Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А75-2996/2020

Резолютивная часть постановления объявлена  13 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  19 апреля 2021 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

 ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сибторг» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 21.09.2020 (судьяФИО2) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 (судьи Лотов А.Н., Дубок О.В., Иванова Н.Е.) по делу№ А75-2996/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Сибторг» (628001, 

<

...>,ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к департаменту градостроительстваи архитектуры администрации города Ханты-Мансийска (628011, 

<

...>, ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>) о признании недействительным решения.

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Сибторг» - ФИО3 по доверенности от 31.07.2010.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Сибторг» (далее – общество, ООО «Сибторг») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании недействительным решения Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Ханты-Мансийска (далее - департамент) об отказе в предоставлении    в собственность земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103026:18 площадью 5 200 кв. м, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Конева, 5.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.09.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось             с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Общество считает оспариваемый отказ незаконным, поскольку: 

- департаментом не приведено предусмотренных законодательством,                          в частности статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) оснований отказа, не указано на исследования, экспертные заключения, обследования земельного участка, которые могли бы свидетельствовать о проведении уполномоченным органом расчетов площади, требуемой для эксплуатации объектов недвижимости общества                и подтверждали вывод о ее несоразмерности; 

- ранее спорный земельный участок предоставлен обществу в аренду                 в испрашиваемой площади; 

- судами неправильно применены правовые позиции, сформулированные в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О «Об отказе в принятии                        к рассмотрению жалобы гражданина ФИО4                              на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации», так как они касаются выкупа земельных участков, предоставленных ранее для строительства объектов недвижимости, которые к моменту подачи заявления о выкупе возведены не были, тогда как испрашиваемый заявителем земельный участок для строительства                          не выделялся и принадлежащие обществу объекты существуют на нем более тридцати лет;

- не соответствует представленным в дело доказательствам вывод суда апелляционной инстанции о том, что право собственности на объекты недвижимости, расположенные на испрашиваемом участке, возникло 26.07.2019, поскольку четыре из пяти зданий, принадлежащих обществу, относятся к постройке с 1984 по 1987 годы; 

- суд не устанавливал природу возникновения права собственности                  на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, которые получены заявителем в счет погашения долга перед ним                                     ОАО «ХантыМансийсксибторг»; 

- судами не исследован вопрос о размере земельного участка, который общество вправе приобрести для эксплуатации объектов; 

- судами оставлено без внимания представленное обществом заключение строительно-технической экспертизы ООО «Нетипичная инновационная компания», согласно которым рассматриваемый земельный участок ограничен с севера ул. Конева и жилой застройкой, с юга – спортивным комплексом «Факел» и рекой Иртыш, с востока- автовокзалом               и речным портом, с запада – ул. Пристанской и жилой застройкой, имеет сложную геометрическую форму и представляет собой тупиковую территорию, на которой организованы, в том числе технологические проезды для обеспечения доступа транспорта и пожарной техники ко всем объектам недвижимости, и также департаментом в дело не представлено доказательств, опровергающих установленные указанные заключением обстоятельства; 

- при обосновании площади испрашиваемого земельного участка необходимо учитывать не только площадь объектов капитального строительства, расположенных на этом участке, но и назначение данных объектов, целей их использования и вида производственной деятельности общества, а также конфигурацию земельного участка, а поскольку находящиеся на участке объекты недвижимости представляют собой производственные и складские помещения, а также магазин, то их эксплуатация предполагает использование дополнительной площади для подъезда крупногабаритного транспорта, его разворота и парковки, осуществления погрузочно-разгрузочных работ, площадок для хранения транспорта, путей проезда служебного транспорта.

Отзыв на кассационную жалобу департаментом не представлен.

