АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-7768/2019

г. Белгород

06 апреля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2021 года

 

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Ю.И. Назиной

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "АЗАЛИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН

<

***>)

к АО "АГРО-ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Управление Росреестра по Белгородской области

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность от 22.12.2020; ФИО3, доверенность от 12.08.2020;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 05.10.2020;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Азалия" (далее - истец, ООО "Азалия") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к акционерному обществу "Агро-Инвест" (далее - ответчик, АО "Агро-Инвест") о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2018, об обязании АО "Агро-Инвест" возвратить ООО "Азалия" переданные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2018 нежилые помещения: с кадастровым номером 31:16:0120013:4341, общей площадью 249,3 м2, этаж: 1, и с кадастровым номером 31:16:0120013:4307, общей площадью 146,6 м2, этаж: подвал, находящиеся по адресу: 

<

...>; о прекращении права собственности АО "Агро-Инвест" на: нежилое помещения с кадастровым номером 31:16:0120013:4341, общей площадью 249,3 м2, этаж: 1, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0120013:4307, общей площадью 146,6 м2, этаж: подвал, находящиеся по адресу: 

<

...>.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27.01.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.01.2020 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.08.2020 года решение Арбитражного суда Белгородской области от 27.01.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 по делу N А08-7768/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.

В порядке ч. 2.1 ст. 289 АПК РФ суд кассационной инстанции указал, что с целью установления обстоятельства выполнения покупателем своих обязательств по договору судам было необходимо предложить сторонам представить иные допустимые доказательства произведенных взаиморасчетов, в том числе справки регистрирующего органа, справки об открытых счетах, соответствующие выписки банков, кассовые книги, приговор по уголовному делу, на который ссылается истец, регистры налогового учета, отражающие наличие соответствующей дебиторской, кредиторской задолженности в учете продавца и покупателя, доказательства действительности договора с учетом обстоятельств его заключения и цены сделки.

Представители ООО «Азалия» в судебном заседании поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в иске. 

Представитель АО «Агро-инвест» полагал исковое заявление не подлежащим удовлетворению, поскольку расчет между продавцом и покупателем по договору купли-продажи от 18.01.2018 г. произведен в полном объеме.

Представитель третьего лица, извещенного надлежащим образом, в судебное заседание не явился. В ранее представленном отзыве  на исковое заявление Управление просит суд рассмотреть дело без участия его представителя, принятие решения по делу относит на усмотрение суда и поясняет, что Управление не является участником гражданско-правовых отношений, права на которые оно регистрирует, не имеет и не может иметь материальную заинтересованность в исходе дела.

Дело рассмотрено без участия представителя третьего лица в порядке, предусмотренном ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, установлено судами, 18.01.2018 между ООО "Азалия" (продавцом) и АО "Агро-Инвест" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность спорные нежилые помещения.

Цена продаваемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0120013:4341 по договоренности сторон составляет 3 150 000 рублей. Цена продаваемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0120013:4307 по договоренности сторон составляет 1 850 000 рублей. Общая сумма продаваемого недвижимого имущества составляет 5 000 000 рублей (пункт 4 договора).

Согласно пункту 5 договора указанную в пункте 4 договора сумму покупатель оплачивает продавцу путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца по предоставленным продавцом реквизитам. Возможны иные формы расчета, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации. На момент подписания договора все расчеты между покупателем и продавцом произведены в полном объеме, претензий друг к другу стороны не имеют.

В силу пункта 7 договора подписание настоящего договора сторонами подтверждает факт передачи имущества от продавца к покупателю в надлежащем качестве. С момента подписания договора имущество считается переданным, стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.

30.01.2018 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2018 зарегистрировано право собственности ответчика на спорные нежилые помещения.

10.07.2019 истец направил ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2018 и возвращении переданного по договору имущества в связи с неуплатой цены договора.

Отказ ответчика от подписания соглашения о расторжении договора послужил основанием предъявления настоящего искового заявления в Арбитражный суд Белгородской области.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, средством защиты которого выступает предъявленный этим лицом иск (заявление в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями, необходимы для осуществления платежа (пункт 1 статьи 485 Гражданского кодекса).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью непосредственно до или после передачи ему товара продавцом, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункты 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса).

При существенном нарушении договора одной из сторон, он может быть расторгнут по решению суда по требованию другой стороны; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума N 10/22 регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса; в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

В силу пунктов 3 и 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Следовательно, содержание пункта 5 договора купли-продажи от 18.01.2018 года, в которых стороны констатировали осуществление расчетов, не исключает обязанности ответчика (покупателя) доказать факт расчетов.  

Согласно условий п.5 договора, сумму продаваемого недвижимого имущества покупатель оплачивает продавцу путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, возможны иные формы расчета, предусмотренные действующим законодательством.

В обоснование доводов об отсутствии оплаты по договору истцом представлена выписка по лицевому счету истца № 40702810307000005333 в ПАО «Сбербанк», из которого следует, что денежные средства от ответчика по договору купли-продажи от 18.01.2018 года на указанный расчетный счет не поступали.

