АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Новосибирск                                                                Дело №А45-32567/2024

              Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2025 года

              Решение изготовлено в полном объеме 25 февраля 2025 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи               Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Инженерные сети трейд» (ОГРН: 

<

***>, 630052, Новосибирская область, Новосибирский р-н, ул Малыгина, зд. 7, этаж 2 оф. 1), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «Завод стальных конструкций мир» (ОГРН: 

<

***>, 630024, 

<

...> зд. 38д, офис 101), город Новосибирск 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «СГК-Новосибирск» (ОГРН: 

<

***>, 630099, 

<

...>).

о взыскании 3 085 809 руб. 70 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца: ФИО1 - доверенность от 09.01.2025 №3, паспорт, диплом; ФИО2 - доверенность от 01.01.2025 №4, паспорт, дипдлом.

ответчика: ФИО3 - доверенность от 01.01.2025, паспорт, диплом.

третьего лица: не явился, извещен,

                                           установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инженерные сети трейд»  (далее-истец, Арендодатель, ООО «Инженерные сети трейд») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Завод стальных конструкций мир»  (далее-ответчик, Арендатор, ООО «ЗСК МИР») задолженности  по договору аренды недвижимого имущества № НФТС- 21/1410 от 16.09.2021 в размере 3 053 133 рублей 19 копеек в том числе:

- по арендной плате 294 089 рублей 44 копеек за апрель 2024 года;

-по возмещению коммунальных услуг 2 706 347 рублей 64 копеек;

-по возмещению эксплуатационных услуг (плата за услуги по содержанию внутренних дорог общего пользования, в том числе очистка их от снега) 52 696 рублей 11 копеек.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержал.

Ответчик представил отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска. Указал, что в период действия договора арендодатель произвел ограничение подачи электроэнергии, ограничил доступ в помещения. Указал, что условия дополнительного соглашения №11 возлагающие на него обязанность оплачивать коммунальные расходы нельзя принимать во внимание, поскольку оно подписано с протоколом разногласий со стороны арендатора.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержал.

Третье лицо отзыва на исковое заявление по существу спора не представило.

Представитель третьего лица,  извещенный арбитражным судом о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ надлежащим образом, явку своего представителя  в судебное заседание не обеспечил.

Суд, принимая во внимание наличие в деле сведений о надлежащем извещении третьего лица о времени и месте судебного заседания по правилам ст. 123 АПК РФ, отсутствия от третьего лица  заявления о рассмотрении дела без его участия либо отложения судебного разбирательства, руководствуясь ч.5  ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон,  изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела на основании договора от  27 января 2022 года купли-продажи имущественного комплекса новосибирской ТЭЦ-6 заключенного с АО «СИБЭКО» (в настоящее время АО  «СГК-Новосибирск»), с 04 февраля 2022 года ООО «Инженерные сети трейд» является собственником имущественного комплекса, в том числе:

- помещений № 1-3 (Литер А2), № 1-8,10-17 (Литер А2/1), общей площадью 1 464,30 кв.м в Здании производственного корпуса с АБК (объект №321), общей площадью 2 916,7 кв.м, кадастровый - номер 54:19:034001:1345, расположенном по адресу: Россия, Новосибирская обл., Новосибирский район, Площадка ТЭЦ-6 в районе села Толмачево.

Указанные помещения были переданы прежним собственником АО «СИБЭКО» во временное владение и пользование ООО «ЗСК МИР» по договору аренды недвижимого имущества № НФТС-21/1410 от 16.09.2021 (далее — Договор), о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись № 54:19:034001:1345-54/167/2022-2 от 04.02.2022.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ  переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п.9 договора купли-продажи с момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на земельные участки и объекты недвижимости, к Покупателю переходят права по заключенным договорам аренды.

На основании изложенного ООО «Инженерные сети трейд» является арендодателем в отношении имущества, арендуемого ООО «ЗСК МИР».

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно дополнительного соглашения №1 от 24.05.2022 года начиная с 01.06.2022 года стороны определили изменить величину арендной платы до 326 766 рублей 05 копеек ежемесячно.