Учитывая надлежащее извещение департамента о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                   и представленным доказательствам, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

ООО «Сибторг» является собственником следующих объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0103026:18 по адресу: 

<

...>: 

- склад с кадастровым номером 86:12:0103026:254 общей площадью 437,5 кв. м (согласно выписке из ЕГРН сведения о годе завершения строительства объекта отсутствуют, согласно свидетельству о государственной регистрации права право собственности общества зарегистрировано 01.10.2015 на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 17.09.2015),

 - пекарня с кадастровым номером 86:00:12:00026:009:0001 общей площадью 330,5 кв. м (согласно выписке из ЕГРН год завершения строительства 1987, право собственности общества зарегистрировано 07.07.2012),

- магазин с кадастровым номером 86:12:0103029:40 общей площадью 294,2 кв. м (согласно выписке из ЕГРН год завершения строительства 1984, право собственности общества зарегистрировано 26.07.2019),

- здание холодильника с кадастровым номером 86:12:0103029:53 общей площадью 128,7 кв. м (согласно выписке из ЕГРН год завершения строительства объекта 1986, право собственности общества зарегистрировано 26.07.2019),

- здание склада с кадастровым номером 86:12:0103029:52 общей площадью 100,4 кв. м (согласно выписке из ЕГРН год завершения строительства объекта 1986, право собственности общества зарегистрировано 26.07.2019).

Ссылаясь на то, что ООО «Сибторг» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 86:12:0103026:18 по договору аренды                    от 24.09.2012 № 93, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости,  общество 22.10.2019 обратилось в департамент за выкупом указанного земельного участка, представив с заявлением названный договор аренды. 

Согласно договору аренды от 24.09.2012 № 93 он заключен                              на основании договора передачи прав и обязанностей от 22.05.2012                         по договору аренды земельного участка от 12.07.2006 № 146/1.

Как указано в пункте 1.1 договора аренды от 24.09.2012 № 93, разрешенным использованием земельного участка является – производственная деятельность. Договор заключен на 11 месяцев сроком                 с 24.09.2012 по 23.08.2013.

29.10.2019 специалистом департамента составлен акт натурного осмотра земельного участка, к которому приложена фототаблица, схема расположения земельного участка с нанесенными на нее изображениями расположения зданий на участке.

Письмом от 20.11.2019 департамент отказал в передаче в собственность земельного участка без проведения торгов, указав на несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка (5 200 кв. м) общей площади расположенных на нем объектов недвижимости (1 291,3 кв. м).                                В обоснование отказа департамент сослался на правовые позиции, выраженные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2,                 от 15.09.2016 № 305-КГ16-11133.

Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось                         в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным судами в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались положениями пунктов 1, 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –       ЗК РФ), правовыми позициями, выраженными в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О               «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО4 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации», пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и исходили из того, что ни при обращении в департамента с заявлением о выкупе земельного участке, ни в ходе рассмотрения дела спора по существу, заявитель                          не обосновал испрашиваемую площадь земельного участка.

Суд кассационной инстанции считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими представленным в дело доказательствам и примененным нормам права.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

По правилам главы 24 АПК РФ для удовлетворения требований                     о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо установление арбитражным судом одновременно несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконного возложения на них каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия                     у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается               на соответствующий орган или должностное лицо.

Обязанность доказывания нарушения оспариваемым актом, решением,  действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере его предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается                   на самого заявителя (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что материалами дела доказана законность обжалуемого обществом отказа департамента, при этом общество не доказало нарушения своих прав и законных интересов оспариваемым отказом заинтересованного лица.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,                        на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное                            не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи                        1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. 

Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных                                с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке,                    в размере, необходимом для такой эксплуатации. 

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016                 № 64-КГ16-2).

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть               в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом, как указано выше, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что, обращаясь в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, общество указало на наличие заключенного с департаментом договора аренды этого земельного участка от 24.09.2012 № 93.

Между тем, как обоснованно исходили суды первой и апелляционной инстанции, в указанном договоре отсутствуют сведения о том, что земельный участок предоставлен в связи с нахождением на нем объектов недвижимого имущества и для их эксплуатации, право собственности ООО «Сибторг»               на которые возникло 07.07.2012, 01.10.2015, 26.07.2019, то есть на 4 из пяти объектов после заключения договора аренды от 24.09.2012 № 93; сведения                  о том, что указанный в договоре вид разрешенного использования – производственная деятельность предусматривает использование пяти объектов недвижимости с их определенным функциональным назначением, - обществом в материалы дела не представлены.

