных интересов заявителя. В данном случае выкупная стоимость земельного участка не подлежит согласованию сторонами на условиях свободы договора, а имеет четкий законодательно определенный порядок расчета, на основании которого она и была определена судом апелляционной инстанции. Устранение суда от внесения определенности в спорные отношения в части выкупной цены в рамках настоящего спора фактически создаст предпосылки для возникновения нового спора.                      

В судебном заседании представитель департамента поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для  удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, акционерное предприятие «Виктория» зарегистрировано 08.06.1992 в результате приватизации арендного предприятия райпищекомбинат «Белореченский». 

В акте оценки стоимости зданий и сооружений в числе прочих указаны следующие производственные здания арендного предприятия: цех безалкогольных напитков, квасной цех, плодоцех, консервный цех, глюкозный цех, винокупажный цех, колбасный цех, маслоцех, центральный склад, здание склада, котельная, компрессорная, гаражи, весовая, столовая, проходная, а также сооружения: трансформатор, электросети, водопровод, дворовое покрытие, площадка, ограждение, канализация и заборы.

Из свидетельства о праве пользования на землю от 13.07.1993 № 80-П следует, что постановлением главы г. Белореченска от 22.01.1993 № 81 земельный участок площадью 6,68 га предоставлен АООТ «Виктория» на праве постоянного пользования для несельскохозяйственных нужд. 

По договору аренды от 10.06.1999 № А2-П-315, заключенному во исполнение постановления главы г. Белореченска от 04.12.1998 № 2580 «О передаче в аренду земельных участков сроком на 49 лет ранее находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании у предприятий не государственной, не муниципальной формы собственности», земельный участок площадью 62 523 кв. м по ул. Победы, 102 в г. Белореченске с разрешенным использованием «для размещения производственной базы» передан ОАО «Виктория». Договор аренды зарегистрирован в поземельной книге Белореченского объединенного комитета по земельным ресурсам и землеустройству за № А2-П-315. 

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 поставлен 21.11.2003 на кадастровый учет в существующих границах с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственных зданий. 

Во исполнение постановления Главы г. Белореченска от 25.11.2003 № 2575 администрация г. Белореченска по договору от 01.12.2003 № 3900000315 передала земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в аренду ОАО «Виктория»  для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем производственных помещений сроком на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН. 

С 2014 года собственником земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 является Краснодарский край. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 54 591 502 рубля 49 копеек. 

На основании договоров купли-продажи от 14.05.2012, 12.12.2012, 28.12.2012 и 14.07.2017 общество приобрело у ОАО «Виктория» следующие объекты: цех мучных кондитерских изделий (МКИ) с кадастровым номером 23:39:1101231:182; кондитерский цех с к/н 23:39:1101231:189; нежилое здание (плодоцех) с кадастровым номером 23:39:1101231:213; консервный цех с кадастровым номером 23:39:1101231:261; винокупажный цех с кадастровым номером 23:39:1101231:274; административное здание с кадастровым номером 23:39:1101231:262; склад бестарного хранения муки с кадастровым номером 23:39:1101231:158; нежилое здание (центральный склад № 1) с кадастровым номером 23:39:1101231:210; центральный склад № 2 с кадастровым номером 23:39:1101231:167; здание склада готовой продукции цеха розлива с кадастровым номером 23:39:1101231:322; склад готовой продукции МКИ № 1 с кадастровым номером 23:39:1101231:183; склад готовой продукции МКИ № 2 с кадастровым номером 23:39:1101231:184; склад готовой продукции МКИ № 3 с кадастровым номером 23:39:1101231:185; склад сырья и материалов цеха МКИ с кадастровым номером 23:39:1101231:186; нежилое здание (строительный и электромеханический цех) с кадастровым номером 23:39:1101231:211; нежилое здание (котельная по техническому паспорту от 29.01.1998) с кадастровым номером 23:39:1101231:212; здание нежилого назначения (компрессорная) с кадастровым номером 23:39:1101231:357; автогараж с кадастровым номером 23:39:1101231:275; нежилое здание (столовая) с кадастровым номером 23:39:1101231:178; здание проходной № 3 с кадастровым номером 23:39:1101231:360; гараж для легковых автомобилей с кадастровым номером 23:39:1101231:160; канализационную сеть с кадастровым номером 23:39:0000000:502. 

