АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-4009/2017 

01.09.2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  25.08.2017 года.

Решение  в полном объеме изготовлено   01.09.2017 года.

 Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи  Поляковой Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пушкаревой А.В., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ ГАЛИНЫ НИКОЛАЕВНЫ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664081 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ИРКУТСК,), ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНЫ ФАДЕЕВНЫ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 666342 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЗАЛАРИНСКИЙ РАЙОН,), ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНЫ АЛЕКСЕЕВНЫ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664013 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ИРКУТСК,)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664511, 

<

...>) 

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (юридический адрес: 664056, 

<

...>), индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 307381130200010), индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 307381230300073), индивидуальный предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 307382726900016, ИНН 

<

***>, адрес регистрации: Иркутский район, с. Хомутово).

об оспаривании расторжения договора в одностороннем порядке,

при участии в судебном заседании (до и после перерыва):

от ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6 – ФИО7, представлен паспорт,  доверенность от 15.01.2017г.,

от ИП ФИО5, ИП РАСПУТИНОЙ Г.Н -  ФИО8 представлен паспорт, доверенность от 20.02.2017г.

от ответчика –  ФИО9,  представлен паспорт, доверенность от 11.01.2017г., ФИО10, представлено удостоверение, доверенность от 05.12.2016г.

от третьих лиц – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО6, ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО5, ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО4 обратились в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС"  с требованием о признании недействительным расторжения договора участия в долевом строительстве № 1 от 22 августа 2007г.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 18.04.2017г. по делу в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 15.05.2017г. по делу в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 05.06.2017г. по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ объявлен  перерыв с 22.08.2017г. до 25.08.2017г. до 11 час. 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, при участии тех же представителей сторон.

Истец огласил правовую позицию по спору, просит суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик огласил правовую позицию по спору, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать по доводам, изложенным в отзывах и пояснения к исковому заявлению.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке п.2 ч.4 ст.123 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебное заседание представителей не направили, в представленных отзыве и дополнениях ссылались на факт полной оплаты по спорному договору, просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с письменными доказательствами, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

22.08.2007г. между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" и РАСПУТИНОЙ ГАЛИНОЙ  НИКОЛАЕВНОЙ,  РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНОЙ ФАДЕЕВНОЙ, ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНОЙ АЛЕКСЕЕВНОЙ, ФИО1, ФИО2 заключен договор №1 участия в долевом строительстве объекта недвижимости.

23.01.2009г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" передало здание торгово-выставочного комплекса инвесторам, что подтверждается  передаточными актами.

 В  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и  сделок с ним 03.03.2009г. внесена запись о регистрации права собственности на долю общей долевой собственности каждого из инвесторов, включая ФИО6,  ФИО5, ФИО4

06.07.2016г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" направило в адрес ФИО6,  ФИО5, ФИО4  уведомление о расторжении  договора участия  в долевом строительстве в связи с неоплатой задолженности по договору  и обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением  о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 22.08.2007г. №1.

 Управлением Росреестра по Иркутской области в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве заявителю отказано в связи с тем, что с заявлением о расторжении договора обратилось ненадлежащее лицо.

Вышеперечисленные обстоятельства послужили основанием для обращения истцов  в суд с иском о признании недействительным расторжение договора участия в долевом строительстве.

Исследовав материалы дела, в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

22.08.2007г. между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" (застройщик-инвестор) и РАСПУТИНОЙ ГАЛИНОЙ  НИКОЛАЕВНОЙ,  РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНОЙ ФАДЕЕВНОЙ, ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНОЙ АЛЕКСЕЕВНОЙ, ФИО1, ФИО2  (инвесторы) заключен договор №1 участия в долевом строительстве объекта недвижимости, согласно условиям которого застройщик-инвестор обязуется своими силами и с привлечением денежных средств инвесторов построить 3-х этажное здание, площадью застройки 7531,9 кв.м. -  здание торгово-выставочного центра «Версаль» по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Академическая, 31,   а инвесторы  обязуются уплатить денежные средства на возмещение затрат застройщика-инвестора на строительство объекта в размере предусмотренном разделом 2 договора. (п. 1.1. договора).

Плановое окончание строительства и сдача объекта в эксплуатацию: 31 декабря 2007г. Плановая базисная стоимость объекта составляет 90 000 000 (девяносто миллионов) рублей. размер денежных средств, вносимых застройщиком-инвестором составляет 31 860 000 рублей.

Каждый инвестор уплачивает застройщику-инвестору денежные средства на возмещение затрат застройщика-инвестора на строительство объекта в размере : 10 728 000 рублей. (п. 2.1. договора).

