АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-9872/2023

09 августа 2024 года

г. Калуга

          

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе: 

Председательствующего судьи

судей           

Крыжскoй Л.А.,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола

судебного заседания:

 

помощником судьи Никитоновой Н.И.,

при участии в заседании:

 

от  заявителя жалобы:

 

от иных участвующих в деле лиц:

 

ФИО4 - представитель  индивидуального предпринимателя ФИО5, доверенность от 25.07.2024, удостоверение адвоката;

 

ФИО6 - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, доверенность № 34-д от 09.01.2024, копия диплома, свидетельство о смене фамилии, служебное удостоверение;  

         рассмотрев  в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области  кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО5 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.01.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 по делу № А14-9872/2023,

                                               УСТАНОВИЛ:

 

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - ИП ФИО5, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области, управление, регистрирующий орган) о признании незаконным действия, выразившегося в прекращении записи о праве аренды ИП ФИО5 в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401008:116 площадью 400 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>; обязании устранить допущенные нарушения путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве аренды                      ИП ФИО5 в отношении вышеуказанного объекта недвижимости. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области, наименование которого   позднее изменено на Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.01.2024 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ИП ФИО5 (далее - заявитель, кассатор) обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по  делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя кассационной жалобы, суды первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно не приняли во внимание нарушение министерством установленного порядка уведомления арендатора об отказе от договора аренды и возложили риск неполучения уведомления                                № 52-17-25052 от 01.11.2022 о расторжении договора аренды на ИП ФИО5 при условии, что срок хранения и вручения почтовой корреспонденции нарушен. Заявитель полагает, что договор аренды после окончания его срока в соответствии с нормами статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, а также указывает, что управлением без выяснения перечисленных обстоятельств преждевременно погашена запись об аренде земельного участка.

В судебном заседании суда округа представитель ИП ФИО5 поддержал доводы кассационной жалобы, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области полагает  судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном  отзыве на жалобу.

Иные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание суда округа не обеспечили. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)  считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что 20.03.2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений (арендодатель) и ИП ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № 3339-15/гз (далее - договор аренды, спорный договор), в соответствии с условиями которого предпринимателю для проектирования и строительства магазина непродовольственных товаров (разрешенное использование) сроком до 20.03.2020 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 36:34:0401008:116 площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (далее - спорный земельный участок, земельный участок 08:116). Земельный участок передан арендатору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области принято решение об одностороннем отказе от договора аренды и возврате земельного участка арендодателю, о чем предпринимателю направлено уведомление от 01.11.2022 № 52-17-25052, в силу которого договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения арендатором уведомления. 

На основании заявления правообладателя 15.03.2023 регистрирующим органом  в отношении земельного участка 08:116 погашена запись об аренде                            № 36-36/001- 36/001/118/2015-11550/2 от 02.07.2015. 

Не согласившись с указанными действиями регистрирующего органа, индивидуальный предприниматель обратился в суд за судебной защитой. 

По мнению суда округа, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон                          № 218-ФЗ), Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278 (далее - Административный регламент),  обоснованно исходили из следующего.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

Часть 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ в ходе государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав осуществляется, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Согласно пункту 216 Административного регламента при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки органом регистрации прав устанавливаются: 

наличие всех необходимых документов; 

наличие полномочий заявителя на обращение в орган регистрации прав с заявлением, полномочий представителя заявителя; 

необходимость направления межведомственного запроса; 

действительность поданных заявителем документов; 

соответствие документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства; 

наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти; 

соответствие сведений об объекте недвижимости, содержащихся в представленных документах и ЕГРН; 

отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; 

наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги (статьи 26, 27 Закона № 218-ФЗ). 

Государственный регистратор прав проверяет наличие в ЕГРН записей (сведений): о характеристиках объекта недвижимости, содержащихся в кадастре недвижимости; о зарегистрированных правах, сделках, ограничениях прав, обременениях объекта недвижимости, содержащихся в реестре прав; о ранее представленных, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, документах (наличие правопритязаний), о заявленных в судебном порядке правах требования (п. 220 Административного регламента). 

Основания для приостановления осуществления государственной регистрации и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьями 26, 27  Закона № 218-ФЗ. 

Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. 

Как разъяснено в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 (далее - Обзор № 2), Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции, действовавшей до 01.03.2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 Постановления                № 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). 

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. 

Таким образом, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов. Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом, пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающего переходный период применения нормативных положений Земельного кодекса Российской Федерации в прежней редакции, установлено, что до 01.03.2018  земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. 

Земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и в отношении которого до 01.03.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении. 

В рассматриваемом случае применительно к  вышеприведенным нормам права суды двух инстанций исходили из того, что  спорный договор аренды от 20.03.2015, правомерно заключен без торгов (по процедуре предварительного согласования предпринимателю места размещения объекта недвижимого имущества и утверждения акта выбора земельного участка - приказ ДИЗО Воронежской области  № 1832 от 17.12.2014 о предварительном согласовании места размещения объекта недвижимости); по истечении срока договора  (20.03.2020) его действие возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку  ни одна из сторон не заявила о его расторжении;  в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ министерство вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за  три месяца; при обращении в регистрирующий орган с заявлением о прекращении права аренды департаментом приложено уведомление об отказе от договора аренды и возврате земельного участка свободным от строений от 01.11.2022 № 52-17-25052; односторонний отказ от договора аренды направлен предпринимателю 02.11.2022 по адресу, указанному в договоре аренды, и возвращен отправителю 10.11.2022 в связи с отсутствием адресата по указанному адресу.

Проанализировав положения подпункта «в» пункта 35 Приказа Минкомсвязи России от 31.07.2014 № 234, Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденный приказом акционерного общества «Почта России» от 21.06.2022 № 230-п, ранее действовавший Порядок приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденный приказом Федерального государственного унитарного предприятия «Почта России» от 07.03.2019 № 98-п, суды двух инстанций пришли к верному выводу о том, что  в случае  выявления отсутствия адресата по указанному адресу, почтовое уведомление может быть возвращено отправителю ранее истечения срока хранения.

Учитывая изложенное, суд округа не находит правовых оснований не согласиться с выводами судов двух инстанций о том, что регистрирующим органом в рассматриваемом случае погашение обременения в виде аренды в отношении спорного земельного участка произведено на основании надлежаще проведенной правовой экспертизы документов.

Как справедливо отмечено судами двух инстанций, в настоящем споре предпринимателем оспорены действия регистрирующего органа по правилам главы 24 АПК РФ; отказ от договора в связи с ненадлежащим извещением предпринимателем не оспорен. 

 

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют  позицию предпринимателя  в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания  в целях проверки законности и обоснованности  состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.01.2024 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2024 по делу № А14-9872/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 

Л.А. Крыжскaя 

 

Судьи

ФИО2

 

ФИО3