Таким образом, суды пришли к верному заключению о том, что само                по себе наличие договора аренды в отношении спорного земельного участка                       в рассматриваемом случае не обосновывает площадь последнего в целях его выкупа при реализации исключительного права на приобретение права собственности на земли публичной собственности.

При этом суд первой инстанции предлагал заявителю, не представившему департаменту обоснования испрашиваемой к приобретению без торгов площади земельного участка, представить соответствующее обоснование суду, на что общество вновь сослалось лишь на наличие ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Поскольку обществом не исполнена обязанность по обоснованию площади земли публичной собственности, заявленной им к выкупу, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь вышеприведенными нормативными положениями и правовой позицией высшей судебной инстанции по их применению, правомерно отказали в признании обжалуемого отказа департамента незаконным.

Доводы кассационной жалобы о том, что суд не устанавливал природу возникновения права собственности на расположенные на земельном участке объекты недвижимости, являются несостоятельными, поскольку, заявляя                 о выкупе земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого исключительно для их надлежащей эксплуатации, именно заявитель должен документально подтвердить правовую связь своих объектов с испрашиваемым земельным участком публичной собственности. Между тем таких доказательств общество суду не представило, несмотря на соответствующее предложение суда в определении от 03.06.2020.

По этому же основанию не принимается во внимание судом округа и довод кассатора о том, что судами не исследован вопрос о размере земельного участка.

Довод заявителя жалобы об оставлении судами без внимания заключения строительно-технической экспертизы ООО «Нетипичная инновационная компания» является несостоятельным, поскольку указанное заключение представлено обществом только в суде апелляционной инстанции, в связи с чем не могло быть предметом исследования суда первой инстанции. 

Вместе с тем апелляционный суд, приобщив указанное доказательство                к делу, исследовал его в установленном процессуальном порядке и отклонил, как неподтверждающее обоснование испрашиваемой обществом площади земельного участка с приведением соответствующих мотивов относительно общей площади объектов недвижимости, общей площади застройки земельного участка, наличия на участке открытого склада, стоянки спецтехники. Доводов, опровергающих установленные судом обстоятельства обществом в кассационной жалобе не приведено.

Признавая недоказанной необходимость испрашиваемой обществом площади земельного участка для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, суды обеих инстанций, вопреки доводам кассатора, учитывали многоконтурность границ земельного участка, его место расположение, описание участка в акте его натурного осмотра                                  с приложенными к нему фототаблицей и схемой расположения зданий относительно земельного участка, а апелляционный суд также описание участка из представленного обществом заключения строительно-технической экспертизы.

Поскольку при обращении к департаменту, а также в арбитражный суд   с настоящим заявление обществом не обоснована площадь земельного участка, заявленная к выкупу, суды правильно не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявления, вопреки доводам кассатора, верно применив правовые позиции высшей судебной инстанции.

В указанных обстоятельствах направление дела на новое рассмотрение освободит общество от неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий, предоставит ему необоснованные преимущества по повторному обоснованию своей позиции по заявленному им требованию   с представлением новых доказательств, что поставит общество                                в преимущественное процессуальное положение перед другой стороной, недопустимое нормами АПК РФ.

Суд кассационной инстанции отмечает, что отказ департамента                          в предоставлении земельного участка по конкретному обращению заявителя, имеющему недостатки, препятствующие положительному разрешению вопроса, не исключает права на повторное обращение с соответствующим заявлением и необходимым обоснованием.

В порядке статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по жалобе относятся на ее заявителя. 

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 21.09.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А75-2996/2020 оставитьбез изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийМ.А. Севастьянова

СудьиЕ.Ю. Демидова

А.В. Щанкина