Переход права собственности на перечисленные объекты к обществу зарегистрирован в ЕГРН, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями (выписками из) ЕГРН. 

В договорах купли-продажи от 14.05.2012 и 14.07.2012 отражено условие о переходе к обществу (как к покупателю объектов недвижимости) права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33. 

Общество также зарегистрировало право собственности на проходную № 1 (кадастровый номер 23:39:1101231:444) и цех розлива (кадастровый номер 23:39:1101231:448), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33, что подтверждается сведениями (выписками из) ЕГРН. 

ОАО «Виктория» 14.03.2018 реорганизовано путем присоединения к обществу, о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись. 

Общество 27.11.2018 обратилось в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в собственность за плату без торгов как собственнику объектов недвижимости, расположенных на данном участке. 

Письмом от 25.12.2018 № 52-57930/18-33-24 департамент направил отказ в предоставлении земельного участка в собственность, мотивировав его следующим. В границах земельного участка расположены объекты, перечисленные в разделах 2 и 3 сообщения, приложенного к заявлению от 27.11.2018 о предоставлении в собственность земельного участка без торгов, в отношении которых отсутствует информация об отнесении их к объектам движимого или недвижимого имущества, а также о наличии оформленных в установленном законодательством порядке прав на них. Если право на какой-либо объект, расположенный на участке, возникло независимо от его регистрации в ЕГРН, то к заявлению должен прилагаться документ, удостоверяющий (устанавливающий) право заявителя на такой объект, поскольку в случае, принадлежности объектов на участке третьим лицам, предоставление такого участка осуществляется с учетом пункта 5 статьи 39.20 Земельного кодекса. Отнесение зданий и сооружений к объектам вспомогательного назначения не является основанием для признания данных объектов движимым имуществом. В справке администрации муниципального образования Белореченский район от 11.12.2015 № 17.2.02/172 и справке филиала по городу Белореченску ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 06.11.2015 № 08-06/436 указана  компрессорная (литеры Г75, Г76), информация о которой в сообщении, приложенном к заявлению от 27.11.2018, отсутствует. 

Общество, ссылаясь на незаконность решения департамента об отказе в предоставлении в собственность земельного участка, нарушают его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, оспорило его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Основанием для признания незаконными решений органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления такой деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 (зарегистрирован в Минюсте России 27.02.2015 № 36258).

В пункте 6 Перечня приведены документы, предоставляемые собственником объекта недвижимости при обращении в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов. К ним относятся: документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН; документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок); сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю. Иные документы: выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке); выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (о здании и (или) сооружении, расположенном(ых) на испрашиваемом земельном участке); выписка из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем, запрашиваются уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса. Уполномоченный орган, в частности, принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, если: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение его без проведения торгов (подпункт 1); на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 4). 

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 (в настоящее время – статья 39.20) Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили следующее. Общество является правопреемником юридического лица (акционерного предприятия «Виктория»), созданного в результате приватизации арендного предприятия райпищекомбинат «Белореченский». Земельный участок площадью 6,68 га предоставлялся АООТ «Виктория» в 1993 году на праве постоянного пользования для несельскохозяйственных нужд, которое владело и пользовалось данным участком. Земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 поставлен 21.11.2003 на кадастровый учет в существующих границах и площади с разрешенным использованием – для эксплуатации и обслуживания производственных зданий. По договору от 01.12.2003 № 3900000315 земельный участок с кадастровым номером 23:39:1101231:33 предоставлен в аренду правопредшественнику общества сроком на 49 лет для указанных целей. Райпищекомбинат «Белореченский» создавался как единый производственный комплекс по изготовлению пищевой продукции (производству кондитерских изделий). В настоящее время общество продолжает использовать весь комплекс объектов, размещенных на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33, в этом качестве. При приватизации райпищекомбината «Белореченский» были выкуплены основные производственные здания и сооружения, предназначенные для изготовления пищевой продукции, что отражено в акте оценки стоимости зданий и сооружений в составе плана приватизации 1992 года. Имущество райпищекомбината (в настоящее время – общества) представляет собой единый сложный объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. Между сторонами отсутствует спор в части состава объектов, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33. При обращении в департамент заявителем выполнены требования, содержащиеся в пункте 6 Перечня документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1. К заявлению в уполномоченный орган общество приложило также заключение ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2, содержащее техническое описание объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33 и нормативное обоснование площади участка, необходимой для эксплуатации зданий и сооружений общества как комплекса объектов по производству пищевой продукции. Возражения департамента о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность общества в связи с размещением на нем здания банкомата, не обладающего признаками объекта вспомогательного характера, судами отклонены. Из заключения ООО «Экспертное решение» от 31.08.2018 № 3/16.2 следует, что площадь застройки объекта составляет 5,1 кв. м (наружные размеры 3,02 м х 1,7 м). Данное  сооружение возведено в связи установкой банкомата и используется для его размещения. Суды не усмотрели основания для вывода о принадлежности объекта, используемого для размещения банкомата, не заявителю, а иному лицу. Такой объект может быть квалифицирован как вспомогательный, поскольку в силу своих технических характеристик и функционального использования он не имеет самостоятельного значения. Даже при иной квалификации данного объекта отказ в предоставлении земельного участка со ссылкой на отсутствие его регистрации носит формальный характер и нарушает права (интересы) общества. Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций признали отказ департамента не соответствующим закону и нарушающим права (интересы) общества в сфере предпринимательской деятельности.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции возложил на департамент обязанность по осуществлению муниципальной услуги, испрашиваемой обществом. 

