АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-4770/2020

г. Белгород

09 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 09 марта 2021 года

Арбитражный суд Белгородской области  в составе судьи Л.А. Кретовой,  при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видеопротоколирования секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению ПАО "МРСК Центра"- "Белгородэнерго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ОАО "КорСсис" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности № Д-БЛ/48 от 30.04.2020, паспорт РФ; ФИО3, представитель по доверенности № Д-БЛ/47 от 30.04.2020, паспорт РФ;

от ответчика: ФИО4, представитель по доверенности № 1/3 от 01.01.2021, паспорт РФ.

УСТАНОВИЛ:

ПАО "МРСК Центра" в лице филиала ПАО "МРСК Центра" - "Белгородэнерго" обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ОАО "КорСсис" о внесении с 01.04.2020 следующих изменений в договор аренды недвижимого имущества № 3100/28885/17 от 09.10.2017 (в ред. дополнительного соглашения от 25.12.2018), заключенный между Открытым акционерным обществом «Корпоративные сервисные системы» и Публичным акционерным обществом «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра»:

1) Пункт 4.1. договора изложить в следующей редакции истца:

«4.1. Размер арендной платы в месяц за пользование Объектом составляет 3 940 768,55 (три миллиона девятьсот сорок тысяч семьсот шестьдесят восемь) рублей 55 копеек, в том числе НДС (20%) 656 794,76 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот девяносто четыре) рубля 76 копеек».

2) Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции истца:

«4.2. Общая сумма арендной платы является произведением ежемесячной суммы арендной платы, умноженной на количество месяцев аренды».

3) Пункт 4.4. договора изложить в следующей редакции истца:

«4.4. Оплата арендных платежей производится ежемесячно денежными средствами в размере 3 940 768,55 (три миллиона девятьсот сорок тысяч семьсот шестьдесят восемь) рублей 55 копеек, в том числе НДС (20%) 656 794,76 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот девяносто четыре) рубля 76 копеек».

В обоснование исковых требований истец сослался на невозможность соблюдения социальной дистанции работников от 1,5 до 2 метров в арендуемом здании в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, перевод 80 % работников на удаленный режим работы.

13.01.2021 от истца поступило заявление об уточнении оснований исковых требований, в котором истец сослался на несоответствие системы вентиляции и кондиционирования требованиям по защите работников от заражения новой коронавирусной инфекцией, просит:

пункт 4.1 договора аренды изложить в следующей редакции истца: «Размер арендной платы в месяц за пользование нежилыми помещениями общей площадью 8 493,88 кв.м, расположенными по ул. Преображенская, 42 г. Белгорода, снижается на 50% и составит 3 940 768,55 (три миллиона девятьсот сорок тысяч семьсот шестьдесят восемь) рублей 55 копеек, в том числе НДС (20%) 656 794,76 (шестьсот пятьдесят шесть тысяч семьсот девяносто четыре) рубля 76 копеек». Данная редакция распространяет своё действие с 01.04.2020 и действует на период срока действия договора. 

пункт 4.2 договора аренды изложить в следующей редакции истца: «Общая сумма арендной платы, подлежит уменьшению и является производной от суммы арендной платы в месяц, умноженной на количество месяцев аренды».

На основании ст. 49 АПК РФ уточнение исковых требований принято судом.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, указал, что ответчик включен в перечень системообразующих организаций, имеющих региональное значение и оказывающих существенное влияние на жизнеобеспечение социально-экономической системы Белгородской области, которым предписано непрерывно продолжать осуществлять деятельность в условиях пандемии. Истец имеет возможность полноценно пользоваться арендованным зданием. Ответчик сдает в аренду истцу здание определенной площадью, а не рабочие места, в связи с чем, расстановка рабочих мест с соблюдением социальной дистанции не зависит от арендодателя и полностью находится в зоне ответственности арендатора - работодателя. Арендная плата установлена в октябре 2017 года на основании отчета об оценке величины рыночной стоимости и с момента заключения договора незначительно повышалась один раз в 2018 году. Однако, стоимость услуг по передаче электрической энергии ежегодно возрастает. С 01.07.2020 года рост тарифа за услуги по передаче электрической энергии составил более 4%. При этом, арендные платежи ПАО "МРСК Центра" включены в тариф. Кроме того, в арендную плату включаются все коммунальные услуги и плата за пользование земельным участком, размер которых также ежегодно возрастает. Согласно данным бухгалтерской отчетности прибыль ПАО "МРСК Центра" в 2020 году выросла, тогда как деятельность ответчика по сдаче имущества в аренду убыточна, в связи с чем, экономических оснований для уменьшения арендных платежей не имеется. Здание ответчика и, в частности, система вентиляции и кондиционирования, соответствует всем действующим строительным и санитарным нормам и правилам.