В соответствии с п.5.3 Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, уведомив Арендодателя не менее чем за тридцать дней.

В связи с получением Уведомления от ООО «ЗСК МИР» от 28.03.2023 года исх. №15 об одностороннем отказе от договора аренды последним днем аренды необходимо считать 27.04.2023 г. 

При этом истец указывает о наличии задолженности за ответчиком в размере 294 089,44 руб. (326 766,05 руб. (размер арендной платы) /30 дней = X 27 дней = 294 089,44 руб.).

Возражая против удовлетворения требований, ответчик в отзыве указывает о том, что Истец своим письмом № 385ю предупредил о введении ограничений и с 30.12.2022 года ввел ограничения по подаче электроэнергии на объект аренды, чем полностью парализовал работу Ответчика, лишил его возможности осуществлять производственную деятельность, пользоваться объектом аренды в соответствии с его назначением. 14.02.2024 г. Истец, без каких либо правовых оснований, запретил доступ работников ответчика на арендованный объект. 

Таким образом, ответчик  указывает, что внес  арендную плату за январь-март 2023 года, осуществил переплату за три месяца аренды, что составило 980 298,15 руб.

Истец оспаривал данные обстоятельства в ходе судебного разбирательства.

Как указано в ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В обоснование указанных доводов ответчик представляет письма №20 от «31» марта 2023 о возобновлении подачи электроэнергии в арендованные нами помещения, а также №31 от «25» апреля 2023 г. о запрете доступа сотрудников Арендатора на объект аренды.

Исходя из представленных доказательств, письмо №20 от 31.03.2023 года было отправлено только 14.04.2023 года. Доказательств отправки письма №31 от «25» апреля 2023 в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание, что истец оспаривал данные утверждения, только-лишь указанных писем явно недостаточно для выводов о том, что Арендодатель полностью ограничил доступ работников Арендатора в помещения, а также прекратил подачу электроэнергии в арендуемый объект.

Более того, со стороны истца представлена первичная бухгалтерская документация, а также ведомость снятия показаний с прибора учета электроэнергии, который был установлен для индивидуального учета потребления арендатора. Из этих данных следует, потребление электроэнергии как в январе 2023 года, так и далее, за весь период аренды, вплоть до апреля 2024 года.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Доказательств своевременной оплаты долга ответчиком не представлено. Следовательно, у суда отсутствуют основания для отказа в иске в части взыскания долга по арендной плате.

Также истцом заявлено о взыскании задолженности по возмещению коммунальных услуг в размере 2 706 347 рублей 64 копеек (возмещение затрат за электроснабжение и холодное водоснабжение (п.3.6.1 договора в редакции ДС №11 от 01.12.2022, 420 940,80+ 960 076,80+ 990144+246 758,40+ 53 913,60+30 067,20);   по возмещению эксплуатационных услуг (плата за услуги по содержанию внутренних дорог общего пользования, в том числе очистка их от снега) 52 696 рублей 11 копеек.

Истец указывает, что долг начал формироваться с ноября 2022,  после чего в 2023 году арендатор частично оплатил задолженность: 19.01.2023 - 200 000 руб. и 23.03.2023 - 1 232 357.6 руб. =125 293,40 + 126766,05 + 326 766,05 + 326 766,05+326 766,05.

Ответчик не оспаривал факт того, что учет его энергопотребления велся по индивидуальному прибору. Однако при этом, в своих возражениях ответчик указал, что учет велся неверно, ходатайствовал о запросе сведений электропотребления всего объекта (по абонентам объекта), поскольку по его мнению его электропотребление может оказаться выше чем электропотребление всех абонентов.

Арбитражный суд, руководствуясь ст.ст. 158, 159,185 АПК РФ, в протокольной форме определил отказать в удовлетворении данного ходатайства, поскольку истцом представлены в материалы дела все первичные документы, в том числе счета-фактуры об общем электропотреблении истца и арендаторов, иные документы, выкипировка из журнала учета расхода электроэнергии Арендатора ТП-9-3223, здание Литер А2,А2 АБК.

