﻿

Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

	

РЕШЕНИЕ

№ А32-33351/2021

г. Краснодар

22 ноября 2021 г.

Резолютивная часть решения суда оглашена 18 ноября 2021 года

Полный текст решения суда изготовлен 22 ноября 2021 года

        Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О., 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ», г. Геленджик 

к Администрации МО г-к Геленджик 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «ОРПОЛА» в лице конкурсного управляющего Девицыной Ольги Георгиевны,

о признании права собственности на здание апарт-отеля,

при участии:

от истца: Соловьев И.В. по доверенности; 

от ответчика: Спиридонова К.А. по доверенности; 

от третьего лица: Девицына О.Г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации МО г-к Геленджик о признании права собственности на здание апарт-отеля общей площадью 9440,1 кв.м., расположенный по адресу г. Геленджик, ул. Туристическая, 5.

Истец в судебном заседании заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

Ответчик в судебном заседании представил отзыв на исковое заявление, согласно которому Администрация МО г-к Геленджик возражает относительно удовлетворения заявленных исковых требований. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора отзыв на иск не представило, оставило рассмотрение спора и ходатайства о назначении экспертизы на усмотрение суда.

В судебном заседании 16.11.2021 объявлялся перерыв до 10 час. 00 мин. 18.11.2021, по окончании которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца. 

Лица, участвующие в деле уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (часть 5 статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации).

В силу абз. 2 п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 99 «О процессуальных сроках» если продолжение судебного заседания назначено на иную календарную дату, арбитражный суд не позднее следующего дня размещает в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» информацию о времени и месте продолжения судебного заседания. 

Таким образом, с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ и размещения такой информации на официальном сайте арбитражного суда, суд полагает участников процесса извещенными надлежащим образом о дате, времени и месте продолжения судебного заседания с учетом правил статей 122, 123 Кодекса.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований, а также на ходатайстве о назначении судебной экспертизы. 

От ответчика в материалы дела поступили дополнительные пояснения. 

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 25.11.2015 между администрацией города Геленджик и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» заключен договор № 4000005125 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20 площадью 159068 кв.м с разрешенным использованием для размещения пансионата на срок 49 лет (до 16.10.2064).

03.07.2017 ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» выдано разрешение 23-303000-316-2017 на реконструкцию объекта капитального строительства. Наименование объекта капительного строительства в соответствии с проектной декларацией: «Комплекс гостиниц «Лазуревый берег» по ул. Туристической, 5 в г. Геленджик. Первый этап строительства». Реконструкция апарт-отеля.

Согласно разрешению на реконструкцию, технико-экономические показатели проекта:

-	площадь застройки - 1125,3 кв.м

-	этажность - 7 этажей;

-	общая площадь здания - 8662,76 кв.м;

-	общая площадь подземной парковки на 48 машино/мест, кв.м -3327,26

-	площадь парковки 2313,27 кв.м

-	количество номеров - 80;

-	общая площадь номеров 3714,0 кв.м

-	количество машиномест в двух подземных этажах гаража стилобатной части - 48 Для реализации указанного проекта, Пансионат заключил с ООО «Орпола» инвестиционный контракт от 16.07.2016 № ИК.01.

В соответствии с пунктом 2.1 инвестиционного контракта № ИК.01.16 от 20.07.2016 (с учетом дополнительных соглашений) предметом контракта является деятельность сторон по реализации первого этапа строительства комплекса гостиниц пансионата «Лазуревый берег», который включает в себя реконструкцию инвестиционного объекта - 7-ми этажного здания апарт-отеля квартирного типа по адресу: г. Геленджик, ул. Туристическая, 5, вводу в эксплуатацию, реализации (распределение площадей в построенном объекте и регистрация прав на объекты недвижимости - отдельные апартаменты и нежилые помещения первого этажа и машиномест в подземных этажах).

Разделом 2 контракта определены вклады сторон. 

Так, вкладом заказчика-застройщика (пансионата) является объект реконструкции, проектная документация, заключение экспертизы и прочая техническая документация, технические условия на инженерное обеспечение объекта, право на застройку земельного участка.

Вкладом инвестора (ООО «Орпола») является, в частности, организация и финансирование в полном объеме строительства и ввода в эксплуатацию каждого из объектов; получение всего необходимого комплекса исполнительной документации и тд.

Таким образом, обязанностью ООО «Орпола», как инвестора, является получение всей документации, необходимой для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта/объектов на территории пансионата, а также организация строительства самостоятельно и/или с привлечением генерального подрядчика.

В нарушение условий инвестиционного контракта, ООО «Орпола» допустило отклонение от проектной документации, что привело к появлению дополнительной площади строения. Таким образом, общая площадь строения составила 9440,1 кв. м.

Истцом получены технические условия на подключение объекта к инженерным сетям и коммуникациям.

Письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО Геленджик от 08.05.2019 № 110-52-3429/19-01-11 срок действия разрешения на реконструкцию был продлен до 08.08.2019.

