АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-30699/18

03 декабря 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   26 ноября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            03 декабря 2018 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-30699/18

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского Ростовской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 318619600181101,

третье лицо - Администрация г. Каменск-Шахтинский ИНН (

<

***>),

о расторжении договора аренды, об обязании, возвратить земельный участок, изъятии объекта незавершенного строительства,

при участии:

от истца – представитель ФИО3 по доверенности № 11 от 09.01.2018 (до перерыва), после перерыва- представитель не явился

от ответчика  – представители  ФИО4 по доверенности от 29.08.2018,  ФИО5 (ордер № 4438 от 22.10.2018).

от третьего лица – представитель не явился.

установил:

комитет по управлению имуществом города Каменск-Шахтинского Ростовской области ( далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ( далее – ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды от 25.09.2017 №75-17, об обязании возвратить земельный участок, изъятии объекта незавершенного строительства.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 22.10.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Каменск-Шахтинский (далее - администрация).

В процессе рассмотрения дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором пояснил, что ответчик приобрел право аренды  на земельный участок по договору купли-продажи от 23.04.2018,  таким образом,  обязанность вносить плату за возникла у ответчика с момента государственной регистрации, и просрочка по внесению платы, с учетом условий договора, не допущена.

В отзыве на иск указала на правомерность требований истца.

В судебном заседании 19.11.2018 представитель истца просила суд удовлетворить заявленные требования. Пояснила, что основанием иска служит просрочка в исполнении обязательства по внесению платы.

Представители ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска  возражали по доводам, изложенные в отзыве. Указали, что договор не может быть расторгнут с ответчиком  в связи с просрочкой, допущенной иным лицом. Нарушения условий договора, позволяющие комитету расторгнуть договор, непосредственно предпринимателем не допущены. Претензионный порядок истцом не соблюден,

Администрация явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о дате и месте предварительного судебного заседания уведомлена надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в судебном заседании объявлялся перерыв до  26.11.2018.

В судебном заседании 26.11.2018 истец явку представителя не обеспечил. Направил возражения на отзыв с пояснениями, что бывшим арендатором своевременно не вносилась арендная плата, также не вносится арендная плата ответчиком, что позволяет комитету обратится в суд с иском. 

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска. Претензионный порядок в отношении требования о расторжении договора аренды не соблюден. Объект достроен, муниципалитет препятствует введению его в эксплуатацию.  Поддержал ранее направленное ходатайство об отмене обеспечительных мер.

 Третье лицо явку представителя в заседание не обеспечило, уведомлено в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. 

Суд, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, пояснения сторон, установил следующие обстоятельства дела.

Между комитетом по управлению имуществом г. Каменск-Шахтинский (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 75-17 от 25.09.2017, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 61:52:0030084:3237, площадью 1 872 кв.м., с разрешенным использованием: деловое управление, ярмарки.

Согласно пункту  2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 13.09.2017 года по 12.05.2020.

Согласно условиям договора № 75-17 от 25.09.2017 арендодатель обязался предоставить земельный участок, а арендатор в свою очередь принять земельный участок, использовать в соответствии с целевым назначением и своевременно, ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала вносить арендную плату (п.3.2 договора).

Пунктом 4.4.3 договора аренды № 75-17 от 25.09.2017 предусмотрена обязанность арендатора своевременно в установленные договором сроки вносить арендную плату.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Между ИП ФИО6 ( продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270, площадью 32,5 кв.м., расположенного на земельном участке площадью  1 872 кв.м., находящийся по адресу: ул. Профильная, г. Каменск-Шахтинский.

Согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2018 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270.

07.06.2018  письмом исх.№ 56.4/2266, 16.07.2018 письмом исх. № 56.4/2971 истцом в адрес ответчика было направлено претензионное с требованием об оплате суммы задолженности, за 1 квартал 2018 года и пени, начисленных в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору, указание на право комитета расторгнуть договор аренды, в случае неисполнения требований арендодателя.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность  каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются            соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах

Как усматривается из материалов дела, договором аренды определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы.

В соответствии с п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца отчетного квартала.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Согласно пункту 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО6 ( продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270, площадью 32,5 кв.м., расположенного на земельном участке площадью  1 872 кв.м., находящийся по адресу: ул. Профильная, г. Каменск-Шахтинский.

Согласно данным из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.04.2018 зарегистрировано право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:52:0030084:3270.