Согласно п.3.6.1 договора возмещение затрат па платежи Арендодателя по электроснабжению, водоснабжению и водоотведению производится Арендатором на основании показании соответствующих приборов учета по тарифам, установленным для Арендодателя гарантирующими поставщиками соответствующих услуг па расчетный период, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, указанный Арендодателем, в течение 10 (Десяти) календарных дней с момента выставления Арендодателем счета-фактуры, оформленного в соответствии с п.п. 5, 6 сл. 169 1-11С РФ.

Указанные документы были предоставлены ответчику, о чем истцом представлены надлежащие доказательства.

Вторым основанием, по которому ответчик оспаривал обязанность оплачивать коммунальные услуги является подписание с протоколом разногласий  дополнительного соглашения №11 от «01» декабря 2022 года следующего содержания:

«1.    Начиная с 01.12.2022 года Стороны договорились изменить п.3.6.1 Договора и изложить его в следующей редакции:

«3.6.1. Арендатор помимо арендной платы, указанной в п.3.1 настоящего договора оплачивает Арендодателю:

-        плату за холодное водоснабжение и водоотведение (канализацию);

-        плату за пользование электрической энергией, в т.ч. в части эксплуатации электрических котлов отопления, согласно показаний приборов коммерческого учета электроэнергии на основании тарифов, действующих в расчетном периоде и счетов, выставленных ресурсоснабжающими организациями;

-        плату за эксплуатационные услуги, оказываемые третьими лицами, связанные с содержанием и эксплуатацией инженерных сетей и оборудования, необходимого для эксплуатации инженерных сетей, используемых Арендатором;

- плату за услуги по содержанию внутренних дорог общего пользования (в т.ч. Очистка их от снега), оказываемые третьими лицами, на земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:1415».

2.      Начиная с 01.12.2022 года Стороны договорились включить в текст Договора п.3.6.2 и изложить его в следующей редакции:

«3.6.2. В связи с длительным сроком эксплуатации имеющегося прибора учета расхода электроэнергии, Стороны пришли к соглашению установить в срок не позднее 28.02.2023 года для объекта: Помещения № 1-3 (Литер А2), № 1-8, 10-17 (Литер А2/1), общей площадью 1 464,30 кв.м в Здании производственного корпуса с АБК (объект №321), общей площадью 2 916,7 кв.м, кадастровый номер 54:19:034001:1345, расположенном по адресу: Россия, Новосибирская обл., Новосибирский район, Площадка ТЭЦ-6 в районе села Толмачево индивидуальный цифровой электронный прибор учета расхода электрической энергии. Приобретение, установка и поверка указанного прибора учета, а также сопутствующих материалов, производится за счет средств Арендодателя. Арендатор обязуется согласовать дату установки и поверки указанного прибора учета в течение десяти рабочих дней с момента получения от Арендодателя уведомления о готовности к установке прибора».

3. Дополнительные соглашения к договору аренды недвижимого имущества №НФТС-21/1410 от 16.09.2021 об изменении условий договора, в части конкретизации арендной платы и исключения из ее состава платы за электроснабжение, водоснабжение, вывоз ТБО, уборку, пользование услугами связи и прочие.

3.      Начиная с 01.12.2022 года Стороны договорились включить в текст Договора п.3.6.3 и изложить его в следующей редакции:

«3.6.3. В состав эксплуатационных услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией инженерных сетей и оборудования, необходимого для эксплуатации инженерных сетей, используемого Арендатором, входят следующие услуги:'

-        содержание электрических сетей;  

-        содержание тепловых сетей;

-        содержание сетей водоснабжения и водоотведения (канализования);

-        контроль за энергоресурсами, потребляемыми Арендатором; '.

-        сбор данных коммерческого учета потребления (отпуска) энергоресурсов по каждой точке учета;

-        административные и иные эксплуатационно-хозяйственные услуги, связанные с содержанием сетей, в т.ч. сервисные и ремонтные работы».   

