Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-62729/2021

11 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  26 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  11 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: 1) общество с ограниченной ответственностью «СДЕКРЕАЛТИ» (адрес: 197183, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 6, лит. А, пом. 15Н, оф. 1, ОГРН 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2019, ИНН: 

<

***>);

2) общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (адрес: 199406, Санкт-Петербург, ул. Опочинина, д. 16, лит. А, пом. 6-Н, каб. 5, ОГРН 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.10.2019, ИНН 

<

***>)

ответчики: 1) общество с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» (адрес: 199226, Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.04.2008, ИНН: 

<

***>);

2) общество с ограниченной ответственностью «ОЛИВИЯ» (адрес: 199226, Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, пом. 6Н, Р.М. 1, ОГРН 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.10.2018, ИНН: 

<

***>);

3) общество с ограниченной ответственностью «Бархат» (199226, Санкт-Петербург, муниципальный округ Гавань вн.тер.г., ФИО2 ул., д. 26, литера А, пом. 6Н, комн 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2021, ИНН: 

<

***>) 

об обязании, 

при участии

от истцов: ФИО3 (представитель по доверенности от 10.08.2021);

от ответчиков: 1)  ФИО4 (представитель по доверенности от 15.01.2020), ФИО5 (представитель по доверенности от 05.10.2021), 2) ФИО6 (представитель по доверенности от 09.08.2021), 3) ФИО6 (представитель по доверенности от 11.10.2021),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СдекРеалити» и общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании ООО «Гарант» и ООО «Оливия» прекратить пользоваться общим имуществом нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, без письменного соглашения с ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» о порядке пользования общим имуществом дома, за свой счет демонтировать в течение трех рабочих дней все конструкции, возведенные самовольно на общем имуществе нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А (земельном участке, фасадах и стенах здания, на крыше, лестницах и других общих помещениях): все рекламные конструкции, вентиляционное оборудование, террасу (веранду) и т.д., в течение пяти рабочих дней за свой счет восстановить все общее имущество нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, нарушенное при возведении самовольных конструкций, в первоначальный вид, в том числе освободить земельный участок, восстановить асфальтовое покрытие, штукатурку и лакокрасочное покрытие стен, облицовку фасадов и т.д.), в течение пяти рабочих дней за свой счет восстановить общее имущество нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А - электрическую сеть, водопроводную сеть, канализационную сеть, сеть отопления, вентиляционную сеть, в состояние, существовавшее до их разрушения на уровне между первым и вторым этажом, достаточное для безопасной эксплуатации помещений второго и третьего этажей и отвечающего всем установленным законом техническим нормам, прекратить воспрепятствование ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» в подключении к общим сетям нежилого здания: электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной, предоставить свободный доступ ООО «СдекРеалти» и ООО «Оливия» в помещения первого этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, в которых расположены технологические узлы подключения к общим сетям здания: электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной, в течение трех рабочих дней распределить доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности – земельного участка и нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, и поступившие в состав общего имущества на основании ст. 248 ГК РФ, между участниками долевой собственности ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» соразмерно их долям, в размере за весь период использования общего имущества с даты регистрации права собственности ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест», взыскании 5 000 руб. каждому за каждый день неисполнения судебного акта, на случай неисполнения ООО «Гарант» и ООО «Оливия» судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего искового заявления в пользу истцов. 

Определением от 22.07.2021 возбуждено производство по делу, назначено предварительное и основное судебное заседание. 

Истец обратился с ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил 

1) Обязать ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» прекратить пользоваться общим имуществом нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, без письменного соглашения с ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» о прядке пользования общим имуществом дома.

2) Обязать ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» за свой счет демонтировать в течение трех рабочих дней все конструкции, возведенные самовольно на общем имуществе нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А (земельном участке, фасадах и стенах здания, на крыше, лестницах и других общих помещениях): все рекламные конструкции, всё вентиляционное оборудование, террасу, отдельный вход, камеры видеонаблюдения, уличные настенные светильники, не запроектированную окраску стен, перекрывающую пожарный выход дверь и т. д.

3) Обязать ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» в течение пяти рабочих дней за свой счет восстановить всё общее имущество нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, нарушенное при возведении самовольных конструкций, в первоначальный вид, в том числе освободить земельный участок, восстановить асфальтовое покрытие, штукатурку и лакокрасочное покрытие стен, облицовку фасадов, адресные таблички и т.д.).

4) Обязать ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» в течение пяти рабочих дней за свой счет восстановить общее имущество нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А - электрическую сеть, водопроводную сеть, канализационную сеть, сеть отопления, вентиляционную сеть, в состояние, существовавшее до их разрушения на уровне между первым и вторым этажом, достаточное для безопасной эксплуатации помещений второго и третьего этажей и отвечающего всем установленным законом техническим нормам.

