Дело № А43-26709/2020

07 мая 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Форум-Центр» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.02.2021 по делу № А43-26709/2020, принятое по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Форум-Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 31 241 руб. 75 коп. долга и пени и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Форум-Центр» к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области о признании договора недействительным и применении последствий недействительности, в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Форум-Центр» (далее - Общество) о взыскании 23 632 руб. 19 коп. долга по договору аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/07 за период с 01.01.2019 по 27.02.2019 и 7609 руб. 56 коп. пени, начисленных за период с 25.03.2019 по 10.02.2020.

Данное исковое заявление принято, возбуждено производство по делу № А43-26709/2020.

Определением от 21.10.2020 суд принял встречный иск Общества к Министерству о признании с 01.03.2005, с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, недействительным (ничтожным) договора аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/17 и применении последствий недействительности (ничтожности) договора аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/17 в виде взыскания с Министерства в пользу Общества 404 481 руб. за период с 29.02.2016 по 28.02.2019.

Решением от 12.02.2021 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования Министерства в полном объеме, в удовлетворении встречных требований Общества отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, признав с 01.03.2005, с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, недействительным (ничтожным) договор аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/17 и применив последствия недействительности (ничтожности) договора аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/17 в виде взыскания с Министерства в пользу Общества 404 481 руб. за период с 29.02.2016 по 28.02.2019.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070037:44, общей площадью 3069 кв.м, поставлен на кадастровый учет 20.10.2000, вид разрешенного использования – под встроено-пристроенное помещение магазина; в договоре аренды доли названного земельного участка установлено целевое использование доли под встроено-пристроенное помещение. При этом указал на то, что фактически целевое использование спорного земельного участка под многоквартирный дом, поскольку в самом договоре отражены границы многоквартирного дома, входящие в общую площадь 3069 кв.м. Отметил, что встроено-пристроенное помещение Общества является неотъемлемой частью многоквартирного жилого дома; земельный участок поставлен на кадастровый учет 20.10.2000, то есть до заключения договора аренды доли земельного участка. По мнению заявителя, поскольку земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, обязательство собственника помещения в доме по внесению арендной платы прекращается с 01.03.2005, с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. Считает, что сохранение договора аренды доли земельного участка нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для Общества ущерб, что в значительной степени лишает сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора.

Министерство отзыв по существу апелляционной жалобы не представило.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда от 29.04.2021 не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела и доводы заявителя апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, а также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 15.10.2019 по делу № А43-22805/2019, 29.12.2000 администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор № 03080/07 аренды доли земельного участка, на основании которого по акту приема-передачи арендодатель передал в пользование Обществу 554/3069 доли, что соответствует 554 кв.м от общей площади 3069 кв.м, земельного участка под принадлежащим последнему помещением магазина, встроенно-пристроенного к жилому дому.

Дополнительным соглашением от 29.12.2000 к договору с учетом момента возникновения права собственности Общества на нежилое помещение стороны внесли изменения в договор № 03080/07, предусмотрев в нем обязанность Общества по перечислению арендной платы за фактическое пользование земельным участком с 05.05.1998.

В силу пункта 4.4 договора арендатор обязан своевременно, ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 15 ноября перечислять арендную плату.

В случае неуплаты арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Размер арендной платы в 2019 году составил 36 670 руб. 65 коп. в квартал.

С 01.01.2015 в соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 2, статей 3, 4 Закона Нижегородской области от 23.12.2014 № 197-З «О перераспределении отдельных полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области и органами государственной власти Нижегородской области», 

постановление

м Правительства Нижегородской области от 10.02.2016 № 31, Законом Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области», Указом Губернатора Нижегородской области от 22.06.2015 № 78 «О реорганизации некоторых органов исполнительной власти Нижегородской области», постановлением Правительства Нижегородской области от 16.10.2015 № 666 «Об утверждении Положения о Министерстве инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области», полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Нижегородской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, переданы Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области).

28.02.2019 собственником нежилого помещение магазина площадью 462 кв.м, кадастровый номер 52:18:0070037:2013, расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Нижний Новгород, Советский район, ул. Тимирязева, д. 3, пом. 1, стал индивидуальный предприниматель ФИО2.