Представленный в материалы дело ответ УФСБ России по Белгородской области от 09.12.2019 года № 4880, согласно которому в материалах уголовного дела расписки в получении Бекар Е.В. (ФИО5)  денежных средств в размере 5 000 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2018 года не имеется, опровергает довод ответчика об оплате приобретенного по договору от 18.01.2018 года имущества наличными денежными средствами посредством передачи указанной в договоре суммы директору ООО «Азалия» Бекар Е.В. (ФИО5)  и составления об этом расписки, которая находится в материалах уголовного дела в УФСБ России по Белгородской области. 

Из вышеизложенного следует, что надлежащих доказательств оплаты по договору каким-либо способом (в том числе посредством вручения наличных денежных средств) суду не представлено. 

Запрошенные у ИФНС России по г. Белгороду сведения о бухгалтерской отчетности ООО «Азалия», копии книг покупок и продаж за 1 кв. 2018 года, копии налоговых деклараций по НДС за 2,3,4 кв. 2018 года доказательств поступления от ответчика на расчетный счет истца денежных средств по договору от 18.01.2018 года не содержат.

Сведения о совершении истцом и ответчиком сделки купли-продажи от 18.01.2018 года, содержащиеся в вышеуказанных документах, факт передачи денежных средств по договору купли-продажи от 18.01.2018 года от покупателя к продавцу, а также поступление данных денежных средств на счет продавца не подтверждают.

В данном случае в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, и согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Условия п. 7 договора купли продажи от 18.01.2018 года об  осуществлении расчетов между сторонами договора на момент его подписания суд признает недостаточными для подтверждения факта оплаты покупателем денежной суммы 5 000 000 рублей, в отсутствие документального подтверждения как перечисления, иного способа передачи денежных средств продавцу, так и принятия продавцом (поступления на его счет) данной суммы. 

Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (статья 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что обязательство покупателя по оплате продавцу стоимости приобретаемого в собственность по договору купли-продажи от 18.01.2018 года имущества не исполнено в течение длительного времени, несмотря на государственную регистрацию 30.01.2018 года перехода к нему права собственности на недвижимое имущество.

Вне зависимости от мотивов, по которым продавец не препятствовал государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику на основании договора купли-продажи от 18.01.2018 года, такое его поведение основанием для освобождения покупателя от внесения платы за приобретаемое недвижимое имущество быть не может.

Из представленного в материалы дела регистрационного дела следует, что документ, подтверждающий внесение покупателем платы за приобретаемые объекты недвижимости, в регистрирующий орган ни одной из сторон договора не предоставлен.

Не исполнение ответчиком обязанности по оплате приобретенного по договору от 18.01.2018 года имущества, суд квалифицирует как существенное нарушение договорного обязательства, лишающего истца того, на что продавец вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, исковые требования о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению.

Вместе с тем ссылка истца на приговор Октябрьского районного суда г. Белгорода от 11.03.2020 года, вынесенный в отношении директора АО «Агро-инвест» ФИО6 отношения к данному спору не имеет, поскольку не устанавливает обстоятельств, относимых к договору  купли-продажи от 18.01.2018 года.

По правилам части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Из изложенных норм следует, что в случае, если между сторонами заключен договор (в том числе купли-продажи), который был исполнен только в части передачи товара покупателю, а в последующем данный договор был расторгнут, то покупатель должен возвратить полученный по договору товар продавцу. Иначе покупатель неосновательно обогатится за счет продавца. 

Учитывая изложенное, исковые требования ООО «Азалия» о возврате спорного недвижимого имущества также подлежат удовлетворению. 

В части требований истца о прекращении права собственности АО «Агро-инвест» на спорные объекты недвижимости следует отказать, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права. 

В абзаце пятом пункта 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. 

Вышеизложенные разъяснения свидетельствуют о том, что надлежащим способом защиты продавца по расторгнутому договору купли-продажи недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за покупателем, является требование о возврате переданного покупателю имущества. 

Таким образом, расторжение договора купли-продажи от 18.01.2018 года и обязание ответчика возвратить нежилые помещения истцу будет являться основанием для прекращения зарегистрированного права собственности АО «Агро-инвест» на спорное имущество.

При таких обстоятельствах требование истца о прекращении права собственности АО "Агро-Инвест" на нежилое помещения с кадастровым номером 31:16:0120013:4341, общей площадью 249,3 м2, этаж: 1, находящееся по адресу: 

<

...>, нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0120013:4307, общей площадью 146,6 м2, этаж: подвал, находящиеся по адресу: 

<

...> удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в порядке ч. 1 ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.  Частичное удовлетворение нематериальных требований в рассматриваемом случае не является основанием для пропорционального распределения расходов по государственной пошлине (п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 г. № 46, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. № 1).

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО "АЗАЛИЯ"  удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2018 года, заключенный между ООО "АЗАЛИЯ" и АО "АГРО-ИНВЕСТ".

Обязать АО «Агро-Инвест» возвратить ООО «Азалия» полученные по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18.01.2018 года нежилые помещения: с кадастровым номером 31:16:0120013:4341, общей площадью 249,3 м?, этаж: 1, расположенное по адресу: 

<

...> нежилое помещение  с кадастровым номером 31:16:0120013:4307, общей площадью 146,6 м?, подвал, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с АО "АГРО-ИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО "АЗАЛИЯ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

 

Судья

Ю.И. Назина