Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                                 Дело № А21-8094/2022

« 24 » декабря 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена « 10 » декабря 2024 года. 

Решение изготовлено в полном объеме « 24 » декабря 2024 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Косковой Е.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» и Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Администрации городского округа «Город Калининград»

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка

при участии в заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Свободные инвестиции» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 

<

...>) (далее – ООО «Свободные инвестиции», общество) и Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратились в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236040, 

<

...>) (далее – Администрация, ответчик)  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 29/2022-С купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 с кадастровым номером 39:15:150516:1221, площадью 21075 кв.м., с видом разрешенного использования – склады, расположенного по адресу: 

<

...> под существующими объектами недвижимости, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

  «Цена земельного участка установлена в соответствии с пунктом 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» и составляет 295 824, 05 руб., что составляет 2,5% от его кадастровой стоимости.

Покупатель «1» уплачивает сумму 156 786,99 руб.

Покупатель «2» уплачивает сумму 139 037,56 руб.»

Постановлением апелляционного суда от 05.04.2023 решение оставлено без изменения.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.08.2023, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Как следует из постановления суда кассационной инстанции, сделанные судами выводы о том, что принадлежащие истцам здания никогда не располагались на земельном участке, отведенном Базе рефрижераторного флота на основании решения Исполнительного комитета Калининградского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71, поскольку при рассмотрении схем земельных участков, являющихся приложениями к постановлениям мэра Калининграда от 16.01.1998 № 88 и от 02.02.1998 № 244, а также к письму Горисполкома от 27.03.1985 № 228 можно сделать вывод о том, что изъятию на основании постановления № 88 подлежал земельный участок, предоставленный Калининградской базе тралового флота на основании договора аренды от 11.01.1993 № 000012, а также часть земельного участка, предоставленного на основании решения Исполнительного комитета Калининградского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71 и расположенного в юго-восточной, является необоснованным.

Действительно указанные схемы (приложения к постановлениям мэра Калининграда от 16.01.1998 № 88 и от 02.02.1998 № 244) имеют схожую конфигурацию. Однако в имеющихся в деле упомянутых схемах содержатся таблицы координат поворотных точек земельных участков, которые не идентичны. Суды не дали этому оценку, не воспользовались предоставленным суду правом привлечения к участию в деле специалиста, обладающего специальными познаниями.

При этом суды не учли также, что в постановлении № 88 о предоставлении в аренду земельного участка ООО «Морская звезда» под приобретенные по договору купли-продажи складские здания указана дата его вынесения 16.01.1998, в то время, как постановление мэра Калининграда № 244 о предоставлении ОАО Калининградской промышленной компании «Запрыба» в аренду на 49 лет земельного участка площадью 2,7 га по ул. Суворова – ул. Транспортной под существующую складскую базу и АЗС принято позднее, а именно 02.02.1998.

Также, сделав выводы о том, что право аренды у истцов возникло не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и истцы не относятся к субъектам, указанным в пункте 2.2 статьи 3 Вводного закона, суды не исследовали надлежащим образом все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения данного спора. 

Отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, суд кассационной инстанции указал на то, что суды должны определить цену выкупа участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих ее размер, вне зависимости от предложенных сторонами редакций.

При новом рассмотрении, судом, по ходатайству Администрации, была назначена судебная землеустроительная экспертиза для определения местоположения границ спорного земельного участка, на основании представленных в материалы дела документов, отведенного Базе рыболовного рефрижераторного флота.

По результатам проведенного исследования, экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО2 представлено заключение № 63 № 63-2024 от 24.10.2024.

При новом рассмотрении, представитель истцов, ссылаясь на материалы дела и заключение эксперта, в судебном заседании настаивал на удовлетворении требований.

Представитель Администрации полагает, что истцами не доказано  наличие у них права на приобретение в собственность спорного участка по льготной цене, указав на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1221 образован за границами отвода земельного участка (90%), предоставленного в постоянное бессрочное пользование.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Общество и предприниматель обратились в администрацию с заявлением от 05.03.2022 о предоставлении земельного участка площадью  21 075 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:1221, расположенного по адресу: 

<

...>, в собственность за плату в размере 2,5% его кадастровой стоимости.