При этом, согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства администрации МО Геленджик от 19.06.2019 № 110-52-4696/19-01-11 отказано во вводе в эксплуатацию в связи с изменение параметров строительства.

Отсутствие у истца возможности зарегистрировать право собственности на спорный объект в административном порядке послужило ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» основанием для обращения в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением. 

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Основанием иска о признании права собственности являются обстоятельства, подтверждающие основания возникновения у истца права собственности на спорное имущество; необходимым условием удовлетворения иска является подтверждение истцом своих прав на указанное имущество (статья 65 АПК РФ).

Основания приобретения права собственности предусмотрены нормами главы 14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество. 

По иску о признании права собственности истец должен доказать наличие оснований приобретения такого права. Признание права, как вещно-правовой способ защиты, является требованием об установлении факта принадлежности спорного имущества истцу на праве собственности.

Истец указывает, что зарегистрировать право собственности в административном порядке не представляется возможным в связи с изменением параметров строительства, вследствие чего в отношении такого объекта подлежит применение понятие самовольной постройки. 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота и соответственно объекта гражданских прав.

Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с указанными выше нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в части 3 указанной статьи, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить разрешение на строительство на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

В соответствии с пунктом 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке. 

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В пункте 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» также выражена правовая позиция, согласно которой право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится выдача разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа.

Таким образом, сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно возведенного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее строительство, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу части 2 статьи 9 и части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований либо возражений и несет риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Возражая относительно заявленных исковых требований, администрация указывает следующее. 

Между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402010:20, площадью 159068 кв. метров с разрешенным использованием для размещения пансионат на срок 49 лет.

На указанном земельном участке располагается объект капитального строительства - апартамент-отель.

03.07.2017 ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» выдано разрешение на строительство 1 этапа реконструкции апарт-отеля сроком действия до 03.04.2018.

Далее срок действия разрешения на строительство продлён до 08.08.2019.

13.06.2019 от истца поступило заявление о выдаче разрешения на строительство 2 этапа реконструкции апарт-отеля.

Письмом от 19.06.2019 № 110-52-4696/19-01-11 отказано в выдаче разрешения на строительство 2 этапа реконструкции апарт-отеля.

15.11.2021 истец вновь обратился в управление архитектуры градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик с заявлением о выдаче разрешения на строительство 2 этапа реконструкции апарт-отеля.

Таким образом, согласно пояснениям ответчика, информация об обращении истца с заявлением о вводе в эксплуатацию спорного объекта капитального строительства в администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отсутствует.

В материалы дела не представлено доказательств получения истцом разрешительной документации на строительство 2 этапа реконструкции апарт-отеля в административном порядке. 

Заявляя иск по настоящему делу и не предоставляя доказательств, достоверно свидетельствующих о надлежащем соблюдении административного порядка в отношении спорного объекта, истец фактически стремиться произвести признание права собственности минуя административный порядок, закрепленный законодательством.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство. 

Обход законодательства о признании права собственности, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов Российского права.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. 

С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В соответствии с положениями статьи 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих вопросов, требующих специальных знаний. Целесообразность проведения экспертизы определяет суд.

По смыслу названных норм суд может отказать в назначении экспертизы, если у него исходя из оценки уже имеющихся в деле доказательств сложилось убеждение, что имеющиеся доказательства в достаточной мере подтверждают или опровергают то или иное обстоятельство.

При этом суд отмечает, что удовлетворение ходатайства ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» о проведении экспертизы в рамках настоящего дела нецелесообразно, поскольку истцом в материалы дела не представлено доказательств соблюдения административного порядка, что с очевидностью позволяет установить отсутствие оснований для удовлетворения требований. Кроме того, истцом не оспаривается несоответствие спорного объекта проектной документации.

На основании вышеизложенного, оценив представленные в материалы документы и доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ООО «Пансионат с лечением «Лазуревый берег» о признании права собственности на здание апарт-отеля не подлежат удовлетворению.

При этом, денежных средств в размере 30 000 руб. на депозит Арбитражного суда Краснодарского края, внесенные Соловевым И.В. от имени ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ» платежным поручением № 483693 от 12.10.2021 подлежат возврату ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ» по предоставлению им соответствующих реквизитов. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по настоящему делу подлежит отнесению на истца. 

	Руководствуясь ст. ст. 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Ходатайство истца о назначении судебной экспертизы – отклонить. 

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Произвести перевод денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края в размере 30 000 руб. внесенных Соловевым И.В. от имени ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ» по платежному поручению № 483693 от 12.10.2021 на расчетный счет ООО «ПАНСИОНАТ С ЛЕЧЕНИЕМ «ЛАЗУРЕВЫЙ БЕРЕГ» по предоставлении соответствующих реквизитов

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный  суд кассационной  инстанции - в течение двух месяцев  со дня  вступления  решения  в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья 									               В.А. Язвенко