Таким образом, в связи с приобретением ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на данном земельном участке, к последнему перешли права и обязанности арендатора земельного участка независимо от переоформления договора аренды.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для оставления  требования истца о расторжении договора без рассмотрения ввиду отсутствия доказательств соблюдения истцом досудебного претензионного порядка урегулирования спора, установленного законом в отношении требований о расторжении договора.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Кроме того, как разъяснено в пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 28.03.2016 N 305-ЭС16-2025 по делу N А40-214361/2014, истец обязан представить суду доказательства направления ответчику предложения расторгнуть договор по основаниям, указанным в иске.

Комитетом заявлено исковое требование о расторжении договора аренды, мотивированное наличием задолженности у ответчика за период с 23.04.2018 по 25.09.2018.

Следовательно, в целях соблюдения претензионного порядка, комитет должен был направить требование о расторжении договора (предложение), в связи задолженностью, образовавшейся  за период с 23.04.2018 по 25.09.2018.

Между тем, из материалов дела следует, что 07.06.2018 комитет направил претензию с требованием погасить задолженность, образовавшуюся на стороне арендатора за 1 квартал 2018 года (январь 2018 – март 2018 года). Предложил расторгнуть договор аренды.

При этом решением Арбитражного суда Ростовской области по делу №А53-10308/2018 удовлетворен иск комитета к ИП ФИО6 о взыскании долга за указанный в претензии период ( до 22.04.2018).

Также комитет направил ответчику претензию от 16.07.2018, содержащую  уведомление погасить долг в размере 1 516 483 руб. 52 коп., образовавшийся по состоянию на 16.07.2018. Также указал на право комитета принять меры к расторжению договора аренды.

При этом, из текста претензии не представляется возможным установить, за какой период заявлено требование о взыскании долга. Кроме того, в претензии также отсутствует предложение расторгнуть договор аренды, содержится только предупреждение о применении данной процедуры арендодателем в будущем, в случае неисполнения требования комитета.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды.

Указанная претензия не признана судом надлежащим доказательством соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения предпринимателем обязательства.

Кроме того, судом учтено, что претензии датированы 07.06.2018 и 16.07.2018, т.е. до окончания указанного в иске периода (с 23.04.2018 по 25.09.2018), за который образовалась задолженность предпринимателя.

Других документов, подтверждающих направление ответчику предложения (уведомления) о расторжении рассматриваемого договора аренды в порядке, установленном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец не представил. 

Пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соблюдение указанного досудебного порядка урегулирования спора при предъявлении требований о расторжении договора является императивным.

Поскольку судом установлено, что истцом не доказано соблюдение претензионного порядка расторжения договора аренды земельного участка по указанным в иске основаниям, суд приходит к выводу, что исковые требования расторжения договора аренды земельного участка подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Истцом, со ссылкой на ст. 235 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ,  также заявлены требования о обязании ответчика возвратить земельный участок и об изъятии объекта незавершённого строительства.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ ( п.п. 3.1 п. 2) основанием для принудительного изъятия у собственника имущества является отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку договор аренды между сторонами не расторгнут, срок его действия установлен сторонами до 2020 года, заявленные требования комитета удовлетворению не подлежат.

Определением суда от 24.10.2018 приняты обеспечительные меры в виде запрета индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП 318619600181101 совершать сделки, направленные на отчуждение объекта незавершенного строительства, общей площадью 32,5 кв.м., с кадастровым номером 61:52:0030084:3270, расположенного по адресу: 

<

...>.

Ответчиком заявлено ходатайство об отмене обеспечительной меры.

По правилам пункта 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

В силу разъяснения, данного в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 55 (ред. от 27.06.2017) "О применении арбитражными судами обеспечительных мер",  исходя из части 5 статьи 96 АПК РФ, в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. В связи с этим арбитражный суд вправе указать на отмену обеспечительных мер в названных судебных актах либо после их вступления в силу по ходатайству лица, участвующего в деле, вынести определение об отмене обеспечительных мер.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для сохранения обеспечительных мер не имеется. Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 24 октября 2018 года по настоящему делу, подлежат отмене.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 25.12.2008 №281-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, а в удовлетворении иска отказано, то судебные расходы по оплате государственной пошлины не распределяются.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковое требование о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Обеспечительные меры, принятые на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 24 октября 2018 года по делу № А53- 30699/2018 отменить.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                 О.В. Золотарёва