В судебном заседании 10.02.2021 объявлялся перерыв до 17.02.2021 16-20.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно материалам дела, 09.10.2017 между открытым акционерным обществом «Корпоративные сервисные системы» (арендодатель) и публичным акционерным обществом «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №3100/28885/17, по условиям которого ответчик предоставил истцу во временное возмездное пользование нежилые помещения общей площадью 8 493,88 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 8.1 договора срок аренды установлен на 11 месяцев и считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не уведомит другую за 60 дней до окончания срока действия договора о его прекращении.

Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы в месяц составляет 7 881 537,11 рублей, в том числе НДС 1 313 589,52 рублей (в редакции дополнительного соглашения от 25.12.2018).

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата включает в себя расходы по оказанию эксплуатационных, коммунальных услуг, в том числе, но не ограничиваясь: расходы по теплоснабжению, горячему/холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, уборке объекта (в т.ч. с использованием и иных необходимых административно-хозяйственных услуг (в т.ч. специальных моющих средств и обеспечение санузлов средствами гигиены), прилегающих территорий, поддержку фасадов зданий в надлежащем состоянии, вывоз мусора, круглосуточную охрану, обслуживание лифтов, системы вентиляции (кондиционирования) и пожарной сигнализации, страхование особо опасных объектов, затраты по управлению, пользование земельным участком.

Согласно п. 4.7 договора размер арендной платы может изменяться только по взаимному соглашению сторон, но не чаще одного раза в год на величину, не превышающую индекс потребительских цен. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

14.04.2020 и 22.05.2020 истец направил ответчику письма с предложением внесения  изменений в договор аренды в части уменьшения с 01.04.2020 ежемесячных арендных платежей на 50 % в связи с переводом сотрудников на дистанционную работу и финансовыми затруднениями, на которые арендодатель ответил отказом, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По данному делу в обоснование исковых требований истец ссылается на несоответствие арендуемых помещений санитарным нормам в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ).

В соответствии с ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (часть 3 ст. 19).

В силу ч. 4 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Во исполнение Указов Президента РФ от 25.03.2020№ 206, от 02.04.2020 № 239, от 28.04.2020 года № 294 и в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", законом Белгородской области от 23.09.1998 № 41 "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", постановлением Губернатора Белгородской области от 03.04.2020 № 36 объявлен режим повышенной готовности для населения Белгородской области и юридических лиц.

По смыслу указанных норм право на уменьшение размера арендной платы имеют организации и индивидуальные предприниматели - арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В данном случае, ответчик не относится к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденному постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 434, в связи с чем, не обладает безусловным правом на уменьшение арендной платы.

Более того, Постановлением Губернатора Белгородской области от 30.03.2020 года №32 филиал ПАО «МРСК Центра» - «Белгородэнерго» был включен в перечень системообразующих организаций, имеющих региональное значение и оказывающих существенное влияние на жизнеобеспечение социально-экономической системы Белгородской области, которым предписано продолжать осуществлять свою деятельность в условиях пандемии.

В ответе на вопрос 8 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.04.2020) разъяснено, что если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа, такие обстоятельства, которые стороны не могли предвидеть при заключении договоров, могут являться основанием для изменения и расторжения договоров на основании статьи 451 ГК РФ, если при предвидении данных обстоятельств договор не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом по пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств по требованию одной из сторон возможно лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При удовлетворении иска об изменении условий договора судам необходимо указывать, каким общественным интересам противоречит расторжение договора либо обосновывать значительный ущерб сторон от расторжения договора.

Вместе с тем следует учитывать, что дополнительные права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

В рассматриваемом случае, с 01.04.2020 ответчик имел возможность пользоваться арендованными помещениями и продолжал ими пользоваться.

В обоснование исковых требований истец ссылается на несоответствие расстояний между рабочими местами установленной Главным государственным санитарным врачом РФ социальной дистанции нахождения работников на расстоянии от 1,5 до 2 метров, в подтверждение чего представил акт осмотра рабочих мест от 05.06.2020, заключение специалистов центра судебной строительно-технической экспертизы и проектирования ФГБОУ ВО «БГТУ им. В.Г. Шухова» от 10.07.2020.

Между тем, из акта осмотра рабочих мест от 05.06.2020 следует лишь то обстоятельство, что в указанный день с 9-00 до 10-00 часов на рабочих местах находилось около 20 % работников истца.

Суждения специалистов центра судебной строительно-технической экспертизы и проектирования ФГБОУ ВО «БГТУ им. В.Г. Шухова» в заключении от 10.07.2020 о значительном числе рабочих мест, расстояния между которыми составили менее 1,5 метров, с приложением выборочных фотографий кабинетов, не позволяют сделать  конкретных выводов о несоответствии рабочих мест санитарно-эпидемиологическим правилам.

