Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-48005/2025

24 июля 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 24 июля 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 июля 2025 года. 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

в составе: судьи Синицыной Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Старостиной Е.В  

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

заявитель Общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ  

КОМПАНИЯ "ЭТАЛОН СЕРВИС" заинтересованное лицо Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга  

об оспаривании предписания от 06.03.2025 № 12/36/25-н-р 

при участии: согласно протоколу судебного заседания 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ "ЭТАЛОН СЕРВИС" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга (далее – инспекция) об оспаривании предписания от 06.03.2025 № 12/36/25-н-р.  

Суд в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации перешел из предварительного в судебное заседание.  

Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга в отношении ООО «УК «Эталон Сервис» по результатам внеплановой документарной проверки (КНМ 78250947800017397634) было выдано Предписание от 06.03.2025 № 12/36/25-Н-р о выполнении в срок до 06.06.2025 включительно расчета размера платы за услуги по содержанию жилого помещения (в счет – квитанциях блок «Содержание, управление и ремонт») по всем лицевым счетам помещений в многоквартирных доме по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-т, д. 39, корп. 3, стр. 1 (далее – МКД ) за период январь 2025 года исходя из размера платы, установленного Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга на данный период (далее - Предписание), не согласившись с которым, общество обратилось в суд.  

Согласно пункту 2 Положения о Государственной жилищной инспекции Санкт- Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23 ноября 2004 года № 1849, основными задачами регионального государственного жилищного надзора являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений  

органами государственной власти, органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований в Санкт-Петербурге (далее - органы власти), а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами требований, установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.  

В рамках возложенных задач Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга осуществляет организацию и проведение проверок выполнения органами власти, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований.  

Основания и порядок осуществления жилищного контроля регулируются статьей 20 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Общими требованиями к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2021г. № 1670 (далее - Общие требования), и Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».  

Согласно пунктам 4, 7 части 1 статьи 20 ЖК РФ предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, в том числе: - требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов; - правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.  

Аналогичное определение предмета жилищного надзора содержится и в пункте 7 Общих требований к организации и осуществлению регионального государственного жилищного контроля (надзора), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2021г. № 1670.  

Согласно ч. 1 ст. 31 Закона № 248-ФЗ под контролируемыми лицами в целях настоящего Федерального закона понимаются граждане и организации, деятельность, действия или результаты деятельности которых, либо производственные объекты, находящиеся во владении и (или) в пользовании которых, подлежат государственному контролю (надзору), муниципальному контролю.  

В соответствии с п.23. Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и об осуществлении регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 объектами лицензионного контроля являются деятельность, действия (бездействие) юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии.  

В соответствии с подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании № 1110 лицензионным требованием к лицензиату является исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ.  

В соответствии с п.п.1) п. 1 ч. 1 ст. 57 Закона № 248-ФЗ основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, может быть, в том числе, наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям либо выявление соответствия объекта контроля параметрам, утвержденным индикаторами риска нарушения обязательных требований, или отклонения объекта контроля от таких параметров.  

Частью 1 ст. 66 Закона № 248-ФЗ регламентировано, что внеплановые контрольные ((надзорные) мероприятия, за исключением внеплановых контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия, проводятся по основаниям, предусмотренным пунктами 1,3-6 части 1 и частью 3 статьи 57 настоящего Федерального закона.  

Согласно ч. 1 ст. 72 Закона № 248-ФЗ под документарной проверкой в целях настоящего Федерального закона понимается контрольное (надзорное) мероприятие, которое проводится по месту нахождения контрольного (надзорного) органа и предметом которого являются исключительно сведения, содержащиеся в документах контролируемых лиц, устанавливающих их организационно- правовую форму, права и обязанности, а также документы, используемые при осуществлении их деятельности и связанные с исполнением ими обязательных требований и решений ко»нтрольного (надзорного) органа.  

Как следует из материалов дела, в Инспекцию поступило обращение собственника о нарушении Обществом требований части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) при осуществлении деятельности по предоставлению услуг по содержанию общего имущества собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Дальневосточный пр-т, д. 39, корп. 3, стр. 1 (далее - МКД), которое влечет нарушение прав собственника.  

Обществом в счет-квитанциях за период январь 2025 г. начисления за услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома производились в соответствии с размером платы, установленным договором управления многоквартирным домом управляющей организации с застройщиком данного МКД от 05.01.2024 № ДУ-Д39-3 (Договор).  

Основанием для внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации Санкт- Петербург (далее - Реестр), органом государственного жилищного надзора (Инспекцией), является получение сведений о заключении, прекращении, расторжении договора управления многоквартирным домом. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации установлены приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.  

В соответствии с частью 14 статьи 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.  

Общество внесено Инспекцией в реестр лицензий субъекта Российской Федерации Санкт- Петербург на основании договоров управления МКД с организацией-застройщиком.  

Согласно части 4 статьи 198 ЖК РФ после внесения органом государственного жилищного надзора изменений в Реестр лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты внесения изменений в Реестр.  

Из части 7 статьи 162 ЖК РФ следует, что управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты  

внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.  

Из части 4 статьи 198 ЖК РФ следует, что при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ.  

Из совокупного толкования указанных норм следует, что законодатель напрямую установил связь между возникновением у управляющей организации прав на осуществление деятельности по управлению конкретным домом (реализацию решения о выборе способа управления многоквартирным домом) и внесением соответствующей информации об управлении конкретным многоквартирным домом в соответствующий реестр лицензий.  

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.  

Согласно положению подпункта 4) пункта 1.1 части 1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, кроме того, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.  