Уплата денежных средств каждым инвестором  осуществляется в срок до 01 апреля 2008г. путем внесения ежемесячных платежей, но не позднее 30 либо 31 числа каждого месяца. Сумма денежных средств ежемесячно уплачиваемых каждым инвестором застройщику определяется на основании письменного извещения застройщика. (п. 2.2. договора).

Договор со всеми приложениями к нему вступает в силу  с момента его подписания сторонами и будет действовать до полного исполнения сторонами  обязательств по настоящему договору. (п. 7.1. договора).

Проанализировав условия договора №1 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.08.2007г., суд считает, что по своей правовой природе указанный договор является договором долевого участия в строительстве.

 Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее  - Федеральный закон № 214-ФЗ).

 Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

   Пункт 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ предусматривает, что договор долевого участия в строительстве должен содержать:  1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

           Согласно п.1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

            Договор содержит все существенные условия договора долевого участия в строительстве; в связи с чем на основании пункта 1 статьи  432 ГК РФ, пунктов 3 и 4 статьи 4 Федерального закона №214-ФЗ  договор №1 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.08.2007г.  считается заключенным.

Согласно п. 1.2. договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее 1 апреля 2008г. объект переходит в общую долевую собственность застройщика-инвестора и инвесторов, при этом доля каждого инвестора в праве общей долевой собственности в завершенном строительством объекте определяется  пропорционально размеру  денежных средств, внесенных инвестором на  возмещение затрат  застройщика- инвестора на строительство в соответствии с разделом 2 договор и дополнительными соглашениями к договору, и соответственно составляет: Доля застройщика-инвестора 7/20;  Доля каждого инвестора по 3/25.

Так, ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" 21.01.2009г. выдали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №4/09.

23.01.2009г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" передало здание торгово-выставочного комплекса инверторам, что подтверждается  передаточными актами. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

 В  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и  сделок с ним 03.03.2009г. внесена запись о регистрации права собственности на долю общей долевой собственности каждого из инвесторов, включая ФИО6,  ФИО5, ФИО4, что подтверждают представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права.

Соглашением от 20.09.2011г. стороны определили доли в общей собственности на земельный участок в соответствии с конкретной долей каждой из сторон в праве собственности, согласно которому ФИО6,  ФИО5, ФИО4 принадлежат доли в общей собственности на земельный участок в размере 3/25 (данный факт стороны не оспорили).

06.07.2016г. ООО "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" направило в адрес ФИО6,  ФИО5, ФИО4  уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неоплатой задолженности по договору  

"АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области с заявлением  о государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 22.08.2007г. №1.

 Управлением Росреестра по Иркутской области в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве заявителю отказано в связи с тем, что с заявлением о расторжении договора обратилось ненадлежащее лицо.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Односторонний отказ от исполнения договора в силу статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации является односторонней сделкой, которая в соответствии со статьей 155 Гражданского кодекса Российской Федерации создает обязанности для другой стороны сделки.

Согласно статье 156 Гражданского кодекса Российской Федерации к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с частью 4 статьи 5, частями 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 (просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца)  и 5 статьи 5 (систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей) Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 9 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ).

При установлении возможности одностороннего отказа от исполнения договора, законодатель исходит из принципа юридического равенства участников гражданских отношений, презумпции незлоупотребления правом стороной, управомоченной на такой отказ и соблюдения предусмотренного законом порядка одностороннего отказа.

Поэтому застройщик может реализовать право на односторонний отказ от исполнения договора лишь при соблюдении требований и порядка, предусмотренного вышеуказанной нормой закона.

В силу требований ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцы, обращаясь в суд с исковым заявлением о признании недействительным расторжения договора участия в долевом строительстве №1 от 22 августа 2007г. ссылаются, в том числе, на факт полной оплаты своей доли по договору (10 728 000 рублей).

Так, в своих пояснениях истцы указывает следующее, что в качестве оплаты по договору ФИО6 оплатила 2 108 506 руб. 27 коп.,  ФИО5 оплатила 2 576 506 руб. 27 коп., ФИО4 оплатила 2 110 856 руб. 27 коп. Указанное подтверждается данными лицевого счета ответчика, и последним не оспаривается. 

Кроме того,  за период с 06.03.2008г. по 18.08.2008г. согласно выписке по движению денежных средств, все дольщики по договору перечислили на счет ответчика в кассу (наличный расчет) в качестве оплаты по договору 19 338 800 руб., следовательно, оплата каждого  из истцов пропорционально доле 3/25 за этот период составляет 2 320 656 руб. Ответчиком данное утверждение оспаривается, со ссылкой на то, что указанные платежи, имея назначение платежа «по ДДУ», не содержат данных о конкретном плательщике; по его данным всю указанную сумму перечислили третьи лица.