4.      Начиная с 01.12.2022 года Стороны договорились включить в текст Договора п.3.6.5 и изложить его в следующей редакции:

«3.6.5. Стороны прийти к соглашению, что на основании ст.990 ГК РФ Арендодатель действует от своего имени, но в интересах Арендатора и за счет Арендатора в отношениях с третьими лицами, в целях получения Арендатором следующих услуг:

-        холодное водоснабжение и водоотведение (канализация);

-пользование электрической энергией, в т.ч. в части эксплуатации электрических котлов отопления, согласно показаний приборов коммерческого учета электроэнергии на основании тарифов, действующих в расчетном периоде и счетов, выставленных ресурсоснабжающими организациями;

-эксплуатационные услуги, связанные с содержанием и эксплуатацией инженерных сетей и оборудования, необходимого для эксплуатации инженерных сетей, используемых Арендатором;

-содержание внутренних дорог общего пользования (в т.ч. очистка их от снега) на земельном участке с кадастровым номером 54:19:034001:1415.

Арендодатель обязуется по окончании расчетного месяца предоставлять отчет Арендатору (комитенту) и перевыставлять документы от поставщиков указанных услуг.

Указанные услуги оплачиваются Арендатором в течение десяти календарных дней с момента направления Арендодателем отчета комитенту и перевыставления документов от поставщиков указанных услуг.

Комиссионное вознаграждение Арендодателя включено в состав арендной платы и отдельно Арендатором не оплачивается».

5.Настоящее соглашение является неотъемлемой частью Договора. Составлено в двух экземплярах, один экземпляр для Арендодателя, один для Арендатора.»

Нужно указать, что согласно п. 3.6. договора: «Арендная плата, указанная в п. 3.1 настоящего Договора, не включает платежи за электроснабжение, водоснабжение и водоотведение, вывоз ТБО, уборку, пользование услугами связи и прочие», что в целом соответствует положениям дополнительного соглашения №11 от «01» декабря 2022 года.

Истец указывал, что ни какого протокола разногласия к нему направлено не было. 

Судом установлено, что действительно, дополнительное соглашение №11 от «01» декабря 2022 года подписано со стороны арендатора с пометкой « с протоколом разногласий». Вместе с тем, доказательств его направления, вручения  арендатором и подписания арендодателем представлено не было. Как пояснил представитель ответчика, представленный в материалы проект протокола разногласий был им распечатан накануне судебного заседания. Однако в этом случае, суд не может принять во внимание доводы ответчика о том, что именно этот проект протокола разногласий был направлен арендодателю.

Сведений о наличии условий, относительно которых какая-либо из сторон договора при его заключении заявляла о необходимости достижения соглашения, и в отношении которых такое соглашение достигнуто не было, материалы дела не содержат. Протокол разногласий и доказательства его направления арендодателю в дело не представлены, в связи с чем судом не установлено, что разногласия касались условий договора возмещения коммунальных услуг.

Более того, истцом представлены в материалы дела доказательства исполнения в виде оплаты арендатором расходов по коммунальным платежам за октябрь 2022 года.

Таким образом, истцом, строго в соответствии с условиями договора, представлены документы о несении расходов возмещение затрат за электроснабжение и холодное водоснабжение,  по возмещению эксплуатационных услуг (плата за услуги по содержанию внутренних дорог общего пользования, в том числе очистка их от снега).

В указанной части, в отсутствии доказательств их оплаты, исковые требования подлежат удовлетворению.

 В соответствии со ст. 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных конструкций мир» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инженерные сети трейд» задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества №НФТС-21/1410 от 16.09.2021 года в размере 294 089 рублей 44 копеек,  по возмещению коммунальных услуг в размере 2 706 347 рублей 64 копеек, по возмещению эксплуатационных услуг в размере 52 696 рублей 11 копеек, сумму государственной пошлины в размере 38266 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Инженерные сети трейд» из федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 163 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия. 

Решение, не вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                Б.Б. Остроумов