5) Обязать ООО «Гарант» и ООО «Бархат» прекратить воспрепятствование ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» в подключении к общим сетям нежилого здания: электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной.

6) Обязать ООО «Гарант» и ООО «Бархат» предоставить свободный доступ ООО «Сде-кРеалти» и ООО «СтройИнвест» в помещения первого этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, в которых расположены технологические узлы подключения к общим сетям здания: электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной.

7) Обязать ООО «Гарант» в течение трех рабочих дней распределить доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности - земельного участка и нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, и поступившие в состав общего имущества на основании ст. 248 ГК РФ, между участниками долевой собственности ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» соразмерно их долям, в размере за весь период использования общего имущества с даты регистрации права собственности ООО «СдекРеал-ти» и ООО «СтройИнвест».

8) На случай неисполнения ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего искового заявления в пользу истцов, просим присудить в порядке ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ в пользу ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» денежную сумму в размере 5000 (пять тысяч) рублей каждому истцу за каждый день неисполнения судебного акта с ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» солидарно.

9) Взыскать с ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» солидарно в пользу ООО «СдекРеалти» расходы ООО «СдекРеалти» по уплате государственной пошлины в сумме 48.000 руб.

10) Взыскать с ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» солидарно в пользу ООО «СтройИнвест» расходы ООО «СтройИнвест» по уплате государственной пошлины в сумме 48.000 руб.

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований, привлек к участию в деле в качестве соответчика ООО «Бархат». 

Определением от 15.02.2022 суд обязал произвести осмотр на факт наличия и принадлежности на фасаде здания камер, террасы (навес) для летнего кафе, металлической двери и дверной коробки (отдельный вход на террасу), уличных настенных светильников, металлической двери в виде решетки и дверной коробки на пожарной лестнице между 1 и 2 этажами. 

В судебном заседании 05.04.2022 представитель истца обратился с ходатайством об уточнении исковых требований просил: 

1. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом, на уровне 1 этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

2. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

3. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет конструкцию в виде надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

4. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет две вентиляционные колонны, установленные на стене здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого, второго и третьего этажей, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

5. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет три блока кондиционирования, установленные на стене здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого и второго этажей, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

6. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет блок кондиционирования, установленный на стене здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого этажа, так как он установлен без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

7. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет большой блок кондиционирования, установленный в металлическом шкафу у стены здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого этажа, так как он установлен без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

8. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет террасу (навес) для летнего кафе, и все их конструктивные части, установленные вдоль южной стены нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, со стороны канала, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания, занимают часть земельного участка, перекрывают пешеходный тротуар вдоль здания, перекрывают часть парковочных мест для автотранспорта.

9. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет металлическую дверь и дверную коробку (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, заделать проем в стене и привести стену в исходное состояние, соответствующее проекту здания, так как дверной проем в несущей стене здания не был спроектирован, согласован и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, и выполнен без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

10. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет все камеры видеонаблюдения на всех наружных стенах нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

11. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет все уличные настенные светильники на всех наружных стенах нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

12. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет металлическую дверь в виде решетки и дверную коробку на пожарной лестнице между 1 и 2 этажами нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, так как они перекрывают пожарных выход со 2 и 3 этажей и установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажей здания.

13. Обязать ответчиков - собственника помещений 6-Н и 7-Н на 1 этаже - ООО «Гарант», и арендатора помещений 6-Н и 7-Н на 1 этаже здания - ООО «Бархат», прекратить воспрепятствование истцам в пользовании общим имуществом здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, в том числе: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения; технологические узлы подключения и приборы учета электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной сетей здания и обеспечить беспрепятственный безвозмездный бессрочный доступ к указанному домобщедомовому имуществу, расположенному на территории нежилых помещений 6-Н и 7-Н, принадлежащих ООО «Гарант».

14. Установить для правообладателей помещений на 2 этаже и на 3 этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 26, лит. А, право ограниченного пользования, то есть предиальный (в пользу правообладателей помещений на 2 и 3 этажах того же здания), постоянный (бессрочный), безвозмездный сервитут на часть нежилого помещения 6-Н и часть нежилого помещения 7-Н на 1 этаже того же здания, на территории которых расположены технологические узлы подключения к общим сетям здания: электрической, водопроводной, водоснабжения, канализационной, отопительной, вентиляционной с возможностью беспрепятственного доступа к этим сетям, подключения к ним, установки узлов учета, ремонта данных сетей, монтажу дополнительного оборудования, осмотра, снятия показаний узлов учета, с возможностью работ по проведению инженерных сетей для технического функционирования всех помещений здания (в том числе помещений 2 и 3 этажа).