В ходе судебного разбирательства стороны произвели совместный осмотр арендованных помещений. Согласно акту осмотра от 01.10.2020 на арендованных площадях размещено 572 – 575 рабочих мест, на момент осмотра на рабочих местах находились 174 сотрудника истца. С учетом общей площади помещений, переданных в аренду, на одного работника в среднем приходится около 15 кв.м., что не противоречит санитарно-эпидемиологическим правилам.

Также, из материалов дела следует, что на первом этаже здания в кабинетах площадью по 59,4 кв.м. истец разместил в одном 5, в другом - 16 рабочих мест, в кабинете площадью 146 кв.м. – 28 рабочих мест, при этом, на 2 этаже здания в кабинетах общей площадью 334,1 кв. м. размещаются всего 5 работников истца, в кабинете 605 общей площадью 386,2 кв.м. оборудовано всего 4 рабочих места, что полностью зависит от волеизъявления истца, имеющего возможность самостоятельно определять конфигурацию размещения мебели и рабочих мест на арендованных площадях.

Между тем, ответчик передал в аренду истцу определенные помещения общей площадью 8 493,88 кв.м., а не рабочие места для размещения конкретного количества работников.

По условиям договора аренды арендодатель не отвечает за расстановку рабочих мест, в связи с чем, перенесение истцом своих обязанностей работодателя на арендодателя суд считает неправомерным.

Вместе с тем, ответчик предложил истцу свой вариант расстановки рабочих мест, подтверждающий возможность размещения необходимого количества работников в арендуемом здании с соблюдением санитарных норм.

При этом, доводы и возражения истца о невозможности иной рассадки работников сводятся к стремлению необоснованно переложить свои обязательства работодателя по организации рабочих мест на арендодателя за счет последнего.

На основании изложенного, выводы специалистов центра судебной строительно-технической экспертизы и проектирования ФГБОУ ВО «БГТУ им. В.Г. Шухова», отраженные в заключении от 10.07.2020, суд оценивает критически. 

Вывод о том, что размещение фактически имеющихся рабочих мест в существующем количестве с соблюдением дистанции в 1,5 – 2 м при имеющейся площади обследованных помещений не представляется возможным, не подтвержден никакими исследованиями и расчетами.

Согласно заключению от 10.07.2020 специалистами при осмотре использовались лазерный дальномер и рулетка измерительная, между тем, сделаны выводы о том, что существующая система кондиционирования не обеспечивает кратность воздухообмена, что способствует распространению возбудителя коронавирусной инфекции, а с помощью устройства приточно-вытяжной вентиляции в здании возможно распространение возбудителя коронавирусной инфекции, что является отклонением от требований п. 4.2 санитарно-эпидемиологических правил СП 3.1.3597-20.

Однако, исследовательская часть заключения для подобных выводов не содержит надлежащего обоснования.

Ответчиком предоставлена проектная и исполнительная документация на систему вентиляции и кондиционирования, приказы о наличии в штате специалистов по обслуживанию системы вентиляции и кондиционирования, здание надлежащим образом введено в эксплуатацию актом государственной приемочной комиссии от 20.12.2002 года.

Ходатайство истца об истребовании у ответчика иных документов, относящихся к системе вентиляции, свидетельствующих о принятии ответчиком мер по защите находящихся в помещении лиц от заражения новой коронавирусной инфекцией путем передачи ее по системе вентиляции, судом отклонено, как не соответствующее ст. 66 АПК РФ.

Допрошенная в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля руководитель проектного отдела ООО «Компания «Агро-Холод» ФИО5, принимавшая участие в проектировании и строительстве системы вентиляции и кондиционирования в здании по адресу: 

<

...>, подтвердила, что воздуховоды приточной и вытяжной системы вентиляции не соединяются и не пересекаются между собой, система вентиляции и кондиционирования полностью соответствует всем действующим нормативам и санитарно-эпидемиологическим требованиям.

При этом, строительные нормы и правила, регулирующие устройство систем вентиляции и кондиционирования, с момента ввода здания в эксплуатацию не изменялись.

Кроме того, на каждом этаже здания имеются открывающиеся окна, позволяющие осуществлять проветривание.

Отсутствие открывающихся окон в некоторых помещениях компенсируется принудительной системой приточно-вытяжной вентиляции.

Спор сторон по вопросу смешивания (не смешивания) воздуха в помещениях при кондиционировании не имеет правового значения, поскольку согласно руководствам Федерации европейских ассоциаций отопления, вентиляции и кондиционирования REHVA, Роспотребнадзора РФ и Министерства здравоохранения РФ на период пандемии рекомендовано отключение оборудования с рециркуляцией воздуха. Если закрытие рециркуляции приводит к проблемам с мощностью охлаждения или отопления, это следует воспринимать как неизбежность, поскольку главное - предотвратить загрязнение и сохранить здоровье людей, а уже после - гарантировать тепловой комфорт.