В обоснование заявления общество и предприниматель указывают на то, что предоставленный им в аренду по договору от 09.08.2021 N 126/2021-А земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1221, на котором расположены объекты недвижимости – складские здания: литера «А» общей площадью 938,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:109, литера «Б» общей площадью 934,8 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:119, литера «В» общей площадью 938,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:150516:120, построенные в советский период, приобретенные Калининградским управлением тралового флота в порядке приватизации государственного имущества, сформирован из земельного участка, находящегося у предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Администрация направила предпринимателю и обществу проект договора от 28.03.2022 № 29/2022-С купли-продажи земельного участка, в котором установила стоимость выкупаемого земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 3 статьи 25 Закона Калининградской области от 12.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» (далее – Закон Калининградской области № 105) в размере его кадастровой стоимости -       11 832 980 руб., в том числе: 6 271 479 руб. 40 коп. для общества и 5 561 500 руб. 60 коп. для предпринимателя.

Не согласившись с установленной администрацией ценой земельного участка, общество и предприниматель направили администрации протокол разногласий к договору, в котором, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон), пункта 4 статьи 25 Закона Калининградской области № 105, указали на наличие у них права на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене.

Администрация письмом от 20.05.2022 отказала обществу и предпринимателю в заключении договора в предложенной ими редакции, ссылаясь на то, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1221 образован за границами отвода земельного участка (90%), предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование предприятию.

Ссылаясь на то, что отказ администрации в предоставлении земельного участка по испрашиваемой цене не соответствует закону и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество и предприниматель обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Повторно изучив материалы дела, заключение эксперта, суд находит требования Общества и Предпринимателя подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истцы просили суд рассмотреть и разрешить разногласия, возникшие при заключении обязательного для администрации договора купли-продажи земельного участка, на котором находятся принадлежащие истцам объекты недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд с учетом особенностей конкретного договора и иных обстоятельств дела вправе принять решение о редакции условий договора, отличной от предложенных сторонами.

При этом согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Таким образом, поскольку в настоящем деле стороны просят урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи публичного земельного участка в части установления размера платы за выкуп, а в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.4 ЗК РФ цена выкупа публичного участка относится к категории регулируемых цен, суд должен определить цену выкупа участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих ее размер, вне зависимости от предложенных сторонами редакций.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при продаже земельных участков цена в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 25 Закона № 105, на положения которого ссылаются истцы в обоснование заявленных по настоящему делу требований, цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Калининградской области, земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и на которых расположены здания, сооружения, устанавливается собственникам таких зданий, строений, сооружений либо помещений в таких зданиях, сооружениях в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в размере кадастровой стоимости земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4, 5 настоящей статьи.

В свою очередь пунктом 4 статьи 25 Закона № 105 установлено, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене в размере 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в случаях, если:

- в период со дня вступления в силу Федерального  закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

- такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце втором настоящего пункта.

Соответственно применительно к обстоятельствам настоящего спора Общество и Предприниматель должны доказать, что они являются лицами, имеющими право на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка с установлением цены продажи участка в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, в том числе необходимо установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В обоснование своих доводов истцы указали на то, что:

- право собственности на  объекты, расположенные на спорном земельном участке принадлежит истцам, которые являются правопреемниками предыдущих правообладателей земельного участка, что подтверждено регистрационными удостоверениями от 03.04.1997, от 14.06.1997 (лист дела 21 том 2, лист дела 10 том 3), свидетельством о регистрации права (листы дела 11-13 том 3) и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.11.2020 (листы дела 10-21 том 1),

- спорный земельный участок образован из земельного участка ранее предоставленного по Решению исполкома горсовета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71 площадью 7,5 га;

- объекты недвижимости, принадлежащие заявителям и расположенные на земельном участке, были отчуждены из государственной собственности, 

- право постоянного бессрочного пользования земельным участком было переоформлено на право аренды до 01.07.2012 (основание: ходатайства ООО «Морская звезда» от 07.07.1997 года вх. № 2579 в связи с переходом права собственности в Решение исполкома горсовета депутатов трудящихся от 20.02.1965 года № 71 были внесены изменения. В соответствии с Постановлением № 88 от 16.01.1998 года Мэра города Калининграда участок площадью 2.18 га предоставлен ООО «Морская звезда» в аренду сроком на 49 лет.).

Администрация, возражая против доводов Общества и Предпринимателя, ссылаясь на архивные материалы указала на то, что склады (лит А, Б, В, построенные в 1992 году) расположены на земельном участке площадью 1,3 га, ссылаясь на договор аренды земельного участка от 11.01.1993 № 000012 (лист дела 120 том 1), договор купли-продажи № 04-06/97 от 04.06.1997 и акт приема-передачи к нему от 24.06.1997 № 01 (листы дела 121-122 том 1).  Формирование и предоставление ООО «Морская звезда» (правопредшественнику истцов)  земельного участка площадью 2,18 га по ул. Суворова осуществлялось не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, первоначально отведенном Базе рыболовного  рефрижераторного флота решением Исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71 (далее – решение № 71).

