АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000,

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

http://www.kemerovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А27-17556/2019

город Кемерово

14 сентября 2020 года

Дата объявления резолютивной части решения: 07 сентября 2020 года

Дата изготовления решения в полном объеме: 14 сентября 2020 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Засухина О.М.,                          при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Власовой К.Н., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ПромТехСервис», город Новосибирск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)    

к обществу с ограниченной ответственностью «Дробильные машины», Кемеровская область, город Новокузнецк (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: 

1/ общество с ограниченной ответственностью  «МЕХАНИЧЕСКИЕ МАСТЕРСКИЕ», Алтайский край, город Бийск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

2/ Банк Зенит (публичное акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), город Москва 

о признании прекращения договора аренды,

при участии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 10.01.2020, паспорт;

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 09.11.2018, паспорт,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «ПромТехСервис» (далее – ООО «ПромТехСервис», истец)  обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Дробильные машины» (далее – ООО «Дробильные машины», ответчик) о признании договора аренды от 06.04.2009 здания завода, назначение: нежилое, площадью 8 370,2 кв.м. кадастровый (или условный) номер объекта 42:30:0414050:754 (42:30:000000:11578/2:1000Б), расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Механические Мастерские» (далее – ООО «Механические Мастерские») и ООО «Дробильные машины» прекратившимся с момента заключения договора купли-продажи указанного здания завода, заключенного между ООО «ПромТехСервис» (лицом, выигравшим торги) и ООО «Механические Мастерские» (организатором торгов), то есть с 21.02.2017.

В  порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Банк Зенит (публичное акционерное общество) -  правопреемник публичного акционерного общества социального развития и строительства «Липецккомбанк», которое в отзыве на исковые требования признало подлежащими удовлетворению.

В обоснование исковых требований истец сослался на следующее.

21 февраля 2017 года между ООО «ПромТехСервис» и ООО «Механические Мастерские» на основании протокола о результатах проведения открытых торгов по продаже имущества ООО «Механические Мастерские» был заключен договор купли-продажи здания завода, назначение: нежилое, площадью 8 370,2 кв.м. кадастровый (или условный) номер объекта 42:30:0414050:754 (42:30:000000:11578/2:1000Б), расположенного по адресу: Россия, 

<

...>.

Между тем, вышеуказанное здание в настоящее время находится в аренде у ООО «Дробильные машины».

При этом договор аренды был заключен без согласия залогодержателя – ОАО «Липецккомбанк».

Согласно части 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на следующее.

Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора; в настоящее время имеется два вступивших в законную силу решения Арбитражного суда Новосибирской области по делам №№ А45-6755/2017 и А45-6422/2017 от 18.08.2017 и от 14.08.2018 соответственно, которыми дана оценка действительности спорного договора аренды, вследствие чего заявленный иск направлен фактически на преодоление вышеуказанных судебных актов; на протяжении хода конкретного производства в отношении арендодателя – ООО «Механические Мастерские» действительность договора аренды сомнению не подвергалась; норма статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998  № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на которую ссылается истец, неприменима к данным спорным правоотношениям, поскольку с момента введения в отношении должника наблюдения не допускается обращение взыскания на заложенное имущества должника, в том числе во внесудебном порядке.

 Рассмотрев представленные по делу доказательства, заслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

Здание завода, общей площадью 8 370,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 42:30:000000:11578/2:1000Б, принадлежало на праве собственности ООО «Механические Мастерские» на основании договора купли-продажи от 19.04.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.07.2015 была сделана запись регистрации № 42:42:06/023/2005-137.

14 февраля 2007 между ООО «Форсаж» и ОАО «Липецккомбанк» был заключен договор кредитной линии № 54/07.

В обеспечение вышеуказанного договора между ОАО «Липецккомбанк» (залогодержатель) и ООО «Механические Мастерские» (залогодатель) был заключен договор залога недвижимого  имущества – вышеназванного здания завода.

В связи с ненадлежащим исполнением со стороны ООО «Форсаж» обязательств по кредитному договору ОАО «Липецккомбанк» обратилось в Правобережный районный суд г. Липецка, который решением от 24.05.2012 по делу № 2-4/2012 обратил взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ООО «Механические Мастерские»  (здание завода, права аренды на земельный участок), с реализацией на торгах с начальной ценой (в редакции апелляционного постановления) – 40 904 169 руб.  

26 сентября 2013 судебным приставом – исполнителем МОСП по особо важным исполнительным производствам в рамках исполнительного производства № 10069/12/34/42 было вынесено постановление о  передаче нереализованного на торгах имущества (здания завода) взыскателю – ОАО «Липецккомбанк», за которым было 02.12.2013 зарегистрировано право собственности на указанные здания (свидетельство № 42 АД 419119).

Между тем, 02.07.2013 определением Арбитражного суда Алтайского края от 02.07.2013 по делу № А03-8747/2013 в отношении залогодателя – ООО «Механические Мастерские» была введена процедура банкротства – наблюдение.

Согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения наступают следующие последствия:

требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику;

по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям, в том числе снимаются аресты на имущество должника и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника, наложенные в ходе исполнительного производства, за исключением исполнительных документов, выданных на основании вступивших в законную силу до даты введения наблюдения судебных актов о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, о выплате компенсации сверх возмещения вреда. Основанием для приостановления исполнения исполнительных документов является определение арбитражного суда о введении наблюдения;

не допускаются удовлетворение требований учредителя (участника) должника о выделе доли (пая) в имуществе должника в связи с выходом из состава его учредителей (участников), выкуп либо приобретение должником размещенных акций или выплата действительной стоимости доли (пая);

не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 настоящего Федерального закона очередность удовлетворения требований кредиторов. При прекращении обязательств из финансовых договоров и определении нетто-обязательства в порядке, предусмотренном статьей 4.1 настоящего Федерального закона, указанный запрет не применяется;

не допускается изъятие собственником имущества должника - унитарного предприятия принадлежащего должнику имущества;

не допускается выплата дивидендов, доходов по долям (паям), а также распределение прибыли между учредителями (участниками) должника;

не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 96 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» на основании, в том числе, определения арбитражного суда о введении наблюдения судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям.

Согласно пункту 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 17.04.2015, принятым по заявлению временного управляющего в рамках дела № А03-8747/2013 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Механические Мастерские», торги по продаже здания завода были признаны незаконными, суд обязал ОАО «Липецккомбанк» возвратить спорное имущество в конкурсную массу.

Сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника могут быть признаны недействительными согласно положениям статей 61.1, 61.3  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно положениям пунктов 6,20 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» при введении процедуры наблюдения в отношении залогодателя применительно к абзацу 2 пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования об обращении взыскания на заложенное имущество могут быть предъявлены только в деле о банкротстве путем подачи заявления о включении их в реестр требований кредиторов в качестве требований залогового кредитора.

Здание завода, общей площадью 8 370,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 42:30:000000:11578/2:1000Б, было продано на торгах, проведенных посредством публичного предложения в соответствии с  Положением о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Механические Мастерские», находящегося в залоге ПАО «Липецккомбанк», утвержденным определением Арбитражного суда Алтайского края от 27.04.2016 по делу № А03-8747/2013.

 Победителем открытых торгов, проведенных посредством публичного предложения, согласно протоколу о результатах проведения торгов от 21.02.2017 стало ООО «ПромТехСервис» - истец по настоящему делу – с которым 21.02.2017 был заключен договор купли-продажи в соответствии с предметом которого, ООО «Механические Мастерские» (продавец) обязуется передать в собственности ООО «ПромТехСервис» (покупатель) здание завода, площадью 8 370,2 кв.м. кадастровый (или условный) номер объекта 42:30:0414050:754 (42:30:000000:11578/2:1000Б), расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, размещенное на земельном участке с кадастровым номером 42:30:0414050:0045, а также право аренды на указанный земельный участок.

Вышеуказанное имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи недвижимого имущества от 28.02.2017.

Обращаясь с настоящим иском, ООО «ПромТехСервис», ставшее собственником вышеуказанного имущества, полагает, что с момента приобретения им этого имущества договор аренды здания завода от 06.04.2009, заключенный между ООО «Механические Мастерские» и ООО «Дробильные машины», следует признать прекратившимся с даты заключения договора купли-продажи – 21.02.2017, ссылаясь при этом на положения части 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которой в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Поскольку доказательства наличия согласия залогодержателя – ОАО «Липецккомбанк» на заключение залогодателем – ООО «Механические Мастерские» договора аренды с ООО «Дробильные машины» отсутствуют, а залогодатель в соответствии с пунктом 2.1 договора залога недвижимого имущества от 21.02.2017 не имел права передавать заложенное имущество в аренды без согласия залогодержателя, договор аренды должен быть признан прекращенным с даты заключения истцом договора купли-продажи спорного имущества.

Между тем, истцом не учтено следующее.

Согласно положениям статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).

С момента реализации заложенного имущества залогодержатель - ОАО «Липецккомбанк» - стал залоговым кредитором ООО «Механические Мастерские», в связи с чем, его требования подлежали удовлетворению в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Нормы статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не могут быть применены к данным спорным правоотношениям, поскольку согласно пункту 1 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Действительность спорного договора аренды независимо от наличия или отсутствия согласия ОАО «Липецккомбанк» была признана решениями Арбитражного суда Новосибирской области по делам №№ А45-6755/2017 и А45-6422/2017 от 18.08.2017 и от 14.08.2018 соответственно.

При рассмотрении указанных дел судами были установлены такие юридические факты, как те обстоятельства, что, несмотря на символический размер арендной платы (1 руб.), арендатор нес расходы по обеспечению сохранности имущества завода, текущему ремонту, уборке помещений, нес все расходы по коммунальным услугам по содержанию помещений.

При этом, как было отмечено судами, согласно пункту 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», факт отсутствия согласия залогодержателя на заключение залогодателем договора аренды недвижимого имущества с третьим лицом не свидетельствует о недействительности сделки аренды.

Статьей 351 ГК РФ, которой предусмотрены, в том числе, последствия предоставления залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование третьим лицам без согласия залогодержателя, не содержит условия о недействительности таких сделок.

Согласно положениям части статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. 

В ходе судебного разбирательства допрошенный в качестве свидетеля ФИО3 дал пояснения, что в период, предшествующий переходу прав собственника здания к ООО «ПромТехСервис», а также после этой даты, ответчик продолжал оставаться арендатором спорного  имущества, продолжая нести расходы по его содержанию.

Согласно положениям пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Анализ фактических взаимоотношений сторон, позволяет суду прийти к выводу относительно необоснованности заявленных исковых требований.

При этом суд признает необоснованным довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора: частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрена обязательность досудебного урегулирования в отношении гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, а также вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд при вынесении решения оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности.

Оценка судом всех представленных по делу доказательств позволяет суду прийти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по государственной пошлине в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месячного срока со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                               О.М. Засухин