Кроме этого, в материалы дела представлены бухгалтерские балансы ответчика, за спорные периоды, в которых дополнительно отражены оплаты, не нашедшие отражение в выписках с лицевого счета, подтверждающие, по мнению истцов оплату ИП ФИО5 на сумму 425000 руб. Ответчик против указанного довода возражал, ссылаясь на опечатку в дате платежей, вследствие чего указанные платежи учтены в ранее указанных неоспариваемых ответчиком оплатах.

Таким образом, истец, ссылаясь на представленные в материалы дела доказательства (выписка с банка, книги учета и расходов) указывает, что сумма оплаты составляет: ФИО6 - 4 429 162 руб. 27 коп.,  ФИО5 – 5 322 162 руб. 27 коп., ФИО4 – 4 431 512 руб. 27 коп.

 Вместе с тем, согласно п. 2.1. договора каждый инвестор уплачивает застройщику-инвестору денежные средства на возмещение затрат застройщика-инвестора на строительство объекта в размере: 10 728 000 рублей. 

Вместе с тем, истцы, не отрицая неподтверждения факта оплаты полных сумм по договору первичными документами (платежными поручениями, а также выписками о движения денежных средств), полагают, что такая оплата подтверждается иными письменными доказательствами, в их совокупности. Так, согласно бухгалтерским балансам общества за весь период, у ответчика перед истцами отсутствует просроченная задолженность, либо периодически возникает небольшая задолженность по Соглашению №1 на обслуживание здания.

Вместе с тем, суд исследовал указанные бухгалтерские балансы (Т.6), и полагает, что они не могут быть расценены в качестве достаточных доказательств довода истцов о полной оплате по договору долевого участия. Так, указанные документы составлены ответчиком, они носят односторонний характер, в них не отражаются какие-либо данные о платежах, плательщиках, суммах, основаниях платежей либо задолженности (кредиторской либо дебиторской). Более того, суд исследовала их в совокупности с иными материалами дела, и установил, что они носят недостоверных характер. Так, из материалов дела( расписок истцов, выписок из лицевого счета и т.п.) следует, и сторонами не оспаривается тот факт, что на период 2014 года у истцов имелась задолженность перед ответчиком. Вместе с тем, из рассматриваемой бухгалтерской документации, следует, что спорная задолженность (в отыскиваемых суммах) отсутствует уже в 2013 и 2014 году. При этом, небольшие суммы задолженности, действительно периодически появляются и исчезают в отчетных документов, что является невозможным применительно к сумме задолженности по ДДУ (которая могла только уменьшаться).

Таким образом, доказательств полной оплаты истцом предусмотренных договором №1 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.08.2007г., в нарушение статьей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса в материалы дела не представлено.

При этом, суд полагает, что установление точного размера произведенных оплат по договору не имеет правого значения для разрешения данного спора по существу, поскольку любая задолженность по договору участия в долевом строительстве порождает у застройщика право на его односторонне расторжение. 

Таким образом, поскольку истцом не доказан факт полной оплаты по договору, суд полагает, что у ответчика возникло право в соответствии с нормами  Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ расторгнуть договор долевого участия.

Вместе с тем, суд принимает во внимание, что Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ предусмотрена специальная процедура расторжения договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 5 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что процедура расторжения договора участия в долевом строительстве, предусмотренная частью 5 статьи 9 Федерального закона №2014-ФЗ, ответчиком не соблюдена, так как не представлено доказательств перечисления ответчиком денежных средств в неоспариваемой части оплаты взноса на депозит нотариуса, либо стороне расторгаемого договора.

Доводы ответчика об отсутствии  заявлений и от истцов на перечисление денежных средств, уплаченных участниками долевого строительства в счет цены договора судом отклоняются, поскольку вышеуказанными нормами, в таком случае, прямо предусмотрен альтернативный порядок возврата денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, а именно: зачисление указанных денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика. Ответчик указанных  доказательств в материалы дела не представил.

Таким образом, судом установлено, что ответчиком не соблюдена процедура  расторжения договора долевого участия, предусмотренная частью 5 статьи 9 Федерального закона №214-ФЗ, поскольку не представлено доказательств перечисления ответчиком денежных средств в неоспоримой части оплаты взноса на депозит нотариуса, либо стороне расторгаемого договора, именно в установленном законом порядке и сроки.