В связи с чем, для установления местоположения земельного участка, предоставленного ООО «Морская звезда» относительного земельного участка, отведенного Калининградской базе тралового флота на основании решения № 71, Администрацией заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы, поставив перед экспертом вопрос: 1). Возможно ли на основании представленных в материалы дела документов, в том числе решений Исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71, от 31.05.1985 № 186, актов отвода границ земельного участка от 09.03.1965, от 16.07.1985 с приложением (плана границ земельного участка), определить местоположение границ земельного участка площадью 7,7 га по ул. Портовой, отведенного Базе рыболовного рефрижераторного флота, относительно границ земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:150516:1, 39:15:150516:1221 и объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами 39:15:150516:109, 39:15:150516:119, 39:15:150516:120.

По результатам проведенного исследования, экспертом Общества с ограниченной ответственностью «Бюро судебной экспертизы и оценки» ФИО2 представлено заключение № 63 № 63-2024 от 24.10.2024, из которого следует, что на основании представленных в материалы дела документов, в том числе решений Исполнительного комитета Калининградского городского Совета депутатов трудящихся от 20.02.1965 № 71, от 31.05.1985 № 186, актов отвода границ земельного участка от 09.03.1965, от 16.07.1985 с приложением (плана границ земельного участка), определить местоположение границ земельного участка площадью 7,7 га по ул. Портовой, отведенного Базе рыболовного рефрижераторного флота, невозможно, так как отсутствуют в материала дела (схема) сведения о границах данного земельного участка.

В описательной части эксперт указал на то, что согласно акту отвода земельного участка от 09.03.1965 к решению № 71 (листы дела 110-111 том 1) площадь уточнена и составила 7,7 га. В качестве приложения к акту отвода указан  чертеж границ в масштабе 1:5000, однако, указанный чертеж в материалах дела, в том числе архивного, отсутствует.

Как указал эксперт, в соответствии с п. 8-9 статьи 22 и частью 1.1 статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и делениях их на части. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Из выводов эксперта следует, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:150516:1 согласно кадастровому плану земельного участка от 0309.2004 (лист дела 88 том 3) на 22.10.2024 имеет статус земельного участка – погашено. Данный участок не существует.

Также эксперт указал, что граница земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221 и объектов недвижимости – нежилых зданий с кадастровыми номерами 39:15:150516:109, 39:15:150516:119, 39:15:150516:120 установлена постановлением Мэра города Калининграда № 88 от 16.01.21998 (лист дела 126 том 1) и Схема установления и закрепления границ земельного участка в натуре (лист дела 127 том 1). Также граница земельного участка с кадастровым номером 39:15:150516:1221 по сведениям ЕГРН установлена в соответствии с действующим законодательством и имеет статус учтенный.

При проведении исследования экспертом использовался измерительный метод с описанием полученных данных и экспертный метод определения показателей.

Оценив экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При этом формулировка вопроса, указанная в определении суда от 31.07.2024 соответствует формулировке вопроса, предложенной ответчиком. 

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми данному виду экспертиз.

Ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по составленному заключению, стороны не заявляли.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом не выявлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу к выводу о том, что заключение эксперта полностью опровергает доводы Администрации о том, что склады никогда не находились на земельного участке площадью 7,7 га, предоставленном по решению № 71.

Иных схем ответчиком в материалы дела не представлено.

В связи с чем, данное обстоятельство не может ограничивать истцов в реализации их права на приобретение спорного земельного участка по льготной цене.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности требований истцов и урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка в редакции, предложенной истцами.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

Исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 и Общества с ограниченной ответственностью «Свободные Инвестиции» об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 29/2022-С купли-продажи земельного участка от 28.03.2022 с кадастровым номером 39:15:150516:1221, площадью 21075 кв.м., с видом разрешенного использования – склады, расположенного по адресу: 

<

...> под существующими объектами недвижимости удовлетворить, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

  «Цена земельного участка установлена в соответствии с пунктом 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 25 Закона Калининградской области от 21.12.2006 № 105 «Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области» и составляет 295 824, 05 руб., что составляет 2,5% от его кадастровой стоимости.

Покупатель «1» уплачивает сумму 156 786,99 руб.

Покупатель «2» уплачивает сумму 139 037,56 руб.»

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 и Общества с ограниченной ответственностью «Свободные Инвестиции» 24 000 руб. (по 12 000 руб. в пользу каждого) за подачу искового заявления, апелляционной и кассационной жалоб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                 С.Ю. Любимова