﻿﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-12507/2018

04 декабря 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     25 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 декабря 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самсоновой Е. В., 

при участии:  

от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: Алексеев Ф. С., по доверенности от 05.11.2018; 

от третьих лиц: не явились, извещены; 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-27908/2019)  Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.08.2019 по делу № А26-12507/2018 (судья Дементьева А.В.), 

принятое по иску Администрации Петрозаводского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью «Мир детей» о взыскании 473 516, 40 рублей,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мир детей» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительны уведомления об изменении арендной платы от 02.04.2018 №5.109- 86-и, 

третьи лица: Правительство Республики Карелия, Петрозаводский городской Совет, Петрозаводский городской Совет,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Мир детей»   (далее – Общество) о взыскании 473 516, 40 рублей неустойки.

Определением от 16.05.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Республики Карелия.

Определением от 22.05.2019 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Мир детей» к Администрации Петрозаводского городского округа о признании недействительным уведомления об изменении арендной платы от 02.04.2018№5.1-09-86-и.

Определением от 04.07.2019 к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Петрозаводский городской Совет.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 01.08.2019 отказано в удовлетворении первоначального иска Администрации Петрозаводского городского округа.  Встречный иск удовлетворен, признано недействительным уведомление от 02.04.2018 №5.109-86-и об изменении арендной платы к договору аренды от 02.09.2008 №8613.

В апелляционной жалобе Администрация просит решение суда отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела. 

Податель жалобы указывает, что применение удельного показателя кадастровой стоимости  земельного участка для определения размера арендной платы не противоречит нормам действующего законодательства.

По мнению подателя жалобы, с учетом приведенных в апелляционной жалобе положений нормативных правовых актов, пересмотр  размера арендной платы за муниципальные земельные участки по заключенным договорам осуществляется с 01.01.2020. 

Общество представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 02.09.2008  № 8613, по условиям которого арендатору во временное пользование передан земельный участок, площадью 1971 кв. м., с кадастровым номером 10:01:010128:026, расположенный по адресу: г. Петрозаводск, ул. Дзержинского, д. 7. Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации нежилого здания, используемого под магазин по продаже непродовольственных товаров детского ассортимента. 

Земельный участок является муниципальной собственностью.

Участок передан в пользование по акту приема-передачи от 02.09.2008.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 27.11.2008.

Согласно пункту 2.1 договора, арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 2.

При заключении договора аренды расчет арендной платы произведен в соответствии Временным положением об арендной плате за землю в г. Петрозаводске», утвержденного постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 № 4532 с учетом внесенных изменений.

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке, не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем направления нового расчета арендной платы и считается надлежаще принятым арендатором с момента отправления арендодателем уведомления заказным письмом по юридическому адресу арендатора.

Решением Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа.

На основании пункта 2.2 названного Порядка Администрация произвела перерасчет арендной платы в отношении земельного участка, арендуемого Обществом, направив в его адрес уведомление от 02.04.2018 № № 5.1-09-86-и, в котором указано, что с 14.09.2017 арендная плата по договору составляет                550 811, 39 рублей  в год; ежедневная арендная плата составляет – 15079,0723 рублей. К уведомлению приложен расчет размера арендной платы.

Указав, что за период с 01.05.2018 по 31.03.2019 у Общества образовалось 443 041, 65 рублей долга по арендной плате, Администрация направила в адрес Общества претензию с требованием об оплате 473 516, 40 рублей неустойки за просрочку внесения платежей.

Требования, изложенные в претензии, оставлены обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском. 

Не согласившись с уведомлением об увеличении арендной платы за пользование земельным участком, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска. Встречный иск удовлетворен, признано недействительным уведомление от 02.04.2018 №5.109-86-и об изменении арендной платы к договору аренды от 02.09.2008 №8613.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Апелляционным определением Верховного Суда Республики Карелия от 14.09.2017 пункт 3.7 Временного положения об арендной плате за землю в городе Петрозаводске, утвержденного постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 № 4532, признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В силу пункта 3 статьи 65 (в редакции до 1 марта 2015 года) и пунктов 1, 3 статьи 39.7 (действующих с 1 марта 2015 года) Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом; при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку в рассматриваемом случае ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы.

Судом установлено, что при вынесении оспариваемого уведомления об увеличении с 14.09.2017 размера арендной платы за пользование земельным участком Администрация руководствовалась пунктом 2 Решения Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241, которым определено, что настоящее Решение вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 14.09.2017, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, размер арендной платы за использование которых до указанной даты должен определяться в соответствии с пунктом 3.7 Временного положения об арендной плате за землю в городе Петрозаводске, утвержденного постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 № 4532.