Отказывая в удовлетворении требования заявителя об обязании уполномоченного органа направить подписанный проект договора купли-продажи с указанием выкупной цены земельного участка в размере 1 364 787 рублей 56 копеек, суд первой инстанции исходил из невозможности разрешения его в порядке главы 24 Кодекса. Данное требование может быть рассмотрено арбитражным судом по правилам искового производства с учетом требований статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. 

Отменяя решение в указанной части и удовлетворяя в этой части требования общества, апелляционный суд сослался на подпункт 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса, нормы Закона № 137-ФЗ и правовые позиции, содержащиеся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 № 305-ЭС16-19865. Суд апелляционной инстанции признал возможным в деле об оспаривании в порядке главы 24 Кодекса отказа публичного органа в предоставлении в собственность земельного участка рассмотреть по существу вопрос об установлении цены выкупа испрашиваемого участка. Выкупная цена участка, составляющая 1 364 787 рублей 56 копеек, определена обществом в размере 2,5% от кадастровой стоимости, что соответствует пунктам 2.1 и 3.2 Порядка определения цены. Указанная цена выкупа земельного участка с кадастровым номером 23:39:1101231:33 департаментом по существу не оспаривается.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы департамента о невозможности предоставления земельного участка обществу в связи с нахождением на нем строения (сооружения), предназначенного для размещения банкомата, проверялся судебными инстанциями и обоснованно отклонен. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что банкомат установлен в объекте, размещенном на земельном участке с кадастровым номером 23:39:1101231:33 в интересах работников общества (для организации наличных и безналичных расчетов с использованием банковских карт). Данный объект носит вспомогательный характер, поскольку в силу своих технических параметров и функционального использования он не имеет самостоятельного назначения. С учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора, у судебных инстанций не возникло сомнений, что возведенный до 30.10.2008 объект является собственностью общества. При этом департаментом в суд апелляционной инстанции было представлено письмо банка от 27.12.2019, из содержания которого следует, что банкомат размещен в отдельно стоящем капитальном строении в соответствии с договором от 30.10.2008 № 192, заключенным с обществом.

Довод уполномоченного органа о невозможности установления выкупной цены испрашиваемого обществом в собственность земельного участка при разрешении спора по правилам главы 24 Кодекса получил надлежащую правовую оценку апелляционного суда, сославшегося на правовые позиции, содержащиеся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 № 305-ЭС16-19865. 

Иные доводы, приведенные департаментом в кассационной жалобе, не опровергают обоснованность выводов суда апелляционной инстанции по существу спора. Основанием для отмены обжалуемого судебного акта может служить существенное нарушение арбитражным судом норм процессуального права, которое могло бы повлиять на исход дела (часть 3 статьи 288 Кодекса). Между тем, такие основания судом кассационной инстанции не установлены. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), также не установлено. Поскольку апелляционный суд обоснованно изменил решение суда первой инстанции, оставлению без изменения подлежит постановление суда апелляционной инстанции от 21.01.2020.

В связи с завершением производства по кассационной жалобе департамента приостановление исполнения судебных актов, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2020, следует отменить (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 по делу № А32-7300/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							        В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                    Н.С. Мазурова

                                                                                                                  А.И. Мещерин