15. Перевести с ООО «Гарант» права и обязанности заказчика (покупателя) по договорам водоснабжения и водоотведения, а также теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями на ООО «Управляющая компания «Красногвардейская» (ИНН 

<

***>), осуществляющую управление нежилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 26, лит. А, на основании решения общего собрания собственников помещений здания.

16. На случай неисполнения ответчиками решения арбитражного суда, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего искового заявления в пользу истцов, просим присудить в порядке ч. 1 ст. 308.3 ГК РФ в пользу ООО «СдекРеалти» и ООО «СтройИнвест» денежную сумму в размере 5000 (пять тысяч) рублей каждому истцу за каждый день неисполнения судебного акта с ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» солидарно.

17. Взыскать с солидарных ответчиков в пользу солидарных истцов в равных долях судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 96.000 руб.

Суд принял уточнение исковых требований частично, отказал в принятии уточненных исковых требований по п.п. 13, 14 и 15. 

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

ООО «СдекРеалти» с 11.12.2020 г. является собственником нежилого помещения 5- Н (КДН 78:06:0002238:1019) на 3-м этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, и собственником 1057/3190 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А (КДН 78:06:0002238:4). 

ООО «СтройИнвест» с 07.04.2021 г. является собственником помещения 4-Н (КДН 78:06:0002238:1018) на 2-м этаже нежилого здания по адресу: 199226, Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, и собственником 1065/3190 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 199226, Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, КДН 78:06:0002238:4. 

ООО «Гарант» с 30.01.2018 г. является собственником помещений 6-Н (КДН 78:06:0002238:1029) и 7-Н (КДН 78:06:0002238:1028) на 1-м этаже нежилого здания по адресу: 199226, Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, и собственником 1068/3190 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: 199226, Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, КДН 78:06:0002238:4. 

С «01» июня 2021 года ООО «Бархат» занимает помещения, принадлежащие ООО «Гарант», на основании договора аренды от 01.06.2021 года, зарегистрированного в установленном Законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела. ООО «Оливия» в настоящее время не является арендатором (нанимателем) нежилого помещения, договор с ним расторгнут.

Согласно представленным фотоматериалам, на фасаде вышеуказанного здания размещены световые конструкции в виде объемных букв «TOKИО-CITY» и «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ». Данный факт сторонами не оспаривается. Как указывает истец ООО «Сдекреалти» вышеуказанные рекламные конструкции установлены без согласия собственников всех помещений на их установку, Ответчикам направлялось требование от 09.04.2021 об устранении нарушения законодательства и демонтаже конструкций, которое до настоящего времени не исполнено. 

Также Истцом ООО «Сдекреалти» в претензии от 09.04.2021 года указано о необходимости демонтировать

- металлический каркас террасы, установленный с обратной стороны здания, длиной во всю стену здания, занимающий пешеходный тротуар и часть проезжей части, предназначенной для подъезда и парковки автомашин;

- две вентиляционные трубы, установленные на левой от главного входа стене здания, вертикально, слева от пожарной лестницы, на уровне первого, второго и третьего этажей;

- три блока кондиционирования, установленных на левой от главного входа стене здания, на кронштейнах;

- один блок кондиционирования, установленный у левой от главного входа стене здания, в металлическом шкафу;

- один большой блок кондиционирования, установленный у левой от главного входа стене здания, в шкафу из металлической сетки;

- прочие устройства, установленные на левой от главного входа стене здания;

- все устройства внутри здания, установка которых не была согласована со всеми собственниками всех помещений в здании.

Досудебной претензией от 09.04.2021 года Истец ООО «Сдекреалти» требовал предоставить ему возможность подключения к сетям электрической и тепловой энергии, а также сетям водоснабжения и водоотведения.

В связи с невыполнением Ответчиками указанных требований, Истцы обратились в суд с настоящим иском.

В статье 1 Гражданского кодекса закреплены основные принципы гражданского права, среди которых признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты и другие принципы. 

Обеспечение восстановления нарушенных прав достигается избранием заинтересованным лицом, обращающимся в суд, надлежащего способа защиты гражданских прав. 

В соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) в суде осуществляется защита оспоренных или нарушенных прав способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. К числу таких способов, в частности, относится пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. 

Согласно пункту 41 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса РФ. 

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). 

На основании пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры или более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) являются общим имуществом собственников помещений и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

По смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации определение режима пользования общим имуществом собственников помещений в, том числе, в здании, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165).

