﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-6692/2018

28 февраля 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     17 февраля 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 февраля 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: 

председательствующего  Баженовой Ю.С.,

судей  Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:  

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель Молчанов А.И. по доверенности от 16.01.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-90/2020) Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска на решение Арбитражного суда  Мурманской области от 14.11.2019 по делу № А42-6692/2018, принятое по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска (184250, Россия, Мурманская обл., г.Кировск, пр-кт Ленина, д.16, ОГРН: 1025100561463, ИНН: 5103020921)

к обществу с ограниченной ответственностью «Элитный дом» (184250, Россия, Мурманская обл., г.Кировск, ул.Парковая, д.12А, ОГРН: 1135118000270, ИНН: 5103300090);

о взыскании задолженности, пени и платы за пользование земельным участком, 

и по встречному иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений, 

установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации города Кировска (далее – Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элитный дом» (далее – Ответчик, Общество):

- о расторжении договора аренды недвижимого имущества (нежилого помещения муниципальной собственности г. Кировска) от 14.08.2015 №26-2015;

- о взыскании 5 606 543 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате за пользование зданием за период с 10.08.2015г. по 01.07.2018г. и 2 874 688 руб. 94 коп. пени за просрочку арендных платежей за период с 01.09.2015г. по 01.07.2018г. по договору аренды недвижимого имущества от 14.08.2015 №26-2015;

- 68 966 руб. 20 коп. платы за пользование земельным участком за период с 10.08.2015г. по 01.07.2018г. и 18 314 руб. 97 коп. пени за просрочку земельных платежей за период с 16.09.2015г. по 01.07.2018г. по договору аренды недвижимого имущества № 26-2015 от 14.08.2015; 

- о выселении Общества из нежилого здания, общей площадью 732,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Кировск, ул. Мира, д. 8, этажей 2 + подвал.

Определением от 19.12.2018 принято встречное исковое заявление о взыскании 583 893 руб. стоимости неотделимых улучшений.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Комитет заявил об  отказе от иска в части расторжения договора аренды и выселения Общества из нежилого здания по адресу: г. Кировск, ул. Мира, д. 8, этажей 2 + подвал. 

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 14.11.2019 принят отказ от иска в части расторжения договора аренды недвижимого имущества № 26-2015 от 14.08.2015г. и выселении ООО «Элитный дом» из нежилого здания общей площадью 732,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Кировск, ул. Мира, д. 8, этаж 2 + подвал, производство в указанной части прекращено, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. 

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении требований Комитета отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска. В обоснование апелляционной жалобы Комитет ссылается на то, что в период действия договора аренды Ответчик не заявлял о невозможности использования объекта аренды и о наличии недостатков, скрытый характер которых Ответчиком не доказан. Также, по мнению подателя жалобы, судом первой инстанции было необоснованно отказано в проведении повторной экспертизы по делу.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своего представителя в суд не направил. 

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу не представил, заявил, что согласен на пересмотр решения суда только в обжалуемой Комитетом части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Общества, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом (Арендодателем) и Обществом (Арендатором) заключён договор аренды недвижимого имущества (нежилого помещения муниципальной собственности г. Кировска) № 26-2015 от 14.08.2015 (далее – Договор, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание, общей площадью 732,2 кв.м., этажей: 2 плюс подвал, расположенное по адресу: г. Кировск, ул. Мира, д. 8 (далее – Здание) для использования под торговлю непродовольственными товарами, услуги населению, услуги общественного питания, а Арендатор обязуется вносить арендную плату на условиях, предусмотренных Договором. 

В силу п.1.4 Договора срок действия указанного договора устанавливается 5 лет с момента подписания Договора: с 10.08.2015г. по 10.08.2030г. 

Здание передано Обществу по акту приема-передачи недвижимого имущества от 10.08.2015, согласно которому Здание находится в технически удовлетворительном состоянии, оборудовано водоснабжением, канализацией, центральным отоплением, электроосвещением, однако, необходимо проведение капитального ремонта. 

Согласно п. 4.2.1 Договора величина годовой арендной платы составляет            6 906 402 руб., сумма ежемесячной арендной платы в городской бюджет – 161 376 руб. 84 коп.

В соответствии с п. 4.6 и п.4.7 Договора Арендатор вносит арендную плату не позднее последнего числа текущего месяца, а также плату за землю в сроки и на счета, указанные в расчете платы за пользование земельным участком (Приложение № 3).

После приемки Здания в аренду, Актом от 25.09.2015г., составленным с участием представителя энергоснабжающей организации, установлено, что в Здании отсутствует отопление и горячее водоснабжение в связи с разморожением системы. 