Для земельного участка, арендуемого истцом, исчисление годовой арендной платы с применением нового расчета повлекло увеличение размера платы за пользование земельным участком с 209 174,40 рублей до 550 811,39 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что недопустимо придание обратной силы толкованию правовых норм, ухудшающему положение подчиненной (слабой) стороны в публичном правоотношении, поскольку иное означало бы нарушение общих принципов правового регулирования и правоприменения, вытекающих из статей 19 (части 1 и 2), 46, 54 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Пункт 2 Решения Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 придает нормативному правовому акту обратную силу, что явно ухудшает положение общества как арендатора земельного участка, поскольку обязывает его внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере.

Пунктом 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.

Постановление № 582 в части установления основных принципов является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков арендная плата должна определяться, в числе прочего, исходя из принципа экономической обоснованности, принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, принципа предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении № 582, означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 11.05.2004 № 209-О, при отсутствии единых правил орган местного самоуправления обязан осуществлять дифференциацию ставок земельного налога не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка по местоположению и зонам различной градостроительной ценности территории. Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при его принятии помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, т.е. осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

В соответствии с принципом экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Расчет арендной платы, содержащийся в оспариваемом уведомлении, осуществлен Администрацией исходя из положений пункта 2.2 Порядка по формуле:

Ап = УПКСЗ x S x П, где

Ап - годовой размер арендной платы (руб.);

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который определен для конкретного вида разрешенного использования земельного участка в отношении кадастрового квартала, исходя из назначения земельного участка, определенного предметом договора аренды земельного участка, утвержденный соответствующим актом Правительства Республики Карелия об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель (руб. за 1 кв. м).

S - площадь земельного участка (доли) (кв. м);

П - коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый исходя из коэффициента УПКСЗ согласно приложению к настоящему Порядку.

При расчете использовался УПКСЗ, равный 2275,14 руб. за 1 кв. м (приложение № 3 к постановлению № 158-П); значение П равно 18% (пункт 13 Приложения к Порядку «Значения коэффициента, используемого для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа»).

Кроме того, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Исследовав фактические обстоятельства и материалы дела, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что исчисление размера арендной платы на основании положений Порядка противоречит принципу экономической обоснованности, сформулированному в Постановлении № 582.

Другим принципом определения арендной платы является принцип предельной допустимой простоты расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, применение УПКСЗ в расчете арендной платы с учетом вступившего в законную силу решения Верховного Суда Республики Карелия от 14.01.2019, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка истца в размере 2651000 рублей на период с 01.01.2018 и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной кадастровой оценки, противоречит принципу предельной простоты расчета арендной платы. 

Поскольку УПКСЗ по кадастровому кварталу является расчетной величиной от утвержденных кадастровых стоимостей всех земельных участков в квартале, следовательно, изменение кадастровой стоимости одного или нескольких участков в квартале изменит значение показателя УПКСЗ.

При изложенных обстоятельствах, оценив в совокупности и взаимной связи имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции, исходя из того, что Администрацией не представлено доказательств соблюдения вышеуказанных основных принципов определения арендной платы при установлении значения указанных выше коэффициентов, правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска. 

Таким образом, суд первой инстанции, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному, имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе, факт издания его с превышением полномочий, правомерно руководствовался нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

С учетом изложенного, является обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что не подлежит применению к сложившимся между сторонами правоотношениям, вытекающим из договора аренды земельного участка, подпункта 2.1 пункта 2 Порядка в части определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, в расчете на год на основании удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка; пункта 2.2 Порядка, определяющего формулу расчета арендной платы, и пункта 13 Приложения к Порядку «Значения коэффициента, используемого для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа», определяющего значение коэффициента П, отраженного в формуле расчета арендной платы, как противоречащие пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Основания признания сделок недействительными указаны в параграфе 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление Пленума № 25) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 75 Постановления Пленума № 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В данном случае уведомление является оспоримой сделкой.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что оспариваемое уведомление принято на основании нормативного правового акта представительного органа местного самоуправления, отдельные положения которого противоречат нормам действующего земельного и гражданского законодательства, встречные исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции.  

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01.08.2019 по делу № А26-12507/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

Е.В. Жиляева

 

Судьи

 

Н.С. Полубехина

 

 И.А. Тимухина