/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-18698/2017

г. Краснодар

22 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 мая 2018  года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная фирма "Кубань"» (ИНН 2372002139, ОГРН 1122372001058) – Кесян М.А. (директор), в отсутствие представителей заинтересованного лица – администрации города Сочи, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу № А32-18698/2017, установил следующее.

ООО «Инвестиционно-строительная фирма "Кубань"» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным отказа департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи (далее – департамент, администрация) от 26.04.2017 № 21.01-21/9004 в оказании муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении»; возложении на заинтересованное лицо обязанности по рассмотрению заявления общества и предоставлению муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении» – об объединении земельного участка площадью 3 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0420004:1193, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, с видом разрешенного использования «Гостиница» и земельного участка площадью 3 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:1243, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа, с видом разрешенного использования «Гостиница»; возложении на департамент обязанности по утверждению схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1193 и 23:49:0000000:1243.

Определением от 10.08.2017 произведена замена заинтересованного лица – департамента (отраслевой орган) на администрацию.

Решением от 14.09.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.12.2017, признан незаконным отказ департамента от 26.04.2017 № 21.01-21/9004 в предоставлении муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении», как противоречащий положениям статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). На администрацию в лице департамента возложена обязанность в течение месяца с момента вступления в законную силу судебного акта утвердить схему расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при объединении: земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420004:1193 и земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:1243. С администрации в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины. Суды исходили из того, что объединение спорных земельных участков не противоречит положениям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс). Довод администрации о том, что заявитель обратился с заявлением по истечении срока действия договоров не нашел подтверждения (срок аренды установлен до 17.12.2025). Довод о том, что при объединении двух земельных участков произойдет нарушение прав смежных землепользователей, отклонен как не подтвержденный документально. Из схемы расположения спорных земельных участков не следует наличие смежных землепользователей. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) актуальные сведения о смежных землепользователях отсутствуют, наложений и пересечений с границами смежных земельных участков не имеется. Кроме того, рассматриваемые земельные участки граничат с землями общего пользования и участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности, не стоящими на государственном кадастровом учете. Руководствуясь статьями 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), суды удовлетворили заявление. Государственная пошлина распределена по правилам статьи 110 Кодекса.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что в соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Суды не разрешили вопрос о нарушении прав смежных землепользователей при объединении двух земельных участков.

В отзыве (возражениях) на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судов соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании от 19.04.2018 объявлялся перерыв до 25.04.2018 до 16 часов 30 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. Определением от 25.04.2018 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 15.05.2018 до 16 часов 20 минут. В назначенное время рассмотрение жалобы продолжено.

От общества поступило письменное дополнение к отзыву, в котором отмечено, что существенные условия договора в части определения цены договоров аренды, заключенных на торгах, не изменятся, арендная плата по новому договору в отношении объединенного земельного участка будет определена путем сложения арендной платы за каждый из исходных участков.

В судебном заседании представитель общества просил оставить кассационную жалобу без удовлетворения. Администрация явку процессуального представителя в окружной суд не обеспечила, извещена согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

Определением от 11.05.2018 в порядке статьи 18 Кодекса произведена замена бокового судьи Мазуровой Н.С. (находящейся в трудовом отпуске) на судью Мещерина А.И., рассмотрение дела произведено с самого начала.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве с дополнением, выслушав представителя заявителя по делу, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты обеих инстанций надлежит отменить с принятием нового судебного акта.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 3 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0420004:1193 и земельный участок площадью 3 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:1243, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа с видом разрешенного использования: «Гостиница», принадлежат на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, что подтверждается выписками из ЕГРН от 08.09.2017 (т. 1, л. д. 97 – 102).

На основании протокола заседания комиссии по торгам по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Сочи, от 17.12.2015 № 17, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства от 28.12.2015 № 4900010151, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор – принимает на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0420004:1193, площадью 3 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа с видом разрешенного использования: «Гостиница», сроком действия с 17.12.2015 по 17.12.2025. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.09.2017); а также договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства от 28.12.2015 № 4900010152, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор – принимает на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0420004:1243, площадью 3 тыс. кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пгт. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказа с видом разрешенного использования: «Гостиница», сроком действия с 17.12.2015 по 17.12.2025. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.09.2017). В силу пункта 1.3 договоров участки предоставлены для строительства гостиниц (т. 1, л. д. 10 – 16; 17 – 23).

Общество обратилось в администрацию с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного при объединении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1193 и 23:49:0000000:1243.

Согласно расписке в получении документов от 05.04.2017, в целях оказания испрашиваемой услуги, представлено: документ, удостоверяющий личность гражданина (паспорт), доверенность на фирменном бланке организации или удостоверенная нотариально, схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (М1:500), заиление юридического лица, договор аренды, письмо, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство ИНН, кадастровый паспорт, устав (т. 1, л. д. 83).