Дополнительным соглашением от 04.04.2016 Договор дополнен п. 8.5, согласно которому в связи с производством неотделимых улучшений арендованного имущества, Арендатору предоставляется отсрочка по внесению арендной платы, на период проведения ремонтных работ с 10.08.2015г. по 31.12.2017г. 

21.02.2018 Комитетом проведена проверка соблюдения Обществом условий Договора, по результатам которой составлен Акт проверки с указание на то, что Здание не эксплуатируется, входные группы к зданию занесены снегом, подъездные пути не расчищены, кровля, козырьки не расчищены от снежных масс, фасад здания облицован плиткой, которая имеет многочисленные повреждения либо отсутствует, стекла в оконных блоках 1-го этажа имеют повреждения (сколы, трещины), один оконный проем зашит фанерой, на входных металлических дверях местами наблюдается ржавчина, доступ в Здание арендатором не предоставлен.

Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по оплате арендных платежей, Комитет направил предложение от 24.05.2018 о заключении соглашения о расторжении Договора и требование от 24.05.2018 об оплате задолженности.

24.09.2018 Комитет провел повторную проверку Здания, по результатам которой составлен Акт о том, что здание не эксплуатируется, доступ в Здание отсутствует, фасад Здания имеет многочисленные повреждения.

Поскольку требования Комитета не были удовлетворены Обществом в добровольном порядке, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции стороны 19.07.2019 подписали Соглашение о расторжении Договора, в котором определили считать Договор расторгнутым с 01.07.2018 на основании уведомлении Комитета от 24.05.2018.

29.08.2019 стороны подписали Акт приема-передачи Здания Комитету.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что реальная эксплуатация Здания как на момент заключения Договора, так и в текущем состоянии невозможна, в связи с чем, отказал в удовлетворении иска Комитета.

Решение суда первой инстанции обжалуется Комитетом только в части отказа в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В судебном заседании представитель Общества заявил, что не возражает против проверки решения суда только в части требований по первоначальному иску.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке в пределах, определяемых апелляционной жалобой Комитета.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить арендную плату. 

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Пунктом 2 статьи 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. 

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3 ст. 328 ГК РФ). 

Данные нормы права согласуются с разъяснением, содержащимся в пункте 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которому исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. 

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Согласно техническому паспорту от 2007 Здание уже в 2007 году имело многочисленные повреждения, среди которых: наличие трещин в фундаменте, выкрашивание раствора из швов стен, деформация оконных проемов. 

В соответствии с заключением эксперта № ЭП22-04/19 от 28.04.2019 г., составленным по результатам проведения назначенной судом строительно-технической экспертизы, техническое состояние Здания определено как аварийное, и для приведения его технического состояния к работоспособному необходимо проведение реконструкции всего Здания, при этом период образования дефектов - 10-12 лет до даты проведения экспертизы.

Заключение судебной строительно-технической экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьи 86 АПК РФ, предъявляемым к его форме и содержанию, не противоречит сведениям, содержащимся в иных материалах дела, в связи с чем, сведения, изложенные в нем, оцениваются судом как достоверные.

Заявляя в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы, Комитет не доказал наличие предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ для ее проведения.

Указанное в качестве приложения к апелляционной жалобе ходатайство о назначении повторной экспертизы фактически не приложено, о чем 20.12.2019 составлен Акт об отсутствии вложений. 

Таким образом, исходя из материалов дела следует, что Комитет передал Обществу в аренду ветхое здание в технически непригодном состоянии, требующем капитального ремонта сопряженного с реконструкцией. 

Ссылка в акте приема-передачи от 10.08.2015 на необходимость проведения ряда работ капитального характера, сама по себе не свидетельствует о том, что Арендатор принял на себя обязанность осуществлять за свой счет капитальный ремонт по устранению дефектов, образовавшихся до заключения Договора. 

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Из обстоятельств дела следует, что Общество, несмотря на формальную приемку здания, фактически не могло пользоваться Зданием в целях, установленных Договором (торговля непродовольственными товарами, услуги населению, услуги общественного питания), на протяжении всего спорного периода по обстоятельствам, не зависящим от него. 

Кроме того, утрата Зданием его назначения и фактическая изношенность свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключения договора аренды.

Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. 

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 5 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017. 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с Общества арендной платы и пени за нарушение срока ее внесения.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 14.11.2019 по делу             № А42-6692/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Е.В. Жиляева

 Н.С. Полубехина