АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-14902/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена  23 мая 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 мая 2023 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Севастьяновой М.А.,

судей                                                         Зиновьевой Т.А.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2022 (судья Векшенков Д.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2023 (судьи Киреева О.Ю., Афанасьева Е.В., Сорокина Е.А.) по делу № А45-14902/2022 по иску администрации Кыштовского района Новосибирской области (632270, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (630510, 

<

...>, ОГРНИП 315547600082987, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки; по встречному исковому заявлению главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 к администрации Кыштовского района Новосибирской области о признании недействительным пункта 2.1 договора аренды земельного участка.

Суд установил:

администрация Кыштовского района Новосибирской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ ФИО2) о взыскании 213 297 руб. 95 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 26.08.2019 № 8 за период с 01.01.2020 по 15.12.2021 (дата расторжения договора) и 174 573 руб. 74 коп. пени за период с 16.09.2020 по 15.12.2021.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 06.06.2022 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 28.07.2022 Арбитражный суд Новосибирской области перешел                 к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

12.09.2022 глава КФХ ФИО2 обратился в Арбитражный суд Новосибирской области со встречным исковым заявлением к администрации о признании недействительным пункта 2.1 договора аренды земельного участка от 26.08.2019 № 8.

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 14.09.2022 встречное исковое заявление принято к производству.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2022, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2023, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С главы КФХ ФИО2 в пользу администрации взыскано 213 297 руб. 95 коп. задолженности по арендной плате, 34 914 руб. 77 коп. неустойки. С главы КФХ ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 5 097 руб. государственной пошлины. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.                               В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, глава КФХ ФИО2 обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворении встречного иска в полном объеме.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что администрацией нарушен принцип запрета необоснованных предпочтений, установленный Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – принцип запрета необоснованных предпочтений), согласно которому порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Так, при проведении 04.03.2022  аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 54:16:160101:1076 стоимость годовой арендной платы составила 49 365 руб., тогда как пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 26.08.2019 № 8, заключенного с главой КФХ ФИО2, годовая арендная плата предусмотрена               в размере 146 868 руб., следовательно, условие пункта 2.1 договора о размере арендной платы, превышающем 49 365 руб., является недействительным.

По мнению заявителя, вывод суда первой инстанции о том, что стоимость годовой арендой платы за использование земельного участка в разные периоды времени отличается в связи с изменением вида разрешенного использования (далее – ВРИ) спорного земельного участка, является необоснованным, так как сведения о разрешенном использовании земельного участка на дату заключения договора – 26.08.2019                              в материалах дела отсутствуют.

Администрацией отзыв на кассационную жалобу суду округа не представлен.

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.08.2019 на основании постановления администрации от 26.08.2019 № 231, протокола от 01.07.2019 № 10 в связи с тем, что с момента публикации извещения о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка не поступило соответствующих заявлений, между администрацией (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 8, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает              в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:16:160101:1076 общей площадью 2 192 062 кв. м из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – для ведения сельского хозяйства, расположенный по адресу: Новосибирская область, Кыштовский район, Вараксинский сельсовет.

Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора земельный участок предоставляется в аренду на 49 лет для ведения сельского хозяйства. Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Новосибирской области и действует до 26.08.2068.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 17.09.2019 № 54:16:160101:1076/006/2019-1).

В силу пункта 2.1 договора порядок взимания и размер арендной платы определен в соответствии с положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденном Постановлением администрации Новосибирской области от 26.05.2016 № 213-п. Размер арендной платы за использование земельного участка определен на основании отчета специалистов ООО «Оценка бизнеса и финансов»                  № 08/21-02 по состоянию на 21.08.2019 и составляет 146 868 руб. в год.

Пунктом 2.3.2 договора предусмотрено, что арендная плата за использование земельного участка вносится арендатором 2 раза в год не позднее 15 сентября по первому сроку выплат, не позднее 15 ноября по второму сроку выплат.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 2.3.3 договора).

Согласно разделу 3 договора арендодатель имеет право, в том числе досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством (пункт 3.1.1 договора).

Договор может быть досрочно расторгнуть по требованию арендодателя в случаях допущенных со стороны арендатора нарушений условий договора, земельного законодательства (пункт 6.1 договора).

В соответствии с пунктом 6.2 договора арендатор после окончания установленного срока аренды, при досрочном расторжении договора аренды должен произвести передачу арендодателю земельного участка в 30-дневный срок с момента прекращения (расторжения) договора. Арендатор обязан вернуть земельный участок арендодателю в надлежащем состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.