Вопросы платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII ЖК РФ.  

В соответствии с частью 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи.  

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).  

Из анализа положений статей 44, 45, 47 и 48 ЖК РФ о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также частей 2 и 3 статьи 161, статей 162 и 164 ЖК РФ следует, что правом на принятие решения по выбору способа управления многоквартирным домом и его реализацию наделены собственники помещений в многоквартирном доме и лица, принявшие от застройщика помещения по акту приема-передачи.  

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  

Застройщик не является владельцем помещений в МКД, построенных за счет средств участников долевого строительства. Помещения в МКД не передавались и не  

могли быть преданы ему по передаточному акту от застройщика в силу его статуса (застройщика). В ходе проведения документарной проверки заявителем не представлено убедительных доказательств о зарегистрированном праве собственности на помещения в многоквартирном доме у Застройщика. Следовательно, Застройщик не приравнивается в правах, установленных положениями статьи 10, пункта 6 части 2 статьи 153, частей 2 и 3 статьи 161 ЖК РФ.  

Норма части 14 статьи 161ЖКРФ устанавливает обязанность застройщика заключить договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, который действует до проведения конкурса по отбору управляющей организации органом местного самоуправления в соответствии с частью 1 3 статьи 161 ЖКРФ.  

Также необходимо отметить, что согласно разъяснениям Минстроя России, изложенным в письме от 26.02.2020 № 5607-ОГ/04, при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.  

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.  

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.  

Согласно пункту 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе, у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.  

Согласно распоряжению Инспекции от 28.02.2024 № 1429-рл внесены изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербург с 29.02.2024, включив сведения об МКД в раздел Реестра, содержащий перечень адресов МКД, в отношении которых лицензиатом осуществляется предпринимательская деятельность. Основанием для включения послужили представленные Обществом в Инспекцию документы, а именно: договор управления МКЛ с застройщиком от 05.01.2024 № ДУ-Д39-3. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.01.2024 № 78-12-29-2023.  

На момент проведения документарной проверки собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения.  

Как следует из протокола общего собрания собственников МКД от 09.08.2024 года № 1-2024 по пятому вопросу повестки дня об утверждении договора управления спорного МКД кворум не состоялся, собственниками принято решение не утверждать договор управления с приложением перечня услуг, размера платы за содержание помещений и не принимать решение о заключении с выбранной управляющей компанией.  

Частью 4 статьи 158 ЖК РФ установлено, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия  

осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями.  

Поскольку договор управления был заключен между застройщиком и управляющей компанией, с указанием, на нормы жилищного законодательства, то именно указанные нормы права подлежат применению в настоящем случае при расчете стоимости коммунальной услуги с собственниками помещений, а не нормы гражданского законодательства на применении, которых настаивает лицензиат.  

Более того, применение тарифа, установленного решением органа местного самоуправления, распространяет свое действие при расчете именно с собственниками помещений, тогда как при расчете с застройщиком, управляющая компания вправе применять положения договора управления и ссылаться на нормы гражданского законодательства.  

В статье 44 ЖК РФ определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления много квартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.  

Законодателем определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которой отнесен и вопрос определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 ЖК РФ).  

В силу части 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.  

В ходе исследования представленных Обществом документов установлено, что начисления собственникам помещений в МКД не соответствуют размеру платы за содержание жилого помещения на территории Санкт-Петербурга, утвержденному распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга, действующим на период января 2025 года.  

При отсутствии решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за жилое помещение, в том числе до момента внесения многоквартирного дома в реестр лицензий Общества, в Санкт-Петербурге устанавливается органом государственной власти Санкт-Петербурга - Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга.  

Таким образом, Обществом при начислении платы за содержание жилого помещения собственникам помещений в МКД (в счет - квитанциях блок «Содержание, управление и ремонт») за период января 2025 г. включительно произведены начисления за услуги по содержанию общего имущества не исходя из размера платы, установленного Комитетом по тарифам Санкт-Петербург, чем нарушены требования, установленные частью 4 статьи 158 ЖК РФ.  

Довод Общества о том, что установленный Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга одинаковый для всех многоквартирных домов размер платы (тариф) за содержание жилого помещения не обеспечивает надлежащего содержания общего имущества в МКД по адресу; Санкт-Петербург, Дальневосточный пр., д. 39, корп. 3, строение 1, подлежит отклонению, поскольку заявителем не представлено надлежащих и допустимых доказательств какой-либо уникальности и исключительности данного МКД по отношению к иным многоквартирным домам, находящимся на территории города Санкт-Петербурга.  

Учитывая изложенное, на Общество, как управляющую компанию, возложена обязанность по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также право получать плату за предоставленные услуги, при этом, правом выбора порядка расчета размера платы за предоставленные услуги, управляющая компания действующим законодательством не наделена, следовательно, оспариваемое предписание обоснованно и законно.  

Предписание содержит законные требования и конкретные указания, которые необходимо совершить Обществу. При этом данные требования направлены на устранение допущенных нарушений, следовательно, содержание предписания явно позволяет определить какое нарушение лицензиату следует устранить, в связи с чем, предписание Инспекции отвечает принципам определенности и исполнимости.  

Оспариваемое предписание содержит законные требования и конкретные указания, которые необходимо совершить Обществу. При этом данные требования направлены на устранение допущенных нарушений, следовательно, содержание предписания позволяет определить какое нарушение лицензиату следует устранить, в связи с чем, предписание Инспекции отвечает принципам определенности и исполнимости.  

Учитывая изложенное, заявленные требования удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 167-170,201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.  

Судья Синицына Е.В.