По соглашению сторон от 14.01.2020 договор аренды от 29.12.2000 № 03080/07 расторгнут с 27.12.2019.

Поскольку за период с 01.01.2019 по 27.02.2019 Общество не оплатило арендную плату, Министерство обратилось в суд с иском о взыскании задолженности и пени.

Возражая против удовлетворения иска и обращаясь со встречным иском, Общество сослалось на то, что нежилое помещение магазина является частью многоквартирного жилого дома, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070037:44 сформирован для размещения и эксплуатации указанного многоквартирного жилого дома; ввиду того, что земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, обязательство собственника помещения в доме по внесению арендной платы прекращается с 01.03.2005, с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации; договор аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/17 противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации, в связи с чем является недействительным и арендные платежи в сумме 404 481 руб., оплаченные по данному договору за период с 29.02.2016 по 28.02.2019, подлежат возврату Обществу.

Оценив представленные в дело доказательства, суд первой инстанции признал исковые требования Министерства обоснованными и подлежащими удовлетворению и отказал Обществу в удовлетворении встречного иска, с чем суд апелляционной инстанции соглашается, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Предъявляя требование о недействительности договора аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/17, Общество ссылается на то, что договор противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 16 названного Закона, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу изложенного земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если он сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 72-73) и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070037:44 площадью 3069 кв.м поставлен на кадастровый учет 20.10.2000, в качестве вида разрешенного использования указано под встроенно-пристроенное помещение магазина.

Вопреки доводам заявителя жалобы, доказательств, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070037:44, площадью 3069 кв.м, сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома в материалы дела не представлено. 

Принимая во внимание вышеизложенное, оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований считать земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070037:44 сформированным и поставленным на кадастровый учет именно для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Аналогичный вывод сделан во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Нижегородской области от 15.10.2019 по делу № А43-22805/2019, рассмотренного с участием Министерства (ответчик) и Общества (третье лицо).

Довод заявителя жалобы о том, что встроено-пристроенное помещение является частью многоквартирного жилого дома и фактически целевое использование спорного земельного участка под многоквартирный жилой дом, отклоняется.

Под формированием земельного участка под жилым многоквартирным домом понимается установление его границ и проведение государственного кадастрового учета в отношении этого участка.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен названный объект, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) и должны учитывать площади многоквартирного дома, то есть суммарную общую площадь всех квартир в доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в многоквартирном доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам; наличия на прилегающей к многоквартирному дому территории элементов благоустройства.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070037:44 сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в качестве вида разрешенного использования указано - под встроенно-пристроенное помещение магазина.

То обстоятельство, что встроенно-пристроенное помещение является частью многоквартирного жилого дома, само по себе не может свидетельствовать об автоматическом отнесении спорного земельного участка к собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Как указывалось выше, доказательств, подтверждающих, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070037:44, площадью 3069 кв.м, сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома в материалах дела не имеется. 

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требований Общества о признании договора аренды доли земельного участка от 29.12.2000 № 03080/17 недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку Общество доказательства внесения арендных платежей за период с 01.01.2019 по 27.02.2019 в полном объеме в дело не представило, наличие и размер задолженности документально не опровергло, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Министерства о взыскании задолженности в заявленной сумме (23 632 руб. 19 коп.).

Пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.2 договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Ввиду отсутствия в деле доказательств полного и своевременного внесения арендной платы, требование о взыскании неустойки является правомерным.

Согласно расчету истца неустойка за период с 25.03.2019 по 10.02.2020 составляет 7609 руб. 56 коп.

Суд первой инстанции, проверив произведенный истцом расчет неустойки и признав его верным, обоснованно удовлетворил соответствующее требование в полном объеме.

Таким образом, суд первой инстанции на законных основаниях удовлетворил исковые требования Министерства и отказал в удовлетворении встречных требований Общества.

При этом, разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, не допустив неправильного применения норм материального и процессуального права.

Аргументы заявителя жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются несостоятельными.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято исходя из фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.02.2021 по делу № А43-26709/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Форум-Центр» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова

Д.Г. Малькова