Более того, судом  учитываются также следующие обстоятельства.

Как следует из указанных выше положений п.4 ст. 5, пп.3 - 5 ст.9  Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в их взаимосвязи, односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в п.7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан  в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 19.07.2017г., односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Суд установил, что спор возник между сторонами возник  по истечении шести лет  с момента передачи объекта недвижимости  и регистрации его  в управлении Федеральной регистрационной службы по Иркутской области по мотиву неуплаты истцами денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта. В указанный период истцы добросовестно пользовались своим имуществом, эксплуатировали спорное здание совместно с ответчиком, никаких требований от ответчика относительно задолженности по договору, до спорного периода, от ответчика не поступало. 

При указанных обстоятельствах, в действиях ответчика, по расторжению спорного договора с ответчиками в одностороннем порядке, суд безусловно усматривает признаки злоупотребления своими правами.

Кроме того, суд принимает во внимание, что у ответчика, в случае наличия задолженности по договору участию в долевом строительстве, существует также иной способ защиты нарушенного права, в виде обращения в суд с требованием о взыскании задолженности по договору.

Более того, судом установлено, что ответчик данным правом воспользовался путем подачи искового заявления к индивидуальным предпринимателям ФИО5, ФИО6, ФИО4 о взыскании задолженности по договору. Заявление принято к рассмотрению и, в настоящий момент находится в производстве Арбитражного суда Иркутской области (№А19-12039/17).

Таким образом, поведение ответчика нельзя назвать добросовестным и разумным.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что односторонний отказ от договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 22.08.2007 № 1, предусмотренный частью 3 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ (в отношении каждого истца), совершён ответчиком с нарушением законодательства и прав истцов. 

В силу положений ст.169 Гражданского Кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, односторонние расторжение ответчиком договора участия в долевом строительстве №1 от 22.08. 2007г., следует признать недействительной сделкой, в силу указанной нормы законодательства, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что, поскольку спорные расторжения не зарегистрированы, они не могут быть признаны судом недействительными, судом проверены и отклоняются, в связи со следующим.

В силу ст.154 Гражданского Кодекса РФ, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст.155 ГК РФ).

При этом п.4 ст.9 Федерального Закона №214-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. 

При таких обстоятельствах, суд не усматривает препятствий для признания недействительной совершенной сделки.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

При обращении в арбитражный суд ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО6 уплатила государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями №13 от 14.03.2017г. и №14 от 16.03.2017г.

Следовательно, судебные расходы ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ ГАЛИНЫ  НИКОЛАЕВНЫ по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

При обращении в арбитражный суд ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО5 уплатила государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями №8 от 14.03.2017г. и №9 от 16.03.2017г.

Следовательно, судебные расходы ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНЫ ФАДЕЕВНЫ по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

При обращении в арбитражный суд ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО4 уплатила государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежными поручениями №7 от 14.03.2017г. и №8 от 16.03.2017г.

Следовательно, судебные расходы ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНЫ АЛЕКСЕЕВНЫ по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ ГАЛИНЫ НИКОЛАЕВНЫ удовлетворить.

Признать недействительным расторжение ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" договора участия в долевом строительстве №1 от 22.08. 2007г. с ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ РАСПУТИНОЙ ГАЛИНОЙ НИКОЛАЕВОЙ, совершенное посредством направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 06.07.2016г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664511, 

<

...>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ ГАЛИНЫ НИКОЛАЕВНЫ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664081 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ИРКУТСК) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исковые требования ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНЫ ФАДЕЕВНЫ удовлетворить.

Признать недействительным расторжение ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" договора участия в долевом строительстве № 1 от 22.08.2007г. с ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНОЙ ФАДЕЕВНОЙ, совершенное посредством направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 06.07.2016г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664511, 

<

...>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ РАСПУТИНОЙ АЛЕВТИНЫ ФАДЕЕВНЫ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 666342 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ЗАЛАРИНСКИЙ РАЙОН,) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Исковые требования ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНЫ АЛЕКСЕЕВНЫ удовлетворить.

Признать недействительным расторжение ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" договора участия в долевом строительстве № 1 от 22.08.2007г. с ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНОЙ АЛЕКСЕЕВНОЙ, совершенное посредством направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 06.07.2016г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТОЦЕНТР "БАЛАНС" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664511, 

<

...>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ГОРДЕЕВОЙ ГАЛИНЫ АЛЕКСЕЕВНЫ (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес регистрации: 664013 ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ИРКУТСК,) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                                                                             Е.Г.Полякова