Фанкойлы, установленные в здании, оборудованы пультами управления, находящимися в пользовании истца, что позволяет арендатору самостоятельно производить локальную настройку фанкойлов, их включение/выключение. Кроме того, истец имеет возможность обратиться к ответчику с заявками о централизованном отключении/включении фанкойлов. 

Ссылки истца на рекомендации Госкомсанэпиднадзора РФ и Роспотребнадзора РФ по данному предмету спора судом не принимаются во внимание, поскольку они направлены к работодателю.

Обязательства арендодателя, установленные договором аренды, не исключают выполнение истцом как работодателем рекомендаций Госкомсанэпиднадзора РФ,  Роспотребнадзора РФ и Министерства здравоохранения РФ касательно охраны труда своих работников.

Доказательств обращения к арендодателю в спорный период с требованиями о включении/выключении систем вентиляции/ кондиционирования и отказа арендодателя в регулировке/обслуживании указанных систем истцом не представлено, как и не представлено доказательств нарушения арендодателем санитарно-гигиенических требований по содержанию помещений, а также доказательств обращения к арендодателю в спорный период с требованиями об устранении каких-либо недостатков в здании, препятствующих его эксплуатации.

По мнению суда, истец не доказал невозможность использования арендованного здания с соблюдением санитарно-эпидемиологических требований, находящуюся в зоне ответственности арендодателя и являющуюся основанием для уменьшения арендной платы на 50 %.

Согласно п. 7.2 договора аренды капитальный и текущий ремонт производится арендодателем по мере необходимости.

В силу п. 7.3 договора сроки и необходимость проведения капитального/текущего ремонта подлежат согласованию сторонами.

Акт обследования зданий от 23.08.2019, подписанный представителями ответчика с разногласиями, сам по себе основанием для уменьшения арендной платы на 50 % не является.

Доказательств уклонения ответчика от проведения капитального/текущего ремонта истцом в материалы дела не представлено.

Довод истца о том, что в период режима повышенной готовности и изоляции работников предприятий с апреля 2020 года и по настоящее время значительно снизился объем работ по основным видам деятельности истца, уменьшилось количество заключаемых договоров технологического присоединения электрических сетей с юридическими лицами и гражданами, сократилось заключение сделок на оказание услуг и выполнение работ по дополнительным сервисам, истец значительно лишился доходов от производственной деятельности, что вызвало финансовые затруднения для оплаты арендных платежей за арендуемые помещения, как основание уменьшения арендной платы, судом отклоняется.

Из материалов дела следует, что согласно бухгалтерской отчетности истца, опубликованной на официальном сайте https://www.mrsk-1.ru, чистая прибыль ПАО «МРСК Центра» за 9 месяцев 2020 года составила 1 600 773 тыс. руб. и выросла относительно чистой прибыли за 9 месяцев 2019 года (882 947 тыс. руб.) на  181%. 

Кроме того, с 01 июля 2020 года тариф по передаче электрической энергии вырос на 4,42 %. При этом, расходы на оплату аренды полностью включены в тариф по передаче электрической энергии. 

Напротив, по итогам 2018 и 2019 годов ОАО «КорСсис», основным видом деятельности которого является сдача имущества в аренду, получило отрицательный финансовый результат, в связи с чем, не имеет финансовой возможности снижать арендную плату истцу.

Более того, суд учитывает, что арендная плата с декабря 2018 года не повышалась. 

Доводы истца о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в связи с уменьшением расходов на содержание помещений ввиду отсутствия работников истца на рабочих местах не обоснованы и не подтверждаются соответствующими доказательствами.

Таким образом, уменьшение арендной платы на 50 % необоснованно нарушит баланс интересов сторон и приведет к банкротству ответчика.

Доказательств обратного истцом не представлено.

В ответе на вопрос 4 "Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) разъяснено, что если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (пункт 2 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В данном случае, материалами дела подтверждается, что истец финансово не пострадал в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, использовал и имел возможность использовать арендованные помещения.

Таким образом, перевод части сотрудников на дистанционную работу не является основанием для уменьшения арендной платы.

На основании изложенных норм права и установленных обстоятельств дела, суд приходит к выводу, что истцом не доказано как существенного нарушения арендодателем условий договора аренды, так и необходимой совокупности условий для изменения договора, установленных в ст. 451 ГК РФ, в том числе того обстоятельства, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, учитывая неравноценное финансовое положение сторон.

При таких обстоятельствах, в иске следует отказать.

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Кретова Л. А.