Ссылаясь на то, что в нарушение условий договора арендные платежи за период с 01.01.2020 по 31.01.2020 внесены не в полном объеме (платежные поручения от 28.09.2021 № 74 на сумму 4 000 руб., от 05.10.2021 № 72 на сумму 70 000 руб. с назначением платежа – арендная плата по договору аренды от 26.08.2021 № 8 за 2021 год), письмом от 11.10.2021 администрация уведомила главу КФХФИО2 о расторжении договора (об одностороннем отказе от договора) аренды земельного участка от 26.08.2019 № 8.

Согласно письму Управления Росреестра по Новосибирской области от 30.05.2022 № 06-34-145/22 запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 26.08.2019 № 8 прекращена 15.12.2021 на основании заявления администрации от 07.12.2021 № КУВД-001/2021-51959702.

Претензией от 25.01.2022 № 133/81-ВН администрация обратилась к главе КФХ ФИО2 с требованием в месячный срок погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 27.12.2021 в размере 262 541 руб. 13 коп., а также пени за период просрочки в размере 210 922 руб. 26 коп.

Оставление требований претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Полагая, что условие пункта 2.1 договора аренды о размере арендной платы на дату заключения договора нарушает принцип необоснованных предпочтений, глава КФХ ФИО2 обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании указанного пункта договора аренды недействительным.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и частично неустойки, суды первой и апелляционной инстанций исходили из доказанности факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей. Отказывая во встречном иске, суды исходили из того, что само по себе предоставление иного отчета размера арендной платы на иную дату не является основанием для вывода о нарушении принципа необоснованных предпочтений.

Снижая в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) размер заявленной к взысканию неустойки с 0,5% до 0,1% в день, суды установили ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в ней доводам судом округа не установлено.

Земельным законодательством установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) на арендатора возложена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В рассматриваемом случае при аренде земель сельскохозяйственного назначения публичной собственности рыночная оценка арендной платы является обязательной (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – Закон № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 10 приведенного Федерального закона датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Статьей 12 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При рассмотрении настоящего дела судами установлено и не опровергается заявителем кассационной жалобы добровольность заключения главой КФХ               ФИО2 договора аренды спорного земельного участка на условиях цены аренды, определенной в установленном законом порядке – согласно отчету оценщика. Истцом не оспаривался отчет оценщика в период действия договора аренды на предмет соответствия оценки аренды его рыночной цене на дату предоставления земельного участка, а также после его расторжения. Доводы о недействительности условия о размере арендной платы заявлены только после обращения администрации с первоначальным иском по настоящему делу. Кроме того, длительное время договор исполнялся сторонами, глава КФХ ФИО2 осуществлял платежи по договору аренды, получил согласно письму администрации от 28.05.2021 № 891/81-ВН отсрочку платежей за 2020 год на период с 15.04.2021 до 31.12.2021. Также на дату обращения в арбитражный суд            со встречным иском глава КФХ ФИО2 не приводит доводов о завышенной цене аренды, а в обоснование требования о признании пункта 2.1 договора аренды недействительным ссылается лишь на иную цену аренды, определенную по состоянию почти на 3 года позднее той оценки, по которой сторонами был заключен договор.

Между тем, как правильно указано судами в обжалуемых заявителем судебных актах, наличие иного отчета о рыночной цене аренды спорного земельного участка само по себе не является основанием считать предыдущую оценку недостоверной.

При этом заявитель кассационной жалобы также безосновательно не учитывает, что рыночная стоимость годовой арендной платы за использование земельного участка земельного участка с кадастровым номером 54:16:160101:1076, определенная                               в аукционной документации на проведение аукциона 04.03.2022 согласно отчету                        ООО «Оценка бизнеса и финансов» № 01/24-01 в размере 49 365 руб., является стартовой (начальной) ценой.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что согласно имеющимся                                в материалах дела выпискам из ЕГРН в отношении спорного земельного участка по состоянию на 04.07.2019 и на 23.03.2022 его кадастровая стоимость на дату заключения договора аренды с главой КФХ ФИО2 определялась в большем размере, чем по состоянию на март 2022 года, что не могло не оказать влияния на определение рыночной стоимости земельного участка на указанные периоды времени. Также                            в выписках из ЕГРН отражен вид разрешенного использования на 04.07.2019 – садоводство, на 23.03.2022 – сельскохозяйственное использование.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 АПК РФ).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив действительность заключенного сторонами договора, имеющуюся у арендатора задолженность по арендным платежам, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерным выводам о наличии правовых и фактических оснований для взыскания основного долга и договорной неустойки 16.09.2020 по 15.12.2021 с учетом ее уменьшения в порядке статьи 333 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов по существу установленных по делу фактических обстоятельств, не свидетельствуют о нарушении  судами первой и апелляционной инстанции норм материального права, в связи с чем не могут быть учтены судом кассационной инстанции.

На основании изложенного отсутствуют основания для удовлетворения кассационной жалобы.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2022 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2023 по делу № А45-14902/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                           Т.А. Зиновьева

 

ФИО1