С учетом положений статей 244 и 247 Гражданского кодекса Российской использованию общего имущества должно предшествовать решение общего собрания собственников помещений в МКД о порядке пользования общим имуществом.

В силу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013, реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (пункт 3 Обзора).

Из системного анализа указанных норм права следует, что все сособственники имущества должны в первую очередь осуществлять свои имущественные права на основе принципа добросовестности, без намерения причинить вред имущественным интересам иным собственникам, и самому имуществу в т.ч. посредством осуществления активных действий, либо пассивного поведения (бездействия). При этом осуществление формальных, с точки зрения закона, правомерных действий одного из собственников, также не должно влечь создание препятствий в осуществлении иными участниками общей собственности действий в т.ч. по содержанию общего имущества. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 N 304-ЭС16-10165, право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников. 

С учетом приведенных норм гражданского и жилищного законодательства суд пришел к  выводу о том, что все преобразования в здании (монтаж надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом на уровне 1 этажа, надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа, надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа, террасы (навеса) для летнего кафе и металлической двери и дверной коробки (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания), произведены на фасаде нежилого здания, который относится к общему имуществу собственников помещений нежилого здания, в связи с чем суды считает, что между сторонами возник спор о праве пользования общим имуществом нежилого здания.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 45 разъяснений, изложенных в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда Истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, Истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ответчик, являясь собственником нежилых помещений, без согласия других собственников нежилых помещений в нежилом здании и без получения разрешения органов местного самоуправления, произвел монтаж надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом на уровне 1 этажа, надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа, надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа, террасы (навеса) для летнего кафе и металлической двери и дверной коробки (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания. 

В силу статьи 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам предусмотренным пунктом 1, части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ). 

Ссылка ответчиков на монтаж указанных объектов до вступления истцов во владение нежилых помещений на 2 и 3 этажах спорного здания не означает законность производства таких работ. 

Поскольку ответчиками не представлено надлежащих доказательств законного монтажа вывесок, террасы и дверного проема, требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования о демонтаже двух вентиляционных колонн, блоков кондиционирования, установленные на стенах здания, суд руководствовался следующим.

Как указано судом ранее, с учетом положений статей 244 и 247 Гражданского кодекса Российской использованию общего имущества должно предшествовать решение общего собрания собственников помещений в МКД о порядке пользования общим имуществом.

Ответчиком в материалы дела представлены: 

- решение собственников нежилых помещений от 18 ноября 2010 года, которым на основании обращения собственников 2-го и 3-го этажей (запахи от приготовления пищи) — в целях увеличения мощности вентиляции на 1-ом этаже решено произвести установку дополнительного вентиляционного оборудования (вытяжных колонн) с согласованием прохождения дополнительного вентиляционного оборудования вдоль пожарной лестницы со стороны Галерного проезда.

-  решение собственников нежилых помещений от 30 марта 2012 года, которым для установки навеса над парковкой решено согласовать ООО «Гарант» перенос блоков кондиционирования с фасада здания, обращенного к Галерной гавани, на фасад здания, обращенный у Галерному проезду, а также размещение кондиционирования на фасаде, обращенном к Галерному проезду, не выше уровня 1-го этажа.

Указанные работы производились за счет ООО «Гарант» с последующей компенсацией денежных средств, в равных долях (по 1/3 с каждого собственника помещений).

Таким образом, установка и изменение указанного оборудования произведены ответчиком по согласованию с собственниками всех помещений здания, а требования о их демонтаже незаконны.

Оснований для удовлетворения требований о демонтаже камер видеонаблюдения  и уличных настенных светильников на всех наружных стенах нежилого здания судом также не найдено. Доказательств принадлежности указанного имущества ответчикам в материалах дела не имеется.

Учитывая положения Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», требование о присуждении неустойки на случай неисполнения ответчиками решения арбитражного суда также подлежит отклонению.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

 Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Изучив материалы дела и выслушав позиции сторон, суд признает требования истцов подлежащими удовлетворению частично и только в отношении собственника помещения первого этажа спорного здания. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально обоснованно заявленным требованиям.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу демонтировать :

- конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом, на уровне 1 этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А,

- конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А,

- конструкцию в виде надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать террасу (навес) для летнего кафе, и все их конструктивные части, установленные вдоль южной стены нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А, со стороны канала.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» демонтировать  металлическую дверь и дверную коробку (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания и восстановить проем по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО2, д. 26, лит. А в соответствии с проектом здания.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СдекРеалити» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 000 руб.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 000 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Нетосов С.В.