Письмом от 26.04.2017 № 21.01-21/9004 департамент отказал заявителю в утверждении схемы расположения земельного участка, мотивируя тем, что в соответствии с пунктом 4 статьи 40.1 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае» (далее – Закон № 532-КЗ) до 01.01.2020 исполнительные органы государственной власти Краснодарского края или органы местного самоуправления в Краснодарском крае, уполномоченные на предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимают решение об отказе в утверждении схемы расположения участка или земельных участков на кадастровом плане территории наряду с основаниями для отказа в утверждении данной схемы, предусмотренными пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса, в случае, если заявление об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории подано арендатором незастроенного земельного участка или земельных участков, срок аренды которых истек или истекает в текущем году, что в соответствии с пунктом 29 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории из земель (земельных участков), находящихся в муниципальной собственности, при разделе, объединении» (утвержденного постановлением администрации города Сочи от 07.09.2015 № 2612), является основанием для отказа в оказании муниципальной услуги. Также департамент сослался на пункт 8 статьи 448 Гражданского кодекса.

Считая отказ не соответствующим нормам действующего законодательства и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, данное лицо обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Обязанность доказать факт нарушения оспариваемым решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов субъекта предпринимательской и иной экономической деятельности возлагается на заявителя (статья 65 Кодекса).

В силу статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.6 Земельного кодекса при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Согласно статье 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 данного Кодекса.

В соответствии с пунктом 13 статьи 11.10 Земельного кодекса схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка закреплены в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 данного Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Оспариваемый отказ мотивирован тем, что земельные участки, предлагаемые к образованию, свободны от застройки; условия договора, заключенного по результатам торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Удовлетворяя заявление общества, суды, оценив в порядке главы 7 Кодекса, имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в предоставлении органом местного самоуправления муниципальной услуги, возложив на данное лицо обязанность по устранению нарушения, отметив, что срок действия рассматриваемых договоров определен до 17.12.2025; актуальные сведения о смежных землепользователях отсутствуют; спорные участки граничат с землями общего пользования и участками, находящимися в государственной (муниципальной) собственности, не стоящими на государственном кадастровом учете; объединение не противоречит положениям статьи 448 Гражданского кодекса.

Коллегия арбитражного суда округа не может согласиться с позицией судебных инстанций, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса определено, что условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

По общему правилу предоставление земельных участков в собственность или в аренду осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Порядок организации и процедура проведения аукциона, в том числе в электронной форме, регламентированы статьями 39.11, 39.12, 39.13 Земельного кодекса.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 39.11 Земельного кодекса проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться не только по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления, но и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

Законодателем в пункте 2 приведенной статьи установлен запрет на объединение двух и более земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в один лот аукциона.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений.

Пунктом 8 статьи 39.11 Земельного кодекса определены случаи, когда земельный участок не может быть предметом аукциона, в частности, если в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений (пункт 3).

В рассматриваемом случае объектом торгов явились земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0420004:1193 и 23:49:0000000:1243, площадью 3 тыс. кв. м (каждый), разрешенное использование которых «Гостиница» (участки предоставлены для строительства гостиниц). Заявитель как арендатор двух участков, обратившись к муниципальному собственнику с заявлением об их объединении, тем самым заявил об изменении существенных условий аукциона, повлекшее изменение параметров разрешенного строительства (увеличение размеров объекта, уменьшение отступов и т.д.). Обращение общества с рассматриваемыми требованиями по существу направлено на обход состоявшихся торгов, поскольку вновь образуемый участок не был предметом аукциона. Более того, выставление на торги права аренды в отношении земельных участков меньшей (в сравнение с образуемым при объединении) площадью привело к ограничению числа потенциальных участников аукциона.

Ссылка подателя жалобы и судебных инстанций на судебные акты по делу № А32-17903/2016 не может иметь решающего значения, поскольку в рамках названного дела обстоятельства отличны, в частности, в настоящем споре участки предоставлены в аренду по итогам аукциона, тогда как в деле № А32-17903/2016 – в порядке предварительного согласования.

В силу пункта 2 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) постановление апелляционного суда и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Поскольку все фактические обстоятельства по делу судами установлены, суд кассационной инстанции считает возможным отменить состоявшиеся по делу судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2017 по делу № А32-18698/2017 отменить. В удовлетворении заявления ООО «Инвестиционно-строительная компания "Кубань» отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                         И.В. Сидорова

Судьи                                                                                                                           Я.Е. Волков

                                                                                                                                 А.И. Мещерин